Opere edili

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La differenza tra opere da eseguirsi liberamente e altre che necessitano di autorizzazione, è che si tratti di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
Opere edili
Arch. Carmen Granata

Opere edili Molto spesso noi architetti sentiamo chiederci se per sostituire i pavimenti del proprio appartamento o per ritinteggiare la facciata è necessario presentare una qualche comunicazione al Comune.
Altre volte troviamo persone confuse davanti alle sanzioni comminategli per aver eseguito lavori, come la realizzazione di una recinzione, senza aver effettuato alcuna denuncia di inizio attività, ritenendo che fossero interventi di scarso rilievo e liberamente eseguibili.

La differenza fondamentale, tra opere che si possono eseguire liberamente e altre che necessitano di autorizzazione, è che si tratti di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
La legge n. 457 del 1978, all'art. 31, definisce i diversi interventi attuabili sul patrimonio edilizio esistente e in particolare, rispettivamente alle lettere a e b, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.


Manutenzione Ordinaria

Riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.


Manutenzione Straordinaria

Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Opere ediliPiù specificamente la manutenzione ordinaria comprende i seguenti interventi:
- sostituzione di pavimenti;
- riparazione di impianti e sostituzione di loro elementi;
- rivestimento e tinteggiatura di facciate e di interni senza modifica di materiali e colori;
- rifacimento di pavimentazioni esterne o manti di copertura senza modifica di materiali;
- sostituzione di tegole, gronde e pluviali e rifacimento di impermeabilizzazioni;
- riparazione di recinzioni;
- sostituzione di infissi senza modifica della tipologia.
Per queste opere non è necessaria alcuna autorizzazione.
E' sufficiente, ma non obbligatorio, presentare una comunicazione al Comune a firma del proprietario.


ediliziaLa manutenzione straordinaria, invece, comprende i seguenti interventi:
- sostituzione di infissi con modifica della tipologia e dei materiali;
- realizzazione di opere accessorie che non comportino aumento di volume, come centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
- realizzazione e integrazione di servizi igienici senza aumento di volumi e superfici;
- realizzazione o chiusura di vani interni e sostituzione di tramezzi, senza modifica della distribuzione interna;
- consolidamento di strutture;
- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta;
- sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancelli;
- interventi finalizzati al risparmio energetico.

In questo caso è necessaria la Denuncia di inizio attività a firma di un tecnico abilitato.


