Apertura di finestre sulla facciata condominiale

Facciata condominiale

La facciata di un edificio, dice il vocabolario della lingua italiana, è la parte esterna principale di un edificio.

A dire il vero con il termine facciata solitamente ci si riferisce anche alle facciata interne, quelle parti dell'edificio che affacciano sul cortile, oppure quelle laterali, sulle quali laddove nessun altro stabile sia stato costruito è possibile vedere delle finestre o comunque delle luci.

La facciata per lungo tempo (esattamente dall'approvazione del codice civile fino alla sua modifica con la legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio) non è stata menzionata dalla legge tra le cose da considerarsi di proprietà comune nell'ambito di un edificio in condominio.

A questa lacuna (che non era la sola) ha sopperito la giurisprudenza che non ha mai dubitato della natura condominiale della facciata considerandola una delle parti fondamentali ai fini dell'esistenza stessa dell'edificio unitariamente considerato (cfr. Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

La riforma del condominio ha colmato il vuoto legislativo, introducendo nel novero delle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. anche la facciata.

Quale cosa comune, quindi, la facciata dell'edificio dev'essere mantenuta da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà (cfr. art. 1123, primo comma, c.c.)

La suddetta facciata, come tutte le cose comuni, è soggetta alla disciplina dell'uso da parte dell'assemblea condominiale, ma anche alle libere iniziative dei condomini che intendessero trarne beneficio.

È utile ricordare che, secondo la Cassazione, rispetto alle cose comuni vige anche in condominio il diritto al pari uso sulla scorta di quanto specificato dall'art. 1102, primo comma, c.c.

L'uso paritario cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non dev'essere considerato come diritto d'uso identico e contemporaneo, in quanto la norma ha inteso conferire ad ogni condomino la facoltà di poter porre in essere la più intensa utilizzazione dei beni condominiali, purché ogni singolo uso sia compatibile con i diritti degli altri; si tratta quindi di trovare di volta in volta rispetto al singolo caso il giusto equilibrio, ricordando sempre che nei rapporti condominiali vige un principio solidaristico (cfr. Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

L'uso della facciata, come di qualunque altro bene comune da parte dei singoli condomini, non deve modificarne la destinazione nè creare problemi alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.

Apertura di finestre

Date queste premesse di carattere generale sulla natura della facciata e sulle modalità di utilizzazione ci domandiamo: i condomini possono aprire delle finestre sulla facciata dell'edificio?

La questione viene posta spesso ai giudici che ormai da tempo sono orientati a fornire una risposta positiva: vediamo perché.

Prima di farlo è utile ricordare che, in termini giuridici, quando si parla di finestre si fa riferimento a due specie di aperture, ossia:

a) alle luci, che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;

b) alle vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (cfr. art. 900 c.c.).

Qui si parla di luci e vedute verso il fondo del vicino, nel caso del condominio dobbiamo tenere presente che l'apertura può anche essere diretta verso, ad esempio, il cortile comune, il quale non è considerabile cosa altrui.

Proprio rispetto a quest'ultimo contesto, il T.A.R. di Catanzaro ha sentenziato che è da ritenersi lecita l'apertura di finestre.

Per il Tribunale amministrativo, infatti, i proprietari dei singoli piani – nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 1102 e 1122 c.c. – hanno facoltà di utilizzare le facciate dell'edificio, in corrispondenza agli appartamenti di loro proprietà, al fine di operare nuove aperture verso aree comuni (siano essere luci, vedute o anche porte).

Tali operazioni, purché poste in essere nel rispetto della sicurezza della stabilità e del decoro architettonico, e facendo di non compromettere sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori, possono materializzarsi in un ingrandimento o spostamento delle vedute preesistenti ma anche trasformando finestre in balconi o in pensili (cfr. T.A.R. 29 luglio 2014 n. 1211).

Rispetto alle aperture sulle parti di proprietà comune, infatti, non operano le norme dettate in materia di distanze delle luci e delle vedute, poiché quelle norme, dice la giurisprudenza, cedono il passo alla disciplina speciale del condominio negli edifici.

Se le finestre, invece, si aprono su proprietà altrui, le norme di cui agli art. 900 e ss. c.c. tornano ad essere pienamente applicabili.

Questi interventi edilizi devono essere assentiti, ove richiesto, dalla competente amministrazione comunale.