Quando è possibile vendere un immobile inserito nel fondo patrimoniale

La vendita di un immobile costituito in fondo patrimoniale

Se hai deciso di costituire un fondo patrimoniale è corretto che tu ti chieda se e come sia possibile vendere, donare o costituire ipoteca su un bene immobile in esso inserito.


Considerato che il fondo patrimoniale è un vincolo su determinati beni volto a soddisfare specifici bisogni della famiglia, compiere un atto di disposizione come può essere una vendita di alcuni beni che ne fanno parte, può non essere così agevole, o comunque richiede il rispetto di determinate regole.

Prime fra tutte il consenso di entrambi i coniugi e, in presenza di figli piccoli, l'autorizzazione del Giudice.

Che cos'è il fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale è uno strumento introdotto per la prima volta con la riforma del diritto di famiglia nel 1975, mediante il quale uno dei coniugi o entrambi decidono di vincolare (anche durante il matrimonio) determinati beni, al fine di destinarli ai bisogni della famiglia.

Siamo di fronte ad un patrimonio separato, avente lo specifico scopo di soddisfare esclusivamente gli interessi del nucleo familiare.

Il conferimento dei beni nel fondo familiare è inoltre posto a salvaguardia di una parte del patrimonio della famiglia per eventuali debiti futuri.

Si mettono al riparo determinati beni dal rischio di pignoramento.

Le regole da seguire per gestire i beni contenuti nel fondo patrimoniale sono previste negli articoli 167 – 171 del codice civile.

Come si costituisce il fondo patrimoniale

La costituzione del fondo patrimoniale avviene tramite la stipula di un atto tra vivi, redatto davanti al notaio in presenza di due testimoni.

Il fondo patrimoniale familiare, oltre che da uno o entrambi i coniugi, può essere costituito anche da un terzo, ad esempio, un genitore della coppia che vuole destinare taluni beni a vantaggio della famiglia. In questo caso può essere costituito per atto inter vivos o mortis causa (testamento).

Nel primo caso si ricorre all'atto pubblico e sarà necessaria, per il suo perfezionamento, l'accettazione di entrambi i coniugi.

La costituzione del fondo patrimoniale familiare deve essere annotata dal notaio a margine dell'atto di matrimonio, presso i registri del Comune dove è avvenuta la celebrazione.

Solo con l'annotazione la costituzione del fondo diviene efficace.
La funzione dell'annotazione è dunque dichiarativa, in quanto rende il fondo conoscibile ai terzi, ovvero fa presumere che chiunque ne sia a conoscenza.

Quali beni rientrano nel fondo patrimoniale?

Vediamo quali beni fanno parte del fondo patrimoniale.

I beni sui quali viene apposto il vincolo nell'interesse della famiglia possono essere beni immobili (case o terreni), beni mobili registrati (autoveicoli, imbarcazioni, aeromobili) o titoli di credito.

Tali beni sono destinati a soddisfare il mantenimento della famiglia nonché tutte le altre necessità, bisogni ed esigenze dei suoi componenti.

Anche i frutti derivanti dai beni costituenti il fondo devono essere utilizzati unicamente per i bisogni familiari.

Si precisa che, a essere vincolato non è il bene stesso ma il diritto sul bene che può essere il diritto di proprietà ma anche usufrutto, superficie, enfiteusi (diritti reali minori) così come la nuda proprietà.

Titolari dei beni sono entrambi i coniugi ma l'atto costitutivo può disporre diversamente e quindi attribuirne la proprietà a un solo di essi oppure addirittura riservarla al terzo costituente. In tal caso i coniugi ne avranno, come sostenuto dalla dottrina, il diritto di usufrutto.

Fondo patrimoniale e regime di comunione

Il fondo patrimoniale si inserisce nel contesto dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, accanto al regime di separazione o comunione di beni, con cui convive dal punto di vista della disciplina normativa.

Esiste dunque una connessione tra il fondo patrimoniale e il regime di gestione dei beni scelto dai coniugi all'atto del matrimonio.

Qualora i coniugi abbiano optato per il regime di comunione dei beni non potranno rientrare nel fondo patrimoniale i beni che non fanno parte della comunione.

