Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione. Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa. Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui. Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa. |
ACCETTA |
Con la sentenza n. 24852/2015 del 9 dicembre scorso, la Suprema Corte di Cassazione ha introdotto un principio di diritto molto importante in riferimento agli abusi edilizi e successiva compravendita immobiliare. In particolare nella pronuncia in oggetto, la Corte ha stabilito che quando un immobile viene costruito sulla base di una regolare concessione edilizia e vengono eseguite modifiche interne senza l'autorizzazione ma senza comunque mutarne la volumetria, il successivo contratto di vendita definitivo dell'immobile non si considera nullo.
La pronuncia si erge a precedente molto importante da prendere a riferimento nei contenziosi che riguardano gli abusi edilizi. Ma entriamo nei dettagli e vediamo di cosa si tratta.
Il caso da cui deriva la sentenza della Seconda sezione della Cassazione riguarda una richiesta di nullità di un preliminare di vendita di un immobile.
Il promissario acquirente di un immobile, dopo aver stipulato il preliminare di vendita, non aveva voluto addivenire alla conclusione del rogito finale in quanto aveva riscontrato la presenza sull'immobile di alcune lievi difformità (nel caso di specie si trattava di una scala esterna e altre modifiche interne).
Tuttavia, questi lievi cambiamenti non comportavano modifiche volumetriche e successivamente, prima comunque dell'emanazione della sentenza costitutiva dell'effetto traslativo dell'immobile, erano state regolarizzate.
Ma cosa significa lievi difformità sull'immobile?
Per dare una risposta esaustiva si deve prendere a riferimento il Testo Unico dell'edilizia (DPR n. 380/2001) che definisce gli interventi di totale difformità dal permesso di costruire come quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
Per completezza di informazioni si ricorda che in base all'articolo 32 del DPR n. 383 del 2001 le Regioni possono definire autonomamente le variazioni essenziali al progetto approvato.
L'essenzialità in particolare ricorre quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal DM 2 aprile 1968
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza
- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Detto ciò si sottolinea che la nozione chiara e netta di interventi di parziale difformità non è ben specificata. Solo l'articolo 34 del TU dell'Edilizia prevede che gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio.
Il successivo comma 3 dello stesso art. 34 specifica che non si sconfina nella parziale difformità in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.
Prendendo a riferimento queste norme, gli Ermellini nel caso in oggetto hanno respinto la richiesta di nullità del preliminare di vendita da parte del promissario acquirente e hanno giudicato come valido il contratto preliminare.
In particolare, la Suprema Corte ha precisato che se le opere realizzate senza il necessario titolo abilitativo non superano il limite indicato all'articolo 34 del TU dell'Edilizia, ossia il 2% di scostamento per altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, allora il preliminare di vendita è valido e si potrà quindi procedere alla stipula in via definitiva del contratto di compravendita.
Altrimenti se questi limiti sono superati il preliminare si considera nullo e per completare la compravendita è necessario ottenere il condono degli abusi commessi.
A ben vedere nella sentenza in oggetto i giudici affermano che non è applicabile la sanzione della nullità del preliminare quando:
- l'immobile è costruito sulla base di regolare concessione edilizia
- sono state eseguite alcune modifiche interne non autorizzate che non ne hanno mutato per nulla la volumetria ( il riferimento è al limite del 2%).
Alla stessa stregua per la Corte di Cassazione, quando successivamente al contratto preliminare interviene la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi, è esclusa la nullità del successivo contatto definitivo di vendita.
Al contrario i giudici hanno sancito che la nullità del preliminare e di conseguenza non si potrà arrivare alla compravendita opera nel caso di:
- atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire
- atti che non contengono gli estremi della domanda di sanatoria edilizia.
In tal modo viene tutelato l'acquirente che deve così essere posto a conoscenza delle condizioni del bene acquistato.
|
||
Notizie che trattano Abusi edilizi e compravendita che potrebbero interessarti
|
Superbonus 110%: abusi edilizi e possibili sanzioni penali!Detrazioni e agevolazioni fiscali - L'abuso edilizio ha da sempre rappresentato un ostacolo per chi volesse fruire di una qualsiasi detrazione fiscale. Vale lo stesso anche per il Superbonus 110%? |
Abusi edilizi in condominio: chi è responsabile?Leggi e Normative Tecniche - È illegittima l'ordinanza di demolizione emessa nei confronti del condominio in caso di abusi edilizi. La responsabilità è sempre imputabile ai singoli condomini |
Come sapere se un immobile ha un abuso edilizioLeggi e Normative Tecniche - Come poter verificare se un immobile presenta degli abusi edilizi: confronto con la planimetria della casa, controllo dei progetti e certificato di stato legittimità |
Illegale il frazionamento artificioso per presentare più istanze di condonoLeggi e Normative Tecniche - La Cassazione ha stabilito che non è ammissibile il condono edilizio se la richiesta di sanatoria è presentata suddividendo l'unità immobiliare in più interventi |
Rispunta il condonoNormative - Prontamente ritirato l'ennesimo emendamento alla manovra finanziaria, contenente ipotesi di nuovo condono edilizio. |
Anagrafe abusi edilizi: il mezzo per contrastare l'abusivismo in ambito edileLeggi e Normative Tecniche - Pubblicato lo schema di decreto del Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili che istituisce la Banca Dati Nazionale sull'Abusivismo Edilizio |
In caso di abusi edilizi e falsi permessi paga il committenteLeggi e Normative Tecniche - A parere del Consiglio di Stato il cliente che viene frodato e che richiede il permesso di costruire in sanatoria non è esonerato dal pagamento delle sanzioni. |
Si può demolire un immobile abusivo se vi abita un disabile?Leggi e Normative Tecniche - La demolizione di un immobile abusivo, abitato da un soggetto disabile, può essere disposta solo a seguito di una valutazione concreta degli interessi coinvolti |
Qual è il titolo abilitativo corretto per abusi edilizi o pertinenze?Leggi e Normative Tecniche - Presentato ricorso per richiedere se un'opera edilizia è da ritenersi come una nuova costruzione oppure una pertinenza e che titolo abilitativo bisogna scegliere |
Buonasera, il problema riguarda una abitazione costruita nel 1974, facente parte di un condominio di sei appartamenti, costrtruito in modo difforme dal progetto ma per la quale il... |
L'inquilino del mio appartamento (per fortuna andato via) ha fatto degli abusi edilizi non sanabili. Sto facendo una sanatoria con sia. Posso avere la detrazione del 50% sul costo... |
Buongiorno a tutti, spero di aver scelto la categoria giusta e ringrazio in anticipo chi voglia aiutarmi per il mio caso singolare. I fatti:10 anni fa ho ereditato casa (un... |
Buongiorno a tutti,ho un dubbio su tre possibili abusi edilizi che riguardano il mio appartamento:1)Riguarda una parete del mio appartamento. Internamente ho rivestito questa... |
Buonasera.Ho un quesito da porvi.Sto acquistando una villetta a schiera su 3 piani con seminterrato.Il quesito é rivolto proprio sul piano seminterrato in cui c'è un... |