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Bonus ristrutturazione per la categoria catastale F4

Il bonus fiscale del 50% per le spese di ristrutturazione edilizia è possibile se l'immobile è accatastato in corso di definizione e non in corso di costruzione
Pubblicato il

La detrazione per spese di ristrutturazione


Ai sensi dell'art. 16-bis , comma 3, del TUIR, spetta una detrazione (oggi nella misura del 50% della spesa sostenuta) in caso di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) dell'articolo 3, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La menzionata lettera d) definisce interventi di ristrutturazione edilizia, quelli diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.

Nell'ambito degli interventi sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Detrazione fiscale per ristrutturazione
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto laddove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Sono, dunque, esempi di ristrutturazione edilizia, quelli che danno diritto al bonus fiscale:

  • la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'immobile preesistente;

  • la modifica della facciata;

  • la realizzazione di una mansarda o di un balcone; la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;

  • l'apertura di nuove porte e finestre;

  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.


La distinzione tra categoria catastale F3 ed F4


Esistono due categorie catastali di fabbricati cui sono legati dubbi se spetti o meno il bonus ristrutturazione detrazione per interventi eseguiti su di essi.
Si tratta delle categorie F3 (Unità in corso di costruzione) ed F4 (Unità in corso di definizione).

La prima delle due identifica una unità immobiliare i cui lavori di costruzione non sono ancora ultimati. Si tratta di una categoria fittizia in cui si fanno rientrare quei fabbricati o parti di essi ancora in corso di costruzione e per i quali è facoltativo l'accatastamento.

In genere in tali casi l'accatastamento lo si fa ai fini di una richiesta di identificazione catastale in previsione, possibilmente, di cessione di edifici al grezzo o addirittura alle sole strutture portanti.

Casa in corso di ritrutturazione
La categoria catastale F4, invece, identifica quelle unità immobiliari già ultimate ma non ancora definite funzionalmente o strutturalmente. È il caso, ad esempio, di un fabbricato che era in fase di costruzione i cui lavori sono ultimati (l'immobile, dunque, risulta esistente e costruito) ma per il quale occorre definire ancora la costituzione dei vani.

Un altro esempio è il caso in cui, per effetto di intervento edilizio di ristrutturazione, vengono abbattuti muri divisori tra varie unità di proprietà di una medesima ditta.


Per la detrazione il fabbricato deve essere esistente



La distinzione tra le due categorie catastali è di fondamentale importanza, come anticipato, per capire se si possa o meno godere delle detrazione fiscale per ristrutturazione.

In altri termini ci si chiede se un lavoro di ristrutturazione eseguito sul grezzo di un fabbricato che risulta ancora accatastato come F3 può dar diritto o meno al beneficio fiscale.


E se invece si tratta di immobile accatastato come F4?

Premesso che la qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e che la condizione di rispetto della volumetria dell'edificio preesistente deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per l'Edilizia, l'Agenzia delle Entrate (nella Risposta n. 150/E del 2019) ha avuto modo di chiarire che ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l'opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione purché risulti invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele ricostruzione.

Sostanzialmente quello che la disposizione normativa richiede è che la volumetria dell'edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori stessi.

Sulla base di tale orientamento, dunque, è possibile ritenere che la detrazione per interventi di ristrutturazione compete laddove il fabbricato oggetto dell'intervento sia accatastato come F4 e non F3, poiché quest'ultima categoria come detto identifica una unità ancora in corso di costruzione (dunque, non ancora esistente).


La conferma della giurisprudenza


Il fatto che laddove il fabbricato risulti in costruzione salti la detrazione fiscale è confermato anche in campo giurisprudenziale. Ciò è quanto si evince, ad esempio, dall'ordinanza n. 13043 del 15 maggio 2019 della Cassazione.
Nel dettaglio, i giudici della Corte Suprema sono stati chiamati ad affrontare il caso di una coppia in cui il marito aveva sostenute spese per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico sull'immobile in comproprietà con la moglie. Il fabbricato interessato risultava ancora in costruzione e accatastato come F3.

Detrazioni ristrutturazione: le decisioni della Cassazione
L'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto il beneficio fiscale proprio perché l'unità immobiliare risultava ancora in fase di completamento.

