Affitto e obbligo di APE

Cos'è l'APE?

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) ha sostituito, a partire dal 6 giugno 2013, il precedente Attestato di Certificazione Energetica. La sua disciplina è stata introdotta a seguito delle modifiche al D.Lgs. 192/2005 apportate dal D.L. 63/2013, a sua volta modificato dal D.L. 145/2013.

L'APE è uno strumento di informazione circa il grado di efficienza energetica di un edificio, individuato con una lettera dell'alfabeto che va dalla A+ per gli edifici più efficienti alla G per gli edifici con le prestazioni energetiche più basse. Inoltre l'Ape fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'immobile, segnalando le proposte di intervento più concrete ed economicamente più convenienti.

Affitto e obbligo di dotazione APE

Il D.L. 63/2013, oltre ad introdurre l'APE, ha innovato la disciplina applicabile in caso di locazione, stabilendo che l'obbligo di dotazione di Attestato di Prestazione Energetica sorga nel caso di stipula di un contratto di locazione.

A livello nazionale l'obbligo di dotazione sorge solo in caso di nuova locazione di edifici o singole unità immobiliari. Non vi è obbligo di dotazione se si è in presenza di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione.

In materia di certificazione energetica anche le Regioni possono però legiferare e prevedere ulteriori obblighi rispetto a quelli nazionali. Ad esempio in Regione Lombardia vige la D.G.R. n.8/8745, che in caso di affitto prevede la dotazione dell'APE sia per nuovi contratti che per quelli rinnovati. Quindi in caso di rinnovo è sempre bene informarsi non solo sulla normativa nazionale ma anche su eventuali norme regionali.

In caso di locazione l'APE è prodotto a cura del proprietario dell'immobile prima della stipula del contratto. Questa necessità di dotazione precedentemente al contratto sorge per più motivi.

Infatti all'art.6, comma 2 del D.Lgs. 192/2005 è scritto: in tutti i casi il proprietario deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

Inoltre sempre l'art.6 del D.Lgs. 192/2005 prevede al comma 8: nel caso di offerta di vendita o locazione i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

Considerate le affinità con la figura della locazione, la medesima disciplina sull'obbligo di dotazione dell'APE è applicabile anche per il leasing e per l'affitto di azienda qualora i contratti abbiano per oggetto edifici comportanti consumi energetici.

In caso di locazione di un immobile prima della sua costruzione, il locatore dovrà fornire sul contratto indicazioni sulla futura prestazione energetica e produrre l'APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità, così come previsto all'art.6 comma 2 del D.Lgs. 192/2005.

Affitto e obbligo di allegazione APE

La Legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, aveva disposto che l'Attestato di Prestazione Energetica dovesse essere allegato ai nuovi contratti di locazione. Con il successivo D.L. 145/2013 è venuta meno la coincidenza tra obbligo di dotazione e obbligo di allegazione al contratto di locazione.

Infatti l'obbligo di dotazione coinvolge tutti i nuovi contratti di locazione di edifici o di unità immobiliari (art.6 comma 2 D.Lgs. 192/2005), mentre l'obbligo di allegazione dell'APE al contratto esclude i nuovi contratti di locazione non soggetti a registrazione (quindi quelli che non superano i 30 giorni complessivi all'anno) e quelli che hanno per oggetto singole unità immobiliari (art.6 comma 3 D.Lgs. 192/2005). Tutto questo è valido salvo maggiori restrizioni previste a livello regionale.

Affitto e obbligo di consegna APE

Abbiamo prima citato l'art.6, comma 2 del D.Lgs. 192/2005 (nel testo modificato dal D.L. 63/2013 e rimasto invariato): in tutti i casi il proprietario deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

In genere il contratto di locazione viene sottoscritto dalle parti successivamente alla chiusura delle trattative. Di conseguenza il locatore dovrà consegnare al locatario l'Attestato di Prestazione Energetica, fermo restando l'obbligo di allegazione al contratto ove previsto. L'obbligo di consegna diventa importante soprattutto nei casi in cui non vi è obbligo di allegazione all'atto, in particolare nel caso di affitto di singole unità immobiliari.

Tra l'altro l'art.6 comma 3 del D.Lgs. 192/2005 prevede che il conduttore debba dichiarare nel contratto di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici.