Cavedio: intercapedine condominiale

Intercapedine

L'intercapedine, si dice comunemente, è quello spazio esistente tra due pareti o comunque tra due superfici parallele; in ambito edilizio l'intercapedine individua quello spazio avente la funzione di isolare i muri dei piani interrati dal terreno circostante al fine di evitare infiltrazioni d'acqua e comunque per proteggere dall'umidità, ma anche quello spazio esistente ai piani più alti ai fini di isolamento termico ed acustico.

È bene evidenziare che le intercapedini possono essere predisposte anche per scopi differenti, come si suole dire tecnici, rispetto a quelli appena citati. Si pensi all'intercapedine utile a far passare impianti utili all'unità immobiliari ubicate in un edificio.

Se lo stabile nel quale è presente l'intercapedine è di proprietà di una sola persona (o di più persone in comunione), non si pone il problema d'individuare il proprietario di quella parte d'edificio; diverso il caso di un immobile in condominio.

In casi del genere, chi è il proprietario dell'intercapedine?

Parti comuni di un edificio

A mente dell'art. 1117 c.c. esistono una serie di beni, servizi ed impianti che devono considerarsi di proprietà comune; il succitato articolo, afferma ormai da anni la giurisprudenza (cfr. da ultimo Cass. 4 giugno 2014 n. 12572), contiene un'elencazione meramente esemplificativa delle parti comuni dell'edificio.

Oltre a quelle indicate dal succitato art. 1117 c.c. possono essere considerate condominiali tutte quelle parti dell'edificio accessorie e funzionali al miglior utilizzo dei beni di proprietà comune.

In questo contesto solamente una diversa indicazione del titolo, ossia dell'atto d'acquisto (del primo atto d'acquisto come vedremo in seguito) o del regolamento condominiale di natura contrattuale, può far sì che possa escludersi la condominialità di una parte dell'edificio che per menzione nell'art. 1117 c.c. (sia pur tenendo presente che solo questa menzione non è di per sé garanzia di condominialità se il bene non ha funzione condominiale) e/o per caratteristiche intrinseche sarebbe considerata in condominio.

A quali documenti bisogna fare riferimento per valutare l'eventuale non condominialità?

Un'ordinanza resa dal Tribunale di Catania ricorda che occorre fare riferimento al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, perché è questo il momento in cui viene a formarsi un condominio (Trib. Catania 12 ottobre 2014).

Stando così le cose, prosegue il giudice catanese, gli atti successivi a tale primo trasferimento possono solo determinale mutamenti nella composizione del condominio, ma non influiscono affatto sulla sua formazione, cioè sulla sua nascita, che si verifica in occasione del primo frazionamento della proprietà dell'edificio. Deriva da ciò, che se, in occasione del primo trasferimento della proprietà di un edificio, la destinazione obiettiva di un bene potenzialmente comune non è contrastata dal titolo, nasce la comunione di tale bene: se, invece, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, sarà tale atto a costituire la regola fondamentale relativa alla proprietà del bene, ad escludere, cioè, che il bene possa farsi rientrare nel novero dei beni comuni (Trib. Catania 12 ottobre 2014).

Insomma è quello della prima compravendita il momento nevralgico che consente di qualificare come condominiale o non condominiale una parte dell'edificio, al di là della sua specifica destinazione.

Nel caso risolto nella sentenza citata, l'intercapedine è stata considerata parte comune dell'edificio per due ordini di motivi:

a) in primis per la sua funzione, accertata in giudizio, che consentiva il passaggio di parti d'impianti comuni;

b) in secondo luogo perché proprio il primo atto d'acquisto inquadrava tale bene come intercapedine condominiale, togliendo ogni forma di dubbio sul regime giuridico cui assoggettare quella parte d'edificio.

Uso dell'intercapedine condominiale

Stabilito che l'intercapedine è di proprietà comune, è utile capire che uso se ne può fare.

Come per ogni bene comune, il diritto dei singoli su quella parte d'edificio è disciplinato dall'art. 1102 c.c.

Attenzione quindi, nel caso di suo utilizzo a non alterare la destinazione di quella parte d'edificio, di non creare problemi al decoro, alla sicurezza e alla stabilità dell'edificio e a non impedire, con il proprio uso, il pari diritto all'uso di ogni altro condomino.

Nel caso risolto dal Tribunale di Catania, che usiamo a titolo di esempio pratico rispetto alle generali affermazioni di principio appena esposte, ha rappresentato uso illegittimo dell'intercapedine l'occupazione, sostanziatasi nei fatti in un'annessione, di parte dell'intercapedine ad un garage di proprietà esclusiva.