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Quando si applica l'art. 1126 C.C. per la ripartizione spese di condominio?

L'art. 1126 del codice civile disicplina la ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo. Vediamo se si può applicare anche in altri casi.
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Lastrico solareLe norme dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici trovano applicazione solamente rispetto ai casi cui sono dedicate o possono essere applicate anche in via analogica?

Alla domanda ha dato risposta con specifico riferimento all'art. 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese riguardo ai lastrici solari in uso esclusivo, il Tribunale di Roma con una sentenza resa lo scorso 6 gennaio.

Che cosa s'intende per analogia?Ce lo ricorda l'art. 12, secondo comma, disp. prel. al codice civile a mente del quale se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe.



Come dire:
chi scrive le leggi è ben cosciente che non tutte le fattispecie concrete possano essere disciplinate da specifiche norme; in questo modo, che è uno tra quelli che serve ad interpretare la legge, nessun caso resta sprovvisto di tutela legale.

È successo così, sebbene si tratta di una conferma ad un consolidato orientamento, nel caso risolto dal Tribunale di Roma.


La sentenza merita apprezzamento in quanto spiega chiaramente perché l'art. 1126 c.c., dettato, come si diceva all'inizio, in relazione ai lastrici solo in uso esclusivo ad uno o più condomini (ma di proprietà comune a tutti), trovi applicazione anche con riferimento ai lastrici in uso e proprietà esclusiva.

Il caso riguardava un condomino che, eseguiti dei lavori sul proprio lastrico, si vedeva riconosciuto da parte del condominio un rimborso spese in misura inferiore a quello che avrebbe dovuto avere applicando il più volte citato art. 1126 c.c.


Come va ripartita la spesa per la manutenzione del lastrico solare?



  1. 1/3 a carico dell'usuario esclusivo;
  2. 2/3 ai condomini sottostanti in ragione dei millesimi di proprietà.


Secondo il proprietario della copertura dell'edificio questa norma andava applicata anche al suo caso.

Il Tribunale gli ha dato ragione. In particolare secondo il giudice capitolino, risulta applicabile nel caso di specie la norma dettata dall'art. 1126 c.c., a mente della quale le spese sostenute per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che ha una funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale, debbono essere sostenute per un terzo da chi ne ha l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi da tutti gli altri condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.
Devesi precisare che il testuale riferimento dell'art. 1126 c.c. ai lastrici solari di cui un condomino abbia l'uso esclusivo non consente di escludere dal suo campo di Condominioapplicazione le ipotesi in cui il lastrico sia un bene non già condominiale in godimento di un singolo condomino ma, invece, come nel caso di specie, un bene di proprietà esclusiva.Infatti, l'obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell'utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condomini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale.

Ciò premesso, si rileva che risultano pacifiche sia la titolarità, in capo al (...), del diritto di proprietà della terrazza avente funzione di copertura di parte dello stabile condominiale, sia l'effettuazione degli interventi di riparazione della stessa da parte del medesimo condomino.

(Trib. Roma 6 gennaio 2012 n. 6)

La ratio dell'applicazione analogica, quindi, sta nella funzione svolta dalla parte dell'edificio che, sebbene sia di proprietà esclusiva, svolge un ruolo utile per la collettività.

