Assemblea e delibera condominiale con contenuto negativo

Assemblea condominiale

L'assemblea è l'organo supremo, preminente del condominio. È la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno.

È organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

L'assemblea condominiale esiste per il sol fatto che esista un condominio; in sostanza l'assise sorge nello stesso momento in cui viene ad esistere le compagine. Si tratta di un dato spesso trascurato ma che, invece, non dev'essere ignorato.

La volontà dell'assemblea viene espressa tramite un atto giuridico che prende il nome di deliberazione.

La deliberazione, quindi, altro non è che l'espressione della volontà dei condomini riuniti in assemblea.

Per facilitare la gestione della compagine, il legislatore (com'anche per il caso della comunione e di altre organizzazioni, es. associazioni e società) ha stabilito che le deliberazioni possano essere assunte a maggioranza.

Così, per fare un esempio, è noto che per nominare l'amministratore sia necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà (500 millesimi) del valore millesimale dell'edificio.

Ciò che decide l'assemblea è immediatamente obbligatorio per tutti i condomini (art. 1137 c.c.)

Le deliberazioni assembleari possono essere di due tipi:

a) positive, ossia quando l'assemblea decide che debba essere fatta un determinata cosa (es. nomina amministratore, revoca amministratore, deliberazioni lavori straordinari, ecc.);

b) negative, quando l'assise boccia una proposta sottoposta alla sua attenzione (es. scarto preventivo ditta, bocciatura rendiconto condominiale e simili).

Sebbene le deliberazioni con contenuto negativo non siano molto citate dagli addetti ai lavori, su di esse i condomini hanno gli stessi diritti di contestazione delle prime. Come per le prime, tuttavia, le censure cui sono soggette tali decisioni non possono andare oltre determinati limiti.

Una sentenza resa dal Tribunale di Genova nel mese di maggio 2014 (la n. 1810), ci aiuterà a capire al meglio il perché di quest'affermazione.

Contestazione delle deliberazioni assembleari

S'è detto che una volta assunte, le decisioni assembleari sono cogenti per tutti i condomini.

Ogni condomino, tuttavia, se ritiene la deliberazione assembleare illegittima può impugnarla davanti all'Autorità Giudiziaria.

La natura dei vizi lamentati incide sulla tempistica dell'impugnazione.

È utile ricordare che, almeno secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Sono, invece, da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Si badi: la catalogazione giurisprudenziale della natura dei vizi è stata, sostanzialmente confermata, dalla legge di riforma del condominio negli edifici, approvata nel dicembre 2012.

In questo contesto, quindi, è utile ricordare che:

a) le deliberazioni annullabili devono essere impugnate entro trenta giorni che per gli assenti decorrono dalla comunicazione del verbale, mentre per i dissenzienti ed astenuti iniziano a decorrere dal giorno della deliberazione;

b) le deliberazioni nulle possono essere contestate in ogni tempo (anche anni dopo la loro adozione), fatti salvi gli effetti della prescrizione delle azioni di ripetizione dell'indebito e dell'usucapione.

È utile ricordare che l'azione giudiziaria di contestazione del deliberato dev'essere preceduta da un tentativo obbligatorio di conciliazione ai sensi dell'art. 71-quater disp. att. c.c.

Contestazione delle delibere con contenuto negativo

Vale la pena ricordare che i giudizi d'impugnazione non possono aver a che fare con il merito delle decisioni assembleari e ciò riguarda anche le deliberazioni di contenuto negativo.

Insomma se l'assemblea decide di nominare amministratore Tizio piuttosto che Caio (delibera positiva) o decide di non approvare il rendiconto condominiale (delibera negativa) e lo fa nei modi e nelle forme prescritte dalla legge (maggioranze, modalità di verbalizzazione, ecc.), l'autorità Giudiziaria non può dir nulla.

Nella causa decisa dal Tribunale di Genova avente ad oggetto l'impugnazione di una deliberazione assembleare, il condomino contestante chiedeva l'invalidazione di una delibera nel punto in cui si affermava che il Presidente dichiara non approvato il punto 2) all'O.d.G per mancanza dei requisiti di cui all'art. 1136 quarto comma c.c. e ciò in quanto su 914,22 mm avevano votato a favore 311,43 mm.

A suo modo di vedere questa deliberazione a contenuto negativo doveva essere invalidata.

Il Tribunale del capoluogo ligure ha rigettato la richiesta in quanto, si legge in sentenza, s'è vero che le delibere dell'assemblea aventi contenuto negativo sono impugnabili davanti all'autorità giudiziaria qualora contrarie alla legge o al regolamento condominiale, è altrettanto innegabile che il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi al merito e al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini limitandosi al riscontro della legittimità dell'esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Trib. Genova 19 maggio 2014 n. 1810).

Come dire: se l'assemblea dice no e lo fa nei modi giusti, i giudici non possono far altro che prenderne atto.