Cosa sono gli atti emulativi in condominio?

Atti emulativi condominio

La legge vieta quegli atti compiuti dal proprietario al solo fine di danneggiare o molestare qualcun altro, senza dunque ricavarne alcun apprezzabile vantaggio.
Si tratta degli atti emulativi.


Il divieto normativo di atti emulativi è contenuto nell'art. 833 c.c.:

Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri art. 833 c.c.

Come già detto, quindi, destinatario della norma è il proprietario, cioè il titolare del diritto storicamente centrale nel nostro ordinamento.

L'ampio contenuto del diritto di proprietà è definito dall'art. 832 c.c., secondo cui:

Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico art. 832 c.c.

Uno dei limiti entro cui può muoversi il proprietario è proprio quello previsto all'articolo immediatamente successivo, l'art. 833 c.c., su citato.

Dal punto di vista di coloro che si devono relazionare con il proprietario, il divieto di atti emulativi può sembrare un limite di poco conto, nel senso che evidentemente l'azione del proprietario all'interno di detto paletto è molto libera; ma tale libertà di azione, alla luce del limite posto dall'art. 833 c.c., ha una ragione ed è dunque ammessa solo fino a che sia volta a tutelare il diritto medesimo.

Atti emulativi e condomini: cosa dice la giurisprudenza

In condominio, come è facile immaginare, le occasioni di compiere atti emulativi per i vari soggetti coinvolti, si sprecano, diciamo così.

Infatti, il condominio è il luogo per antonomasia dove convivono, non proprio gomito a gomito, ma potremmo dire parete a parete più proprietari. Il condominio è anche, lo sappiamo, uno dei luoghi dove meglio attecchiscono attriti, insofferenze, liti; dunque, è facile immaginare che l'unione dei due elementi, la litigiosità e il titolo di proprietà possa portare (anche) al proliferare di atti emulativi.


Al tempo stesso però, vi è da dire che molte volte ciò che viene accusato essere un atto emulativo, nell'ambito di contrasti tra condòmini, non è riconosciuto come tale dai giudici, essendo in ogni caso visto come esercizio legittimo di un diritto, dal momento che il titolare ne tra effettiva utilità.

In ogni caso, la tentazione di farsi dispettucci, anche di un certo peso, è ahimé troppo grande.
E infatti il contenzioso è numeroso e la giurisprudenza anche.

Vediamo qui alcuni dei casi decisi in materia.

È stata esclusa la qualificazione di atto emulativo in relazione alla richiesta di una condòmina di ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato soppresso in seguito a un'assemblea poi dichiarata illegittima, essendo irrilevanti sia l'onerosità del ripristino per gli altri condòmini (nel frattempo dotatisi di impianto centralizzato) sia la possibilità per la donna di dotarsi di impianto proprio e chiedere il risarcimento del danno (v. Cass. n. 1209/2016).

In un altro caso è stata esclusa la qualificazione di atto emulativo della delibera condominale che aveva statuito la reinstallazione di una rete divisoria tra la proprietà condominale e quella esclusiva, essendo tale opera volta (anche) a impedire il compiersi dell'usucapione, per delimitare il confine e per garantire sulla parte comune la possibilità di accesso da parte di tutti i condomini (v. Cass. n. 13732/2005).

È stato invece ritenuto atto emulativo lo stendere il bucato e i tappeti in modo da oscurare la finestra dell'appartamento sottostante (v. Trib. Genova 3 gennaio 2006).

Ancora, è stato riconosciuto l'atto emulativo in un caso riguardante una villetta a due piani, nell'installazione da parte dei proprietari del piano di sopra, di una telecamera nascosta tra le foglie e diretta a riprendere l'interno dell'abitazione del piano terra, non avente alcuna utilità per il proprietario del piano soprastante e procurando molestia al proprietario sottostante (v. Cass. n. 5421/2001).

Atti di emulazione in condominio e mediazione civile

Infine, alcune osservazioni a proposito di liti, atti di emulazione in condominio e mediazione civile.

Il condominio, è uno degli ambiti dove il contenzioso è spesso originato da antichi dissapori, vecchie e mai sopite ostilità e la lite giudiziale è spesso strumentalizzata per sfogare tali sentimenti. In tutto ciò, quello degli atti emulativi è uno degli ambiti dove tale astio trova maggiore espressione.


Nei processi che ne verranno, salvo che le parti non si concilino, si arriverà a un provvedimento che, decidendo chi ha torto e chi ha ragione, porterà a un'ulteriore esasperazione del conflitto stesso.

Viceversa, un accordo tra le parti, dove intercetti i veri motivi di astio – come detto, non sempre solo giuridici - può prospettarsi come la migliore soluzione; certo, se le parti vogliono conciliare.

Insomma, siamo nel classico caso in cui un accordo fatto per bene eviterebbe un giudizio (costoso e dagli esiti imprevedibili e sfavorevoli, per almeno alcune delle parti, e che difficilmente eliminerà davvero il conflitto) risolvendo il problema alla radice e riportando i rapporti a livelli di serenità.

Da questo punto di vista è indifferente che l'accordo sia raggiunto o no nell'ambito della procedura di mediazione civile (di cui al D. Lgs. n. 28/2010), anche se, lo vogliamo segnalare, per far mediare e conciliare gli italiani ci vuole formazione e i mediatori civili sono appunto formati in tal senso; e in ogni caso un accordo raggiunto con un procedimento di mediazione offre vantaggi in più rispetto a un semplice accordo stragiudiziale.

In proposito ci si dovrà consultare con il proprio avvocato sulle scelte migliori per il proprio caso.

Peraltro segnaliamo che, dove si tratti di rapporti in materia di condominio o di diritti reali, come sarebbe probabilmente nel caso di cui parliamo, il tentativo di mediazione prima di esperire la causa civile è obbligatorio (v. art. 5 D. Lgs. n. 28/2010).