Definizione prima casa, requisiti e quali tasse da pagare

NEWS DI Normative
Un articolo per comprendere bene la differenza tra prima casa e abitazione principale, per poter usufruire di tutte le agevolazioni fiscali legate all'acquisto.
13 Aprile 2017 ore 11:13
Ing. Giusy Girardi

Prima casa e abitazione principale: qual è la differenza?


La distinzione tra prima casa e abitazione principale è un concetto spesso poco chiaro e che si presta facilmente a confusione; capita frequentemente, infatti, di usare entrambe le definizioni, per identificare la casa in cui si abita, indistintamente, come se fossero sinonimi.

A dire il vero, cadere in errore è molto facile perché spesso prima  casa coincide con abitazione principale, esempio tipico è la famiglia che abita nell'unico appartamento di proprietà e quindi sovrapporre i due concetti è per molti quasi automatico.

Differenza tra Prima Casa e Abitazione Principale

Vedremo a breve, invece, che i casi possono essere diversi e che un’abitazione può avere i requisiti di prima casa, ma non essere l’immobile in cui il proprietario ha la propria residenza, oppure, che un alloggio destinato ad abitazione principale può non essere stato acquistato con i benefici prima casa.

È opportuno, quindi, chiarire bene la differenza tra i due concetti, essendo tale distinzione determinante per poter usufruire di benefici e agevolazioni fiscali sull'acquisto.


La Prima Casa


Con la definizione di prima casa individuiamo il primo immobile di proprietà, acquistato da una persona fisica, destinato ad abitazione.

Perché una prima casa possa usufruire di agevolazioni fiscali, occorre la compresenza di determinati requisiti:

-l'immobile, oggetto di compravendita, deve essere unabitazione residenziale e non di lusso;

-l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza, o nel quale egli stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia o in cui ha sede il suo datore di lavoro.

Prima casa come residenza

L’acquirente
deve invece rispondere alle seguenti caratteristiche:

- deve essere una persona fisica;
- deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, ne esclusivo ne per quota o in regime di comunione, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge godendo delle agevolazioni acquisto prima casa;
- deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, esclusivo o in comunione col coniuge, che insistono su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.

È importante sottolineare che quindi chi intende acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa possa anche essere proprietario di un’altra casa in un altro comune, purché per questa non abbia già usufruito dei suddetti benefici.

Deduciamo quindi che la prima casa non è necessariamente il primo immobile acquistato, ma potrebbe anche essere la seconda casa; infatti, tra i requisiti è richiesta la residenza nel comune ove si acquista e non specificatamente nell’immobile, pertanto possiamo intuire che la prima casa può non coincidere con l’abitazione di residenza e cioè quella che, come vedremo nel punto successivo, viene definita abitazione principale.

La Legge di Stabilità ha inserito la possibilità, a partire dal 01/01/2016, per chi possiede già un immobile al momento dell'acquisto, di usufruire dell'agevolazione fiscale prima casa a condizione che questo venga venduto entro 12 mesi, pena la decadenza delle agevolazioni e pagamento della differenza.

Prima casa: le scadenze
È bene evidenziare che essendo la definizione di prima casa strettamente legata al momento dell' acquisto, quanto detto vale solamente per quelle abitazioni che sono state realmente acquistate e quindi esclude immobili oggetto di donazioni o eredità.

Donazione Prima Casa

Quali sono le agevolazioni prima casa ?


Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa consentono la riduzione dell’Iva dal 21% al 4% per chi acquista casa da un’impresa e per chi acquista da privati la riduzione dell’imposta di registro prima casa sul valore catastale dal 9% al 2%.

Il bonus prima casa 2017 si estende anche agli acquisti per successioni e donazioni e per chi vende e riacquista una prima casa, entro un anno, è previsto anche il diritto al credito d’imposta.

Si ricorda che i benefici ottenuti possono essere revocati qualora si riscontrino delle irregolarità:

- false dichiarazioni;
- non possedere la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti;
- vendere o donare l’immobile entro i 5 anni dall’acquisto e non riacquistare un’altra prima casa entro un anno.

