Recupero abitativo del sottotetto: ecco cosa sapere

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Spesso è possibile effettuare il recupero abitativo del sottotetto di fabbricati esistenti: la normativa da osservare, però, si differenzia da Regione a Regione
Recupero abitativo del sottotetto

Recupero del sottotetto


Recuperare il sottotetto è un’ottima soluzione per riqualificare un edificio e guadagnare spazio abitabile. La normativa da seguire, però, si differenzia da Regione a Regione.
Vediamone una panoramica.

Sottotetto abitabile

Leggi Regionali per Recupero Abitativo Sottotetto


Diverse Regioni italiane, nel corso degli anni, hanno emanato normative finalizzate al recupero abitativo dei sottotetti. Trattandosi di leggi regionali, le possibilità, le condizioni e i limiti stabiliti possono essere molto diversi tra loro.


Altezze minime


Tutte le Regioni stabiliscono per i sottotetti delle altezze interne medie minime.
Spesso sono concesse altezze interne medie inferiori ai 2,70 m generalmente richiesti per gli spazi abitativi. Le altezze medie minime sono differenti tra Regione e Regione.

L’altezza media minima più comune per i locali abitabili di un sottotetto è di 2,40 m (per esempio in Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto).
In alcuni casi per i locali di servizio, bagni, corridoi sono concesse altezze inferiori.

Mansarda
Molte Regioni permettono un’ulteriore riduzione di altezza (in genere di 20 cm) per i Comuni classificati come montani o semimontani, o al di sopra di una certa altitudine: ad es. Calabria, Emilia Romagna e Molise.

Inoltre, alcune Regioni, come Lazio, Liguria, Toscana e Puglia prevedono che gli spazi al di sotto di una precisa altezza minima, se non sono posti in corrispondenza di fonti di luce, devono essere chiusi con muri o mobili.


Apertura di finestre nel sottotetto


Le Regioni prevedono la possibilità di aprire finestre, lucernari e abbaini per illuminare i locali con luce solare, ma in alcuni casi sotto particolari prescrizioni o con l’esclusione di alcune zone del territorio.

Nelle Regioni che lo indicano, il rapporto aero-illuminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento calpestabile) è generalmente pari a 1/16.


Alzare il colmo e modificare la pendenza del tetto


In buona parte delle Regioni (ad esempio in Veneto, Campania, Molise, Toscana) per ottenere le altezze medie e minime richieste dalle leggi regionali non è permesso alzare la quota del colmo e della linea di gronda o modificare la pendenza del tetto.

Alcune Regioni consentono di elevare il tetto, ma a precise condizioni: ad esempio in Liguria se si innalzano i muri, la nuova altezza dell’edificio non deve superare quella prevista dal piano regolatore; nel Lazio si può modificare sia l’altezza di colmo che la pendenza della copertura purché non comporti un aumento superiore al 20% della volumetria del sottotetto esistente.

Qualche Regione esclude la possibilità di innalzare il tetto solo in alcune zone: ad esempio in Emilia Romagna le altezze di colmo, di gronda e le pendenze non si possono modificare nei centri storici.

Per recuperare in altezza non c’è solo la possibilità di innalzare il tetto: lo stesso risultato si può ottenere anche abbassando il solaio sottostante, ma solo se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano inferiore compromettendone l’abitabilità. È permesso abbassare il solaio in Calabria, in Puglia, in Emilia Romagna e in Molise a condizione che il prospetto del fabbricato non cambi e che sia preservata la sua staticità.

Quando non è possibile modificare l’altezza del colmo, la pendenza del tetto o la quota del solaio sottostante si può verificare se esiste un Piano Casa regionale che consenta degli aumenti volumetrici.


Regole comunali sui sottotetti


Prima di iniziare qualsiasi importante lavoro di recupero di un sottotetto è importante rivolgersi al Comune dove si trova l’immobile per verificare anche il rispetto delle norme locali.

Le normative di alcune Regioni riservano infatti ai Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto e dove si possono recuperare.

Recupero sottotetto
In Liguria, Piemonte, Sicilia, Sardegna occorre verificare presso i Comuni se hanno ristretto le aree o tipologie di immobili nei quali i sottotetti non possono essere recuperati. In altre regioni (come Emilia Romagna, Molise, Umbria, Veneto) i sindaci possono sempre decidere limitazioni o porre vincoli alla trasformazione dei sottotetti in abitazioni.

Vediamo una breve rassegna sulle differenze principali tra una normativa regionale e l'altra.


