Acquisto casa: cosa succede in caso di revocatoria fallimentare

Cosa si rischia ad acquistare casa da chi è in fallimento

Nel caso tu abbia stipulato un contratto di compravendita davanti al notaio è bene sapere che ci sono delle situazioni in presenza delle quali l’efficacia dell’atto concluso può essere messa in discussione.

È il caso in cui un creditore vanti pretese nei confronti del venditore e temi che la sottoscrizione dell’atto possa pregiudicare la possibilità di aggredire quell'immobile che esce dal patrimonio del suo debitore.

È altresì il caso in cui il venditore insolvente sia sottoposto a una procedura fallimentare, fattispecie ben più dannosa.

Revocatoria fallimentare - foto Getty Images

In entrambe le situazioni l’atto di compravendita potrà essere soggetto all’azione revocatoria ordinaria o all’azione revocatoria fallimentare, in presenza di determinate condizioni.

Ad ogni modo l’ordinamento ha posto delle tutele a favore dell’acquirente, come ad esempio, nel caso di revocatoria fallimentare, la trascrizione della compravendita nei pubblici registri immobiliari.

Altro aspetto su cui prestare attenzione, posto a garanzia del compratore, è l’applicazione di un giusto prezzo nella compravendita e dunque la mancanza di uno squilibrio tra le prestazioni.

Ma esaminiamo le fattispecie più nel dettaglio e separatamente.

Azione revocatoria fallimentare

Dopo la stipula di un contratto di compravendita non è detto che l’acquirente possa dormire sonni tranquilli.

Da prendere in considerazione è l’ipotesi che il venditore, dopo aver stipulato l’atto di vendita fallisca. In questo caso l’acquirente potrà essere esposto all’azione revocatoria fallimentare che risponde all’esigenza di mantenere invariata la par conditio creditorum ammessi al fallimento.

L’obiettivo dell’azione avviata è che la compravendita venga dichiarata inefficace su richiesta del curatore.

Con la dichiarazione di fallimento il patrimonio dell’imprenditore viene infatti gestito dal curatore nominato dal Tribunale e quindi con l’inefficacia della vendita il bene non rientrerà comunque nella disponibilità dell’imprenditore fallito.

Revocatoria ordinaria - foto Getty Images

Perché il curatore dovrebbe esercitare l’azione revocatoria fallimentare?

Una compravendita può difatti danneggiare i creditori del fallito in molteplici modi: avvantaggiando alcuni rispetto ad altri e diminuendo l’ammontare del patrimonio da aggredire. In questi casi il curatore può intentare una causa per rendere inefficace la vendita.

Unica strada percorribile per l’acquirente che si è visto privare del bene è, in questo caso, insinuarsi nel fallimento insieme agli altri creditori senza alcun tipo di privilegio. La buona notizia è che questa non è l’unica forma di tutela riconosciuta all’acquirente depauperato dell’immobile.

Come difendersi dalla revocatoria fallimentare

L’articolo 67 della legge fallimentare, come sostituito dal Codice della crisi di impresa afferma che:

• non possono essere soggette all’azione revocatoria fallimentare le compravendite o i contratti preliminari di vendita che siano già stati trascritti nei registri immobiliari;
  
  
• non possono essere soggette all’azione i contratti che sono stati conclusi al giusto prezzo. È tale quello che si discosta di più del 25% rispetto al prezzo di mercato;
  
  
• non sono soggetti all’azione le compravendite aventi a oggetto immobili ad uso abitativo che siano destinati a divenire abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti/affini entro il terzo grado.
  
  

Possono essere soggetti all'azione revocatoria fallimentare gli atti a titolo oneroso che siano stati compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione del fallimento se le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito superano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso.

Sono altresì revocati, sempre che il curatore provi che l’altra parte conosceva lo stato d’insolvenza del debitore, gli atti a titolo oneroso che siano compiuti entro i sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento.

Azione revocatoria ordinaria

Qualora la compravendita conclusa possa arrecare pregiudizio ai creditori del venditore poiché sottrae a essi una parte del patrimonio del debitore, a costoro il codice civile riconosce un particolare strumento di reintegrazione del patrimonio che è l’azione revocatoria, attivabile anche qualora non vi sia una dichiarazione di fallimento.

