Abusi edilizi: ecco quando è valida la comprevendita

Abusi edilizi e compravendita immobiliare

Con la sentenza n. 24852/2015 del 9 dicembre scorso, la Suprema Corte di Cassazione ha introdotto un principio di diritto molto importante in riferimento agli abusi edilizi e successiva compravendita immobiliare. In particolare nella pronuncia in oggetto, la Corte ha stabilito che quando un immobile viene costruito sulla base di una regolare concessione edilizia e vengono eseguite modifiche interne senza l’autorizzazione ma senza comunque mutarne la volumetria, il successivo contratto di vendita definitivo dell’immobile non si considera nullo.

La pronuncia si erge a precedente molto importante da prendere a riferimento nei contenziosi che riguardano gli abusi edilizi. Ma entriamo nei dettagli e vediamo di cosa si tratta.

La sentenza n. 24852/2015 della Cassazione

Il caso da cui deriva la sentenza della Seconda sezione della Cassazione riguarda una richiesta di nullità di un preliminare di vendita di un immobile.

Il promissario acquirente di un immobile, dopo aver stipulato il preliminare di vendita, non aveva voluto addivenire alla conclusione del rogito finale in quanto aveva riscontrato la presenza sull’immobile di alcune lievi difformità (nel caso di specie si trattava di una scala esterna e altre modifiche interne).

Tuttavia, questi lievi cambiamenti non comportavano modifiche volumetriche e successivamente, prima comunque dell’emanazione della sentenza costitutiva dell’effetto traslativo dell’immobile, erano state regolarizzate.

Lievi difformità dell’immobile: il Testo Unico dell’Edilizia

Ma cosa significa lievi difformità sull’immobile?

Per dare una risposta esaustiva si deve prendere a riferimento il Testo Unico dell’edilizia (DPR n. 380/2001) che definisce gli interventi di totale difformità dal permesso di costruire come quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Per completezza di informazioni si ricorda che in base all’articolo 32 del DPR n. 383 del 2001 le Regioni possono definire autonomamente le variazioni essenziali al progetto approvato.

L’essenzialità in particolare ricorre quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

- mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal DM 2 aprile 1968

- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato

- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza

- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito

- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Detto ciò si sottolinea che la nozione chiara e netta di interventi di parziale difformità non è ben specificata. Solo l’articolo 34 del TU dell’Edilizia prevede che gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio.

Il successivo comma 3 dello stesso art. 34 specifica che non si sconfina nella parziale difformità in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.

Abusi edilizi: ecco quando è valido il preliminare di vendita

Prendendo a riferimento queste norme, gli Ermellini nel caso in oggetto hanno respinto la richiesta di nullità del preliminare di vendita da parte del promissario acquirente e hanno giudicato come valido il contratto preliminare.

In particolare, la Suprema Corte ha precisato che se le opere realizzate senza il necessario titolo abilitativo non superano il limite indicato all’articolo 34 del TU dell’Edilizia, ossia il 2% di scostamento per altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, allora il preliminare di vendita è valido e si potrà quindi procedere alla stipula in via definitiva del contratto di compravendita.

Altrimenti se questi limiti sono superati il preliminare si considera nullo e per completare la compravendita è necessario ottenere il condono degli abusi commessi.

A ben vedere nella sentenza in oggetto i giudici affermano che non è applicabile la sanzione della nullità del preliminare quando:

- l’immobile è costruito sulla base di regolare concessione edilizia

- sono state eseguite alcune modifiche interne non autorizzate che non ne hanno mutato per nulla la volumetria ( il riferimento è al limite del 2%).

Alla stessa stregua per la Corte di Cassazione, quando successivamente al contratto preliminare interviene la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi, è esclusa la nullità del successivo contatto definitivo di vendita.
Al contrario i giudici hanno sancito che la nullità del preliminare e di conseguenza non si potrà arrivare alla compravendita opera nel caso di:

- atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire

- atti che non contengono gli estremi della domanda di sanatoria edilizia.

In tal modo viene tutelato l’acquirente che deve così essere posto a conoscenza delle condizioni del bene acquistato.