Abruzzo


Per la Regione Abruzzo la normativa di riferimento è la Legge Regionale 26 aprile 2004 n.15. In particolare, il recupero dei sottotetti è normato all’articolo 85.

Tale articolo prevedeva inizialmente la possibilità di presentare le domande per il recupero abitativo di sottotetti entro il 31 dicembre 2007, tuttavia negli anni successivi il termine è stato prorogato più volte. Ad oggi il termine è stato fissato al 31 dicembre 2016 dalla Legge di Stabilità Regionale 2016.

L’altezza netta media dei sottotetti non può essere inferiore a 2,40 m. L’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,40 m. Sono consentite altezze inferiori per i Comuni in aree montane al di sopra dei 1.000 m. È ammesso, al fine di raggiungere l’altezza netta media prevista, abbassare l’ultimo solaio sottostante il sottotetto a condizione di rispettare i prospetti esistenti, l’abitabilità del piano sottostante e le norme sismiche.

Per raggiungere i requisiti di aero-illuminazione è possibile aprire porte, finestre, lucernari e abbaini.


Basilicata


Le norme per il recupero abitativo dei sottotetti in Basilicata sono raccolte nella Legge Regionale 4 gennaio 2002 n.8. La Legge è stata di recente modificata dalla Legge Regionale 4 marzo 2016 n.5.

L’altezza media ponderale deve essere di almeno 2,40 m, con altezza minima di 1,40 m (modifica introdotta dall’art. 40 della Legge Regionale 4 marzo 2016 n.5).

È consentito il recupero abitativo dei sottotetti purché non si modifichino le quote di colmo e di gronda e non si alterino le originarie pendenze delle falde di copertura.
Inoltre, è ammesso aprire finestre, lucernari e abbaini, così come realizzare terrazzi con superficie complessiva non superiore al 15% della falda di tetto interessata.


Calabria


In Calabria bisogna far riferimento alla Legge Regionale 11 agosto 2010 n. 21, poi modificata e integrata dalla Legge Regionale 29 ottobre 2010 n. 25 e dalla Legge Regionale 10 febbraio 2012 n. 7. Inoltre la normativa sul Piano Casa ha prorogato la data di presentazione delle domande ai fini di recupero abitativo dei sottotetti al 31 dicembre 2016.

L’altezza media ponderale deve essere di almeno 2,30 m, ridotta a 2,10 m per i comuni posti ad altitudine minima di 800 m (altezza minima da considerare nel calcolo dell’altezza media ponderale 1,50 m).

Recupero abitativo sottotetto
Il rapporto aero-illuminante deve essere pari almeno ad 1/15.
A tal fine è possibile realizzare nuove finestre, lucernari, abbaini. Si possono costruire anche nuovi terrazzi. È ammesso effettuare modifiche alle linee di colmo e di gronda, come anche alle pendenze delle falde.


Campania


In Campania la materia di recupero abitativo dei sottotetti è normata dalla Legge Regionale 28 novembre 2000 n. 15. L’altezza media dei locali deve essere di almeno 2,40 m, con altezza minima di 1,40 m. Per le zone montane oltre i 600 m di altitudine l’altezza media può essere ridotta a 2,20 m.

È permesso aprire finestre, lucernari e abbaini purché nel rispetto dei caratteri formali e strutturali dell’edificio. Inoltre non è consentito modificare l’altezza di colmo e di gronda e nemmeno la pendenza delle falde. È tuttavia possibile abbassare la quota del solaio sottostante, salvo il rispetto dei prospetti esistenti, delle condizioni di abitabilità dei locali sottostanti e della staticità dell’immobile.


Emilia Romagna


Con Legge Regionale 30 maggio 2014 n.5 la Regione Emilia Romagna ha introdotto alcune novità sulle regole precedentemente in vigore (Legge Regionale 6 aprile 1998 n.11).

Per ogni vano deve essere assicurata un’altezza media interna di 2,40 m, che può scendere a 2,20 m per i locali adibiti a servizi. Per raggiungere le altezze minime previste è possibile abbassare il solaio sottostante purché non si modifichino i prospetti e siano rispettati i requisiti di abitabilità dei locali sottostanti.

Il rapporto aero-illuminante deve essere almeno pari a 1/16. A tal fine è possibile aprire finestre e lucernari. Nei centri storici non è possibile modificare le altezze di colmo e le pendenze delle falde.


Friuli Venezia Giulia


Le indicazioni per il recupero di sottotetti a fine abitativo in Friuli Venezia Giulia sono raccolte nella Legge Regionale 11 novembre 2009 n.19.