Il contribuente che aveva ricevuto la cartella di pagamento dall'Amministrazione finanziaria ha quindi impugnato l'atto fino ad arrivare in Cassazione, dove i giudici hanno confermato che la locuzione ristrutturazione edilizia esprime letteralmente il recupero di costruzioni già esistenti, non potendosi estendere alla diversa ipotesi di immobile in costruzione e non ancora completato alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.

La Cassazione conferma anche quanto già avevano considerato i giudici della CTR, ossia che il contribuente, nonostante l'immobile fosse accatastato ancora in F3, non è stato in grado di dimostrare l'ultimazione dei lavori a fronte di elementi probatori significativi, espressamente presi in considerazione, quali la certificazione catastale, la comunicazione di inizio lavori, la perizia giurata, il certificato di residenza, il contratto di fornitura elettrica, e il pagamento di interessi per un mutuo.

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riproduzione riservata
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Sì al Bonus ristrutturazione con categoria catastale F4: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Manuela
    Manuela
    Martedì 29 Agosto 2023, alle ore 09:33
    Avendo completato un immobile in F3 e contemporaneamente costruito il box pertinenziale, considerando che le spese per il completamento non sono agevolabili in quanto immobile F3, è possibile invece usufruire delle agevolazioni per la costruzione del box?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuela
      Martedì 29 Agosto 2023, alle ore 22:50
      La costruzione del box pertinenziale all'abitazione beneficia della detrazione fiscale nella misura del 50% della spesa sostenuta in dieci rate annuali di pari importo.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Manuela
        Manuela Pasquale
        Martedì 29 Agosto 2023, alle ore 22:55
        Grazie mille per la risposta.
        Quindi anche se la costruzione del box è stata effettuata mentre l edificio principale era ancora accatastato in F3, e solo successivamente è diventata abitazione A2?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Manuela
          Mercoledì 30 Agosto 2023, alle ore 09:29
          Sì, purché si evince dai titoli autorizzativi la destinazione finale dell'immobile in F3 ad uso residenziale.
          Per quanto riguarda la pertinenzialita del box, vale quanto approvato e riportato nel provvedimento urbanistico rilasciato dal comune.
          Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Manuela
            Manuela Pasquale
            Mercoledì 30 Agosto 2023, alle ore 09:47
            Perfetto, grazie mille delle informazioni!
            rispondi al commento
  • Omar
    Omar
    Domenica 2 Luglio 2023, alle ore 10:14
    Grazie per questo spazio informativo!
    Vorrei acquistare un terreno con fabbricato F3 (nuova costruzione mai ultimata, da 20 anni): so che F3 non accede al bonus ristrutturazioni ma il Tecnico sostiene di passarlo in A2 prima del Rogito (clausola anche presente nel preliminare di acquisto che devo ancora firmare) e quindi di poter regolarmente accedere al bonus ristrutturazioni per i lavori necessari al completamento.
    E una cosa plausibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Omar
      Lunedì 3 Luglio 2023, alle ore 12:58
      Il tecnico e il proprietario attuale, si assumono la responsabilità di dichiarare in comune e al catasto che la costruzione è stata ultimata in ogni parte, compreso gli impianti tecnologici.
      Pertanto, il tecnico deve presentare una Cila o Scia per il completamento dei lavori e dichiarare la loro ultimazione, seguendo l'iter burocratico previsto dalla legge. Èplausibile? 
      In condizioni normali no! In altre condizioni, forse.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Laika
    Laika
    Mercoledì 23 Novembre 2022, alle ore 23:21
    Ho acquistato un appartamento grezzo, risalente agli anni 80, non sono stati mai ultimati i lavori che furono bloccati a seguito di una sanatoria il "condono edilizio", pagata dal precedente proprietario.
    Ora è accatastato in F3, fu presentata una SCIA lavori sempre dal precedente proprietario, ma risulta scaduta.
    Poco dopo la data di acquisto ho aperto una nuova scia, posso a termine dei lavori attuali in F3, passarla a F4, per beneficiare dei bonus?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laika
      Lunedì 28 Novembre 2022, alle ore 23:00
