Appartamenti allo stato rustico e spese condominiali

Stato rustico

Che cosa vuol dire che un appartamento è allo stato rustico?

In edilizia quando si fa riferimento ad un immobile allo stato rustico si indica un edificio non ancora rifinito.

Solitamente allo stato rustico non sono presenti gli impianti, il massetto ed alcune volte nemmeno i tramezzi.

Un appartamento allo stato rustico, quindi, può essere definito nel modo che l'acquirente (per il caso di vendita di immobili da costruire) ritenga più confacente alle proprie esigenze, fermi restando i vincoli di natura urbanistico-edilizia derivanti delle norme vigenti e comunque discendenti dal progetto approvato.

L'immobile allo stato rustico dev'essere accatastato come immobile in costruzione, salvo variazioni al termine dei lavori; la categoria di riferimento è la così detta categoria F-3.

È in quest'ultimo momento, chiaramente, che il costruttore (o comunque il proprietario dell'immobile nei casi d'appalto) dovrà provvedere a presentare tutte le necessarie istanze amministrative (si pensi all'agibilità).

Immobili allo stato rustico e condominio

Accade alle volte, soprattutto nei condomini orizzontali, che i costruttori lascino alcuni appartamenti, ancora invenduti, allo stato rustico. Ciò viene fatto soprattutto per far sì che il futuro acquirente possa avere maggior voce in capitolo nella scelta delle finiture e della disposizione dei vani.

Questi appartamenti devono partecipare alle spese condominiali?

Se sì, in che misura?

Una premessa è indispensabile: per quanto incompleto possa essere l'immobile, esso esiste, è di qualcuno e come tale fa parte della compagine condominiale.

In questo senso, pertanto, il proprietario dell'unità immobiliare allo stato rustico, in quanto condomino, è titolare dell'obbligazione (propter rem) di pagamento degli oneri condominiali.

È utile ricordare, infatti, che l'obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda). Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Per rispondere ai quesiti di cui sopra, in maniera sbrigativa sarebbe sufficiente dire: sì, questi immobili e quindi il costruttore, finché è lui il proprietario, debbono partecipare alle spese condominiali.

La situazione non è poi così scontata quanto meno con riferimento alle spese d'uso ed alla misura dei millesimi di riferimento: vediamo perché.

Immobile allo stato rustico e tabelle millesimali

Le tabelle millesimali, ce lo ricordano dottrina e giurisprudenza, altro non sono che un documento contenente l'espressione di un rapporto di valore tra proprietà esclusiva e parti comuni al fine di consentire la ripartizione delle spese ed il funzionamento dell'assemblea.

Alla redazione delle tabelle, pur non essendovi alcun obbligo di legge, solitamente provvede un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) in due modi:

a) effettuando un sopralluogo sull'immobile e quindi nelle singole unità immobiliari;

b) sulla base delle risultanze documentali ufficiali (planimetrie catastali, ecc.).

È evidente che per l'unità immobiliare allo stato rustico (nel caso di totale mancanza di predisposizione d'impianti, tramezzature, ecc.) lo stato dei fatti è differente da quello documentale. Spetterà al tecnico, sulla base del proprio prudente apprezzamento, decidere come agire in relazione alla specifica fattispecie di cui s'andrà ad occupare.

In ogni caso, un immobile allo stato rustico potrebbe esprimere un valore millesimale differente da quello ultimato: ciò vuol dire che terminata la sua costruzione, potrebbe essere altresì necessario revisionare le tabelle millesimali.

Immobile allo stato rustico e spese d'uso

Chiarito che l'unità immobiliare allo stato rustico deve partecipare alle spese condominiali e che deve farlo sulla base dei millesimi ad essa riferibili, è utile soffermarsi su un altro aspetto.

Non tutte le spese sono uguali: un conto è pagare la manutenzione del cancello automatico, dell'ascensore, ecc. altro partecipare alle spese dell'acqua, del riscaldamento (se centralizzato, ecc.).

Molto dipenderà dallo stato rustico e quindi dall'esistenza di predisposizione per gli impianti, ecc.

Ciò che è certo è che in alcune raccolte di usi delle camere di commercio è prevista una esenzione o comunque una parziale riduzione della misura di partecipazione a particolari tipologie di spese: rimandiamo all'art. 24 della raccolta degli usi della camera di commercio di Biella per quanto riguarda la misura dell'esonero dalla contribuzione alle spese previste per il riscaldamento.

In definitiva: il proprietario dell'immobile allo stato rustico deve partecipare alle spese condominiali secondo i millesimi espressi dalla sua unità immobiliare, salvo per le spese d'uso, esenzioni parziali o totali previste dalle raccolte degli usi e consuetudini della provincia di riferimento.