Servitù prediali

Molto spesso si sente dire che un determinato comportamento è legittimo in base ad una servitù; passare nel giardino del vicino, mantenere determinate distanze nelle costruzioni, parcheggiare l'auto in una determinata area e via dicendo.

Non sempre tutte queste fattispecie sono riconducibili nell'alveo della servitù propriamente dette.

In questo contesto, dunque, vale la pena capire che cosa sono le servitù, come s'instaurano e le altre principali caratteritiche.

Il codice civile, all'art. 1027, specifica il contenuto del diritto di servitù.

A norma di quest'articolo la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Le caratteristiche principali della servitù sono dunque:

a) la presenza di due fondi confinanti;

b) l'appartenenza di questi fondi a diversi proprietari;

c) l'imposizione di un peso su di un fondo a favore dell'altro.

Definendo le servitù dal lato attivo, possiamo affermare che esse consistono nel vantaggio per il proprietario di un fondo (detto dominante) su di un altro fondo (detto servente), che dia un' utilità al primo.

Per il concetto di utilità il successivo art. 1028 c.c. specifica che essa può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante.

In sostanza la servitù è un diritto reale (ossia un diritto su di una cosa) di godimento su cosa altrui.

Una precisazione: parlando di fondo s'intende riferirsi anche agli edifici in genere, oltre che ai terreni propriamente intesi.

È possibile distinguere tra servitù volontarie (art. 1058 c.c.) e coattive (art. 1032 c.c.).

Le prime sono costituite per contratto o per testamento; le altre con sentenza o, laddove possibile, con atto dell'autorità amministrativa.

Le servitù, inoltre, purché apparenti, si acquistano anche per usucapione (art. 1061 c.c.).

L'atto costitutivo della servitù deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari (art. 2643 c.c.).

Tracciate le caratteristiche principali, fatte salve alcune ipotesi specificamente previste dalla legge (tra tutte la servitù di passaggio), il codice civile non specifica quale sia il contenuto del diritto.

Ciò ha fatto convenire gli studiosi della materia che la servitù è un diritto tipico a contenuto atipico; in poche parole la legge individua le sue caratteristiche principali del diritto lasciando poi libertà alle parti di definire come e quando dargli applicazione.

In questo senso è stato demandato a dottrina e giurisprudenza il compito di individuare quelle fattispecie che rientrassero nel novero delle servitù e quali no.

Requisito fondamentale ed ineluttabile della servitù, che, tra le altre cose, è intuibile dal contenuto dell'art. 1027 c.c., è quello della realitas.

Che cosa significa ciò? Vuol dire che l'utilità deve essere strettamente connessa al fondo dominante.

Tornando agli esempi fatti all'inizio, la giurisprudenza è costante nell'affermare che il parcheggio dell'autovettura in una determinata area non costituisce servitù in quanto il fatto non è connotato da realitas, bensì semplicemente da commoditas, ossia da una maggiore comodità per il proprietario dell'autovettura che non integra gli estremi dell'utilità inerente al fondo dominante (Cass. n. 8137 del 2004).

Costituisce sicuramente servitù il divieto, convenuto tra due vicini, di elevare la propria costruzione al di sopra di una determinata altezza.

La mancanza della realitas fa degradare gli obblighi eventualmente stabiliti dalle parti a c.d. servitù irregolari.

La differenza sostanziale è che le servitù propriamente dette si trasferiscono assieme al fondi che le riguardano, mentre quelle irregolari, essendo dei meri accordi tra le parti, si trasferiscono solo se espressamente menzionati.

Un esempio chiarirà il concetto. Tizio, proprietario del fondo (dominante) A, è titolare di una servitù che impone a Caio, proprietario del fondo servente B, di non costruire oltre una certa altezza sul proprio fondo.

Nel caso di cessione di uno dei due fondi, o anche di entrambi i fondi, a due altri diversi proprietari, se nulla è stabilito in contrario, con essi sono trasferite anche le servitù.

Nel caso di servitù irregolari, invece, com'è quella di parcheggio, se all'atto della cessione nulla, in merito, è espressamente stabilito, il diritto di sosta in una determinata area non si trasferisce assieme al diritto di proprietà.