Inquilino moroso: ecco come difendersi

Come difendersi dagli inquilini morosi

In considerazione dell'attuale congiuntura economica non è infrequente che molti inquilini abbiano difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione e quindi non vi provvedano con regolarità. Oggi chi è proprietario di un immobile deve difendersi da eventuali inquilini morosi. Al momento in cui si decide di concedere in locazione un appartamento è opportuno stipulare le cosiddette polizze assicurative contro la morosità degli inquilini. Vediamo nei dettagli cosa significa.

Inquilini morosi: sfratto o sanatoria

Si precisa in primo luogo che nel caso dell'inquilino moroso trova applicazione la procedura di convalida dello sfratto (articolo 658 Codice procedura civile), ossia la possibilità per il locatore di intimare al conduttore lo sfratto anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Tuttavia secondo un prevalente orientamento della giurisprudenza in caso di morosità nel pagamento del canone possono trovare applicazione le disposizioni contenute nella Legge n. 392 del 1978 che prevedono:

-la risoluzione del contratto di locazione in caso di mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità di canone (articolo 5 Legge n. 392 del 1978)

-la possibilità di sanare la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versi l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta, escludendo così la risoluzione del contratto (articolo 55 Legge n. 392 del 1978). In sostanza il mancato pagamento dei canoni di locazione a uso abitativo da parte del conduttore può portare alla risoluzione del contratto ma si può sanare la morosità, anche avanti al Giudice. Tuttavia adire il tribunale può richiedere tempi lunghi.

Come difendersi dagli inquilini morosi: le polizze assicurative

Uno strumento poco conosciuto è quello delle polizze assicurative contro gli inquilini morosi che tutelano il proprietario dell'immobile. Recentemente il Ministero dell'Interno ha fornito alcuni numeri in merito alle procedure di sfratto per morosità che negli ultimi 7 anni sono aumentate di oltre il 75% passando dai 43.869 del 2007 ai 77.278 del 2014.

Numeri che mettono in guardia contro un fenomeno che, complice la crisi economica, può far venire qualche dubbio ai proprietari di casa che magari ci pensano due volte prima di locare un appartamento, per l'alto rischio di non vedersi pagato mensilmente il canone.

Per ovviare a queste problematiche vi sono degli strumenti ad hoc che spaziano dalle polizze a garanzia della cauzione ad assicurazioni sull'affitto complete con tutele accessorie. Nel primo caso sono le compagnie assicurative che si offrono come garanti del deposito cauzionale e la polizza assicurativa garantisce la solvibilità dell'inquilino e consente al proprietario di rivalersi sulla compagnia assicurativa in caso di morosità.

Ad esempio l'Agenzia Solo Affitti ha reso disponibile un servizio che si chiama Affitto sicuro e che comprende:

-polizza di tutela legale con cui si garantisce al proprietario dell'immobile l'assistenza di un legale di propria fiducia, pagato dalla Compagnia di Assicurazioni, per tutte le controversie con l'inquilino.

-indennizzo per i canoni di locazione insoluti che garantisce al proprietario dell'immobile, per tutta la durata del contratto di locazione, il rimborso dei canoni non pagati dall'inquilino moroso, fino a un massimo di 12 mensilità. La compagnia rimborsa al proprietario/locatore i canoni insoluti in 3 tranches: la prima al ricevimento dell'intimazione di sfratto, la seconda al ricevimento dell'ordinanza di convalida, la terza al ricevimento del verbale di rilascio e del documento comprovante il mancato recupero

- polizza danni e assistenza abitativa che garantisce al proprietario dell'immobile, al termine della locazione, il risarcimento dei danni arrecati dall'inquilino all'immobile e al suo contenuto, fino a un importo massimo pari a 5.500 euro.

A tutela dei proprietari anche il Servizio Garanzia Affitto nato dalla convenzione stipulata da Confedilizia e Intesa-Sanpaolo che tutela i proprietari immobiliari dal rischio del mancato pagamento del canone di locazione e/o delle spese condominiali pattuite.

Il Servizio prevede il rilascio di una fideiussione, che richiede il potenziale inquilino a favore del proprietario dell'immobile in locazione (il quale deve essere necessariamente iscritto a Confedilizia) che viene così coperto dalla banca per il pagamento degli eventuali canoni di locazione non pagati dal conduttore e/o delle spese condominiali pattuite e che va a sostituire, limitatamente alla copertura del rischio locativo, il tradizionale deposito cauzionale.

È uno strumento a vantaggio anche per l'inquilino che non dovrà più versare anticipatamente la somma prevista a titolo di deposito cauzionale ma potrà investirla ad esempio per il trasloco o per arredare i nuovi locali.