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Bonus ristrutturazione per la categoria catastale F4

Il bonus fiscale del 50% per le spese di ristrutturazione edilizia è possibile se l'immobile è accatastato in corso di definizione e non in corso di costruzione
03 Marzo 2020 ore 09:53 - NEWS Detrazioni e agevolazioni fiscali

La detrazione per spese di ristrutturazione


Ai sensi dell'art. 16-bis , comma 3, del TUIR, spetta una detrazione (oggi nella misura del 50% della spesa sostenuta) in caso di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) dell'articolo 3, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La menzionata lettera d) definisce interventi di ristrutturazione edilizia, quelli diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.

Nell'ambito degli interventi sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Detrazione fiscale per ristrutturazione
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto laddove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Sono, dunque, esempi di ristrutturazione edilizia, quelli che danno diritto al bonus fiscale:

  • la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'immobile preesistente;

  • la modifica della facciata;

  • la realizzazione di una mansarda o di un balcone; la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;

  • l'apertura di nuove porte e finestre;

  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.


La distinzione tra categoria catastale F3 ed F4


Esistono due categorie catastali di fabbricati cui sono legati dubbi se spetti o meno il bonus ristrutturazione detrazione per interventi eseguiti su di essi.
Si tratta delle categorie F3 (Unità in corso di costruzione) ed F4 (Unità in corso di definizione).

La prima delle due identifica una unità immobiliare i cui lavori di costruzione non sono ancora ultimati. Si tratta di una categoria fittizia in cui si fanno rientrare quei fabbricati o parti di essi ancora in corso di costruzione e per i quali è facoltativo l'accatastamento.

In genere in tali casi l' accatastamento lo si fa ai fini di una richiesta di identificazione catastale in previsione, possibilmente, di cessione di edifici al grezzo o addirittura alle sole strutture portanti.

Casa in corso di ritrutturazione
La categoria catastale F4, invece, identifica quelle unità immobiliari già ultimate ma non ancora definite funzionalmente o strutturalmente. È il caso, ad esempio, di un fabbricato che era in fase di costruzione i cui lavori sono ultimati (l'immobile, dunque, risulta esistente e costruito) ma per il quale occorre definire ancora la costituzione dei vani.

Un altro esempio è il caso in cui, per effetto di intervento edilizio di ristrutturazione, vengono abbattuti muri divisori tra varie unità di proprietà di una medesima ditta.


Per la detrazione il fabbricato deve essere esistente



La distinzione tra le due categorie catastali è di fondamentale importanza, come anticipato, per capire se si possa o meno godere delle detrazione fiscale per ristrutturazione.

In altri termini ci si chiede se un lavoro di ristrutturazione eseguito sul grezzo di un fabbricato che risulta ancora accatastato come F3 può dar diritto o meno al beneficio fiscale.


E se invece si tratta di immobile accatastato come F4?

Premesso che la qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e che la condizione di rispetto della volumetria dell'edificio preesistente deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per l'Edilizia, l'Agenzia delle Entrate (nella Risposta n. 150/E del 2019) ha avuto modo di chiarire che ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l'opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione purché risulti invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele ricostruzione.

Sostanzialmente quello che la disposizione normativa richiede è che la volumetria dell'edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori stessi.

Sulla base di tale orientamento, dunque, è possibile ritenere che la detrazione per interventi di ristrutturazione compete laddove il fabbricato oggetto dell'intervento sia accatastato come F4 e non F3, poiché quest'ultima categoria come detto identifica una unità ancora in corso di costruzione (dunque, non ancora esistente).


La conferma della giurisprudenza


Il fatto che laddove il fabbricato risulti in costruzione salti la detrazione fiscale è confermato anche in campo giurisprudenziale. Ciò è quanto si evince, ad esempio, dall'ordinanza n. 13043 del 15 maggio 2019 della Cassazione.
Nel dettaglio, i giudici della Corte Suprema sono stati chiamati ad affrontare il caso di una coppia in cui il marito aveva sostenute spese per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico sull'immobile in comproprietà con la moglie. Il fabbricato interessato risultava ancora in costruzione e accatastato come F3.

Detrazioni ristrutturazione: le decisioni della Cassazione
L'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto il beneficio fiscale proprio perché l'unità immobiliare risultava ancora in fase di completamento.

