Recupero abitativo del sottotetto

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E' possibile recuperare ad uso abitativo alcuni sottotetti esistenti: la normativa da seguire, però, si differenzia da Regione a Regione. Vediamone una panoramica.
Recupero abitativo del sottotetto
Arch. Carmen Granata
Arch. Carmen Granata

Leggi Regionali per Recupero Abitativo Sottetetto


Recupero abitativo del sottotettoDiverse Regioni italiane, nel corso degli anni, hanno emanato normative finalizzate al recupero abitativo dei sottotetti.
Il recupero abitativo dei sottotetti è un tema molto importante dal punto di vita urbanistico, perché permette di realizzare nuove unità abitative senza incrementare il peso urbanistico che grava sulle città quando si  costruiscono nuovi edifici, con la conseguente scomparsa di spazi a verde. Inoltre può contribuire al riutilizzo di molti volumi presenti all’interno dei centri storici.

Trattandosi di leggi regionali, esistono naturalmente delle differenze da regione a regione sui requisiti necessari e sulle procedure da seguire per procedere al recupero abitativo.
Vediamone una breve rassegna per capire le differenze tra una normativa e l’altra.


Recupero Abitativo Sottetetto: Lombardia


Legge Regionale n. 15 del 15 luglio 1996 Legge Regionale Lombardia n. 15 del 15 luglio 1996


Recupero abitativo del sottotetto: Abitazione in mansardaLa Regione Lombardia è stata la prima a legiferare in materia, emanando la legge n. 15 nel 1996.
In base a questa normativa si può precedere al recupero abitativo di un sottotetto se questo è già esistente al momento della richiesta, quindi ultimato al rustico e nella copertura. Per i sottotetti di nuova costruzione è necessario attendere 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Affinchè un sottotetto possa diventare abitabile è necessario che abbia un’altezza media ponderale, calcolata dividendo il volume della parte che supera i 150 cm di altezza per la relativa superficie, di almeno 240 cm, ridotti a 210 nei comuni situati a più di 1000 m di altitudine sul livello del mare.

Naturalmente è necessario che il sottotetto presenti i necessari parametri di igiene e salubrità di un edificio abitabile. Pertanto è consentita l’apertura di finestre, abbaini, lucernari che assicurino gli adeguati rapporti aeroilluminanti. Inoltre sono consentite modifiche delle linee di gronda e di colmo, nonché dell’inclinazione delle falde, purché nel rispetto della normativa urbanistica vigente.
Ai fini del recupero abitativo è inoltre necessario operare gli opportuni interventi di isolamento termico per contenere i consumi energetici.

Le opere previste per il recupero abitativo di un sottotetto richiedono la presentazione di un Permesso di costruire e il pagamento degli oneri relativi.


Recupero Abitativo Sottetetto: Emilia Romagna


Legge Regionale n. 11 del 6 aprile 1998 Legge Regionale Emilia Romagna n. 11 del 6 aprile 1998


Recupero abitativo del sottotetto: MansardaLa Regione Emilia Romagna ha promulgato la legge in materia n. 11 del 1998.

L’altezza media richiesta è di 2,40 m diminuita a 2,20 m per i Comuni facenti parte delle Comunità Montane. Falde ed altezze non possono essere modificate, mentre per l’apertura di fonti illuminanti è richiesto un rapporto aeroilluminante di 1/16.

Per questa Regione la realizzazione di nuove unità abitative deve essere subordinata al reperimento di parcheggi pertinenziali, nelle quantità prescritte dalla normativa vigente.


Recupero Abitativo Sottetetto: Piemonte


Legge Regionale n. 21 del 6 agosto 1998 Legge Regionale Piemonte n. 21 del 6 agosto 1998


La Legge Regionale 6 agosto 1998, n. 21, disciplina la materia in Piemonte.
Requisito fondamentale affinché il sottotetto possa essere recuperato era che esso fosse stato realizzato entro dicembre 2008.
Poi, con la L.R. 1/2011, oltre ad essere state snellite le procedure burocratiche, è stato spostato il limite temporale entro cui essi devono essere stati realizzati al 31 dicembre 2010.

Recupero abitativo del sottotetto: Cameretta in mansardaL’altezza media interna è fissata in 2,40 m per locali di abitazione (cucina, soggiorno,camere) e 2,20 per locali accessori e di servizio (bagni, corridoi, ripostigli, angolo cottura, ecc.). Valori che per le Comunità Montane vengono ridotti rispettivamente a 2,20 m e 2,00 m.