      Dipende se trattasi di nuova costruzione, cioè di un immobile mai censito prima, questo non è possibile. L'Agenzia delle Entrate, con la pubblicazione della risposta n. 174/2021 scrive: "Nel caso in esame in relazione al quesito sub 1), si rappresenta che le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 "unità in corso di costruzione", non sono definibili quali unità "esistenti" di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione".  Sono escluse dalle agevolazioni fiscali, quindi, tutte le nuove costruzioni e quindi il loro completamento. E' importante accertare, dal rilascio del permesso a costruire, se trattasi di nuova costruzione o del recupero di edifici esistenti. Questa seconda ipotesi, variando la categoria catastale, Le pernetterebbe di beneficiare dei Bonus fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paul
    Paul
    Domenica 13 Novembre 2022, alle ore 10:07
    Io è la mia compagna stiamo acquistando la nostra prima casa una villetta da poco passata da categoria F3 a F4 
    Permesso di costruire in sanatoria di 6 anni fà.
    È possibile accedere al bonus 50% ?
    Quanto puoi recuperare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paul
      Lunedì 14 Novembre 2022, alle ore 17:01
      Sì, è possibile. Lei può beneficiare delle detrazioni fiscali nella misura del 50% della spesa sostenuta in dieci rate annuali di pari importo, purchè la destinazione finale dell'unità immobiliare sia abitativa residenziale, già indicata nel permesso a costruire in testa ai venditori. Al tal proposito si è espressa favorevolmente l'AdE con la Risposta n. 241 del 13 aprile 2021. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Paul
        Paul Pasquale
        Mercoledì 16 Novembre 2022, alle ore 19:51
        Grazie per la rispost,a ma se volessimo fare un ampliamento dell' abitazione potremmo comunque rientrare nel bonus ?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Paul
          Giovedì 17 Novembre 2022, alle ore 19:33
          No, l'ampliamento con beneficia delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Massimiliano
    Massimiliano
    Martedì 11 Ottobre 2022, alle ore 14:03
    In base ad un permesso di costruzione ho ultimato la costruzione di una villetta singola a Terni.
    Ho fatto intonaci, impianto idraulico ed elettrico, manca il cappotto esterno, e sono da definire i vani del piano interrato.
    Posso far accatastare la casa in F4 ?
    Se si posso poi fare il cappotto e gli infissi nuovi utilizzando i bonus?
    Ho solo il permesso di costruzione in vigore per il momento.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimiliano
      Mercoledì 12 Ottobre 2022, alle ore 10:51
      E' una strada non percorribile in quanto la categoria F4 identifica le unità immobiliari "incomplete non definite nella consistenza e nella destinazione d'uso". Il permesso a costruire, già al momento del rilascio, riporta già chiara la destinazione d'uso. Inoltre l'attuale stato di consistenza è arrivato ad un grado di ultimazione tale da non prefigurare una consistenza diversa. Le consiglio di eseguire i lavori strettamente necessari per procedere all'ultimazione dei lavori ed al relativo accatastamento in A/2.  Subito dopo ha la facoltà di eseguire tutti gli interventi che ha mensionato, beneficiando dei vari Bonus in vigore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Mercoledì 28 Settembre 2022, alle ore 09:44
    Sto acquistando una prima casa accatastata in F4.
    Inizialmente è stato richiesto dai proprietari il permesso a costruire con ampliamento e aumento di cubatura e questi lavori sono stati ultimati prima dell' accatastamento in F4.
    Mi è stato detto che per usufruire del Bonus 50% basterà fare, dopo il rogito, una variante del permesso a costruire che passerà a mio nome e che l'ampliamento e l'aumento di cubatura non mi riguardano perchè i lavori sono stati fatti dai precedenti proprietari.Q
    uello che mi è stato detto è corretto?
    Ho diritto al Bonus 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franco
      Venerdì 30 Settembre 2022, alle ore 11:17
      La risposta è affermativa. Lei può beneficiare delle detrazioni fiscali nella misura del 50% della spesa sostenuta in dieci rate annuali di pari importo, purchè la destinazione finale dell'unità immobiliare sia abitativa residenziale, già indicata nel permesso a costruire in testa ai venditori. Al tal proposito si è espressa favorevolmente l'AdE con la Risposta n. 241 del 13 aprile 2021 a cui deve fare riferimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Simo
    Simo
    Sabato 30 Aprile 2022, alle ore 12:49
    Buongiorno, stavo leggendo i vari casi ma nello specifico "nessuno" è uguale al mio pertanto chiedo a voi.
    Ho acquistato una casa in cat F3 come prima casa.
    Ho aperto una scia per completamento lavori.
    Ho diritto alle detrazioni fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simo