Gli interventi di recupero non possono comportare un aumento del numero delle unità immobiliari e devono avvenire in occasione di una contestuale ristrutturazione o manutenzione straordinaria dell’immobile.

Bisogna sempre rispettare un’altezza minima di 1,30 m e un’altezza media di 1,90 m.
Fuori dalle zone omogenee A e B0 è consentito alzare la quota di colmo, variare la pendenza delle falde e aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.


Lazio


La norma principale di riferimento in Lazio per il recupero abitativo dei sottotetti è la Legge Regionale 16 aprile 2009 n.13, successivamente modificata dalla Legge Regionale 13 agosto 2011 n. 10.

L’altezza media interna netta non può essere inferiore a 2,00 m. In caso di soffitto non orizzontale, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 m per gli spazi ad uso abitativo e 1,30 m per gli spazi accessori o di servizio. Gli spazi con altezze inferiori devono essere chiusi e possono essere utilizzati come armadiature e ripostigli.

Mansarda abitabile
Il rapporto aero-illuminante deve essere pari o superiore a 1/16.

Le altezze di colmo e di gronda e le pendenze delle falde possono essere modificate solo per raggiungere i parametri fissati dalla legge. È però necessario che tali modifiche non comportino un aumento di volume superiore al 20% del volume esistente del sottotetto.

Inoltre, per i medesimi fini, è possibile abbassare il solaio sottostante, rispettando i requisiti di abitabilità e la normativa sismica.


Liguria


In Regione Liguria bisogna far riferimento alla Legge Regionale 6 agosto 2001 n.24, successivamente modificata dalla Legge Regionale 12 novembre 2014 n. 301.

L’altezza media interna netta deve essere almeno pari a 2,30 m per gli spazi ad uso abitativo, mentre per gli spazi accessori o di servizio l’altezza minima è di 2,10 m. L’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 m per gli spazi abitavi e 1,30 per gli spazi accessori e di servizio.

È consentito realizzare nuove finestre, lucernari, abbaini e terrazzi a pozzetto.
Il rapporto aero-illuminante deve essere di almeno 1/16.

Sono ammesse modifiche delle altezze delle linee di colmo e di gronda al fine di raggiungere l’altezza minima interna richiesta.<


Lombardia


La norma di riferimento in Lombardia per il recupero abitativo dei sottotetti è la Legge Regionale n.12 del 2005, con modifiche introdotte dalla Legge Regionale 4/2012.

Nei sottotetti deve essere assicurata un’altezza media ponderale di 2,40 m (con un minimo di 1,50 m), ridotta a 2,10 m per i Comuni posti a quote superiori a 600 m sul livello del mare.

Si possono aprire finestre, abbaini, lucernari e terrazzi.

Le linee di colmo e di gronda ed anche le pendenze della falde preesistenti possono essere modificate per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico.


Marche


Per recuperare un sottotetto nella Regione Marche bisogna rispettare la Legge Regionale 8 ottobre 2009 n. 22, poi modificata dalla Legge Regionale 21 dicembre 2010 n. 19. Il nuovo Piano Casa delle Regione ha poi previsto uno slittamento dei termini per la trasformazione dei sottotetti fino al 31 dicembre 2016.

L’altezza media non può essere inferiore a 2,40 m per gli spazi ad uso abitativo.

Nei centri storici non è possibile modificare le altezze di colmo e gronda, come anche le pendenze delle falde esistenti.

È sempre possibile aprire finestre, lucernari, abbaini al fine di reperire la superficie minima aero-illuminante.


Molise


In Molise la norma di riferimento è la Legge Regionale 5/2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale 29 gennaio 2014 n. 3.

È richiesta un’altezza media ponderale non inferiore a 2,20 m, ridotta a 2,00 nei comuni montani a quota superiore a 500 m.

Mansarda
Non si possono modificare le quote di colmo e di gronda, come anche le pendenze delle falde originarie. È comunque consentito abbassare la quota del solaio interno verso il piano sottostante, a patto che non si modifichi il prospetto originario, siano rispettati i requisiti di abitabilità e le norme sismiche.

È possibile aprire finestre, abbaini, lucernari e terrazze.


Piemonte


Il recupero a fini abitativi dei sottotetti in Piemonte è regolato dalla Legge Regionale 6 agosto 1998 n. 21. Le altezze medie interne dei locali devono essere di almeno 2,40 m per i locali ad uso abitativo e di almeno 2,20 m per i locali accessori e di servizio. Nei comuni montani tali valori possono essere ridotti a 2,20 m e 2,00 m.

