Il compenso dell'amministratore di condominio è rimesso alla contrattazione tra le parti (non esistono tariffe). In mancanza di accordo è decido dal giudice.
Tizio viene nominato amministratore del condominio Alfa.
Egli accetta l'incarico ed alla successiva assemblea presenta un preventivo per ottenere dall'assemblea il placet alle sue richieste economiche.
L'assemblea non approva ma non revoca il neo amministratore.
Al momento della presentazione del rendiconto di gestione, Tizio ripresenta una nuova richiesta di compenso, leggermente più bassa, ma l'assise rigetta anche quel preventivo.
Oppure ancora: Tizio presenta un preventivo che viene accettato ed alla fine dell'anno nel rendiconto aumenta il suo compenso per attività da lui ritenute straordinarie e l'assemblea boccia le nuove pretese.
Che cosa accade in questi casi?
Vale la pena ricordare che, secondo l'orientamento maggioritario, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
In questo contesto, è sempre la Cassazione a parlare per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui, contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56, il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
Fino a questo punto è tutto chiaro.
Ciò che non sempre risulta di agevole soluzione è l'individuazione del parametro di valutazione del compenso spettante in caso di mancato accordo.
Secondo la Cassazione, che s'è pronunciata in materia di mandato svolto nell'ambito di professioni non regolamentate, per le attività professionali non protette svolte dal mandatario non professionista, l'art. 1709 c.c. non impone che il compenso sia determinato nella stessa misura prevista, per il professionista, dalle tariffe professionali (Cass. 22 aprile 2013, n. 9741).
Quindi?
In buona sostanza, come ricorda l'art. 1709 c.c. in casi del genere, vale a dire in casi di mancanza di tariffe di riferimento, la misura del compenso è determinata dal giudice.
Ciò per i rapporti sorti prima dell'entrata in vigore della così detta riforma del condominio.
E dopo? La situazione sarà differente?
Ai sensi del quattordicesimo comma dell'art. 1129 c.c. (nuova formulazione) l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
In questo modo, pare che non possano sorgere dubbi a meno che, leggendo attentamente la norma, l'amministratore è tenuto a specificare il suo compenso ma non v'è scritto che lo stesso deve subito essere accettato dall'assemblea; insomma essa può nominare come amministratore Tizio ma tacere sul compenso senza accettare nemmeno tacitamente il suo preventivo.
In buona sostanza, poiché per legge l'attività di amministratore sarà equiparata a quella del mandatario (cfr. nuovo art. 1129 c.c.), anche dopo l'entrata in vigore della riforma, nel caso di contrasti sul compenso, varrà quanto detto prima.
Forse si tratta di un'ipotesi di scuola (insomma di un'ipotesi più teorica che pratica visto l'obbligo di presentazione di un preventivo dettagliato), il tempo ci dirà come andranno le cose, ossia se ci saranno contenziosi sul punto.
Tizio viene nominato amministratore del condominio Alfa.
In buona sostanza, come ricorda l'art. 1709 c.c. in casi del genere, vale a dire in casi di mancanza di tariffe di riferimento, la misura del compenso è determinata dal giudice.