Accertata la perdita delle agevolazioni fiscali, si dovranno versare le imposte risparmiate e gli interessi, subendo una sanzione del 30% dell’imposta stessa.
In caso di ravvedimento da parte del contribuente, è possibile ottenere una riduzione delle sanzioni.


L’Abitazione Principale:

«Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». undefined


Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale:

«La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale»

Pertanto, affinché un immobile possa definirsi abitazione principale, devono sussistere tre condizioni:

• il possesso o la proprietà o altro titolo reale quale ad esempio l'usufrutto o il diritto di abitazione;
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Per dimostrare che si dimora abitualmente in un luogo devono esistere, oltre alla residenza che è rinvenibile tramite visura catastale o nei pubblici registri, delle circostanze oggettive e documentabili capaci di dimostrare la continuità della permanenza, come ad esempio le intestazioni di utenze di luce, gas, telefono, acqua e i relativi consumi ragionevolmente proporzionati al numero di abitanti.


Prima casa: utenze e consumi
La definizione di abitazione principale si estende dunque ai familiari del proprietario qualora dimorino nell’abitazione abitualmente.

Nel caso di separazione tra coniugi, finché non interviene la sentenza di divorzio, è considerato familiare anche il coniuge separato.
In caso di divorzio, invece, se nell’immobile i familiari conservano la dimora abituale al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza.

La casa familiare
In conclusione possiamo dire che i benefici legati all’abitazione principale non sono goduti sull’immobile acquistato come prima casa se non vi abbiamo la residenza, mentre possono essere goduti sull’immobile acquistato anche senza l’agevolazione prima casa, ma nel quale abbiamo la residenza e vi dimoriamo abitualmente.


Quali sono le agevolazioni per l'abitazione principale?


Per l'abitazione principale sono previste le seguenti agevolazioni:

- riduzione o esenzione IMU , TASI e altri tributi locali;

- detrazione degli interessi passivi del mutuo casa;

- riduzione delle tariffe per le utenze domestiche di luce, acqua, gas, telefono;

- deduzione della rendita catastale dalla dichiarazione dei redditi.


Chi possiede un immobile quali tasse deve pagare?


La Legge di Stabilità 2014
ha introdotto l'Imposta Unica Comunale, IUC, un tributo locale il cui presupposto è costituito dal possesso o dalla occupazione, a vario titolo, di immobili ubicati nel Comune e all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali.

Spese da sostenere per la Prima Casa
La IUC si compone di tre parti:

IMU: imposta municipale unica, di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili;

TASI: tassa sui servizi indivisibili, a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile;

TARI: tassa sui rifiuti, destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore.

Vediamo nello specifico le competenze per i singoli tributi.


Tasi 2017


Non è dovuta
per la prima casa, ovvero per le abitazioni principali non di lusso.
Sono escluse anche le pertinenze della prima casa, cioè quelle strutture che rientrano nelle categorie:
C/2: magazzini e locali di deposito;
C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro;
C/7: tettoie chiuse o aperte.

Non è dovuta per gli inquilini in affitto qualora si tratti di abitazione principale.

L’esenzione vale se l’immobile costituisce abitazione principale:
- per il possessore:proprietario, usufruttuario e/o titolare di altro diritto reale;
- per l’utilizzatore: inquilino, comodatario.

LaTASI per la Prima Casa

Se l’inquilino o il comodatario non risiedono o non dimorano nell’immobile condotto in locazione o in comodato tali soggetti saranno tenuti al versamento della TASI.

La TASI è comunque dovuta dal possessore, proprietario o titolare di altro diritto reale, nella percentuale fissata dal Comune.

È dovuta per tutte le altre tipologie di immobili:

• le seconde case,
• i negozi e uffici,
• gli immobili d’impresa
• i fabbricati rurali da uso strumentale


IMU 2017


Non si applica
al possesso dell'abitazione principale ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e delle relative pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna categoria.