Il contribuente che aveva ricevuto la cartella di pagamento dall'Amministrazione finanziaria ha quindi impugnato l'atto fino ad arrivare in Cassazione, dove i giudici hanno confermato che la locuzione ristrutturazione edilizia esprime letteralmente il recupero di costruzioni già esistenti, non potendosi estendere alla diversa ipotesi di immobile in costruzione e non ancora completato alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.

La Cassazione conferma anche quanto già avevano considerato i giudici della CTR, ossia che il contribuente, nonostante l'immobile fosse accatastato ancora in F3, non è stato in grado di dimostrare l'ultimazione dei lavori a fronte di elementi probatori significativi, espressamente presi in considerazione, quali la certificazione catastale, la comunicazione di inizio lavori, la perizia giurata, il certificato di residenza, il contratto di fornitura elettrica, e il pagamento di interessi per un mutuo.

riproduzione riservata
Articolo: Sì al Bonus ristrutturazione con categoria catastale F4
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Sì al Bonus ristrutturazione con categoria catastale F4: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Giulio
    Giulio
    5 giorni fa
    Sono in possesso di una casa accatastata come F3 in corso di costruzione.
    La casa è stata ultimata nel nel 1999 rimasta a rustico.
    Chiedevo per poter fare il passaggio a categoria F4, come è possibile procedere?
    Bisogna fare delle modifiche architettoniche per poter usufruire del passaggio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giulio
      4 giorni fa
      Per passare alla categoria catastale F/4 deve portare un grado di avanzamento lavori vicino al completamento. Esempio: completare le tamponature esterne, le tramezzature interne, ecc. il tutto supportato da appositi provvedimenti autorizzativi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Robb
    Robb
    Lunedì 22 Marzo 2021, alle ore 16:29
    Sono possessore di un terreno edificabile, inizieranno a breve i lavori per nuova costruzione.
    Posso ultimare i lavori strettamente necessari per accatastare l'immobile e ricevere l'abitabilità dal comune e poi successivamente, diciamo dopo qualche mese, aprire una ristrutturazione per ultimare le parti accessorie che mi interessano:
     - tipo secondo bagno, seconda cucina, ulteriore porticato, garage esterno all'involucro dell'immobile, soppalco e quant'altro -
    Ovviamente ai fini di usufruire delle detrazione fiscali per tali lavori e non andare ad appesantire la spesa iniziale che avrei, nel caso ultimassi tutti i lavori in fase di nuova costruzione!?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Robb
      Lunedì 22 Marzo 2021, alle ore 17:50
      Dal momento che l'immobile risulta accatastato, fa parte del patrimonio edilizio esistente. Quindi ne ha piena facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Pietro
        Pietro Pasquale
        Giovedì 1 Aprile 2021, alle ore 15:48
        Dopo aver accatastato la casa, quanto tempo deve passare per riaprire una SCIA o CILA di ristrutturazione per poter poi usuffruire dei bonus?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Pietro
          Giovedì 1 Aprile 2021, alle ore 16:19
          È libero di presentare la Scia e/o la Cila quando vuole. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Daniel
    Daniel
    Giovedì 18 Marzo 2021, alle ore 15:21
    Sono possessore di un'abitazione singola acquistata nel 2010 accatastata A2.
    Nel 2011 è stata iniziata una ristrutturazione (oneri progetto ecc) ma per mancanza di fondi la ristrutturazione non è stata completata e quindi i permessi sono scaduti ma la categoria catastale è rimasta A2.
    Ora l'abitazione non è più uguale alla planimetria che c'è in catasto ma l'impianto termico è presente e è già stato fatto l'APE (classe F) e vorrei riprendere la vecchia ristrutturazione e portarla a termine aprendo una nuova pratica con nuovo progetto.
    Secondo voi rientro nel superbonus 110%?
    O in qualche detrazione fiscale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniel
      Venerdì 19 Marzo 2021, alle ore 18:13
      Sì, ne ha facoltà. In funzione della tipologia d'intervento che intende eseguire può aderire ad uno o più bonus. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco44
    Francesco44
    Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 13:02
    E questo è quanto.
    Per essere ancora più sicuro mi sono recato fisicamente all'Agenzia dell' Entrate e ho parlato con un dirigente del Front Office, che mi ha rassicurato sul interpretazione della risposta.
    Sarebbe gradito anche qualche altro riscontro in questa sede.
    Spero di essere stato esaustivo .
    rispondi al commento
    • Claudia
      Claudia Francesco44
