Obblighi formativi dell'amministratore condominiale
L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile indica una serie di requisiti che devono essere necessariamente posseduti – salvo ben individuate eccezioni – se si vogliono assumere incarichi di amministrazione condominiale.
Si tratta di requisiti di onorabilità (es. non essere stati protestati), scolastici (obbligo di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado) e di formazione.
Rispetto a questi ultimi, la lettera g) del primo comma della norma in esame specifica che per assumere incarichi bisogna aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Fanno eccezione ai requisiti scolastici e di formazione:
a) gli amministratori scelti tra i condòmini ( gli amministratori interni);
b) coloro che per almeno un anno nell'ultimo triennio precedente all'entrata in vigore dell'art. 71-bis disp. att. c.c. abbia esercitato l'attività di amministratore condominiale.
Per quest'ultima categoria di soggetti resta comunque l'obbligo della formazione periodica.
Come può dirsi assolto l'obbligo di formazione iniziale?
E quello di formazione periodica?
Quale dev'essere la durata minima di questi corsi?
Chi può tenerli?
Domande che non trovano risposta nell'art. 71-bis disp. att. c.c. In un paese, l'Italia, che vive di norme – a volte ridondanti – una mancanza, questa volta, francamente incomprensibile.
La lacuna è stata colmata grazie al decreto Destinazione Italia (D.L. n. 145/2013) in base al quale è stato poi adottato il decreto ministeriale n. 140 del 13 agosto 2014, poi pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del successivo 24 settembre.
Il titolodell'atto ministeriale è indicativo del suo contenuto:
Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.
Insomma, è a questa norma che bisogna guardare se si vuol sapere quali devono essere i requisiti dei corsi per amministratori condominiali.
Molte disposizioni, cioè quelle riguardanti soggetto organizzatore, modalità di svolgimento, corpo docente e materie dei corsi sono comuni, sicché una volta esplicitati per il corso di formazione iniziale dovranno considerarsi validi anche per la formazione periodica.
Il decreto, si intuirà leggendolo, non va esente da critiche e criticità interpretative, ma per i più ha rappresentato un buon punto di partenza per iniziare a mettere ordine di un settore – quello della formazione degli amministratori condominiali – spesso in balia dell'improvvisazione.
Obbligo di formazione iniziale
Chiunque può organizzare un corso di formazione iniziale (e periodica) per amministratore condominiale. Enti universitari, associazioni, scuole, perfino singoli studi professionali (ove non sia impedito da specifiche disposizioni di legge che li riguardano) possono organizzare attività formative in ambito condominiale. La determinazione del costo è rimessa al libero mercato.
I corsi (di formazione iniziale e periodica) possono tenersi anche in modalità telematica, ma l'esame finale, specifica il d.m. n. 140/2014, deve svolgersi in una sede individuata dal responsabile scientifico (chi è questa figura lo si vedrà tra poco).
Ciò che importa al Legislatore non è chi organizza, ma come.
Quanto ai corsi di formazione iniziale, l'art. 5, primo comma, del d.m. in esame specifica che gli stessi:
a) si svolgono sulla base di un programma predisposto dal responsabile scientifico;
b) hanno una durata di almeno 72 ore;
c) un terzo dell'effettiva durata del corso dev'essere tenuta sulla base di moduli che prevedono esercitazioni pratiche.
Chi è il responsabile scientifico? È una figura scelta dall'organizzatore del corso tra:
- docenti in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professori di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado);
- avvocati;
- magistrati;
- professionisti dell'area tecnica.
Tutti questi soggetti, che possono anche essere in pensione, devono avere ben precisi requisiti di onorabilità (art. 3 d.m. n. 140 del 2014) e di professionalità (cioè avere comprovata esperienza in materia di diritto condominiale ovvero di sicurezza negli edifici).
Attualmente non esiste un elenco ministeriale dei responsabili scientifici (come avviene ad esempio per i mediatori), sicché la valutazione del profilo professionale è da ritenersi rimessa all'organizzatore del corso.
Il responsabile scientifico, a sua volta, certifica la competenza dei formatori, che devono avere i suoi stessi requisiti di onorabilità e professionalità, e possono essere scelti tra:
- laureati anche al corso triennale;
- abilitati alla libera professione;
- docenti in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute;
- docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN);
- coloro che hanno già svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del d.m. n. 140/2014.
Dato che la figura del responsabile scientifico non coincide quasi mai con quella dell'organizzatore del corso, ad avviso di chi scrive, deve ritenersi possibile, invece, la coincidenza del ruolo di responsabile scientifico con quella di formatore, dati i maggiori titoli richiesti al primo.
I corsi devono vertere su materie d'interesse per l'amministratore condominiale.
Un elenco di tali materie è previsto dall'art. 5, terzo comma, del d.m. n. 140 del 2014.
Al termine del corso si tiene un esame in forma scritta oppure orale o combinata; la valutazione è rimessa in capo agli organizzatori e il superamento è attestato dal responsabile scientifico.
Così facendo si avvera la prima condizioni inerente all'assolvimento degli obblighi formativi necessari per assumere incarichi di amministrazione condominiale.
Non avere frequentato e superato un corso di formazione iniziale comporta la nullità della delibera di nomina. Non è da escludersi nemmeno la possibilità di agire per la revoca giudiziale, anche se non si rinvengono precedenti giurisprudenziali sul punto.
Obbligo di formazione periodica
Altro requisito necessario per proseguire nell'attività in esame è la frequenza, con cadenza annuale, dei corsi di formazione periodica.
I corsi di formazione periodica devono avere una durata minima di quindici ore vertono sulle stesse materie di quelli di formazione iniziale, avendo però riguardo all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici (art.5, secondo comma, d.m. n. 140/2014).
Quanto alla cadenza dell'obbligo di formazione essa segue l'annualità calcolata dall'entrata in vigore del decreto ministeriale, cioè 9 ottobre 2014 – 9 ottobre 2015 e via seguendo e non l'anno di calendario.
Come per i corsi di formazione iniziale anche non avere frequentato e superato un corso di formazione periodica comporta la nullità della delibera di nomina (Trib. Padova 24 marzo 2017 n. 818). Non è da escludersi nemmeno la possibilità di agire per la revoca giudiziale, anche se non si rinvengono precedenti giurisprudenziali sul punto.