      Martedì 3 Maggio 2022, alle ore 09:58
      L'Agenzia delle Entrate, con la pubblicazione della risposta n. 174/2021 scrive: "Nel caso in esame in relazione al quesito sub 1), si rappresenta che le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 "unità in corso di costruzione", non sono definibili quali unità "esistenti" di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione".  Da quanto riportato, sono escluse dalle agevolazioni fiscali tutte le nuove costruzioni e quindi il loro completamento. E' importante accertare, dal rilascio del permesso a costruire, se trattasi di nuova costruzione o del recupero di edifici esistenti. Questa seconda ipotesi, variando la categoria catastale (correggendo l'errore iniziale), Le pernetterebbe di beneficiare dei Bonus fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolau
    Paolau
    Venerdì 11 Marzo 2022, alle ore 16:55
    Siamo in trattativa per l'acquisto di una villetta costruita circa 8 anni fa ancora priva di impianti e serramenti accatastata in F4.
    Abbiamo letto che presentando una Cila per conservazione del patrimonio edilizio esistente con accatastamento finale in categoria A7, spettano le agevolazioni 50% sui lavori di completamento.
    Per quanto riguarda in particolare gli infissi, da installare nuovi e non come sostituzione, vorremmo essere sicuri che ci sia la possibilità di utilizzare qualche detrazione.
    Dalle risposte che ho letto sul vostro sito a quesiti di vostri lettori sembrerebbe di si.
    Da altre fonti (venditore di infissi, geometra, siti internet) mi sembra di capire che la detrazione spetti esclusivamente per la sostituzione di infissi preesistenti, mentre per la sola installazione da nuovo non spetti alcuna detrazione.
    Potete chiarirmi questo dubbio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolau
      Lunedì 14 Marzo 2022, alle ore 10:42
      Le agevolazioni fiscali sono ammesse anche per le categorie "fittizie" sono F/2 ed F/4. Nel Suo caso non è tanto la classificazione attuale della villetta ma la provenienza del titolo abilitativo che testimonia la causale della ristrutturazione e la sussistenza dell'immobile, ultimato e censito, alla data del rilascio del provvedimento autorizzativo. In pratica se la villetta è di nuova costruzione e mai ultimata non gode di alcun beneficio in quanto trattasi di un mero completamento. Viceversa se l'immobile era già esistente ed acquisito al patrimonio edilizio, anche se facente parte di altre destinazioni non residenziali, ha facoltà di accedere alle detrazioni fiscali su tutti i lavori di completamento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Paolau
        Paolau Pasquale
        Martedì 29 Marzo 2022, alle ore 22:43
        Grazie per la sua veloce risposta.
        Ho verificato che mi trovo nella seconda situazione prospettata, quindi dovrei aver diritto alle detrazioni.
        Per gli infissi come posso convincere i miei interlocutori che posso portare in detrazione l'acquisto?
        C'è qualche normativa specifica alla quale fare riferimento?
        Mi dicono che se non c'è sostituzione non si possono avere le detrazioni.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Paolau
          Giovedì 31 Marzo 2022, alle ore 10:39
          La norma di riferimento l'articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al d.P.R. n. 917 del 1986, (di seguito TUIR) disciplina una detrazione dall'imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute, tra l'altro, per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c), e d) dell'articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico dell'edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Si tratta, nello specifico, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia, appositamente deliberati da idoneo provvedimento comunale.  In particolare la Risposta articolata n. 241 del 13 aprile 2021 da parte dell'Agenzia delle Entrate, fa espressamente riferimento al recupero di immobili esistenti, anche di altre categorie catastali, con destinazione finale ad abitazione. A titolo semplificativo va puntualizzato che nella manutenzione straordinaria sono compresi tutti i lavori non solo gli infissi esterni. Per ulteriori approfondimenti, può consultare la Circolare dell'AdE n. 57/E del 1998, dove riporta la nozione di ciascuna categoria di intervento oggetto delle detrazioni in argomento con una elencazione esemplificativa dei lavori ammissibili. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Silvio
    Silvio
    Domenica 13 Febbraio 2022, alle ore 18:14
    Trovo utilissimo questo servizio.
    rispondi al commento
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