Abbaini in condominio

Nozione di abbaino

Che cos'è un abbaino?

In un condominio chi può edificarlo ed a che condizioni?

Strettamente connesso all'abbaino è il sottotetto: proviamo a fare chiarezza rispondendo al primo dei quesiti appena posti.

L'abbaino, secondo la definizione rintracciabile sul vocabolario della lingua italiana, è la soprelevazione del tetto di un fabbricato, realizzata in modo da consentire l'apertura di una finestra per dare luce ed aria al sottotetto (Vocabolario Treccani).

L'abbaino, dunque, salvo particolari casi, è un'apertura che si sostanzia in una finestra, ossia in quel genere di apertura detta veduta o prospetto che ricorre quando è possibile affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (art. 900 c.c.).

Esso, si legge nella definizione, serve per dare luce ed aria al sottotetto.

Sottotetto

Il sottotetto, secondo la nozione comunemente accolta, è quella parte dell'edificio che si frappone tra la copertura dello stabile (il tetto) e l'ultimo piano dell'edificio.

Il sottotetto può servire solamente a meglio isolare le unità immobiliari ubicate all'ultimo piano dell'edificio oppure può avere la funzione di locale per il posizionamento di impianti a servizio delle abitazioni, oppure ancora può rappresentare uno spazio sfruttabile per esigenze abitative: in tale ultimo caso si parlerà di mansarda.

Nell'ambito di un edificio in condominio, di chi è il sottotetto?

La legge, per lunghi anni, non ha detto nulla in merito, ergo: per capire come ci si regolava era necessario fare riferimento alle pronunce giurisprudenziali.

Dopo una fase d'incertezza, nell'ultimo periodo la Corte di Cassazione era oramai costantemente orientata nell'affermare che l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

In questo contesto, proseguivano da piazza Cavour, qualora si tratti di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091).

Insomma per dire di chi fosse il sottotetto bisognava guardare ai titoli d'acquisto e/o alla funzione svolta da quella parte dell'edificio.

La così detta riforma del condominio ha inserito il sottotetto nell'elencazione dei beni condominiali specificando che esso deve considerarsi tale quando per le caratteristiche strutturali e funzionali è destinato all'uso comune (cfr. art. 1117 n. 2 c.c.): né più e né meno di quanto affermava la giurisprudenza.

Abbaino e problematiche condominiali

Chiariti gli aspetti connessi ai concetti, strettamente collegati tra loro, di abbaino e sottotetto, è possibile fornire una risposta al secondo dei quesiti che ci siamo posti in principio; per farlo è necessario distinguere l'ipotesi del sottotetto di proprietà condominiale da quella in cui questa parte dell'edificio è di proprietà esclusiva.

Nel primo caso la decisione di realizzare uno o più abbaini spetta all'assemblea.

Siccome l'operazione richiede una trasformazione parziale del tetto, non può dubitarsi, ad avviso di chi scrive, che la relativa decisione debba essere considerata un'innovazione e di conseguenza che l'assemblea possa deliberarla solamente con le maggioranze previste dagli artt. 1120-1136 c.c.

Non solo: per essere valida, una simile innovazione, non deve recare pregiudizio alla sicurezza e stabilità dell'edificio, non deve rendere più incomodo anche per un solo condomino l'uso dei beni comuni e non deve alterare il decoro dell'edificio; quest'ultimo aspetto, vista la trasformazione dell'edificio è quello sul quale i condomini contrari potrebbero imputarsi con maggiore probabilità di successo.

Diversa l'ipotesi di sottotetto di proprietà esclusiva e di conseguenza di abbiano a servizio di una singola unità immobiliare.

In tal caso la realizzazione di un simile manufatto dev'essere valutata alla stregua di un'opera individuale su una parte comune, disciplinata dall'art. 1102 c.c.

In una delle rare sentenze che si rintracciano sull'argomento, si legge che il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, nè leda altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l'esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, previste dall'art. 1102 c.c., che il partecipante - proprietario del solaio - può realizzare senza bisogno del consenso della maggioranza dei condomini (Trib. Milano, 28 febbraio 1991 in Arch. locazioni 1991, 601).

Resta fermo anche in questo caso quanto detto in relazione all'alterazione del decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso la realizzazione dell'opera dev'essere preceduta dalla richiesta delle necessarie autorizzazioni amministrative.