Il bonus fiscale del 50% per le spese di ristrutturazione edilizia è possibile se l'immobile è accatastato in corso di definizione e non in corso di costruzione
La detrazione per spese di ristrutturazione
Ai sensi dell'art. 16-bis , comma 3, del TUIR, spetta una detrazione (oggi nella misura del 50% della spesa sostenuta) in caso di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) dell'articolo 3, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La menzionata lettera d) definisce interventi di ristrutturazione edilizia, quelli diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.
Nell'ambito degli interventi sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto laddove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.
Sono, dunque, esempi di ristrutturazione edilizia, quelli che danno diritto al bonus fiscale:
- la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'immobile preesistente;
- la modifica della facciata;
- la realizzazione di una mansarda o di un balcone; la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
- l'apertura di nuove porte e finestre;
- la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
La distinzione tra categoria catastale F3 ed F4
Esistono due categorie catastali di fabbricati cui sono legati dubbi se spetti o meno il bonus ristrutturazione detrazione per interventi eseguiti su di essi.
Si tratta delle categorie F3 (Unità in corso di costruzione) ed F4 (Unità in corso di definizione).
La prima delle due identifica una unità immobiliare i cui lavori di costruzione non sono ancora ultimati. Si tratta di una categoria fittizia in cui si fanno rientrare quei fabbricati o parti di essi ancora in corso di costruzione e per i quali è facoltativo l'accatastamento.
In genere in tali casi l'accatastamento lo si fa ai fini di una richiesta di identificazione catastale in previsione, possibilmente, di cessione di edifici al grezzo o addirittura alle sole strutture portanti.
La categoria catastale F4, invece, identifica quelle unità immobiliari già ultimate ma non ancora definite funzionalmente o strutturalmente. È il caso, ad esempio, di un fabbricato che era in fase di costruzione i cui lavori sono ultimati (l'immobile, dunque, risulta esistente e costruito) ma per il quale occorre definire ancora la costituzione dei vani.
Un altro esempio è il caso in cui, per effetto di intervento edilizio di ristrutturazione, vengono abbattuti muri divisori tra varie unità di proprietà di una medesima ditta.
Per la detrazione il fabbricato deve essere esistente
La distinzione tra le due categorie catastali è di fondamentale importanza, come anticipato, per capire se si possa o meno godere delle detrazione fiscale per ristrutturazione.
In altri termini ci si chiede se un lavoro di ristrutturazione eseguito sul grezzo di un fabbricato che risulta ancora accatastato come F3 può dar diritto o meno al beneficio fiscale.
E se invece si tratta di immobile accatastato come F4?
Premesso che la qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e che la condizione di rispetto della volumetria dell'edificio preesistente deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per l'Edilizia, l'Agenzia delle Entrate (nella Risposta n. 150/E del 2019) ha avuto modo di chiarire che ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l'opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione purché risulti invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele ricostruzione.
Sostanzialmente quello che la disposizione normativa richiede è che la volumetria dell'edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori stessi.
Sulla base di tale orientamento, dunque, è possibile ritenere che la detrazione per interventi di ristrutturazione compete laddove il fabbricato oggetto dell'intervento sia accatastato come F4 e non F3, poiché quest'ultima categoria come detto identifica una unità ancora in corso di costruzione (dunque, non ancora esistente).
La conferma della giurisprudenza
Il fatto che laddove il fabbricato risulti in costruzione salti la detrazione fiscale è confermato anche in campo giurisprudenziale. Ciò è quanto si evince, ad esempio, dall'ordinanza n. 13043 del 15 maggio 2019 della Cassazione.
Nel dettaglio, i giudici della Corte Suprema sono stati chiamati ad affrontare il caso di una coppia in cui il marito aveva sostenute spese per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico sull'immobile in comproprietà con la moglie. Il fabbricato interessato risultava ancora in costruzione e accatastato come F3.
L'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto il beneficio fiscale proprio perché l'unità immobiliare risultava ancora in fase di completamento.
Il contribuente che aveva ricevuto la cartella di pagamento dall'Amministrazione finanziaria ha quindi impugnato l'atto fino ad arrivare in Cassazione, dove i giudici hanno confermato che la locuzione ristrutturazione edilizia esprime letteralmente il recupero di costruzioni già esistenti, non potendosi estendere alla diversa ipotesi di immobile in costruzione e non ancora completato alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.
La Cassazione conferma anche quanto già avevano considerato i giudici della CTR, ossia che il contribuente, nonostante l'immobile fosse accatastato ancora in F3, non è stato in grado di dimostrare l'ultimazione dei lavori a fronte di elementi probatori significativi, espressamente presi in considerazione, quali la certificazione catastale, la comunicazione di inizio lavori, la perizia giurata, il certificato di residenza, il contratto di fornitura elettrica, e il pagamento di interessi per un mutuo.