Se il debitore (nella fattispecie il venditore) compie atti di disposizione del suo patrimonio, a titolo gratuito o oneroso, che rechino pregiudizio alle ragioni del creditore, questi può chiedere al Giudice che l’atto concluso a lui pregiudizievole, sia dichiarato inefficace nei suoi confronti ovvero che sia revocato, al verificarsi di determinate condizioni.

Requisiti per esercitare la revocatoria ordinaria

Il creditore che la esercita deve provare:

• Il fatto oggettivo del pregiudizio che l'atto di disposizione del debitore arrecato alle sue regioni il cosiddetto (eventus damni) cioè l'impossibilità per lui di soddisfarsi sul restante patrimonio del debitore. Si cede un immobile a un parente ad un prezzo ridicolo per liberarsi di un bene che potrebbe essere oggetto di pignoramento, sapendo di non possedere ulteriori beni immobili;
  
  
• Il fatto soggettivo della conoscenza di questo pregiudizio (cosiddetta scientia fraudis) da parte del debitore che, se l'atto di disposizione è a titolo oneroso, è anche da parte del terzo acquirente. Egli deve provare che questi sapeva che, acquistando dal suo dante causa, pregiudicava la garanzia patrimoniale dei crediti di questo, ovvero, sapeva che il suo dante causa aveva contratto dei debiti e la restante parte del patrimonio era insufficiente per soddisfarli. È evidente come l’ignoranza metta già l’acquirente al riparo;
  
  
• se poi l'atto di disposizione del quale richiede la revoca è anteriore al sorgere del credito, l'ulteriore fatto soggettivo della dolosa preordinazione dell'atto (cosiddetto consilium fraudis) da parte del debitore e, se l'atto è a titolo oneroso, anche da parte del terzo acquirente.

L’azione revocatoria si prescrive entro 5 anni dal compimento dell’atto.

Quali sono gli effetti dell'azione revocatoria ordinaria

Esercitando l’azione revocatoria ordinaria si ottiene l’effetto, a seguito della pronuncia del Giudice, che la compravendita che ha ostacolato o pregiudicato il recupero del credito venga dichiarata inefficace nei confronti del creditore.

Anche se l’atto resta comunque validamente concluso tra le parti contraenti, il creditore potrà comunque soddisfarsi sul bene immobile in via esecutiva, azionando il pignoramento e successivamente la vendita all’asta per soddisfare il suo credito con il ricavato.

Fallimento venditore - foto Getty Images

L’acquirente che viene privato dell’immobile potrà agire nei confronti del venditore richiedendo il risarcimento del danno subito.

Qualora nel corso dei cinque anni prima della prescrizione dell’azione revocatoria vi siano stati ulteriori passaggi di proprietà, i successivi acquirenti potranno invece fare salvo il loro diritto se abbiano acquistato in buona fede e abbiano debitamente trascritto nei pubblici registri l’atto di cessione prima della domanda di revocazione avanzata dal creditore.

Azione revocatoria semplificata

Con il Decreto Legge n. 83 del 27.06.2015, recante “Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria”, è stato introdotto nel codice civile, il nuovo art. 2929 bis, definita come “azione revocatoria semplificata”.

Con tale azione è stato compiuto un ulteriore passo avanti poiché in base alle nuove disposizioni il creditore può agire in esecuzione forzata immediatamente senza dover attendere l’esito dell’azione revocatoria e la eventuale dichiarazione di inefficacia dell’atto.

È evidente l'accelerarsi dei tempi per ottenere liquidità dalla vendita all'asta.

Da sottolineare che questa procedura semplificata trova giustificazione soltanto nei casi in cui le ragioni del creditore siano pregiudicate da un atto di disposizione a titolo gratuito, come ad esempio una donazione o la costituzione di un fondo patrimoniale, fattispecie in cui con maggior probabilità si può ravvisare una preordinazione a pregiudicare gli interessi del creditore. In queste ipotesi lo scopo fraudolento è maggiormente evidente.

Condizione per poter esercitare l’azione revocatoria semplificata è che il pignoramento venga trascritto non oltre il termine di 1 anno dalla data del compimento dell’atto di disposizione lesivo.