Chi può svolgere l'attività di formazione iniziale e periodica per gli amministratori?

Dalla riforma del condominio al decreto sulla formazione degli amministratori condominiali

Riforma del condominio…caos; decreto Destinazione Italia…attesa; decreto sulla formazione degli amministratori di condominio…sorpresa.

Questi i passaggi normativi intervallati da situazioni e stati d'animo ognuno di essi successivi all'atto normativo citato. Vediamo perché.

All'origine di tutto una norma sibillina contenuta nel primo comma dell'art. 71-bis disp. att. c.c. secondo la quale i nuovi amministratori, oltre ad avere determinati requisiti di onorabilità e culturali, devono aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Su chi potesse tenere i corsi, quali dovessero essere i requisiti di formatori e formazione, ecc. la legge non diceva nulla.

Risultato: il caos.

Chiunque voleva s'inventava formatore di amministratori di condominio proponendo corsi di formazione e aggiornamento a prezzi irrisori e dalla dubbia qualità.

Da qui la necessità, prospettata da più parti e fatta propria dal legislatore, di normare l'argomento: fu così che il decreto Destinazione Italia (convertito in legge n. 9/2014) demandò al Ministero della Giustizia il compito di scrivere un regolamento che disciplinasse gli aspetti oscuri della formazione iniziale e periodica degli amministratori di condominio.

Tra l'inizio del 2014 e il settembre dello stesso anno, l'attesa condita da indiscrezioni giornalistiche, incontri presso il ministero ed ancora richieste partite da enti ed associazioni per migliorare il testo dell'emanando regolamento.

24 settembre 2014, ovvero data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto n. 140 del 13 agosto 2014, ovvero del regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali, ai sensi dell'articolo 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, per come modificato ed integrato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e dall'articolo 1, comma 9, lettera a) del decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9.

Al decreto è seguita la sorpresa. Vediamo perché.

Requisiti dei formatori e corsi di formazione

Partiamo dai dati certi: chiunque voglia intraprendere l'attività di amministratore condominiale – a meno che non si tratti di amministrare l'edificio nel quale s'è condomini – deve frequentare un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore.

Chi voglia proseguire nell'attività di amministratore di condominio, poi, deve aggiornarsi seguendo annualmente un corso di aggiornamento della durata minima di 15 ore (cfr. art. 5 d.m. n. 140/2014).

I corsi possono svolgersi anche per via telematica, ma l'esame finale deve tenersi presso una sede prestabilita al momento dell'inizio del corso.

Chi può organizzare questi corsi di formazione iniziale e periodica?

Chiunque può organizzare questi corsi, ossia associazioni di categoria, enti di ogni genere, istituzioni universitarie pubbliche e private; non esistono limiti rispetto ai soggetti erogatori dei corsi, purché i responsabili dei medesimi abbiamo determinati requisiti.

Due le figure normate dal d.m. 140/2014;

a) i formatori;

b) il responsabile scientifico.

Partiamo dai primi.

Ai sensi dell'art. 3 del decreto in esame i formatori devono possedere requisiti di onorabilità (no condanne, ecc.) e di professionalità, ossia:

a) devono possedere specifica e documentata esperienza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici;

b) devono essere laureati (va bene anche la laurea triennale), liberi professionisti, o docenti in materie giuridiche tecniche ed economiche in scuole pubbliche o private riconosciute.

Chi non ha questi requisiti ma ha tenuto negli ultimi sei anni consecutivi corsi di formazione di amministratori della durata di almeno quaranta ore può comunque assumere l'incarico di formatore; lo stesso dicasi per i docenti che possono sopperire all'assenza di specifica e documentata esperienza in campo di amministrazione condominiale con due pubblicazioni dotate di codice ISBN.

Che cosa vuol dire poter documentare il possesso di specifica competenza in materia condominiale?

Un avvocato che ha patrocinato due cause in materia condominiale può essere considerato competente? Ed un commercialista che ha curato gli adempimenti fiscali di un paio di condominii negli ultimi anni? Ed un geometra (libero professionista) che amministra il proprio condominio da qualche anno?

Mistero del decreto.

Sui responsabili scientifici la situazione non è diversa: essi devono possedere gli stessi requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori. L'incarico può essere assegnato ad un:

a) docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado);

b) un avvocato o un magistrato;

c) un professionista dell'area tecnica.

Stesso discorso di cui sopra riguardo all'attestazione delle competenze: un avvocato con quale esperienza stragiudiziale in materia condominiale può essere considerato esperto?

Al responsabile scientifico spetta il compito (e quindi la responsabilità) di certificare le competenze dei formatori, i cui nominatavi assieme ad altre informazioni concernenti il corso di formazione iniziale o di aggiornamento devono essere comunicati (non si dice da parte di chi ma è sottointeso da parte di chi organizza il corso) tramite p.e.c. all'indirizzo di posta elettronica certificata del ministero della Giustizia (cfr. art. 5 d.m. n. 140/014).

Resta sottointeso che la scelta del responsabile scientifico e quindi l'attestazione delle sue competenze è eseguita dall'organizzatore del corso. In assenza di indicazioni contrarie, infine, non è da escludersi che lo stesso responsabile scientifico, in proprio, possa organizzare dei corsi di formazione iniziale e periodica.

Come emerge dal testo del decreto e dal preventivo parere del Consiglio di Stato non sono previsti controlli e sanzioni specifiche rispetto agli adempimenti imposti dal regolamento.

Che vuol dire ciò? Che il settore è potenzialmente esposto a diventare carne da macello a favore degli speculatori ed a danno dell'utenza e di chi svolge l'attività di formazione ed assistenza alla categoria in modo serio e professionale.

Buona fortuna e buon lavoro a tutti.