Casa vacanze: breve guida per proprietario e inquilini

Casa vacanze: guida per inquilini e proprietari

Una valida alternativa ai classici hotel e alberghi dove trascorrere le ferie estive anche nell'ottica del risparmio e della maggiore comodità è prendere in affitto una casa vacanza.

Una soluzione che si rivela vantaggiosa anche per il proprietario di casa che concedendo in locazione per brevi periodi una seconda casa può ottenere introiti utili per le spese di manutenzione dell'immobile.

Ma quali sono gli obblighi da rispettare dal punto di vista fiscale?
Come far conoscere il proprio immobile a potenziali clienti?
Quale tipologie di contratto stipulare?

Facciamo il punto di seguito.

Come mettere in affitto e trovare una casa vacanza

Per adibire la propria abitazione a casa vacanze non è necessaria la richiesta di alcuna autorizzazione né comunicazione.
Solo se il numero di unità abitative concesse in locazione è superiore a tre, allora bisognerà presentare l'apposita Scia, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al proprio Comune.

Qualunque immobile può essere affittato per locazioni turistiche ma, naturalmente, solo quelli che si trovano in un luogo di villeggiatura, al mare o in montagna, saranno preda maggiore di eventuali clienti.

Per far conoscere e promuovere la propria casa vacanze oggi viene in aiuto internet dove si trovano siti specializzati in cui inserire il proprio annuncio immobiliare. Le cose importanti da segnare nell'annuncio, oltre ovviamente alle foto dell'abitazione, i servizi che si trovano nelle vicinanze, la distanza dal mare e ovviamente il prezzo che varia a seconda se sia alta o bassa stagione e dal numero degli ospiti che può accogliere.

Per chi avesse poco tempo a disposizione, l'alternativa a internet è affidarsi a professionisti, ovvero agenzie immobiliari che si occuperanno di gestire i contatti con i clienti, in cambio di una provvigione precedentemente pattuita.

Casa vacanza: il contratto di locazione per finalità turistiche

Per affittare una casa vacanza si fa riferimento al contratto di locazione con finalità turistica, ossia quello redatto esclusivamente per soddisfare finalità turistiche che è sottratto alla disciplina generale sulle locazioni individuata dalla Legge n. 431 del 1998.

Nel contratto di locazione di una casa vacanza è obbligatorio indicare proprio le finalità turistiche, ossia le esigenze che hanno spinto le parti a stipulare questa forma di locazione, come ad esempio un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria.

La casa vacanze per essere concessa in locazione per brevi periodi deve essere completamente arredata e non bisogna fornire alcuna biancheria all'inquilino per non ricadere nella disciplina degli affittacamere. A seconda della durata della locazione, sono tre le tipologie di modelli di contratti di casa vacanza che potranno essere redatti:

- la locazione ad uso villeggiatura (utile anche per una villeggiatura superiore ai 30 giorni): è quello previsto per regolare gli affitti delle casa vacanze che durano massimo 2 o 3 mesi.
Nel contratto sono presenti le clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale. Non viene previsto il rinnovo tacito.

- la locazione di case per brevi vacanze: tale modello riguarda le locazioni di 10/15 giorni o al massimo un mese. Nel contratto sono presenti le clausole specifiche relative alla disdetta del contratto, all'entità delle spese accessorie e all'utilizzo di spazi accessori come la cantina o il posto macchina

- la locazione con la formula week-end: tale modello di contratto si può usare quando si concede in locazione un immobile per un fine settimana o per pochi giorni e prevede la pattuizione forfettaria dei consumi di luce, acqua, gas ecc.

In particolare, nel contratto andranno indicati:

-le generalità del proprietario e dell'inquilino

- l'indirizzo e l'ubicazione della casa

- le caratteristiche dell'immobile, la descrizione e il numero di posti letto

- la durata del soggiorno, con indicazione dell'orario di arrivo e partenza

- il numero di persone che occuperanno la casa e la presenza di eventuali animali

- l'importo pattuito

- l'eventuale caparra

-le modalità di annullamento della prenotazione.

Casa vacanze: la cauzione o la caparra?

Il primo passo per la prenotazione di una casa vacanze è quando si versa una cauzione o una caparra, una garanzia anche per chi affitta. È consigliabile una caparra dell'importo di 250 euro o almeno il 30% dell'affitto pattuito. Ogni deposito cauzionale deve essere restituito, previa visita di controllo dell'appartamento. Solo nel caso in cui ci siano stati danni, è possibile non restituirlo.

È bene che il proprietario rilasci una ricevuta scritta anche per il pagamento di questa somma.
Se il contratto viene stipulato con largo anticipo, il proprietario può anche richiedere un acconto, in genere stimato intorno al 20 – 30% del totale pattuito che verrà poi decurtato dal prezzo totale della locazione.

Registrazione e denuncia di cessione del fabbricato

Di solito, quando l'affitto della casa vacanza non supera i 30 giorni, il contratto di locazione non va registrato, ma basta una scrittura privata che deve essere firmata da entrambe le parti, ossia proprietario e inquilino.
Se la locazione dura più di 30 giorni invece, il contratto deve essere registrato con onere a carico delle parti. C'è l'obbligo di registrazione anche quando si stipulano diversi contratti per più periodi che, sommati tra loro, superano i 30 giorni.

Sul contratto di locazione si appone la marca da bollo di 16 euro ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe. Le imposte di registro e di bollo non sono dovute se si applica la cedolare secca sugli affitti, quel regime fiscale facoltativo a cui può aderire il proprietario e che prevede il pagamento di un'imposta sostituiva dell'IRPEF e delle relative addizionali comunali e regionali.

Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il proprietario ha l'obbligo di farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, all'autorità locale di Pubblica sicurezza o in mancanza al sindaco, utilizzando i modelli di cessione del fabbricato che potranno essere consegnati di persona o inviati tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se la locazione è effettuata a favore di un cittadino di un Paese non appartenente all'Unione Europea, la comunicazione all'Autorità di pubblica sicurezza - indipendentemente dalla durata pattuita - deve essere eseguita, negli stessi termini, ma su moduli diversi non reperibili su Internet e da richiedersi all'Autorità locale di pubblica sicurezza.

Obblighi del conduttore

Al momento della consegna dell'immobile, è opportuno che l'inquilino esamini la casa insieme al proprietario, per verificare che tutto sia a posto e sia funzionante, in particolare gli elettrodomestici, onde evitare eventuali lamentele.
Inoltre, è consigliabile prevedere un verbale di consegna. Il conduttore, infatti, è responsabile degli eventuali danni all'immobile.

Nel contratto è bene scrivere che il conduttore, nel caso l'immobile si trovi in un condominio, deve rispettare il Regolamento degli inquilini e il Regolamento di condominio, se esistente.

L'abitazione deve essere messa a disposizione completamente arredata e dotata di stoviglie, tovagliato e almeno un cambio di biancheria, ma non è prevista la fornitura di servizi centralizzati, come la pulizia quotidiana. Nel contratto è sempre bene specificare se gli animali sono ammessi oppure no.

Regime fiscale per la casa vacanza

Per quanto concerne il regime fiscale applicabile alla casa vacanze è sempre il proprietario dell'immobile il soggetto tenuto al pagamento dell'IMU, l'imposta municipale propria e della TASI, il tributo comunale sui servizi indivisibili. Così anche la TARI, la tassa sui rifiuti è dovuta dal proprietario.
I redditi che derivano dalla locazione di una casa vacanza vanno tassati per il proprietario come redditi da Fabbricati che dovranno essere riportato all'interno del quadro RB del modello Unico, che accoglie i c.d. redditi fondiari.