Aggravamento della servitù

Servitù

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Questa la nozione di servitù fornita dall'art. 1027 c.c.; essa è altresì definita, in linea generale, come diritto reale su cosa altrui, poiché chi la esercita utilizza il fondo (ossia la proprietà immobiliare) di un'altra persona (non per forza il fondo viciniore).

Il fondo sul quale si esercita la servitù è detto fondo servente, il predio a favore del quale viene esercitata, fondo dominante.

Che cosa s'intende dire quando si afferma che il peso sul fondo servente deve consistere nell'utilità del fondo dominante?

Al riguardo è utile porre l'attenzione su due aspetti, ossia sul concetto di utilità e sulla sua stretta connessione con il fondo.

Il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).

Questa la nozione di utilità fornita dalla Cassazione; in buona sostanza essa deve consistere in un vantaggio direttamente collegato al fondo, non essendo sufficiente un semplice vantaggio di natura personale del proprietario del fondo dominante.

Un esempio chiarirà la portata di quest'affermazione.

Se Tizio ha necessità o comunque vantaggio a passare sul fondo di Caio, al fine di utilizzare al meglio il proprio fondo si può parlare di vantaggio prediale perché quel passaggio consente a Tizio di godere (nel caso di fondo intercluso) o di godere al meglio (in altri casi) la sua proprietà.

Se Tizio parcheggia sul fondo di Caio, in questa condotta non potrà essere rinvenuta alcuna utilità prediale (ossia legata la fondo), ma solamente personale, perché l'atto del parcheggio non reca alcun vantaggio nell'utilizzazione del predio quanto piuttosto una maggiore comodità personale per il suo proprietario.

Modi di costituzione della servitù

Le servitù, a dirlo è la legge (art. 1031 c.c.), possono essere costituite nei seguenti modi:

a) coattivamente (art.1032 e seguenti);

b) volontariamente (art. 1058 c.c. e seguenti);

c) per usucapione (artt. 1061-1062 c.c.);

d) per destinazione del padre di famiglia (artt. 1061-1062 c.c.).

Per essere opponibile (ossia per poter continuare ad esistere senza che vi possano essere contestazioni in casi di successive alienazioni a qualsiasi titolo dei fondi interessati), l'atto costitutivo della servitù dev'essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (cfr. art. 2643 e ss. c.c.).

Modificazioni e aggravamento della servitù

Nel corso del tempo può accadere che siano apportate, al fondo servente o a quello dominante, delle modificazioni utili (o necessarie) per garantirne il migliore godimento.

Queste alterazioni possono influire sull'esercizio della servitù; si pensi alla servitù di passaggio pedonale.

Tizio, proprietario del fondo dominante, esercita la servitù sul fondo servente di Caio attraverso una porta che consente il solo passaggio pedonale. All'improvviso, egli decide di sostituire quella porta con un cancello che consente anche il transito veicolare.

Questa condotta è lecita?

La risposta alla domanda è contenuta nell'art. 1067, primo comma, c.c. che disciplina l'aggravamento della servitù. Recita la norma:

Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.

Come valutare la ricorrenza dell'aggravamento?

Al riguardo la Corte di Cassazione, con una sentenza resa l'8 luglio 2014, la n. 15538, ha affermato, ribadendo il proprio consolidato orientamento, che l'aggravamento dell'esercizio della servitù, operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con quello servente e se il sacrificio, con la stessa imposto, sia maggiore rispetto a quello originario, a tal riguardo valutandosi non solo la nuova opera in sé stessa, ma anche con riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo in proposito rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul fondo anzidetto (v., tra le altre, Cass. n. 209 del 2006; Cass. n. 17396 del 2004; Cass. n. 9675 del 1999; Cass. n. 8612 del 1994; Cass. n. 4523 del 1993) (Cass. 8 luglio 2014 n. 15538).

In buona sostanza, dicono gli ermellini, non esiste nessun automatismo, ossia nessun elemento al ricorrere del quale si possa affermare che v'è aggravamento. Tale circostanza dev'essere valutata caso per caso alla stregua dei parametri succitati.