Parti comuni e proprietà esclusiva nell'ambito del condominio

Le parti comuni del condominio e la proprietà esclusiva

Il Condominio è una situazione di fatto nella quale coesistono parti comuni e unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Sulle parti comuni i condomini hanno una comproprietà, ovvero una comunione di diritto su una serie di beni costituenti l’edificio condominiale e le sue pertinenze.

L’indicazione in merito a quelli che sono i beni comuni è contenuta nell’articolo 1117 del codice civile che ne fa un’elencazione, non esaustiva, poiché la giurisprudenza nel corso del tempo ha contribuito ad allargare il novero di quei beni che rientrano a far parte della compagine condominiale, adattandolo all’evolversi dei tempi e alle nuove tecnologie.

Parti comuni condominio - foto Getty Images

Sono beni comuni: il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

Si possono distinguere, inoltre, le parti che sono necessarie all’esistenza stessa dell’edificio da quelle che sono a esso strumentali, come portineria o area di parcheggio. In altra categoria rientrano ancora i beni o gli impianti che vengono utilizzati in comune, come ad esempio l’ascensore.

Si tratta di una comunione forzosa, tanto che il condomino non può, come meglio vedremo, sottrarsi al contributo per la loro conservazione.

Il rapporto tra le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva è di accessorietà.

Possono i beni comuni appartenere a un singolo condominio?

Secondo il nostro ordinamento i beni elencati nell’articolo 1117 del codice civile rientrano presuntivamente a far parte delle parti comuni in quanto volti a servire indistintamente tutti i partecipanti alla comunione.

La presunzione, tuttavia, ammette la prova contraria, ovvero la prova che un determinato bene in realtà appartenga a un singolo condomino.

In base agli orientamenti della giurisprudenza che si sono susseguiti negli anni, sarà onere di tale condomino interessato dimostrarne la proprietà esclusiva.

A tal fine occorrerà fornire prova del:

• titolo in base al quale si ha il diritto esclusivo sul bene comune. Il titolo consiste nell’originario atto di acquisto della proprietà che ne dimostra l’appartenenza in via esclusiva;
  
  
• il riconoscimento della proprietà individuale tramite quanto previsto dal regolamento condominiale. Esso può attribuire un bene comune a un singolo condomino; si pensi a tal fine al lastrico solare.
  
  

Occorre sempre tener presente che la proprietà può essere acquistata anche tramite quel modo di acquisto a titolo originario che è l’usucapione, purché ne ricorrano i requisiti prescritti dalla legge.

Pagamento spese condominiali

Al tema del rapporto tra parti comuni e singole proprietà esclusive è strettamente connesso quello relativo alla ripartizione delle spese condominiali, dovute proprio in forza della titolarità di ciascun condomino sui beni comuni.

Ripartizione spese condominiali - foto Getty images

Al fine di garantire la partecipazione di ogni comproprietario al sostenimento degli oneri condominiali, la legge impone a carico di ciascun condomino l'obbligo di pagamento.

Come espressamente statuito dall'articolo 1118 codice civile ciascun condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e pertanto non può essere esonerato dalla contribuzione. Tale norma è imperativa e pertanto non ammette deroghe nemmeno a opera del regolamento condominiale di tipo contrattuale.

Anche il distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale centralizzato non esonera completamente dal dovere di contribuire alle spese di conservazione.

L’obbligo di ciascuno di contribuire alle spese si qualifica come obbligazione propter rem in quanto strettamente connessa alla titolarità sulla parte esclusiva e su una quota di beni, sugli impianti e sui servizi comuni.

Tipologie di spese condominiali

Le spese che il condomino deve sostenere sono quelle legate alla manutenzione e conservazione dei beni comuni. Il trascorrere del tempo determina un necessario deterioramento dell’edificio e delle sue parti per cui si rendono necessari degli interventi di piccola o grande manutenzione.


In base a quanto sopra detto le spese vengono comunemente ripartite in 3 categorie.

Spese di ordinaria amministrazione

Sono le spese finalizzate alla gestione, manutenzione e godimento dei beni comuni. Vengono pagate periodicamente e solitamente sono di ammontare modesto.

Si pensi alle spese per la pulizia delle scale o alla manutenzione del giardino o ancora per garantire l'illuminazione.

Spese di straordinaria amministrazione

Sono le spese condominiali finalizzate all'esecuzione di interventi che richiedono notevole esborso di denaro, come il rifacimento della facciata o la sostituzione di una caldaia o di altro impianto.

Non comportano una modifica della destinazione d'uso del bene ma richiedono la convocazione straordinaria dell'assemblea e che quindi vengano votate dai condomini.

Innovazioni

Le innovazioni rientrano nella terza categoria e consistono in quegli interventi finalizzati ad alterare le parti comuni, a modificarne la destinazione d'uso al fine di consentirne un maggior vantaggio o un uso più comodo.

Sono soggette a un regime particolare quanto a maggioranze assembleari e modalità di ripartizione della spesa necessaria.

Modalità di approvazione delle spese

In base alla tipologia di spese sono in vigore delle regole differenti in merito alla modalità della loro approvazione.

Le spese di carattere ordinario vengono approvate secondo quanto stabilito dall'articolo 1136 del codice civile. In seconda convocazione, affinché la delibera sia approvata validamente è necessaria la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi totali.

Delibera spese condominiali - foto Getty Images

Per l'approvazione delle spese di carattere straordinario, come disposto dall'articolo 1136 secondo comma, l'assemblea deve essere convocata in seduta straordinaria e per deliberare validamente sono richieste maggioranze qualificate.

È necessario infatti che le delibere siano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Per il pagamento di dette somme può essere richiesta la costituzione di un fondo speciale cui attingere.

Anche per la delibera delle innovazioni sono richieste delle maggioranze specifiche.

Per le delibere di cui all'articolo 1120 primo comma e all'articolo 1122 bis terzo comma è necessaria l'approvazione dell'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

In tutte le situazioni elencate l'assemblea non può votare se tutti gli aventi diritto non sono stati regolarmente convocati.

Criteri di ripartizione delle spese

Le spese condominiali di regola sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè della singola quota che nei condominii di regola viene calcolata in millesimi corrispondente al valore dell'appartamento.
Si pensi alle spese per il portiere o per il rifacimento del tetto

Attraverso le quote si determina il contributo nelle spese e il grado di partecipazione alle delibere assembleari.

Per la ripartizione delle spese normalmente si procede alla formazione delle cosiddette tabelle millesimali in cui a ciascun condomino è imputato una certa quota.

È fatta salva una diversa convenzione. Quest'ultima espressione fa riferimento al regolamento condominiale o alla decisione assunta dall'assemblea all'unanimità.

Quello sopra indicato non è l'unico criterio di ripartizione della spese poiché, come disposto dal legislatore all'articolo 1123 codice civile, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in conformità all'uso che ciascuno ne faccia.

Per alcune spese, dunque, come possono essere quelle relative ad esempio all'ascensore, si deve tener conto non solo della quota di proprietà di ciascun condomino ma anche del differente utilizzo che ciascuno può farne il base al piano di appartenenza.

Stesso discorso deve essere effettuato in merito all'uso delle scale.

Il condomino che fa un minor utilizzo non potrà comunque sottrarsi al pagamento delle spese di manutenzione e di conservazione del bene comune.