Assemblea di condominio, il conflitto d'interessi e le deleghe

NEWS DI Assemblea di condominio
Assemblea di condominio: il conflitto d'interesse dei delegati non si estende automaticamente ai deleganti e dev'essere dimostrato da chi se ne lamenta.
19 Febbraio 2014 ore 12:47
Avv. Alessandro Gallucci

Partecipazione all'assemblea


Assemblea Ogni condomino (rectius, a seguito dell'entrata in vigore della riforma, avente diritto) ha diritto di essere avvisato dello svolgimento dell'assemblea e di parteciparvi.

L'assise, infatti non può deliberare se al momento della sua costituzione non è stato verificato che tutti gli aventi diritto siano stati invitati (art. 1136, sesto comma, c.c.).

La mancata convocazione comporta l'annullabilità della deliberazione (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. ed in giurisp. tra le tante Cass. SS.UU. n. 4806/05).

La partecipazione può essere personale o a mezzo di delega (art. 67 disp att. c.c.).

La delega non può essere in nessun caso conferita all'amministratore di condominio e se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

Una volta discusso l'argomento posto all'ordine del giorno ogni condomino avrà diritto di voto.

A differenza della partecipazione, però, che non può essere limitata in nessun caso, ci sono dei casi in cui il condomino non potrà votare su determinati argomenti.


Votazione e conflitto d'interessi


Si tratta di una situazione che viene definita di conflitto d'interessi e che può portare all'annullamento della delibera approvata anche grazie all'apporto di chi non avrebbe dovuto votare.

Si avrà un conflitto d'interessi allorquando la posizione del singolo sia in contrasto, attuale o potenziale, con quella collettiva (si veda Cass. 10683/02). Un esempio chiarirà le idee: si pensi all' assemblea di condominio che deve decidere se promuovere un'azione legale contro un condomino.

In questi casi i quorum necessari sono rappresentati da (almeno) 500 millesimi e dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea (art. 1136, quarto comma, c.c.).

È evidente che permettere al condomino oggetto della delibera di incidere sui quorum deliberativi significhi mettere a rischio l'assunzione di una deliberazione necessaria alla collettività condominiale.

Assemblea condominialeProprio per questo, si accennava in principio, il legislatore della riforma ha preferito vietare il conferimento della delega all' amministratore di condominio , insomma proprio per evitare che l'amministratore stesso potesse votare a proprio favore nelle questioni che più da vicino lo riguardano (es. approvazione contabilità, conferma, revoca, ecc.).

Ad ogni buon conto, tra le norme dettate in materia di diritto condominiale non esistono precise disposizioni riguardanti il conflitto d'interessi nel rapporto condomino-condominio.

In tale contesto, la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di affermare l'applicabilità, in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, del disposto della richiamata norma (art. 2373 c.c. n.d.A.), riguardante il conflitto d'interessi in materia d'esercizio del diritto di voto del socio nelle deliberazioni assembleari delle società per azioni, enunciando conseguentemente il principio per cui, ai fini del detto computo, non si debba tener conto del voto del condomino (o dei condomini) titolari (in relazione, sempre, all'oggetto della deliberazione) d'un interesse particolare contrastante, anche solo virtualmente, con quello degli altri condomini (Cass. 10683/02).

Può accadere che la persona in conflitto d'interessi abbia ricevuto delle deleghe da parte di altri partecipanti al condominio .

Che cosa succede in questi casi? La situazione di conflitto d'interessi si estende automaticamente ai delegati?

In poche parole: il delegato, anche solo per i suoi rappresentati, potrà esprimere un voto valido o gli sarà interdetta sempre e comunque la partecipazione al voto?

Della questione si è occupata una pronuncia, dell'agosto 2009, della Corte di Cassazione che riprendendo il consolidato orientamento ha ribadito che in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. 18192/09).

Si pensi al caso del condomino che abbia ricevuto una serie di deleghe da parte di altri condomini e che risulti oggetto di una decisione inerente l'applicazione di una sanzione.

Al momento della votazione per la conferma o la revoca egli non potrà esprimere il proprio voto personale in quanto la sua situazione è il palese conflitto d'interessi.

Tuttavia, potrà votare in ragione della delega conferitagli dai suoi rappresentanti. Il voto potrà anche essere contrario all'irrogazione della sanzione. La sentenza appena citata non dice che questa situazione sia sempre e comunque lecita, ma pone una presunzione di legittimità.

