Cambio destinazione d'uso: da locale commerciale in abitazione

Trasformazione di immobili per esigenze diverse

Chi possiede un immobile destinato ad uso commerciale, può trovarsi nella condizione di non ricavare dalla sua locazione una somma tale da rendere conveniente l'affitto.

I motivi di tale condizione dipendono da diversi fattori e sono legati, oltre alle dinamiche di mercato, anche alle mutazioni di tipo urbanistico che possono verificarsi in seguito alla revisione degli strumenti urbanistici che possono riguardare in particolare l'area in cui l'immobile è situato.

In seguito a tali eventi, può risultare utile cambiare la destinazione d'uso dell'immobile, per trasformarlo in un immobile avente una destinazione d'uso più rispondente alle proprie esigenze.
Ma vediamo innanzitutto di chiarire in cosa consiste la destinazione d'uso di un immobile. Molto sinteticamente si può affermare che trattasi di una classificazione che viene attribuita all'immobile per indicarne la funzione.

In edilizia ogni edificio deve essere provvisto di un titolo abilitativo, derivante dall'applicazione delle norme urbanistiche vigenti a livello nazionale e riportate negli strumenti urbanistici vigenti sul territorio dove l'immobile è realizzato.
Per i motivi suddetti, la destinazione d'uso di un immobile non può essere cambiata a piacimento, senza commettere un reato. Occorre che tale cambio venga necessariamente legittimato, in seguito a una richiesta presentata agli organi competenti.

Cambio di destinazione d'uso in edilizia

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile, può essere realizzato senza opere o con opere, nel primo caso si intende il semplice cambiamento delle finalità di utilizzo del suddetto bene senza il ricorso a interventi di ristrutturazione edilizia.

L'assenza di opere edilizie non esclude però la necessità di richiedere il permesso a costruire al Comune in cui il bene è ubicato.
La normativa, infatti, prevede che il cambio di destinazione d'uso anche senza opere, nel momento in cui aumenta il carico urbanistico va legittimato con il rilascio del permesso a costruire.


L'unica eccezione è rappresentata dai casi di mutamento non rilevante, ovvero, quei mutamenti che restano all'interno della stessa categoria funzionale e che non comportano aumento dei carichi urbanistici per la zona in cui l'immobile ricade.

In questo caso è sufficiente presentare il modello SCIA per i cambi di destinazione d'uso senza opere.


In genere per effettuare un cambio di destinazione d'uso occorre presentare una S.C.I.A. presso il Comune di competenza e successivamente effettuare una variazione catastale presso l'Agenzia delle Entrate competente per territorio.

La richiesta di cambio di destinazione d'uso senza opere può essere effettuata anche direttamente dal proprietario dell'immobile o, in alternativa, affidandosi a un tecnico qualificato che si occuperà di esplicare tutte le pratiche urbanistiche e catastali necessarie.

Un esempio di cambio di destinazione d'uso

Dopo aver chiarito cosa si intende per cambio di destinazione d'uso, passo a illustrare un caso reale in cui si è voluto trasformare un locale commerciale, in un piccolo alloggio per trascorrere le vacanze, vista la particolare vicinanza ai lidi marittimi.

Il locale commerciale da trasformare in abitazione, è costituito da una superficie rettangolare di circa 37 mq divisa trasversalmente da due tramezzature, che definiscono un ambiente bagno e una piccola stanza adibita a deposito, entrambi alti 3.50 m.

Perimetralmente, il locale risulta tamponato con blocchi di laterizio per due lati consecutivi, mentre gli altri due confinano con fabbricati adiacenti.


Nelle pareti perimetrali sono disposte 3 vetrine alte 2.40 m e larghe circa 2.40 m.
Di queste, due prospettano su viale interno, unitamente a una finestra che dà luce al bagno, e una su pubblica via, su cui prospetta anche l'ingresso al locale.

Da locale commerciale ad abitazione: le richieste della committenza

La richiesta della committenza è di ottenere 3 spazi attrezzati e precisamente:

• un open space, in cui disporre angolo cottura pranzo e angolo conversazione;
  
  
• zona notte;
  
  
• bagno padronale con zona lavanderia.
  
  

Per poter procedere nella progettazione richiesta, si è dovuto tener conto di alcuni elementi preesistenti che hanno condizionato la collocazione degli ambienti in modo da ridurre al minimo le demolizioni del pavimento esistente, che si intende mantenere.


Inoltre, è stato tenuto in conto il fatto che la fogna comunale è situata lungo il viale di accesso su cui prospetta l'attuale servizio igienico, pertanto la posizione di quest'ultimo è dovuta restare invariata.

È stato richiesto inoltre di spostare l'ingresso al locale lateralmente a distanza di circa 1.50 metri dall'angolo destro guardando il locale da dentro, rivolti verso il viale interno,

Tale limite, è stato imposto dalla presenza del quadro elettrico condominiale nella parete perimetrale che non può essere spostato.

Cambio e modifica dei prospetti esistenti

il progetto prevede la trasformazione delle vetrine esistenti in finestre con ante scorrevoli aventi dimensioni 160x140 cm oltre l'apertura della nuova porta di ingresso posizionata sul prospetto lungo il viale interno.

All'interno è stato necessario demolire i tramezzi esistenti per definire i due nuovi spazi adibiti a camera da letto e bagno con angolo lavanderia.

Nell'open space è stato posizionato l'angolo cucina, di cui sono state prodotte due soluzioni differenti, nell'angolo diagonalmente opposto alla zona cottura è stato posizionato l'angolo sedute costituito da un divano tre posti e una poltrona letto, raccordati tra loro da un piano appoggio, profilato intorno al pilastro esistente, con funzione di tavolino.


Lateralmente alla poltrona letto è stata alloggiata una vetrina contenitore, adiacente al pilastro sporgente.
Dalla zona giorno si accede alla zona notte, mediante l'apertura di una porta scorrevole a scomparsa, al fine di limitare al massimo gli ingombri.

Di lato al letto è stata organizzata una parete attrezzata, costituita da due colonne armadio unite da un contenitore a ponte centrale, sotto il quale è stato collocato uno scrittoio con poltroncina.


La zona bagno a cui si accede attraverso una porta scorrevole a scomparsa, contiene, oltre gli igienici, una doccia a nicchia, il mobile lavabo porta lavatrice a scomparsa e accessori, con adiacente colonna attrezzata provvista di diversi contenitori.

Il pavimento, opportunamente pulito e lucidato è stata mantenuto per tutta la superficie abitata, con la sola esclusione dell'ambiente bagno, per il quale sono stati impiegati nuovi pavimenti e rivestimenti.

Cambio di destinazione d'uso e normativa vigente

L'esempio di cambio di destinazione illustrato, comportando anche la modifica dei prospetti esterni (peraltro autorizzati dal condominio), può essere realizzato perché rispettoso del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (detto anche decreto semplificazioni).

Il decreto, all'articolo 10, ha modificato in modo sostanziale i vincoli legati agli interventi edilizi riguardanti gli immobili, in particolare quelli relativi al cambio di destinazione d'uso e modifica dei prospetti.


Occorre comunque tener presente che gli interventi sulle facciate non sono possibili su fabbricati sottoposti a tutela, ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio di cui al decreto legislativo del 22 gennaio 2004, n. 42.

Il permesso a costruire va comunque richiesto per quegli interventi che, unitamente al mutamento urbanistico, comportano incremento del carico urbanistico relativo alla zona in cui l'immobile ricade, come ad esempio la trasformazione di capannone industriale in unità abitative.