L'IMU sulla Prima Casa
É dovuta da:

- possessori di immobili, terreni e aree fabbricabili a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie;
- possessori di immobili, assegnatari della casa coniugale in seguito a separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, con l’eccezione dell’abitazione principale;
- concessionari di aree demaniali;
- locatari in caso di leasing immobiliare.


Tari 2017


La tassa sui rifiuti deve essere pagata al Comune da tutti i cittadini che possiedono o detengono a qualsiasi titolo locali o aree scoperte in grado di produrre rifiuti urbani.

La Tari è stabilita autonomamente dai singoli Comuni, è si compone di due parti:
- una parte fissa calcolata in base alla superficie dell’immobile;
- una parte variabile commisurata al numero dei componenti della famiglia.

I Rifiuti urbani e la Prima Casa

La Tari, non è dovuta:

- per le aree condominiali comuni e non utilizzate in via esclusiva come ad esempio l’androne e le scale di un palazzo;
- per le aree non suscettibili di produrre rifiuti in modo autonomo, come le cantine, le terrazze e i balconi;
- per le aree pertinenziali scoperte o accessorie di locali già soggetti a tributo;
- per locali che non sono suscettibili di produrre rifiuti.

Articolo: Prima casa: definizione, requisiti e residenza
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Prima casa: definizione, requisiti e residenza: Commenti e opinioni