Ciò significa che sarà compito di chi vorrà impugnare la delibera dimostrare che il voto espresso è stato il frutto di una scelta egoistica del rappresentante e non una componente alla quale ha ritenuto avrebbero aderito i suoi deleganti.

Compito non molto difficile, in questo caso.

riproduzione riservata
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Assemblea di condominio, il conflitto d'interessi e le deleghe: Commenti e opinioni


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  • Alberto
    Alberto
    Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 15:09
    Marito e moglie possono essere presenti all'assemble condominiale e se si possono parlare entrambi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alberto
      Mercoledì 26 Luglio 2017, alle ore 15:58
      In teoria no, il presidente potrebbe chiedere ad uno dei due di lasciare la sala riunioni. L'importante è che al momento della votazione parli solo uno
      rispondi al commento
  • Giovanni Lorenxo
    Giovanni Lorenxo
    Venerdì 3 Marzo 2017, alle ore 14:15
    Se il partecipante all'assemblea ha interesse all'approvazione di una delibera per assegnazione di lavori di ristrutturazione all interno del condominio alla propria moglie può essere escluso dalle deleghe?
    Perché c'è conflitto di interessi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giovanni Lorenxo
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 16:24
      Sì c'è conflitto d'interessi, ma per invalidare la delibera serve anche dimostrare il danno per il condominio.
      rispondi al commento
  • Ferraro Stefano
    Ferraro Stefano
    Venerdì 3 Giugno 2016, alle ore 10:53
    Salve, solitamente all'assemblea è presente anche un dipendente collaboratore dell'amministratore (nel caso è anche il genero), anche se legale (la delega può essere validamente conferita sia a un condomino sia a un soggetto estraneo al condominio) è uscita qualche sentenza che limiti questo escamotage all'italiana (oltre a fare una modifica del regolamento condominiale che permetta la delega a soli condomini e familiari di condomini..per esempio) ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ferraro Stefano
      Lunedì 6 Giugno 2016, alle ore 16:12
      Non esiste una regola precisa, sebbene alcune interpretazioni tendano ad escludere questo escamotage.
      rispondi al commento
  • 64brunica
    64brunica
    Domenica 6 Luglio 2014, alle ore 18:36
    Per i lavori straordinari, l' amministratore s.a.s. si presenta in assemblea con il preventivo del figlio anch' egli nella medesima società' . È lecito ? Come comportarsi? L ' assemblea e impugnabile , annullabile o altro. Grazie.
    rispondi al commento
  • Simona09
    Simona09
    Giovedì 24 Aprile 2014, alle ore 19:57
    Per ciò che concerne l'art. 67... deleghe all'ammistratore. A lui no, però si possono dare deleghe alla sua segretaria, ad un'impiegata dello studio, alla moglie o ad un socio dello studio? ... a me, sinceramente, sembra un modo per raggirare la legge!!! Però mi dica lei.
    rispondi al commento
  • Di Biase
    Di Biase
    Lunedì 14 Giugno 2010, alle ore 20:46
    L'amministratore puo portare le deleghe del condominio e quante ne puo portare
    rispondi al commento
  • Mauro
    Mauro
    Mercoledì 7 Aprile 2010, alle ore 11:11
    Buon Giorno, nel nostro condominio di (6 app.ti) siamo tutti proprietari e uno di questi collabora o lavora nello studio dell' amministratore del condominio, il quale non ci ha messi al corrente della cosa forse doveva farlo solo per correttezza nei confronti di tutti.La nostra domanda è: il condomino in questione è in conflitto d'interesse al momento di votare per la riconferma dell'ammistratore che la metà dei proprietari vogliono cambiarlo, come ci dobbiamo comportare? Grazie
    rispondi al commento
  • Emilio
    Emilio
    Domenica 21 Marzo 2010, alle ore 07:03
    Quale valenza ha la delega verbale nel quorum costitutivo di un assemblea di condominio?
    rispondi al commento
  • Luca Alaimo
    Luca Alaimo
    Sabato 27 Febbraio 2010, alle ore 19:45
    Odg:Presentazione e disamina consuntivo spese gestione 2009-riconferma revoca amministratore per la gestione 2010-preventivo spese gestione 2010Con questo odg,L'amministratore,non condomino,può ricevere deleghe senza essere in conflitto di interessi? Grazie
    rispondi al commento
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