Demolizione e acquisizione di opere abusive

Ordine di demolizione

Ai sensi dell'art. 31, D.P.R. 380/2001, in caso di opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso o con variazioni essenziali, avvenuto l'accertamento, il comune ordina al proprietario ed al responsabile dell'abuso di provvedere alla rimozione e demolizione indicando l'area che verrà acquisita in caso di inottemperanza.

Il primo comma del medesimo articolo definisce gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire come quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Secondo l'art. 32, D.P.R. 380/2001 le variazioni essenziali al progetto approvato vengono individuate dalle regioni, le quali devono comunque tenere conto che la variazione è essenziale solo in presenza di almeno una delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968 (intitolato Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765);

b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;

d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;

e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

La legge esclude che possano considerarsi variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Se gli interventi indicati dalle lettere a, b e c riguardano immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, vanno considerati come interventi eseguiti in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44, D.P.R. 380/2001.

Gli altri interventi sugli stessi immobili sono considerati variazioni essenziali (v. art. 32, D.P.R. 380/2001).

Mancata esecuzione dell'ordine di demolizione

Se il responsabile dell'abuso non esegue l'ordine entro novanta giorni dall'ingiunzione il bene è acquisito di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune. Insieme al bene è acquisita anche l'area detta di sedime, cioè l'area su cui insiste l'immobile, nonché l'area necessaria, secondo le prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive.

Ad ogni modo l'area acquisibile non può superare il limite di dieci volte l'ampiezza della complessiva superficie utile abusiva.

Secondo l'orientamento prevalente in giurisprudenza, si ritiene che l'acquisizione avvenga di diritto e senza bisogno di ulteriore notifica.

In tal senso, la notifica dell'accertamento dell'inottemperanza avrà solo rilievo, quale titolo esecutivo, ai fini dall'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che sarà gratuita.

La perdita della proprietà del privato si avrebbe de jure sin dal momento della scadenza del termine dei novanta giorni. L'orientamento è stato di recente fatto proprio dalla sentenza della Corte di Cassazione penale n. 17134/2015.

Non manca però l'avviso contrario, per il quale l'acquisizione non si manifesta per il solo verificarsi della scadenza infruttuosa del termine, essendo invece necessari: l'accertamento formale da parte del comune dell'inottemrpeanza, la notifica di detto dell'accertamento e la trascrizione nei registri immobiliari del titolo di acquisizione dell'immobile (tra tante, v. Cass. n. 25196/2008).

Sanzioni amministrative pecuniarie

Constatata l'inottemperanza, sempre ai sensi dell'art. 31, D.P.R. 380/2001, viene irrogata una sanzione amministrativa pecuniaria per un importo che da un minimo di 2.000 euro ed un massimo di 20.000 euro, (salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti). I proventi derivanti dall'irrogazione delle sanzioni devono essere utilizzati dal comune esclusivamente per la demolizione e la rimissione in pristino delle opere abusive e per l'acquisizione e l'attrezzatura di aree destinate a verde pubblico.

Le regioni a statuto ordinario possono aumentare l'importo delle sanzioni amministrative pecuniarie ed anche stabilire che le sanzioni siano periodicamente reiterabili qualora permanga l'inottemperanza all'ordine di demolizione.


Spese per la demolizione
L'opera acquisita è demolita a spese dei responsabili dell'abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici o ambientali.

Per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l'acquisizione gratuita, nel caso di inottemperanza all'ingiunzione di demolizione, si verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza sull'osservanza del vincolo.

Tali amministrazioni provvedono alla demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell'abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, l'acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune (art. 31, decr. cit. co.).

L'ordine di demolizione nella sentenza penale di condanna

L'ordine di demolizione è anche emesso dal giudice che emette la sentenza di condanna per il reato urbanistico di cui all'art. 44, D.P.R. 380/2001, se ancora la demolizione non vi è stata.

È stato stabilito che tale ordine non deve essere preceduto dalla notifica dell'ingiunzione, prevista in sede amministrativa (v. Cass. n. 47322/2007).

L'ordine vale anche in caso di vendita del bene a terzi: i terzi subiscono infatti sia le conseguenze della demolizione così come quelle dell'acquisizione al patrimonio del comune: sebbene destinatario dell'ordine di demolizione sia chi ha eseguito l'abuso, l'ordine va eseguito verso chiunque.

Così si legge nella sentenza n. 22853/2007, ove è peraltro specificato che: La funzione riparatoria della sanzione della demolizione disposta con sentenza irrevocabile, che ha accertato l'illiceità della realizzazione dell'immobile, comporta che, in assenza di contrari provvedimenti amministrativi validi ed efficaci, essa debba essere eseguibile nei confronti di chiunque abbia acquisito la titolarità del bene che, con la propria permanenza, continua ad arrecare pregiudizio all'ambiente.

Ne consegue che, mentre destinatario dell'ordine è il soggetto che ha eseguito l'abuso, l'ordine va comunque eseguito nei confronti di chiunque abbia acquistato la titolarità del bene.

Naturalmente il terzo potrà rivalersi nei confronti del debitore per il pregiudizio subito.

Le norme relative alla procedura per l'ordine di demolizione di cui all'art. 31, citato valgono anche per gli interventi edilizi di cui all'articolo 22, comma 3, D.P.R. 380/2001, cioè quegli interventi per cui è possibile la realizzazione mediante denunzia di attività in alternativa al permesso di costruire.

Per ogni ulteriore approfondimento si rimanda al testo della norma ed al consulto di un esperto.