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 13:56
      Grazie, è stato gentilissimo.
      Io ho il timore che il suo caso sia differente dal nostro.
      L'edificio che noi vorremmo acquistare è stato accatastato in quanto nuova costruzione ad inizio 2020.
      Forse il suo immobile è più vecchio o si fa riferimento solo alla categoria catastale?
      Buono a sapersi che l'Agenzia delle Entrate, zona rossa permettendo, mi può ricevere.
      Grazie ancora, anche io spero di ricevere delucidazioni maggiori.
      rispondi al commento
      • Francesco44
        Francesco44 Claudia
        Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 14:34
        Sicuramente io sono in una condizione diversa visto che l'immobile è del 2002.
        Ma se legge il passaggio della risposta AE dove dice "ovvero a destinazione abitativa, situati nel territorio dello Stato di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento." potrebbe rientrarci anche Lei.
        Mi faccia sapere e le consiglio di inviare prima un mail all'ufficio di competenza, in modo che rimanga qualcosa di scritto e poi, in caso di dubbi, andare di persona.
        Io ho fatto cosi
        rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Claudia
        Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 15:08
        La materia è molto complessa, anche per gli addetti ai lavori. Effettivamente siamo davanti a due casi differenti anche se riguardano entrambi la categoria catastale F/3 (in corso di costruzione). Il caso posto dal nostro utente il signor Francesco44 prevede che il cambio di destinazione d'uso, da qualsiasi altra provenienza, a civile abitazione può beneficiare della detrazione fiscale, purché sia rilasciato un apposito provvedimento autorizzativo. Nella Sua situazione il cambio di destinazione, probabilmente già a destinazione abitativo residenziale, non è possibile attuarlo. Cosa fare per beneficiare della detrazione fiscale. Per fare una variazione catastale da F/3 ad F/4 è necessario "elevare" di un minima entità i lavori di completamento che giustificano tale passaggio, presentando una Scia o una Cila al comune. Diversamente non ha titolo per accedere ai benefici di legge. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco44
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 15:14
      Gent. Francesco44, il Suo apporto è stato utilissimo alla discussione, soprattutto l'esperienza diretta con l'AdE, aiuterà tanti altri nostri lettori che hanno avuto o avranno la Sua stessa problematica. Grazie e cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Claudia
    Claudia
    Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 09:55
    Ho bisogno di un chiarimento in quanto trovo informazioni contrastanti ed i tecnici che seguono il mio acquisto non sanno rispondere.
    Stiamo valutando acquisto di un immobile nuovo ma allo stato grezzo attualmente accatastato in F3.
    L'immobile al momento è privo di impianti e tramezzi quindi da ultimare solo nelle parti interne.
    Se facessimo un passaggio dalla categoria F3 a F4 potremmo usufruire delle detrazioni del 50% per ultimare immobile?
    rispondi al commento
    • Francesco44
      Francesco44 Claudia
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 11:17
      Ho letto il suo post perché è molto simile al mio caso e mi ero rivolto a Lavorincasa.it per un parere.
      lo può leggere sotto (Francesco 44): Io mi sono recato direttamente all'Agenzia dell'Entrate della sede di competenza e mi è stato dato parere positivo.
      Non posso portare il testo integrale della risposta per limiti di spazio di commento.
      Se il sistema mi permette la riporto a blocchi in altri commenti sotto.
      rispondi al commento
    • Francesco44
      Francesco44 Claudia
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 11:24
      Risposta AE:(parte1)
      L’agevolazione riguarda le spese sostenute nel corso dell’anno per interventi (come definiti dall’art. 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizi) effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali, ovvero a destinazione abitativa, situati nel territorio dello Stato di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.
      rispondi al commento
    • Francesco44
      Francesco44 Claudia
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 12:09
      Risposta AE:(parte2)
      È ammessa anche nel caso in cui l’immobile di “partenza” non sia un immobile a destinazione abitativa ma lo diventi per effetto dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione, così come definiti dall’articolo 3, comma 1 lettera d) del D.P.R. n. 380/2001, a condizione che tale “mutamento” risulti dalla documentazione amministrativa che autorizza l’esecuzione dei lavori.