riproduzione riservata
Quando si applica l'art. 1126 del codice civile?
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Quando si applica l'art. 1126 del codice civile?: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Lucag1979
    Lucag1979
    Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 18:12
    Se il regolamento è contrattuale la spesa dev'essere ripartita secondo quanto disposto dal regolamento stesso, nel caso di regolamento assembleare secondo l'art. 1126 c.c. ossia 1/3 il proprietario/utilizzatore esclusivo e 2/3 ai condòmini cui il lastrico funge da copertura secondo i millesimi di proprietà. Ciò perché il regolamento assembleare non può mai derogare alle disposizioni di legge.Se vuoi approfondire per eventualmente contestare all'amministratore il riparto delle spese puoi domandare una consulenza a pagamento agli esperti di Lavorincasa.it Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
    rispondi al commento
  • Andy
    Andy
    Sabato 26 Novembre 2016, alle ore 14:06
    Ripartizione spese rifacimento lastrico solareBuongiorno, nel mio condominio sono presenti due lastrici solari ad uso esclusivo,di cui uno è di mia proprietà,l altro invece dei miei vicini.
    Quest'ultimo necessita di lavori di impermeabilizzazione e nuova pavimentazione poiché ci sono delle infiltrazioni nei piani inferiori.
    Esiste un regolamento condominiale il quale riporta:
    Art.16 Le spese per la manutenzione dei tetti e dei lastrici solari sono a carico per 2/3 di tutti i condomini propprietari di unità site nel fabbricato,e per 1/3 dei proprietari degli alloggi che ne usufruiscono.
    Ora l' amministratore ha citato nel verbale di assemblea che la ripartizione della spesa verrà effettuata applicando l art.1126cc e quanto previsto nell'articolo 16 del regolamento.
    In definitiva, nel prospetto di pagamento che abbio ricevuto, la spesa dei 2/3 è stata divisa per tutti i condomini tranne il proprietario,mente l' 1/3 a carico totale del proprietario.
    È corretto?
    rispondi al commento
  • Serdani
    Serdani
    Martedì 26 Maggio 2015, alle ore 16:26
    Buonasera, desidererei sapere a chi compete la spesa per la realizzazione di battiscopa, con sottostante continuazione della impermealizzazione di balconi aggettanti o lastrici solari. Poichè costituiscono il verticale del balcone, possono essere considerata facciata e conseguentemente ripartiti nella spèesa generale per il rifacimento della stessa? Grazie. saluti.
    rispondi al commento
  • Enricavit
    Enricavit
    Venerdì 24 Gennaio 2014, alle ore 16:01
    Nel 1978 ho costruito una veranda su parte del lastrico solare di cui detengo l'uso esclusivo.A chi competono le spese di manutenzione del tetto della veranda che e' parte della copertura dell'edificio? si possono dividere 1/3 di mia competenza e 2/3 di competenza del condominio come per il lastrico solare?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Enricavit
      Lunedì 27 Gennaio 2014, alle ore 18:17
      Se la copertura è di suo uso esclusivo, si, si può applicare l'art. 1126 c.c.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Martedì 19 Novembre 2013, alle ore 20:06
    La regola dei due terzi dell'1126 del c.c. è valida anche se il proprietario sottostante è uno solo?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Ing Franco Pintus
    Ing Franco Pintus
    Martedì 19 Novembre 2013, alle ore 10:37
    La regola dei due terzi dell'1126 del c.c. è valida anche se il proprietario sottostante è uno solo?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Ing Franco Pintus
      Mercoledì 20 Novembre 2013, alle ore 10:08
      Si.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 23:50
    Salve una info: l'art. 1126 come si applica in una situazione tipo, sul lastrico del mio appartamento ci sono due terrazzi privati di copertura da ristrutturare.
    Uno copre 3/4 dell'appartamento e l'altro 1/4,come ripartono le spese?
    In base ai millesimali o in parti uguali?
    Cioè la parte che copre 1/4 devo pagare solo per 1/4?
    E il pavimento a chi spetta?
    Grazie 1000, spero sia stato abbastanza chiaro.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Alessandro
      Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 17:27
      Il pavimento spetta all'utilizzatore esclusivo del lastrico/terrazzo.
      Gli appartamenti sottostanti pagano due terzi della spesa ripartita secondo i millesimi di proprietà di tutto l'appartamento.
      L'art. 1126 non dice che si prendono come riferimento i millesimi della superficie coperta.
      rispondi al commento
  • Claudia
    Claudia
    Domenica 17 Marzo 2013, alle ore 22:32
    La regola dei 2/3 è applicabile anche se il condomino sottostante al lastrico solare è uno solo? Grazie
    rispondi al commento
  • Che Cos?è Una Terrazza A Livello
    Che Cos?è Una Terrazza A Livello
    Lunedì 2 Aprile 2012, alle ore 14:48
    [...] In casi del genere, per analogia, la spesa per la manutenzione straordinaria del terrazzo dev’essere ripartita tra tutti gli interessati ai sensi dell’art. 1126 c.c. [...]
    rispondi al commento
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