Liti in condominio: obbligatoria la mediazione

Mediazione e condominio

Rumori fastidiosi, odori sgradevoli, errato utilizzo delle parti comuni dell'edificio: ecco alcune delle ragioni per le quali si discute all'interno di un condominio. È un dato di fatto che la conflittualità sia in aumento, complice la crisi economica che ha attraversato il nostro paese e lo stress della vita quotidiana, che rende gli individui sempre più intolleranti. Quando l'amministratore del condominio o l'assemblea non riescono a trovare una soluzione ai conflitti, ecco che interviene la mediazione, una procedura in questi ultimi anni sempre più diffusa.

Si litiga ormai per qualsiasi cosa, dalle questioni più banali alle situazioni più importanti che coinvolgono interessi economici. Quando si decide di adire le vie legali, nel caso non si riesca ad addivenire a una soluzione bonaria, la legge impone alle parti, prima di rivolgersi all'autorità giudiziaria, un passaggio obbligato, quello della mediazione. Si tratta di cioè di una condizione di procedibilità dell'azionegiudiziaria. Qualora non venga esperito il procedimento di mediazione, l'azione davanti al giudice sarà inammissibile.

La mediazione consiste in una procedura, istituita con decreto legislativo n. 28/2010, per controversie di vario genere (diritti reali, locazioni e comodato, ecc.) tra le quali figurano i conflitti in materia condominiale. È stata introdotta, in via generale, dal legislatore per snellire il lavoro dei tribunali e agevolare i contendenti, che potranno risolvere le controversie, risparmiando tempo e denaro. Si è rivelato infatti uno strumento innovativo ed efficace per la gestione delle controversie.

Una sentenza della Corte Costituzionale (n. 272 del 6/12/2012) ne ha dichiarato l'illegittimità costituzionale, con la conseguenza che non è stata mai applicata fino alla sua reintroduzione con il Decreto del Fare (DL 21 giugno 2013 n. 69).
La mediazione obbligatoria in ambito condominiale, è prevista dall'articolo 71 quarter delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto con la riforma del condominio.


Prima di spiegare in cosa consista e come funzioni il procedimento della mediazione obbligatoria, cerchiamo di capire cosa si intenda per materiacondominiale.
La nozione è particolarmente ampia e generica. Partiamo dunque dai riferimenti normativi, per sciogliere ogni possibile dubbio e fare chiarezza. La legge, richiama l'attenzione su quelle liti connesse al mancatorispetto e all'errataapplicazione delle disposizioni contenute nel codice civile e nelle disposizioni di attuazione al codice civile. In particolare, si fa riferimento agli articoli 1117 – 1139 e a quelli richiamati dall'articolo 71 quarter (ovvero gli articoli 61 – 72 delle disposizioni di attuazione).

L'articolo 71 quarter afferma quanto segue:

Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare Art. 71 quarter, Disp.att.cod.civ

Se da un lato nell'ambito delle liti oggetto di mediazione sono comprese le controversie tra condòmini, dall'altro sono escluse le controversie tra il condominio e un soggetto terzo estraneo. Si pensi a eventuali contrasti che insorgono con un fornitore o l'appaltatore che ha eseguito i lavori.
Per fare degli esempi concreti, ecco alcuni casi di liti condominiali per le quali la mediazione è obbligatoria:
- l'esecuzione delle delibere assembleari e la loro impugnazione;
- l'osservanza del regolamento condominiale;
- le vicende relative alle parti comuni, compresa la destinazione d'uso;
- il mandato dell'amministratore;
- la ripartizione delle spese;
- la revisione delle tabelle millesimali.


Non rientrano invece nell'ambito di applicazione della normativa relativa alla mediazione, i conflitti inerenti alla riscossione dei contributi condominiali dovuti dai singoli condomini.
In questo caso la legge prevede che si proceda mediante ricorso per ottenere un decreto ingiuntivo, per il quale non opera la previsione della mediazione. Quest'ultima potrà intervenire unicamente in fase di giudizio ordinario di opposizione al decreto ingiuntivo, dopo la pronuncia da parte del giudice sulle istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto.

Sono inoltre esclusi dall'obbligo della mediazione: i provvedimenti urgenti e cautelari, l'azione civile esercitata in sede penale, i procedimenti di convalida di licenza o sfratto, quelli di opposizione all'esecuzione forzata, i procedimenti in camera di consiglio, i procedimenti di consulenza tecnica, i procedimenti possessori.