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  • Domenico
    Domenico
    Mercoledì 10 Maggio 2017, alle ore 14:08
    Vivo con i miei genitori dove ho attualmente la residenza e una settimana fa ho acquistato con mutuo con la mia ragazza un appartamento in un comune diverso rispetto all'abitazione attuale.
    Vorrei sapere se devo subito cambiare la residenza per non pagare imu e sfruttare altre agevolazioni se previste e inoltre devo fare subito anche i contratti per le utenze?
    rispondi al commento
  • Fabrizio
    Fabrizio
    Mercoledì 19 Aprile 2017, alle ore 11:50
    Appartengo ad una forza di Polizia, ho acquistato nel 2007 una casa a Bologna e adesso per motivi di lavoro sono stato traferito in altra regione avendo cambiato anche la residenza.
    La casa attualmente è affittata regolarmente con contratto a cedolare secca mentre io sono in affitto.
    Il rimborso sugli interessi del mutuo passivo posso comunque richiederli tramite 730 ?L'IMU visto che comunque quella di Bologna risulta comunque prima casa e sono esonerato dal pagarlo?
    É possibile scaricare l'affitto attuale?
    rispondi al commento
  • Erica
    Erica
    Giovedì 13 Aprile 2017, alle ore 14:45
    Siamo in procinto di acquistare la casa di proprietà dei miei genitori.
    Si tratta di due immobili tra loro collegati perchè parte dello stesso edificio (anche se con ingressi separati).
    Io e mio marito abbiamo la separazione dei beni, pertanto pensavamo di intestarcene uno a testa (per entrambi sarebbe la prima casa acquistata), e poi trasferirci su quello che sarebbe di mio marito, mentre sull'altro (quello intestato a me) continueranno ad abitare i miei genitori.
    È fattibile, per me, avere i benefici di prima casa sull'immobile dove abitano i miei?
    Intendo sia per la questione tasse, sia per le detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione che faremo.
    O la cosa non è compatibile col fatto che in realtà ci abitano i miei (e io risiedo come dimora abituale nell'appartamento di fianco?)
    rispondi al commento
  • Krisc1
    Krisc1
    Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 01:43
    Nel 1990 ho acquistato (con un mutuo ormai estinto) la prima casa (usufruendo delle agevolazioni previste) ed ho la residenza in tale abitazione (ma non ci vivo da anni). Nello stesso immobile hanno la residenza (e vivono) i miei genitori, anche se non facciamo più parte dello stesso nucleo familiare. Adesso lavoro e vivo in una regione diversa da quella di residenza (non ho ancora fatto il cambio di residenza). Vogliamo comprare casa con la mia compagna (da cointestare) nel comune dove viviamo, diverso quindi da quello della mia attuale residenza ma che cambierò all’acquisto della nuova casa. La mia compagna è nata in Moldova (paese extracomunitario) ed è residente in Italia ed ha anche la nazionalità Italiana. Lei ha una casa di proprietà in Moldova ma non in Italia.Come possiamo fare per usufruire delle agevolazioni di “prima casa”? Posso donare ai miei genitori la casa di proprietà o dargliela in usufrutto gratuito? In alternativa, se non potessi usufruire io, possiamo usufruire al 50 % delle agevolazione di prima casa (per la parte intestata alla mia compagna)?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Krisc1
      Martedì 4 Aprile 2017, alle ore 09:23
      Per ottenere di nuovo delle agevolazioni previste dalla legge sull'acquisto "prima casa" deve liberarsi dell'immobile acquistato con tali benefici. La sola possibilità è di quella di venderlo o anche donarlo ai propri genitori, se non vuole intestare l'intera proprietà al 100% alla Sua compagna. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Krisc1
        Krisc1 Pasquale
        Martedì 4 Aprile 2017, alle ore 22:47
        Grazie per la pronta e chiara risposta, le chiedo solo un ultimo chiarimento: c'è un tempo che deve intercorrere tra la donazione e l'acquisto? Se, ad esempio, dono l'immobile "oggi", all'indomani dei tempi tecnici per la donazione posso procedere con l'acquisto della nuova prima casa?Cordiali saluti.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Krisc1
          Mercoledì 5 Aprile 2017, alle ore 09:56
          Non ci sono limiti temporali, anzi lo Stato Le dà la possibilità di alienare la Sua vecchia abitazione, acquistata con i benefici fiscali, entro e non oltre un anno, successivo al nuovo acquisto. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Krisc1
            Krisc1 Pasquale
            Mercoledì 5 Aprile 2017, alle ore 20:28
            La ringrazio per le sue preziose delucidazioni, mi ha tolto un peso! Grazie ancora e compimenti per l'ottimo servizio offerto!
            rispondi al commento
  • Melaniadi biase
    Melaniadi biase
    Mercoledì 22 Marzo 2017, alle ore 11:03
    Buongiorno Sig. Pasquale è possibile avere un suo contatto email per chiederle informazioni relative a prima e seconda casa? Grazie, cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Melaniadi biase
      Giovedì 23 Marzo 2017, alle ore 13:04
      Per ricevere una consulenza diretta, compili il form di lavorincasa.it "Consulenza sulla Casa" con i Suoi dati, recapiti e la formulazione dei quesiti al seguente link http://www.lavorincasa.it/consulenza-legale-fiscale-e-condominiale-sulla-casa/. Sarà contattata nei tempi previsti per le problematiche indicate. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonello Venturini
    Antonello Venturini
    Venerdì 17 Marzo 2017, alle ore 22:03
    Sono residente nel mio comune dalla nascita (1959) sono sposato con figli .Mia moglie (dalla nascita) e anche i figli dalla nascita hanno la residenza in altro comune .
    Volevo chiederle e giusto che il mio comune mi faccia pagare le tasse della mia casa come seconda casa ?