Il recupero è ammesso anche in deroga ai parametri edilizi ed urbanistici stabiliti dalla normativa vigente, fermo restando la possibilità per le amministrazioni comunali di disporre l’esclusione di alcune parti del territorio.
Il calcolo degli oneri concessori avviene computando un volume virtuale basato su una altezza di 3,00 m. Gli oneri usufruiscono di una riduzione se il recupero costituisce pertinenza di un’abitazione già esistente.


Recupero Abitativo Sottetetto: Veneto


Legge Regionale n. 12 del 6 aprile 1999 Legge Regionale Veneto n. 12 del 6 aprile 1999


Recupero abitativo del sottotettoLa legge regionale veneta, la n. 12 del 1999, si applica a sottotetti che risultino ultimati entro il 31 dicembre 1998.

Il valore dell’altezza media utile per locali di abitazione ed accessori è uguale a quello stabilito dal Piemonte, ma viene calcolato dividendo per la superficie la parte di volume eccedente 1,80 m di altezza, ridotta a 1,60 cm per le Comunità Montane.

In questo caso non è possibile modificare le altezze di colmo e di gronda nonché le linee di pendenza delle falde.


Recupero Abitativo Sottetetto: Campania


Legge Regionale n. 15 del 28 novembre 2000 Legge Regionale Campania n. 15 del 28 novembre 2000


La Regione Campania ha invece emanato una normativa per il recupero abitativo dei sottotetti nel 2000, la n. 15.Sottotetto da recuperare
Inizialmente era necessario che il sottotetto esistente, realizzato in maniera legittima o sanato ai sensi delle leggi 47/85 o 724/94, fosse stato realizzato entro il 17 ottobre 2000.
Il Piano Casa Piano Casa Campania ha poi esteso la possibilità di intervento ai sottotetti costruiti fino all'entrata in vigore della relativa legge (quindi il 2009).

L’altezza media da rispettare è di 240 cm, calcolati come altezza media interna, frutto del rapporto tra il volume interno lordo e la superficie interna lorda.

Non sono ammesse modifiche dell'altezza di colmo e gronda, nonché modifiche delle falde, però è consentito l’abbassamento della quota dell’ultimo solaio esistente, purché non comporti pregiudizio alla statica dell’immobile, all’estetica della facciata e all’abitabilità del piano sottostante.


Recupero Abitativo Sottetetto: Liguria


Legge Regionale n. 24 del 6 agosto 2001 Legge Regionale Liguria n. 24 del 6 agosto 2001


La Regione Liguria ha emanato nel 2001 una legge che prende in considerazione i sottotetti edificati entro la data di entrata in vigore della normativa.
A differenza delle altre regioni, la Liguria applica la possibilità di recupero non solo ai sottotetti facenti parte di edifici a destinazione residenziale, ma anche a quelli aventi destinazione di tipo turistico-ricettiva.

Recupero abitativo del sottotetto: Camera in mansardaLa possibilità fu  estesa anche ad edifici in corso di costruzione alla data di entrata in vigore della legge, previa presentazione di variante al titolo concessorio.

La legge prescrive anche l’obbligo di reperimento di parcheggi pertinenziali in misura di 1 mq per ogni mc abitativo recuperato o, in alternativa, nell’impossibilità di reperire spazi idonei, all’obbligo di versamento al comune di una somma equivalente al valore di mercato di tali parcheggi.
Il valore degli oneri concessori da corrispondere è ridotto del 50% sia nel caso di interventi che non comportino la creazione di nuova unità abitativa, sia nel caso in cui si tratti di Edilizia residenziale pubblica. Ma poi l’unità immobiliare non si può frazionare per 10 anni.

L’altezza media interna si calcola considerando un solaio virtuale posto a quota media tra l’altezza minima e quella massima del tetto e non deve essere inferiore a 2,30 cm per gli spazi abitativi e 2,10 per quelli accessori.


Recupero Abitativo Sottetetto: Basilicata


Legge Regionale n. 8 del 4 gennaio 2002 Legge Regionale Basilicata n. 8 del 4 gennaio 2002


Recupero abitativo del sottotettoIn Basilicata la legge assimila gli interventi di recupero dei sottotetti che comportino collegamento diretto con l’unità immobiliare sottostante a interventi per opere interne, e quindi sono soggetti a Denuncia di inizio attività.
Invece, il recupero dei sottotetti ad uso autonomo è soggetto alla richiesta di Permesso di costruire.

