Quanto dura un contratto preliminare di vendita

Tempi per la stipula del contratto preliminare di vendita

Il contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso, non ha una durata massima prestabilita dalla legge, per cui non ha scadenza o termini perentori.

Previsto come precursore del contratto di vendita definitivo, il preliminare vincola le parti coinvolte nell'accorso anche per un lungo periodo, fino alla prescrizione del diritto di richiedere la stipula del contratto definitivo.

Tuttavia, la prassi prevede che le parti inseriscano un termine entro il quale concludere la compravendita, evitando così incertezze e controversie, sebbene non sia questo un requisito essenziale e obbligatorio per la sua ragion d'essere.

Perché fissare un termine per la stipula del contratto definitivo

Onde evitare spiacevoli equivoci, sono le parti, di comune accordo, a stabilire una data entro cui concludere il contratto definitivo, dando così un margine di validità al compromesso e circoscrivendo temporalmente parlando il proprio reciproco impegno.

Sebbene sia norma comune che il preliminare di vendita abbia una durata nel tempo, nel senso che a stretto giro i contraenti si impegnano a sottoscrivere la vendita definitiva, l’assenza di una durata non compromette la validità del contratto preliminare.

Contratto preliminare di vendita - Getty Images

La giurisprudenza ha chiarito che, in assenza di un termine espresso, il contratto preliminare non perde automaticamente efficacia, ma resta valido sino alla prescrizione del diritto.

Immediata esecuzione del contratto definitivo

Se non viene stabilito un termine di validità per il preliminare e un lasso di tempo perentorio per concludere definitivamente l'accordo, la parte interessata può richiedere l’immediata esecuzione del contratto definitivo, purché il lasso di tempo trascorso sia congruo rispetto agli obblighi assunti, ai sensi dell’art. 1183 del Codice Civile.

Qualora il termine sia indicato nel preliminare, esso non è comunque perentorio, a meno che non sia espressamente qualificato come tale per volere delle parti contraenti.

Sarà poi in sede di giudizio, qualora si ponga in essere controversia, onere del giudice, valutare se il decorso del tempo abbia reso inefficace il contratto per il venir meno dell’utilità economica dell’accordo.

In presenza di impedimenti oggettivi, le parti possono concordare una proroga ragionevole, a condizione che non pregiudichi la realizzazione della compravendita.

Termini di prescrizione del contratto preliminare

Dal punto di vista legale, il contratto preliminare non ha quindi una scadenza automatica.

Tuttavia, il diritto di esigere la stipula del contratto definitivo si prescrive in dieci anni dalla sottoscrizione del preliminare, nel rispetto dei termini previsti dall’art. 2932 del Codice Civile.

Termini di prescrizione del compromesso - Getty Images

Questo termine si applica sia nei casi in cui non sia stata fissata una data per il rogito, sia quando la scadenza stabilita è troppo lontana nel tempo, compromettendo gli interessi delle parti.

Se il contratto preliminare è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari, oltre al termine decennale, si applica anche un termine di efficacia della trascrizione, pari a un anno o tre anni a seconda delle circostanze.

Trascorso tale termine senza che sia stato stipulato il definitivo, la trascrizione perde efficacia.

Tutela giudiziaria e interruzione della prescrizione

Qualora una delle parti risulti inadempiente, la normativa italiana permette di agire in giudizio per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo, ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile.

Tale azione può essere intrapresa entro il termine di prescrizione decennale.

L’avvio di un procedimento giudiziario interrompe i termini di prescrizione, come stabilito dall’art. 2943 del Codice Civile.

Di conseguenza, la parte interessata conserva il diritto di richiedere la stipula del definitivo anche dopo il decorso di un lungo periodo, purché abbia intrapreso iniziative formali per tutelare il proprio interesse.

Tutela dal mancato rispetto del compromesso - Getty Images

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, infatti, il diritto di richiedere la stipula del contratto definitivo si prescrive in dieci anni dalla data di sottoscrizione del preliminare, salvo che la prescrizione venga interrotta da atti idonei, come una diffida ad adempiere o un invito alla stipula.

Pertanto, se una delle parti rimane inerte per un periodo prolungato senza avanzare richieste formali, il diritto di concludere il definitivo può estinguersi.

Trascrizione del contratto preliminare

Una postilla degna di menzione per la durata del preliminare è sicuramente la trascrizione del compromesso.

Ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice Civile, il contratto preliminare può essere oggetto di trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione non è obbligatoria, ma rappresenta un’importante tutela per l’acquirente, in quanto consente di preservare i suoi diritti in presenza di eventuali ostacoli.

Attraverso la trascrizione, infatti, il promissario acquirente acquisisce una posizione di preminenza rispetto ad altri eventuali creditori del venditore, evitando il rischio di perdere il bene in seguito a eventi pregiudizievoli sopravvenuti.

Ebbene, in caso di trascrizione, esiste una durata per il compromesso, ovvero un anno da quando le parti hanno stabilito conclusione del contratto definitivo o tre anni dalla data della trascrizione.

Natura e funzione del contratto preliminare

Quanto detto sinora è di rilevante importanza, considerata la ragion d'essere del contratto preliminare, quale accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo.

Funzione del contratto preliminare - Getty Images

Dal momento che trattasi di uno strumento particolarmente utile nelle compravendite immobiliari, diventa strettamente necessario garantire l’impegno delle parti prima di procedere alla conclusione del trasferimento di proprietà.

La stipula di un compromesso consente all'acquirente di riservarsi l’acquisto di un immobile in attesa del verificarsi di determinate condizioni, come l’ottenimento di un finanziamento o il completamento di lavori edilizi.

Allo stesso tempo, il venditore ottiene una garanzia che l’acquirente porterà a termine l’acquisto, evitando ripensamenti.