Attività fiscale dell'amministratore di condominio

Rapporto tra amministratore e condominio

L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Questa la definizione del rapporto giuridico che s'instaura tra amministratore e condominio al momento dell'accettazione della nomina (o comunque all'atto di nomina in conseguenza di accettazione del preventivo).

L'applicabilità delle norme sul mandato è stata confermata dalla riforma del condominio che modificando l'art. 1129 c.c. vi ha inserito uno specifico richiamo (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).

Dunque il mandatario dei condomini è l'amministratore, ossia la persona che agisce con lo scopo di gestire le parti comuni dell'edificio, in nome e per conto dei primi e con possibilità di spendita del loro nome.

Spendita del nome, ossia la possibilità per l'amministratore di scrivere dicendo in nome e per conto del condominio Alfa, sito in Gamma, ecc. ecc.

Attribuzioni dell'amministratore

È in questo contesto giuridico, quindi, che devono essere lette le norme contenute nell'art. 1130 c.c. riguardanti le attribuzioni dell'amministratore, ossia i poteri e doveri posti in capo al mandatario direttamente dalla legge.

In qualche occasione nella quale la Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi sulla funzione dell'amministratore (e quindi sulle sue attribuzioni) ha affermato che l'essenza delle funzioni dell'amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea: è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea.

Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all'amministratore competono poteri propriamente gestionali) (Cass. 7 marzo 2013, n. 5761).

Si tratta di un'affermazione condivisibile solamente in parte: l'amministratore, in realtà, ha il potere/dovere di agire d'ufficio, ossia senza input assembleare.

Si pensi ai poteri di disciplina dell'uso e del funzionamento delle cose comuni (es. disciplina parcheggi, orario accensione riscaldamenti, uso conto corrente, ecc.).

Tra le attribuzioni riconosciute dalla legge, ossia tra i compiti cui l'amministratore deve adempiere senza attendere le indicazioni dell'assemblea (che in alcuni casi, di cui diremo qui appresso, non può vietare l'adempimento pena la nullità della relativa deliberazione) v'è l'attività fiscale.

Compiti fiscali dell'amministratore

Alcuni esempi di attività fiscale cui l'amministratore è tenuto ad adempiere.

Recita l'art. 25-ter del d.p.r. n. 600/73:

Il condominio quale sostituto di imposta opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa.

La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Si tratta della così detta ritenuta d'acconto che l'amministratore è tenuto a versare entro il giorno 15 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento.

Ed ancora il modello 770 (cfr. art. 4 d.p.r. n. 435 del 2001), ossia quella comunicazione contenente le informazioni sulle operazioni soggette a ritenuta che i sostituiti d'imposta (ergo gli amministratori in nome e per conto del condominio) devono effettuare.

Ed ancora il quadro AC (art. 7, nono comma, d.p.r. n. 605/73) e le attività necessarie per ottenere le agevolazioni fiscali relative, ad esempio, alle ristrutturazioni delle parti comuni.

Ricordiamo, poi, la voltura del codice fiscale del condominio appena preso in gestione (cfr. il d.p.r. n. 605/73).

Insomma l'attività fiscale dell'amministratore di condominio riguarda tutte quelle attività aventi rilevanza fiscale e tributaria che l'amministratore è tenuto a porre in essere perché impostogli dalla legge o dall'assemblea.

L'attività fiscale, infine, può essere oggetto di una specifica voce di compenso, il cui elenco dettagliato dev'essere presentato a pena di nullità, al momento della nomina e di ogni rinnovo (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).