Non sono ammesse modifiche al tetto, se non per l’apertura di finestre nella misura non superiore al 15% della superficie della falda del tetto.


Recupero Abitativo Sottetetto: Calabria


Legge Regionale n. 19 del 16 aprile 2002 Legge Regionale Calabria n. 19 del 16 aprile 2002


Recupero abitativo del sottotettoIn Calabria la materia è disciplinata nell’ambito della Legge Urbanistica regionale, all’art. 49, comma 2.
I requisiti previsti sono quelli di opportuna idoneità statica dell’edificio, altezza media ponderale di 2,20 m ridotta a 2,00 per i comuni al di sopra degli 800 m, e rapporto aeroilluminante pari a 1/15.

E’ ammesso l’abbassamento del solaio intermedio, purché l’altezza dell’unità immobiliare sottostante non risulti inferiore a 2,70 m.
Anche in questo caso per intervento di collegamento con unità preesistente è ammessa la semplice DIA.
In ogni caso il volume del sottotetto recuperato non può eccedere del 25% quello dell’edificio di cui fa parte.

Anche il Calabria il Piano Casa ha esteso la possibilità di recupero ai sottotetti costruiti entro l'entrata in vigore della legge, ma essi, oltre ai requisiti già previsti, devono rispondere anche parametri limite energetici prescritti all'allegato C del d.lgs. 192/05 e, nel caso di modifica delle linee di gornda e pendenze della falda, anche presentare pannelli solari di almeno 3kW di potenza.


Recupero Abitativo Sottetetto: Sicilia


Legge Regionale n. 4 del 16 aprile 2003



Recupero abitativo del sottotettoNell’ambito della Legge Finanziaria per il 2003 della Regione autonoma Sicilia, all’art. 18, Norme per il contenimento del consumo di nuovo territorio, è disciplinato anche il recupero abitativo dei sottotetti.
Sono compresi quelli realizzati entro la data di entrata in vigore della legge.

Gli interventi necessari possono essere richiesti tramite Concessione Edilizia (in Sicilia è in vigore ancora tale dizione) o Denuncia di inizio attività.
L’altezza media ponderale da rispettare è di 200 cm. Anche in questo caso è necessario lasciare invariate altezza e inclinazione delle falde.

Recupero abitativo sottotetto: Lazio


Legge Regionale n. 13 del 16 aprile 2009 Legge Regionale Lazio n. 13 del 16 aprile 2009



La Regione Lazio ha regolamentato la materia solo nel 2009, con la legge n. 13.
Rientrano nella normativa i sottotetti esistenti fino alla data di entrata in vigore della legge, che abbiano un’altezza media di 2,40 m per i locali abitativi e 2,20 m per quelli accessori.

Recupero abitativo del sottotettoIl sottotetto deve essere attiguo o annesso ad una unità immobiliare esistente, realizzato regolarmente e non essere oggetto di alcun tipo di abuso.
La legge consente anche di ridurre il rapporto aeroilluminante dei locali da 1/8 a 1/6 e di alzare l’altezza del solaio, o di abbassare l’ultimo solaio di calpestio, per ottenere le altezze necessarie, rimanendo nei limiti di un ampliamento del 20% del volume dell’edificio.

Gli interventi edilizi finalizzati al recupero devono essere compiuti con metodi che assicurino il risparmio energetico e delle risorse idriche ed utilizzando tecniche e materiali biocompatibili.

Anche in questo caso, inoltre, è necessario assicurare il fabbisogno di parcheggi in relazione alla volumetria realizzata. In caso di mancanza di spazi idonei, si potrà provvedere alla loro monetizzazione.

Sono esclusi dal recupero abitativo i sottotetti ricadenti in zona A o altre zone stabilite dai singoli comuni, nonché quelli con vincoli relativi a beni culturali, ambientali e paesaggistici.


Dove rivolgersi?



Casa LuceVelux ha creato casa-luce.it, il sito dedicato alle mansarde, dove potrete trovare una raccolta di leggi e regolamenti nel campo dell’edilizia utili a chi vive in una mansarda o a chi sta progettando di recuperare un sottotetto e di trasformarlo nella sua prossima casa.

