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Eredità e assemblea condominiale

In tema di diritto di partecipazione all'assemblea condominiale, gli eredi di un'unità immobiliare devono essere convocati anche se non chiaramente identificati?
12 Maggio 2015 ore 18:47 - NEWS Assemblea di condominio

Assemblea condominiale


AssembleaL'assemblea di condominio è il luogo nel quale vengono prese le decisioni concernenti la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

La dottrina e la giurisprudenza, in più occasioni, hanno dibattuto sulla natura giuridica dell'assemblea condominiale; in assenza di una compiuta regolamentazione giuridica della soggettività del condominio, a oggi può dirsi che l'assise dev'essere considerata una sorta di autorità privata avente poteri vincolanti rispetto ai singoli partecipanti al condominio (cfr. in tal senso Cass. 19 maggio 2004 n. 9463).

È fatto notorio che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati invitati alla riunione (art. 1136, sesto comma, c.c.).

La norma in esame, modificata dalla così detta riforma del condominio, ha sostituito il termine condomino con quello più generico di avente diritto; la variazione non ha mancato di sollevare alcune perplessità. Così facendo, ci si è domandati, si è gravato l' amministratore del dovere di convocazione diretta anche del conduttore? O forse avente diritto sta a significare persona che ha diritto a partecipare in relazione all'oggetto della deliberazione (così escludendo i condòmini in conflitto d'interesse)?

Nella pratica l'amministratore deve convocare chi ha diritto a prendere parte alla riunione, spettando poi al presidente dell'assise verificare se l'avviso di convocazione sia stato regolarmente comunicato a tutti i partecipanti al condominio.


Decesso del condomino e assemblea


Assemblea condominialeIn questo contesto, è utile comprendere che cosa accade se un'unità immobiliare ubicata nel condominio cade in successione a causa del decesso del condomino.

In primis v'è un obbligo di collaborazione dei nuovi condòmini che anche ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale devono comunicare all'amministratore i propri dati anagrafici e l'indirizzo per il recapito delle comunicazioni condominiali (art. 1130 n. 6 c.c.).

E se i neo-condomini non collaborano o comunque se l'immobile fa parte di un'eredità rispetto alla quale non v'è stata ancora formale accettazione?

In tali ipotesi, la prima cosa da fare è una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari. Ai sensi dell'art. 2468, primo e secondo comma, c.c., infatti, si devono trascrivere l'accettazione della eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei nn. 1, 2 e 4 dell'art. 2643 o liberazione dai medesimi e l'acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto.

La trascrizione dell'accettazione dell'eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all'eredità, contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Allo stesso modo se l'amministratore ha contezza del decesso e conosce i nomi degli eredi che abbiano accettato tacitamente l'eredità potrà comunicare l'avviso di convocazione presso il loro domicilio.

In questo caso, inoltre, a mente del terzo e quarto comma del succitato art. 2648 c.c. se il chiamato ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione dell'acquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento. Ciò vuol dire che l'amministratore, se l'assemblea ha deliberato in tal senso, potrà chiedere la trascrizione dell'atto di accettazione tacita ai fini di far chiarezza sull'attuale situazione proprietaria dell'unità immobiliare. Che cosa accade se pur venendo a conoscenza del fatto il mandatario non sia in grado di identificare gli eredi?

Secondo la Suprema Corte di Cassazione l'amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926).


Ciò perché, ci dice la Cassazione, sovvertendo il proprio originario orientamento, non esiste alcun obbligo d'indirizzare l'avviso di convocazione presso l'ultimo domicilio del de cuius. Una soluzione di sicuro favore per l'amministratore ma non per gli eredi che alle volte, non per forza per loro colpa, non hanno possibilità di fornire precise informazioni.

Ad avviso di chi scrive, vista la complessità delle norme legate all'apertura della successione e all'immissione nel possesso dell'eredità non ancora accettata, dato che quei beni non possono essere considerati res nullius (cosa di nessuno) è consigliabile inviare sempre una convocazione impersonale agli eredi all'ultimo domicilio noto del de cuius o comunque presso l'unità immobiliare di cui trattasi.

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Articolo: Assemblea e convocazione degli eredi
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Assemblea e convocazione degli eredi: Commenti e opinioni


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