Cappotto termico e autorizzazioni condominiali

Che cos'è un cappotto termico?

Quali sono i permessi da chiedere per effettuare l'isolamento termico di un edificio?

Cosa fare se ci si trova all'interno di un condominio?

Prima di rispondere a queste domande vediamo che cos'è il cappotto termico da un punto di vista tecnico.
Brevemente, possiamo dire che il cappotto termico è un sistema di protezione del fabbricato che consente di risparmiare energia, isolando le pareti dell'edificio dall'ambiente esterno. Un sistema di coibentazione che consente di evitare un eccessivo raffreddamento delle pareti che è in grado di creare quell'effetto condensa tanto sgradevole e poco salubre negli ambienti interni.

Questo tipo di intervento comporta una modifica della parete esterna del fabbricato e pertanto, se ci si trova in uno stabile condominiale, è bene conoscere la normativa di riferimento e quali siano le necessarie autorizzazioni per poter effettuare i lavori.


Dall'isolamento a cappotto termico bisogna mantenere distinta l'installazione di pannelli isolanti che riguardano il singolo appartamento.
Come vedremo, a differenza del cappotto termico, si tratta di un intervento che ciascun condomino può effettuare in autonomia, in quanto riguarda unicamente la singola unità immobiliare e ricade nell'ambito di applicazione dell'articolo 1122 del Codice Civile che, in materia di condominio consente all'interno della singola proprietà di eseguire lavori che non arrechino danno alle parti comuni o determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio.
Per intraprendere i lavori bisogna darne notizia all'amministratore del condominio.

Il cappotto termico in condominio è un'innovazione

A differenza dei pannelli isolanti posti nei singoli appartamenti, l'istallazione in condominio del cappotto termico, si considera una innovazione della parte comune dell'edificio. Vediamo quali sono le norme contenute nel codice civile che si occupano delle innovazioni.

Le innovazioni in condominio sono disciplinate dall'articolo 1120 del codice civile che, dopo la modifica apportata dalla legge di riforma del condominio, è stato modificato nel modo seguente:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Art. 1120 cod.civ.

Pur mancando una vera e propria definizione, la norma fa un elenco di quelle opere che possono essere considerate delle innovazioni delle cose comuni.
Nel silenzio del legislatore, la giurisprudenza ha definito le innovazioni come le modifiche materiali o funzionali volte al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Le innovazioni sono dunque delle modifiche che comportino un'alterazionemateriale dell'edificio o che determinino un cambiamento funzionale di esso o di una sua parte.

Per quanto qui ci interessa, constatiamo che il cappotto termico, rientrando nell'ambito degli interventi finalizzati a contenere il consumo energetico dell'immobile e a migliorare la salubrità dell'aria costituisce un'innovazione del condominio.
La domanda che segue è: per poter dare esecuzione al cappotto termico è necessario il consenso dei condomini?

Ebbene sì, la decisione di effettuare un rivestimento termico a cappotto è di tipo assembleare.

L'intervento in questione viene infatti eseguito sulle parti comuni dell'edificio e pertanto tutti i condomini sono coinvolti dal punto di vista decisionale ed economico.
L'installazione di un cappotto termico esterno è un intervento sui muri perimetrali dell'edificio che comporta un cambiamento della loro consistenza materiale e pertanto rientra tra le opere la cui decisione è rimessa alla maggioranza dell'assemblea dei condomini.

L'amministratore è obbligato infatti a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta avanzata anche da un solo condomino. Sarà dunque l'assemblea ad assumere la decisione di installare un cappotto termico, dopo aver richiesto ad un tecnico abilitato di verificare preventivamente la fattibilità dell'opera, in relazione allo specifico immobile sul quale si dovrà intervenire.

Si deve ricordare che sono sempre vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del condominio o che ne alterino il decoro architettonico o rendano le parti comuni inservibili in base all'uso cui sono destinate.

Cappotto termico in condominio: chi paga?

Come stabilito dall'articolo 1120 codice civile per approvare la decisione di isolare le pareti esterne del condominio al fine di contenere il consumo energetico, si rimanda alle maggioranze previste dall'articolo 1136, in particolare si rinvia al secondo comma della predetta norma.
In base a quanto in essa stabilito, la delibera assembleare sarà valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Abbiamo visto come viene approvata la decisione relativa alla posa del cappotto termico in ambito condominiale. Una volta raggiunta la maggioranza assembleare prevista dalla legge si potrà dare il via ai lavori.

Qualora gli effetti benefici del cappotto termico riguardino soltanto alcuni proprietari, anche gli altri condomini dovranno pagare i lavori deliberati?
In che misura?
Nel caso in cui venga approvata, la spesa come verrà ripartita?


Può capitare che non tutte le pareti dell'immobile vengano rivestite; anche per motivazioni strettamente economiche il lavoro viene effettuato sulla parte dell'edificio dove si ritiene più strettamente necessario. Si protegge magari le zone maggiormente esposte al freddo perché situate a nord.
Una volta che, a norma di legge, la spesa venga deliberata, sarà necessario capire come verrà suddiviso; tra tutti coloro che possiedono una unità immobiliare nello stabile riqualificato o solo tra coloro che ne beneficiano direttamente?

In linea di principio la delibera assembleare è vincolante nei confronti di tutti i condomini.
Vale quanto affermato dall'articolo 1123 del codice civile che così recita:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Art. 1123 cod.civ.

Sulla base di quanto disposto dalla legge il costo per le innovazioni deliberate viene sostenuto da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di ciascuna unità immobiliare, salvo che mediante convenzione sia stato stabilito diversamente.

Soltanto se la spesa deliberata riguardi una cosa destinata a servire i condomini in misura differente, i relativi costi potranno essere suddivisi in proporzione all'uso che ciascuno può farne.


Il cappotto termico, innovazione di una parte comune del fabbricato, non rientra tra le cose che sono destinate a servire i condomini in misura diversa, pertanto la spesa dovrà essere ripartita in ragione del valore delle singole proprietà.

In conclusione, il vicino la cui abitazione si affaccia sul lato sud del fabbricato dovrà pagare per l'installazione del cappotto esterno come il condomino che si affaccia sul lato nord, in base alle quote di ciascuno, poiché si tratta di un intervento volto a migliorare il bene comune indipendentemente dal vantaggio conseguito da ciascuno nella propria unità immobiliare.

Innovazioni gravose

Poiché le innovazioni come l'isolamento termico a cappotto sono in grado di incidere in maniera profonda sulla situazione preesistente dell'edificio, il codice civile, oltre a disporre delle maggioranze ben precise, ha anche previsto delle tutele per coloro che si oppongono alle nuove opere, seguito la previsione di spese gravose.

In deroga al principio in base al quale le delibere assembleari valide sono vincolanti per tutti i partecipanti al condominio, (come stabilito dall'articolo 1137), l'articolo 1121 del codice civile stabilisce quanto segue:

qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Qualora si tratti di una innovazione molto onerosa o non strettamente necessaria che sia suscettibile di utilizzo separato, i condomini contrari avranno il diritto di non partecipare alla spesa non servendosi dell'opera innovativa.

Se l'utilizzazione separata dell'innovazione gravosa o voluttuaria non sia possibile, si potrà dare esecuzione all'innovazione solo qualora la maggioranza che ha deliberato la spesa sia disposta ad accollarsi per intero il costo dei lavori.