Liti condominiali, cosa fare?

Liti condominiali

Ricerche e studi molto accreditati confermano che la lite condominiale rappresenta uno dei principali motivi di disturbi personali, tali da incidere sensibilmente nella vita quotidiana.

Da tali ricerche emerge che sono diverse le ragioni che trasformano i litigi condominiali in vere e proprie liti condominiali: animali fastidiosi, come a esempio gatti che sporcano in condominio, condomini prepotenti o vicini di casa arroganti o semplicemente, frasi sui vicini di casa maleducati.


Queste sono solo alcune fra le principali cause di problemi condominiali che spesso giungono innanzi al giudice competente a seguito dell'insuccesso della procedura di mediazione.

Altrettanto frequentemente le liti condominiali possono anche essere provocate per atteggiamenti del rappresentante a esempio nel caso di inerzia amministratore condominio o per diverse opinioni in merito agli onorari avvocato cause condominiali.

In conclusione, i motivi sono tanti e, per questo, è bene sapere come comportarsi e, se possibile, come riuscire ad evitarle.

Principali cause delle liti condominiali

Come rilevato, le liti condominiali possono avere origine da motivazioni molto diverse da valutare attentamente caso per caso.

Ogni situazione merita una analisi attenta delle situazioni ambientali in cui esse si verificano. Contenziosi su immissioni moleste a esempio, seppur originate dalla medesima motivazione, possono trovare soluzioni diverse, nelle opportune sedi giudiziarie perché diverse possono essere le applicazioni specifiche.


L'elenco potrebbe essere infinito.

Ciò nondimeno, è possibile tuttavia pervenire a una casistica per macro aree in base anche alla frequenza e all'elevato grado di litigiosità che comportano.

Liti condominiali da infiltrazioni

Ciò nondimeno, è possibile individuare, seppur genericamente, le principali cause di litigi condominiali, che sovente si trasformano in veri in propri contenziosi.

Uno dei motivi più frequenti è senza dubbio rappresentato dal problema delle infiltrazioni e dei danni da questi cagionati.

In tali casi, i problemi principali riguardano la non sempre facile individuazione del soggetto responsabile, tenuto al risarcimento del danno cagionato.

In linea generale, per individuare il responsabile, occorre accertare l'origine o meglio la provenienza del guasto, ovverosia aree comuni del condominio o abitazioni private di altri condomini.

Altra altrettanto frequente causa di liti condominiali è rappresentata dai rumori e odori molesti.

Liti condominiali per rumori molesti

Altra altrettanto frequente causa di liti condominiali è rappresentata dai rumori e odori molesti. Nel caso di rumori molesti, occorre precisare che la legge non stabilisce con dovuta contezza un orario durante il quale è possibile emettere rumore in condominio.

Il parametro normativo da tenere in considerazione è l'art. 844 c.c.

Tale norma, prevedendo che non sia possibile impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni causati dal vicino, stabilisce che se questi non superano la normale tollerabilità, tenuto anche conto delle condizioni del luogo, devono ritenersi legittime.

Altra importante causa di problemi condominiali riguarda la custodia di animali, che non può essere impedita in un condominio, salvo voto all'unanimità da parte di tutti i condomini.

L'eventuale allontanamento di un animale domestico può essere deliberato solo in caso di rischio per l'igiene o per patologie, come nel caso di animali esotici, i quali potrebbero essere considerati animali non domestici e, pertanto, vietati in condominio.

Liti condominiali per parcheggio di bici e motocicli nell'androne condominiale

Altro tema caldo in sede condominiale è l'utilizzo dell'androne condominiale come area deposito per cicli e motocicli.

È importante premettere che l'androne è una parte comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, come tale, può essere utilizzato dai condomini anche per parcheggiare propri veicoli.


Ciò nondimeno, quando tale comportamento impedisce la fruibilità della medesima parte comune da parte degli altri condomini, l'occupazione non può essere consentita e tollerata. In tale senso, è necessario valutare in primis il regolamento condominiale per dirimere tali situazioni.

Problemi condominiali a chi rivolgersi e cosa fare

In primis è importante sapere che prima di rivolgersi a un giudice e, dunque, iniziare ad adire le sedi giudiziarie, è necessario, in taluni casi percorrere prima la strada della mediazione.

Si tratta di un istituto, introdotto dalla L. n. 220/2012, avente natura deflattiva.

L'obiettivo è essenzialmente provare a trovare una soluzione fra le parti, al fine di evitare l'instaurazione del giudizio, ingolfando ulteriormente le aule giudiziarie di contenziosi spesso lunghi ed evitabili.


Non si tratta di una vera e propria fase transattiva, ma di una procedura finalizzata a trovare una soluzione nel caso specifico, contrapponendo in un contradditorio le parti in conflitto.

È bene precisare che non tutte le controversie condominiali devono essere prima oggetto di mediazione obbligatoria.

Al riguardo, le controversie condominiali che vi rientrano, ai sensi dell'art. 71, disp. att. c.c. sono le liti condominiali di cui al libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

Un elenco ampio, fra cui è possibile annoverare fra i principali i problemi condominiali riguardanti:

• parti comuni, la modifica e la tutela della destinazione d'uso;
  
  
• controversie relative all'amministratore di condominio, comprese quelle relative alla revoca e alla responsabilità di questi;
  
  
• spese effettuate dai condomini senza autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore;
  
• impugnazione di delibere condominiali;
  
  
• regolamento condominiale;
  
  

Per tutti gli ambiti di materia in cui sia prevista la mediazione obbligatoria, la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, con la conseguenza che, in caso di mancato esperimento della procedura deflattiva, il giudice assegna un termine alle parti per procedere con l'instaurazione di tale fase e, in caso contrario, il giudizio si estingue.

Liti condominiali e causa civile

Nelle ipotesi in cui il tentativo di conciliazione si rilevi infruttuoso, cioè non raggiunga l'obiettivo dell'accordo o nei casi in cui tale tentativo non sia previsto dalla legge come obbligatorio, l'unica strada percorribile rimane quella del contenzioso civile.


Quest'ultimo, è bene precisare, nella maggior parte dei casi è faticoso sia in termini economici, in quanto quasi sempre dispendioso, ma anche in considerazione delle tempistiche lunghe nel nostro ordinamento.

Amministratore di condominio e liti condominiali

Un importante questione che si impone a latere delle liti condominiali è la figura e il ruolo che può essere assunto o che si presume assuma l'amministratore di condominio.

Sovente accade, infatti, nel caso di dissapori con fra condomini o fra i condomini e il condominio, ci si rivolga all'amministratore di condominio, ritenendolo l'organo deputato alla risoluzione delle problematiche.

Tale convincimento si rivela di fatto errato.

Tentare di interpellare l'amministratore di condominio nella speranza che il suo intervento possa sortire un effetto pacificatore, è legittimo ed è solitamente il primo passo che i condomini compiono per provare a trovare una soluzione transattiva.

Pretendere però che l'amministratore debba intervenire per redimere una lite, criticando un eventuale inerzia in tale senso è altro convincimento errato.

La richiesta di dirimere una controversia condominiale non rientra, infatti, fra le competenze che la legge riconosce e attribuisce all'amministratore in forza dell'art. 1130 c.c.