      È possibile, ad esempio, fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile o di un ufficio che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, in abitativo (“immobile d’arrivo”).
      rispondi al commento
    • Francesco44
      Francesco44 Claudia
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 12:29
      Risposta AE:(parte3 finale):
      In ogni caso, gli interventi devono essere eseguiti su edifici ( di “partenza”) esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione.
      Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
      La prova dell’esistenza dell’edificio è fornita dall’iscrizione dello stesso in catasto, oppure dalla richiesta di accatastamento, nonché dal pagamento dell’ICI o, dal 2012, dell’IMU ove dovuta (Circolare 31.05.2007 n. 36, paragrafo 2 ).
      L’esistenza dell’edificio è riconosciuta anche se lo stesso è classificato nella categoria catastale F2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, ciò non esclude che lo stesso possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente.
      rispondi al commento
    • Michi33
      Michi33 Claudia
      Martedì 6 Aprile 2021, alle ore 09:39
      Buongiorno Claudia anche io ho lo stesso problema, tu sei riuscita a risolvere?
      rispondi al commento
  • Lory
    Lory
    Lunedì 1 Marzo 2021, alle ore 01:52
    Dovrei acquistare due appartamenti sovrapposti di cui quello superiore ancora a grezzo, quello inferiore da ristrutturare.
    Potrei usufruire delle detrazioni se dovessi unificare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lory
      Mercoledì 3 Marzo 2021, alle ore 17:35
      Sì.  I lavori di ristrutturazione, però, devono interessare l'unità immobiliare esistente nel limite massimo di €. 96.000,00. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Sabato 13 Febbraio 2021, alle ore 09:54
    Sono proprietario di un immobile accatastato in zona B con (F4).
    Intendo intervenire sulle facciate con cappotto termico usufruendo del bonus facciata 90 % con comunicazione ENEA.
    È Possibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Mercoledì 17 Febbraio 2021, alle ore 12:32
      Per beneficiare della detrazione fiscale relativa al cappotto termico, deve dimostrare che in precedenza l'immobile era dotato di un impianto di riscaldamento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Zampa
        Zampa Pasquale
        Lunedì 1 Marzo 2021, alle ore 10:59
        L'impianto di riscaldamento deve essere presente nel caso di interventi di Ecobonus, mentre alla domanda del sig.Gianni, la questione riguarda il Bonus facciate che non interessa i limiti imposti per l'Ecobonus.
        Pertanto il bonus facciate può essere eseguito su edifici esistenti e dal tenore dell'articolo sopra riportato, un edificio accatastato come F4 risulta essere un edificio "esistente", dando cosi la possibilità di richiedere il bonus facciate.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Zampa
          Mercoledì 3 Marzo 2021, alle ore 17:26
          È cosa ben diversa dal quesito posto dall'utente Gianni, in quanto il bonus facciate ha lo scopo di dare decoro al patrimonio edilizio esistente, semplicemente tinteggiando le sole facciate a vista diretta dalla strada (sono escluse le chiostrine interne e le facciate posteriori non a vista) con la sola rifazione dell'intonaco nella misura massima del 10% della superficie. Pertanto anche la categoria F/4 ne può beneficiare. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Energenia
    Energenia Sas Di Anna P. Laruccia E C. Energenia Sas Di Anna P. Laruccia E C.
    Lunedì 23 Novembre 2020, alle ore 13:03
    Buongiorno, se ho un'abitazione accatastata A3 ma che non possiede agibilità, posso usufruire delle detrazioni del 50% per ristrutturazione? Grazie Gianni
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Energenia
      Mercoledì 25 Novembre 2020, alle ore 10:41
      Sì, purché al termine dei lavori il tecnico da Lei incaricato presenti la richiesta dell'agibilità/abitabilità corredata della relativa documentazione impiantistica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Amedeo Spasiano
    Amedeo Spasiano
    Martedì 3 Novembre 2020, alle ore 08:59
    Sono proprietario di un immobile accatastato in F4.
    Che procedura devo eseguire per ottenere dei bonus fiscali?
    Ovvero quale eco/sisma bonus posso usufruire?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Amedeo Spasiano
      Mercoledì 4 Novembre 2020, alle ore 17:33
      I bonus che possono essere usufruiti sono il bonus ristrutturazioni (50%) e dell'ecobonus (65%). Il provvedimento autorizzativo da presentare al comune è una Scia se il completamento interessa anche le parti esterne, diversamente basta una Cila. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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