    Anche se pago tutto il resto ( immondizie ,tv, luce, acqua, addizionale comunale su busta paga ) come prima casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonello Venturini
      Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 22:49
      Non è corretto l'imposizione da parte del comune in quanto la Commisione Triburaria di Brescia (n. 605/2/2016), ha sentenziato che l'esenzione Imu e Tasi spetta anche su due immobili posseduti da due coniugi in comuni diversi. La condizione essenziale è che ciascuno di essi nell'abitazione di proprietà oltre alla residenza anagrafica nell’immobile, corrisponda anche la dimora. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Faropa75
    Faropa75
    Martedì 14 Marzo 2017, alle ore 11:21
    Buongiorno,sono proprietaria insieme a mio marito di un immobile per il quale abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa, vorrei andare a vivere nella casa di mia madre, me ne darà una parte in comodato e chiedere un mutuo per ristrutturala e vorrei che diventasse la mia prima casa per godere delle agevolazioni. essendo passati cinque anni, basterebbe cambiare residenza e intestare il mutuo interamente a mio marito?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Faropa75
      Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 09:38
      Per beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa bisogna essere intestatari dell'immobile di Sua mamma. Per fare questo Lei o Suo marito dovrebbe "liberarsi" cedendo la propria quota in comproprietà all'altro, ed in separazione dei beni, acquistare uno dei due la casa di Sua mamma, trasferendovi poi la residenza anagrafica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Faropa75
        Faropa75 Pasquale
        Giovedì 16 Marzo 2017, alle ore 22:10
        La ringrazio 
        rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 21:30
    Ho acquistato casa(1° casa con l'obbligo di trasferire residenza entro 18 mesi) in Luglio 2012 ed ho cambiato residenza in Ottobre 2012, trasferendomi, però, fin da Luglio/Agosto.
    Il mio comune mi contesta IMU non pagata in quanto la casa non era adibita ad abitazione principale da Luglio ad Ottobre, mentre da Ottobre a Dicembre vine calcolata l'aliquota come abitazione principale.
    L'importo richiesto è dovuto?
    C'è modo di contestare l'atto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe
      Venerdì 3 Marzo 2017, alle ore 08:42
      Purtroppo l'imposta richiesta dsl Suo comune è dovuta. L'esenzione dal pagamento dell'Imu parte dal giorno della richiesta, quindi, nel Suo caso da ottobre 2012. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Giulio
    Giulio
    Lunedì 27 Febbraio 2017, alle ore 10:26
    Non so se è una domanda posta molte volte, ma non riesco a trovare la risposta:
    un mio collega ha effettuato la separazione dei beni, donazione del primo appartamento comprato in comunione di beni (con aliquota ridotta) e acquisto di un nuovo appartamento in comune diverso dal primo. L'acquisto del secondo appartamento è stato fatto con agevolazioni prima casa in quanto ha donato prima dei 5 anni e ha fatto residenza qui entro i 18 mesi.
    Lui ritiene che non deve pagare IMU, io ritengo di si in quanto l'esenzione IMU è valida per un solo appartamento del nucleo familiare.
    Lui dice di no in quanto facendo residenza li,  è esente  fatto è che ha chiamato al nuovo comune e hanno detto che deve pagare l'imu perchè il nucleo familiare risiede in altro comune.....qualcuno ci può delucidare?
    Deve pagare o no l'IMU l'anno prossimo?
    Seconda domanda: può recuperare, sottoforma di credito d'imposta la differenza tra l'aliquota pagata nel primo appartamento e l'aliquota del secondo (che era minore rispetto alla prima)?
    Essendo lavoratore dipendente da dove lo recupera?
    Detraendo da irpef?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giulio
      Mercoledì 1 Marzo 2017, alle ore 13:10
      A Commisione Triburaria di Brescia (n. 605/2/2016), ha sentenziato che l'esenzione Imu e Tasi spetta anche su due immobili posseduti da due coniugi in comuni diversi. La condizione essenziale è che ciascuno di essi nell'abitazione di proprietà oltre alla residenza anagrafica nell’immobile, corrisponda anche la dimora. Riguardo alla possibilità di recuperare la residua differenza d'imposta pagata sul primo acquisto ha la facoltà: 1) di detrarre dall’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso; 2) in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.  Tutto ciò è reso possibile solo se nel secondo rogito sono stati riportati chiaramente gli estremi dell’atto di acquisto della prima unità immobiliare e la relativa imposta di registro o l’IVA pagata evidenziando il credito maturato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giulio
        Giulio Pasquale
        Mercoledì 1 Marzo 2017, alle ore 18:11
        Grazie per la risposta.
        Per quanto riguarda il primo punto cosa si intende per dimora?
        Cosa si deve dimostrare realmente?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Giulio
          Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 09:47
          Per dimora si intende il luogo dove una persona normalmente si trova. Per dimostrare ciò è fondamentale avere una casa arredata, con utenze allacciate ed usate, Tari e canone Rai assolti regolarmente. In pratica una casa vissuta. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
          • Giulio
            Giulio Pasquale
            Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 19:55
            Grazie, gentilissimo
            rispondi al commento
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