Sono sempre possibili aperture di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.
Non sono ammesse modifiche delle altezze di colmo e di gronda e nemmeno delle linee di pendenza delle falde.


Puglia


Per la Regione Puglia si deve far riferimento alla Legge Regionale 15 novembre 2007 n. 33, poi modificata dalla Legge Regionale 7 aprile 2014 n. 16.

È necessario rispettare un’altezza media interna non inferiore a 2,40 m (2,20 m per i comuni sopra i 300 m sul livello del mare).

Per raggiungere l’altezza netta media prevista, è consentito abbassare l’ultimo solaio sottostante il sottotetto a condizione di rispettare i prospetti esistenti, l’abitabilità del piano sottostante e le norme sismiche. È sempre possibile aprire finestre, lucernari, abbaini.
Non è consentito il recupero abitativo dei sottotetti nelle parti condominiali.


Sardegna


In Sardegna il recupero abitativo dei sottotetti avviene secondo Legge Regionale n.4/2009, successivamente integrata dalla Legge Regionale 8 novembre 2011 n. 21.

Per ogni singola unità immobiliare deve essere assicurata un’altezza media di 2,40 m per gli spazi ad uso abitativo e 2,20 m per quelli accessori. Tali valori possono essere ridotti a 2,20 m e 2,00 m per i comuni posti ad altitudine minima di 600 m.

È sempre consentito aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.
Nelle sole zone B sono ammesse modifiche alle altezze di colmo e di gronda e alle linee di pendenza delle falde esistenti.


Sicilia


Il recupero abitativo dei sottotetti è normato in Sicilia dalla Legge Regionale 16 aprile 2003 n. 4, poi modificata dalla Legge Regionale 3 gennaio 2012 n. 1.

L’altezza netta media interna da rispettare non deve essere inferiore a 2,00 m.

È sempre possibile aprire finestre, lucernari, abbaini.

Appartamento sottotetto
Gli interventi finalizzati al recupero dei sottotetti a fini abitativi devono avvenire senza alcuna modifica delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde.


Toscana


In Toscana la materia di recupero abitativo dei sottotetti è normata dalla Legge Regionale 8 febbraio 2010 n. 5.

L’altezza media interna netta non può essere inferiore a 2,30 m per gli spazi ad uso abitativo e 2,10 per gli spazi accessori e di servizio. Per i comuni montani sono consentiti valori inferiori: 2,10 m per gli spazi ad uso abitativo e 2,00 per gli spazi accessori e di servizio.

È sempre possibile aprire finestre, lucernari, abbaini.

Non si possono modificare le altezze delle linee di colmo e di gronda, come anche le linee di pendenza delle falde.


Umbria


Per la Regione Umbria si deve far riferimento alla Legge Regionale 1/2004.

L’altezza interna minima da rispettare è pari a 2,20 m in caso di coperture piane, mentre per coperture inclinate le altezze minime sono comprese tra 2,10 e 2,40 m.

Al fine di raggiungere le altezze interne minime è possibile modificare le quote di colmo e di gronda, purché la loro pendenza sia contenuta tra il 25 e il 35%.

È sempre possibile aprire finestre, lucernari, abbaini.
Tutti i vani interessati dall’intervento devono avere una finestra apribile con superficie non inferiore a 1/16 della superficie di pavimento. In caso di superfici inferiori, è necessario prevedere un impianto di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale.


Valle d’Aosta


In Valle d’Aosta la materia di recupero abitativo dei sottotetti è normata dalla Legge Regionale 6 aprile 1999 n. 12. Bisogna però tener presente che la legge regionale rimanda ai regolamenti edilizi comunali eventuali ulteriori limiti.

L’altezza media non deve essere inferiore a 2,40 m, ridotta a 2,20 m per i comuni inseriti nell’ambito delle comunità montane. L’altezza è ulteriormente ridotta e 2,20 m per i locali accessori e di servizio. Non sono ammesse modifiche alle altezze di colmo e di gronda, come anche alle pendenze delle falde esistenti.


Veneto


In Veneto le norme di riferimento per il recupero abitativo dei sottotetti sono la Legge Regionale 6 aprile 1999 n. 12 e la Legge Regionale 29 novembre 2013 n. 32.

L’altezza media non deve essere inferiore a 2,40 m, ridotta a 2,20 m per i comuni montani.
Non sono ammesse modifiche alle altezze di colmo e di gronda e nemmeno alla pendenza delle falde.


Recupero del sottotetto: a chi rivolgersi?


