Ripartizione spese condominiali, la pulizia delle scale
Un utente del forum di lavorincasa ha chiesto lumi sul riparto delle spese sostenute per la pulizia delle scale e degli ascensori all'interno dei condomini.
In questo articolo indicheremo i criteri attualmente indicati dalla giurisprudenza per il riparto delle spese delle pulizie condominiali delle scale e degli ascensori; infatti, dal momento che la legge non li fornisce, la giurisprudenza ha cercato, come spesso accade, di sopperire alla lacuna.
Riparto spese di manutenzione delle scale condominiali
Quello che la legge prevede espressamente è il criterio per il riparto delle spese di manutenzione delle scale e degli ascensori.
Secondo infatti l'art. 1124 c.c. le scale e gli ascensori devono essere mantenuti e sostituiti da parte dei proprietari delle unità immobiliari le scale e gli ascensori servono.
La spesa dev'essere ripartita tra i detti proprietari nel seguente modo: per una metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ogni piano dal suolo.
L'art. 1124 c.c. aggiunge poi che:
al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (art. 1124 co. 2 c.c.).
Come detto, la norma regola il caso della manutenzione, ma non il caso della pulizia di scale e ascensori.
Pulizia scale condominio, cosa dice la giurisprudenza sul riparto
In assenza di disposizioni espresse sull'argomento, vediamo cosa ha deciso la giurisprudenza quelle rare volte in cui che se n'è occupata.
Nella sentenza n. 432 del 2007, ancora oggi decisione di riferimento in argomento, la Corte di Cassazione decise seguendo il seguente percorso logico-giuridico.
La sentenza partì dal presupposto, già affermato (si indica la sentenza n. 8655/1996 della stessa Corte di Cassazione), che la pulizia delle scale risponde ad esigenze differenti per i vari condomini: l'utilità varia a seconda del piano in cui questi abitano.
La Corte rilevava inoltre che l'art. 1124 c.c. disciplina il caso della manutenzione e non anche quello della pulizia di scale e ascensori.
Il principio da utilizzare non era quello generale del valore millesimale di cui all'art. 1123 co. 1 c.c., ma quello dell'utilità di cui all'art. 1123 co.2 c.c.
Ricordiamo, per quel che qui interessa, che a mente dell'art. 1123 co.1 c.c. le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; mentre, al co.2 lo stesso articolo 1123 c.c. prevede che per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ognuno ne può fare.
Dovendo trovare un criterio idoneo ad esprimere la diversa utilità per ciascun condomino ai fini dell'applicazione del principio di cui all'art. 1123 co.2 c.c., la Corte stabilì che si poteva applicare in via analogica quanto disposto dall'art. 1124 c.c.
Detta norma, affermò la Corte, essendo di carattere speciale e non eccezionale, era applicabile in via analogica ai sensi di quanto disposto degli artt. 12 e 14 delle Preleggi.
In particolare, l'art. 12 ammette l'applicazione, ai casi non disciplinati dalla legge, delle norme previste per casi simili o materie analoghe, mentre l'art. 14 esclude tale possibilità per le norme che fanno eccezione a regole generali.
Insomma, come a parità d'uso i proprietari dei piani più alti logorano le scale più di quelli che abitano ai piano inferiori, così, a parità d'uso essi le sporcano più degli abitanti dei piani inferiori.
L'applicazione dell'art. 1124 c.c. venne dunque ammessa.
Venne però esclusa l'applicazione di quanto disposto al co.1, norma che, si rilevò - laddove prevede che la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi - deroga al principio ex art. 1123 co.2 c.c. ed è di carattere eccezionale e non può quindi essere applicata in via analogica.
Dunque, andava in sostanza applicato in via assoluta, senza alcuna mediazione, il principio dell'utilità espresso dall'art. 1123 c.o.2 c.c. secondo quanto indicato dall'art. 1124 co.2 c.c.
Quindi, secondo la sentenza n. 432/2007 della Corte di Cassazione, ancora oggi come detto punto di riferimento, la spesa va ripartita secondo il criterio dell'altezza di piano, cioè secondo l'utilità che ciascun proprietario può trarne.
Il principio è stato richiamato nella più recente sentenza di legittimità (si v. Cass. n. 29220 del 2018).