La trascrizione nei registri

Il vincolo di destinazione che si è costituito su beni immobili o mobili registrati deve inoltre essere trascritto nei registri immobiliari e nei registri mobiliari.

Per i titoli di credito deve essere effettuata l'annotazione del vincolo sul documento stesso.

Modifica del fondo patrimoniale

La legge consente di apportare delle modifiche al fondo patrimoniale, con l'inserimento di nuovi beni o con la sottrazione di alcuni di essi.

Anche per le variazioni dovrà essere effettuata l'annotazione a margine dell'atto di matrimonio.

Cessazione del fondo patrimoniale

La cessazione del fondo patrimoniale si verifica in caso di annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Qualora nella famiglia vi siano figli minori, esso permane fino al raggiungimento della maggiore età dell'ultimo nato. In tal caso il Giudice può stabilire, su istanza dell'interessato, norme per l'amministrazione del fondo.

Come amministrare i beni nel fondo patrimoniale

L'amministrazione dei beni facenti parte di un fondo patrimoniale è disciplinata dalle norme in materia di comunione dei beni. Ciò sta a significare che, in caso di atti di ordinaria amministrazione è possibile che ciascun coniuge possa da solo agire in autonomia.


In caso di atti di straordinaria amministrazione, come è una vendita, a meno che nell'atto costitutivo del fondo non venga stabilito diversamente, è necessario che i coniugi agiscano congiuntamente.

È indispensabile dunque il consenso di entrambi i coniugi.

È evidente che, per i beni rientranti nel fondo patrimoniale, il legislatore non prevede alcuna norma preclusiva della vendita o di altro atto di disposizione ma, a tutela dei bisogni familiari, impone la presenza di alcuni requisiti come il consenso dei coniugi.

Autorizzazione del Tribunale

Il consenso di entrambi i coniugi non è l'unica forma di tutela prescritta dalla legge.

In base a quanto dettato dal codice civile, infatti, se nel nucleo familiare vi sono figli minori, per vendere, donare o costituire ipoteca su un immobile, è necessario anche richiedere l'autorizzazione da parte del Tribunale ordinario del luogo del domicilio del minore, emessa nell'interesse del minore.

Quando un solo coniuge può vendere l'immobile?

Le regole che abbiamo fin qui esposte non sono sempre così rigide poiché si ammettono anche delle deroghe.

La legge stessa, infatti, prevede che i coniugi possano decidere di inserire nell'atto costitutivo del fondo una clausola che disponga differentemente.


Si potrebbe inserire una clausola che consenta a uno solo dei coniugi di vendere un immobile senza il consenso dell'altro.

Ovviamente, deve trattarsi di un caso di contitolarità.
Il coniuge non potrebbe certamente vendere da solo un bene che non gli appartiene perché intestato all'altro.

Non viene dunque messo in discussione il normale principio in base al quale è legittimato a compiere un atto di disposizione su un bene solo il soggetto che è l'effettivo titolare del diritto su tale bene.

Modifica delle disposizioni che disciplinano il fondo patrimoniale

Una sentenza recente della Corte di Cassazione (32484 del 22 novembre 2023) fa riferimento all'ipotesi in cui, rispetto alle iniziali previsioni che hanno spinto alla costituzione del fondo siano mutate le condizioni familiari.

Ad esempio può essere necessario monetizzare dei beni per le ragioni più disparate anche nell'interesse dei figli.

Con una modifica dell'atto costitutivo del fondo patrimoniale, come affermato dall'orientamento giurisprudenziale prevalente, si possono espressamente escludere:

• la necessità del consenso di entrambi i coniugi;
  
  
• la necessità dell'autorizzazione del Tribunale in presenza di figli minori.
  
  

Questa possibilità, abbiamo visto, può essere stabilita nell'atto stesso di costituzione ma anche in un momento successivo, tramite modifica dell'atto stesso, ammessa in ogni tempo.

Senza dover necessariamente adire l'autorità giudiziaria, tale modifica (che si sostanzia nella eliminazione o aggiunta di clausole) può essere effettuata dinnanzi al notaio.

È evidente come, così facendo, sarà molto più semplice vendere l'immobile.
La Cassazione ha però specificato che tale modifica deve essere pur fatta nell'interesse della famiglia, ovvero per il bene comune di genitori e figli.