Si precisa che la disciplina della mediazione obbligatoria riguarda tutti i tipi di condominio, il condominio minimo, il condominio orizzontale e il supercondominio.

Come funziona la mediazione condominio

La mediazione è una procedura svolta dinnanzi a un soggetto terzo imparziale che deve trovare un accordo tra le parti per addivenire alla composizione amichevole della controversia.
Siamo in presenza di un metodo alternativo di risoluzione delle controversie, finalizzato alla riduzione del contenzioso giudiziario, molto costoso e caratterizzato da tempi lunghi.
La grossa differenza, rispetto al giudizio ordinario, sono infatti proprio i tempi che con la mediazione sono decisamente più ristretti. Si va dai 2 o 3 mesi, contro i 3 anni in media di durata delle cause nei tribunali.

In fase di mediazione, le parti, obbligate a presenziare, sono necessariamente assistite da un avvocato di fiducia. La mediazione deve svolgersi presso uno degli Organismi di mediazione (enti pubblici o privati) iscritti negli appositi registri, tenuti dal Ministero di giustizia.

L'Organismo di mediazione cui ci si rivolge deve trovarsi nella circoscrizione del tribunale nel quale è situato l'immobile. Per poter procedere, l'Organismo designerà il mediatore professionistaabilitato che ha il compito di trovare un accordo tra le parti.
Egli, avvalendosi delle sue competenze tecniche connesse all'argomento della lite e delle tecniche di comunicazione, si adopera affinché le parti possano addivenire a un accordo in grado di soddisfarle entrambe. Si tiene in conto delle diverse posizioni dei litiganti, dei loro interessi e si mira a una soluzione che duri nel tempo.


Per quanto riguarda le modalità di svolgimento della procedura di mediazione, valgono le regole previste dal D.lgs 28/2010. La procedura si apre con la presentazione di un'istanza che dovrà essere depositata presso l'Organismo di mediazione. Entro trenta giorni dal deposito dell'istanza il mediatore fisserà un incontro preliminare nel quale esporrà alle parti le finalità della procedura. inerenti alla.

A questo punto i legali delle parti si esprimeranno circa la volontà o meno di raggiungere un accordo. Qualora una delle parti sia contraria alla conciliazione, il procedimento potrà ritenersi concluso. In tal caso la controversia troverà una definizione davanti all'autorità giudiziaria.

Qualora invece le parti siano favorevoli a un'intesaamichevole, il procedimento potrà avere seguito e addirittura potrà concludersi con il primo incontro, qualora si trovi immediatamente un accordo. Il mediatore redige apposito verbale con il quale si attesta il raggiungimento dell'accordo che avrà titolo immediatamente esecutivo.
L'accordo deve essere sottoscritto dalle parti e dai loro legali.

Qualora l'accordo richieda più tempo, il mediatore comunicherà la propria proposta di conciliazione. Le parti avranno il termine perentorio di 7 giorni per dare, tramite risposta scritta, la loro accettazione o rifiuto. In assenza di risposta, la proposta si considera non accettata.

Bisogna sottolinerare che anche quando la complessità della situazione richieda tempi lunghi, non si andrà mai oltre il termine di 3 mesi, tassativamente imposto dalla legge.
Si ricorda che le parti sono libere, in qualunque momento di modificare la loro volontà e abbandonare il procedimento, intraprendendo azione giudiziaria.

Il ruolo dell'amministratore

In caso di controversia relativa alle competenze dell'amministratore di condominio, ai sensi dell'articolo 1130 del codice civile, questi potrà presentarsi davanti al mediatore, senza che sia necessaria la delibera da parte dell'assemblea. Sempre necessaria la presenza di un avvocato.

In tutti gli altri casi, egli potrà presenziare, quale rappresentante del condominio, solo previa delibera assemblea condominiale.

In tal caso, come stabilito dall'articolo 71 quarter delle disposizioni di attuazione del codice civile, è richiesta la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2 del codice civile.
L'assemblea, oltre ad autorizzare, la partecipazione dell'amministratore, deve deliberare in merito all'eventuale proposta di conciliazione presentata dal mediatore.

A chi spetta il pagamento delle spese legali? Quando una delle parti del procedimento di mediazione è il condominio, le spese legali della procedura si ripartiscono tra i condomini, sulla base dei millesimi di proprietà. Fa eccezione il caso in cui il regolamento di condominio stabilisca diversamente.