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Articolo: Recupero abitativo del sottotetto
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Recupero abitativo del sottotetto: Commenti e opinioni


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  • Giuseppe
    Giuseppe
    Sabato 7 Dicembre 2013, alle ore 15:48
    Buon giorno, vorrei sapere se in Lombardia l'altezza minima di mt. 1.50 prevista dall'art 63 della LR. 12/05 da cui si comincia a calcolare il volume per il recupero a fini abitativi dei sottotetti, deve intendersi anche come altezza minima del sottotetto intendendo che le superfici sotto mt. 1,50 devono essere rese inaccessibili.
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Giuseppe
      Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 09:43
      Sì.
      rispondi al commento
  • Subaquero
    Subaquero
    Sabato 24 Agosto 2013, alle ore 18:43
    Salve, volevo sapere se in un tetto esistente non abitabile con altezza centrale metri 3.20 e 1.35 alla gronda se e possibile rifacendo un nuovo tetto in lamellare creare anche degli abbaini, abito nel Lazio la legge me lo consente?
    rispondi al commento
  • Fabio
    Fabio
    Giovedì 15 Agosto 2013, alle ore 11:52
    Salve, abito in Lombardia e vorrei sapere di quanto si può variare l'altezza di colmo, di gronda e di pendenza delle falde. Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Fabio
      Giovedì 22 Agosto 2013, alle ore 17:50
      Per Fabio: nell'articolo è riportato il link (pdf) della legge regionale, dove può trovare tutte le info.
      rispondi al commento
  • Miky_78
    Miky_78
    Venerdì 28 Giugno 2013, alle ore 11:54
    Per le case situate nella zona A (regione Lazio) trovo assurdo il fatto di non poter sfruttare un sottotetto.... anzi sono proprio le case "vecchie" ad aver bisogno di questi spazi .... possibile che non c'è un modo per uscire da questo "empasse" normativo?
    C'è qualcuno in gradi di rispondermi?
    Grazie in anticipo per la risposta!
    rispondi al commento
  • Javier
    Javier
    Sabato 22 Giugno 2013, alle ore 20:25
    Salve, abito nel centro storico di Varese.
    Di fianco a casa mia c'è il tetto di una parte della palazzina, la attuale normativa permette i lavori per il recupero del sottotetto per fini abitativi?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Javier
      Martedì 25 Giugno 2013, alle ore 09:46
      Per Javier: il secondo paragrafo è dedicato proprio alla normativa della Regione Lombardia.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Sabato 11 Maggio 2013, alle ore 16:07
    Salve, volevo un informazione riguardo il rapporto aereoilluminante in Veneto inquanto nella legge regionale indica a 1/16 in falda, ma se ho un abbaino con finestra verticale questo dovrebbe rispettare 1/16 o 1/8?
    Grazie per la risposta
    rispondi al commento
  • Clodpeg
    Clodpeg
    Giovedì 25 Aprile 2013, alle ore 14:36
    Buongiorno, abito a Milano ed il mio tecnico ha presentato in comune la pratica per il recupero di un sottotetto. La pratica non è stata accettata a causa di una modifica - a detta del Comune c'è stata una sentenza del TAR a fine 2012 - riguardante l'h media ponderale. Secondo la legge doveva essere "garantita" un'h media ponderale di 2.40 (la nostra è di 2.65). Sembra che la sentenza obblighi ad attenersi a 2,40, non un cm in più. E' vero?
    rispondi al commento
  • Emanuela
    Emanuela
    Giovedì 18 Aprile 2013, alle ore 16:21
    Buongiorno, per il recupero di un sottotetto il Liguria, in cui h max è pari a 2,50 m e non esiste un'altezza minima essendo pari a zero, considerando l'altezza richiesta dalla Legge Regionale per locali abitativi pari a 2,30 m, qual'è l'altezza minima?
    Grazie a chiunque risponderà al mio quesito
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Emanuela
      Venerdì 19 Aprile 2013, alle ore 12:22
      Per Emanuela: l'altezza minima è 0. La media tra 2,50 e 0 è 1,25, quindi è inferiore ai 2,30 richiesti.
      rispondi al commento
  • Michele Coppola
    Michele Coppola
    Giovedì 21 Febbraio 2013, alle ore 12:11
    Abito nella prov. di Latina, regione Lazio, ho necessità di recuperare il mio sottotetto. E' possibile trasformare l'attuale copertura a 4 falde in quella a 2?
    Ho calcolato che sono al di sotto dell'aumento volumetrico del 20%. Ci vuole l'adeguamento sismico?
    rispondi al commento
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