Articolo: Recupero abitativo del sottotetto
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Caratteri rimanenti
  • Giuseppe
    Sabato 7 Dicembre 2013, alle ore 15:48
    Buon giorno, vorrei sapere se in Lombardia l'altezza minima di mt. 1.50 prevista dall'art 63 della LR. 12/05 da cui si comincia a calcolare il volume per il recupero a fini abitativi dei sottotetti, deve intendersi anche come altezza minima del sottotetto intendendo che le superfici sotto mt. 1,50 devono essere rese inaccessibili.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Sabato 24 Agosto 2013, alle ore 18:43
    Salve, volevo sapere se in un tetto esistente non abitabile con altezza centrale metri 3.20 e 1.35 alla gronda se e possibile rifacendo un nuovo tetto in lamellare creare anche degli abbaini, abito nel Lazio la legge me lo consente?
    rispondi al commento
  • Fabio
    Giovedì 15 Agosto 2013, alle ore 11:52
    Salve, abito in Lombardia e vorrei sapere di quanto si può variare l'altezza di colmo, di gronda e di pendenza delle falde. Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Fabio
      Giovedì 22 Agosto 2013, alle ore 17:50
      Per Fabio: nell'articolo è riportato il link (pdf) della legge regionale, dove può trovare tutte le info.
      rispondi al commento
  • Miky_78
    Venerdì 28 Giugno 2013, alle ore 11:54
    Per le case situate nella zona A (regione Lazio) trovo assurdo il fatto di non poter sfruttare un sottotetto.... anzi sono proprio le case "vecchie" ad aver bisogno di questi spazi .... possibile che non c'è un modo per uscire da questo "empasse" normativo?
    C'è qualcuno in gradi di rispondermi?
    Grazie in anticipo per la risposta!
    rispondi al commento
  • Javier
    Sabato 22 Giugno 2013, alle ore 20:25
    Salve, abito nel centro storico di Varese.
    Di fianco a casa mia c'è il tetto di una parte della palazzina, la attuale normativa permette i lavori per il recupero del sottotetto per fini abitativi?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Javier
      Martedì 25 Giugno 2013, alle ore 09:46
      Per Javier: il secondo paragrafo è dedicato proprio alla normativa della Regione Lombardia.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Sabato 11 Maggio 2013, alle ore 16:07
    Salve, volevo un informazione riguardo il rapporto aereoilluminante in Veneto inquanto nella legge regionale indica a 1/16 in falda, ma se ho un abbaino con finestra verticale questo dovrebbe rispettare 1/16 o 1/8?
    Grazie per la risposta
    rispondi al commento
  • Claudia
    Giovedì 25 Aprile 2013, alle ore 14:36
    Buongiorno, abito a Milano ed il mio tecnico ha presentato in comune la pratica per il recupero di un sottotetto. La pratica non è stata accettata a causa di una modifica - a detta del Comune c'è stata una sentenza del TAR a fine 2012 - riguardante l'h media ponderale. Secondo la legge doveva essere "garantita" un'h media ponderale di 2.40 (la nostra è di 2.65). Sembra che la sentenza obblighi ad attenersi a 2,40, non un cm in più. E' vero?
    rispondi al commento
  • Emanuela
    Giovedì 18 Aprile 2013, alle ore 16:21
    Buongiorno, per il recupero di un sottotetto il Liguria, in cui h max è pari a 2,50 m e non esiste un'altezza minima essendo pari a zero, considerando l'altezza richiesta dalla Legge Regionale per locali abitativi pari a 2,30 m, qual'è l'altezza minima?
    Grazie a chiunque risponderà al mio quesito
    rispondi al commento
    • Arch.granata Emanuela
      Venerdì 19 Aprile 2013, alle ore 12:22
      Per Emanuela: l'altezza minima è 0. La media tra 2,50 e 0 è 1,25, quindi è inferiore ai 2,30 richiesti.
      rispondi al commento
  • Michele Coppola
    Giovedì 21 Febbraio 2013, alle ore 12:11
    Abito nella prov. di Latina, regione Lazio, ho necessità di recuperare il mio sottotetto. E' possibile trasformare l'attuale copertura a 4 falde in quella a 2?
    Ho calcolato che sono al di sotto dell'aumento volumetrico del 20%. Ci vuole l'adeguamento sismico?
    rispondi al commento
  • Barbara
    Venerdì 25 Gennaio 2013, alle ore 23:10
    Vorrei sapere se posso creare una camera in un sottotetto di 2mt di altezza.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Barbara
      Martedì 29 Gennaio 2013, alle ore 18:29
      Per Barbara: penso di no, perchè non mi risulta che nessuna Legge regionale ammetta il recupero di sottotetti con altezza media di 2m.
      rispondi al commento
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