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  • Barbara8383
    Martedì 21 Luglio 2015, alle ore 09:18
    Buongiorno,devo fare alcuni lavori di manutenzione ovvero: cambio grondaia, passa carrabile con relativo cancello e lavori di muratura pertanto ci sono tre imprese che operano. I lavori sono di piccole entità. oltre alla Scia, devo fare anche comunicazione preventiva alla ASL? Non c'è un cantiere vero e proprio perché i lavori vengono svolti nell'arco dell'anno ma non uno di seguito all'altro. Grazie per la risposta.Distinti salutiBarba
    rispondi al commento
    • Arch.granata Barbara8383
      Martedì 21 Luglio 2015, alle ore 10:27
      Innanzitutto non è detto che sia necessaria la Scia, ma potrebbe essere sufficiente anche una Cila. In ogni caso, se il titolo autorizzativo è unico, sarà considerato cmq un cantiere unico e quindi, anche se la presenza delle imprese non sarà contemporanea, sarà necessario inviare comunicazione Asl.
      rispondi al commento
  • Stefanoobinnu
    Domenica 28 Giugno 2015, alle ore 17:40
    Salve, abito da poco in un mini condominio di 3 piani, con 3 propietari. L'usufruttuario dell'ultimo piano ha intenzione di rifare la facciata, abitando io al piano terra ed avendo il mio appartamento un cortile di pertinenza sono obbligato a concederne l'uso per il ponteggio? Eventualmente fosse si, quali norme di sicurezza dovrebbe seguire l'impresa, tenendo conto che ho un bimbo di 8 anni.Grazie
    rispondi al commento
  • Emily.andreoli
    Lunedì 22 Giugno 2015, alle ore 14:48
    Buongiorno, mia madre deve sostituire gronde e pluviali di casa propria. L'impresa edile che effettuerà i lavori è una sola. Occorre fare dichiarazione preventiva all'ASL? Grazie.
    rispondi al commento
  • Simonesimone89
    Mercoledì 3 Settembre 2014, alle ore 13:10
    Salve ho appena acquistato una villetta di testa e davanti alla porta di ingresso vorrei allungare la gettata già presente per fare un piccolo portico visto che il tetto lo permette. Devo fare la richiesta in comune?
    rispondi al commento
  • Sergio Pasini
    Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 10:31
    Salve, ho un locale con due ingressi, volendolo usare come studio o salotto potrebbe avere avuto un senso, ma essendo utilizzato come cameretta, per recuperare un'intera parete, vorrei chiudere la porta che si affaccia sulla sala.
    Cosa mi comporterebbe, a livello burocratico, l'esecuzione di questa operazione e se l'esecuzione con cartongesso richiederebbe comunque denunce, autorizzazioni e il progetto di un professionista?
    rispondi al commento
  • Giulio
    Lunedì 2 Dicembre 2013, alle ore 13:28
    Salve, ho un appartamento da tinteggiare e nel preventivo scrive a corpo.
    A corpo significa tutto l'immobile o solo una stanza?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giulio
      Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 10:31
      "A corpo" significa il totale dell'opera.
      Se lei ha richiesto un preventivo per la tinteggiatura dell'intero appartamento, vuol dire che la somma è riferita al totale del lavoro richiesto.
      rispondi al commento
  • Renato Stefanelli
    Giovedì 21 Novembre 2013, alle ore 00:36
    Riguardo all'art.1122 legge 220/2012, cosa si intende per "opere" laddove recita: "Nell'unità immobiliare di sua proprietà... Omissis... il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio."
    È pensabile rientri nella definizione di "eseguire opere" l'appendere un quadro o porre un armadio su un terrazzo?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Renato Stefanelli
      Venerdì 22 Novembre 2013, alle ore 10:54
      Certamente queste non sono "opere edili" ma arredamento, tuttavia visto che parliamo anche di pregiudizio del decoro dell'edificio, certamente queste possono comportarlo.
      rispondi al commento
  • Barbara
    Martedì 5 Novembre 2013, alle ore 11:28
    Buongiorno, ho ritinteggiato casa con altro colore e sostituito gradini della scala esterna presentando in comune una semplice cil.
    Mi sto chiedendo se posso usufruire della detrazione fiscale del 50%.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Barbara
      Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 10:56
      Se si riferisce alla tinteggiatura esterna, sì, perchè è manutenzione straordinaria.
      rispondi al commento
      • Dario Genovese Arch.granata
        Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 00:34
        Salve, ma quando si tinteggia le pareti esterni della casa con un altro colore, e quindi si possono detrarre, essendo manutenzione straordinaria, non si deve fare la CILA invece della CIL?
        Perchè se invece si tinteggia le pareti esterne della casa dello steso colore non si può detrarre?
        Grazie.
        rispondi al commento
        • Arch.granata Dario Genovese
          Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 12:50
          CILA e CIL sono la stessa cosa.
          rispondi al commento
  • Walter
    Sabato 26 Ottobre 2013, alle ore 08:16
    Buongiorno, ho un rustico il cui tetto ha perdite in caso di pioggia ma non vorrei procedere al suo completo rifacimento: se tolgo le tegole, metto perline sottotetto e rimetto le tegole (senza variare alcunché, fatto salvo l'eventuale sostituzione di travi portanti ammalorate) questa é manutenzione ordinaria o straordinaria?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Walter
      Lunedì 28 Ottobre 2013, alle ore 11:53
      Se si interviene sulle travi portanti è manutenzione straordinaria.
      rispondi al commento
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