Opere edili

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La differenza tra opere da eseguirsi liberamente e altre che necessitano di autorizzazione, è che si tratti di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
Opere edili
Arch. Carmen Granata
Arch. Carmen Granata

Opere edili Molto spesso noi architetti sentiamo chiederci se per sostituire i pavimenti del proprio appartamento o per ritinteggiare la facciata è necessario presentare una qualche comunicazione al Comune.
Altre volte troviamo persone confuse davanti alle sanzioni comminategli per aver eseguito lavori, come la realizzazione di una recinzione, senza aver effettuato alcuna denuncia di inizio attività, ritenendo che fossero interventi di scarso rilievo e liberamente eseguibili.

La differenza fondamentale, tra opere che si possono eseguire liberamente e altre che necessitano di autorizzazione, è che si tratti di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
La legge n. 457 del 1978, all'art. 31, definisce i diversi interventi attuabili sul patrimonio edilizio esistente e in particolare, rispettivamente alle lettere a e b, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.


Manutenzione Ordinaria

Riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.


Manutenzione Straordinaria

Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Opere ediliPiù specificamente la manutenzione ordinaria comprende i seguenti interventi:
- sostituzione di pavimenti;
- riparazione di impianti e sostituzione di loro elementi;
- rivestimento e tinteggiatura di facciate e di interni senza modifica di materiali e colori;
- rifacimento di pavimentazioni esterne o manti di copertura senza modifica di materiali;
- sostituzione di tegole, gronde e pluviali e rifacimento di impermeabilizzazioni;
- riparazione di recinzioni;
- sostituzione di infissi senza modifica della tipologia.
Per queste opere non è necessaria alcuna autorizzazione.
E' sufficiente, ma non obbligatorio, presentare una comunicazione al Comune a firma del proprietario.


ediliziaLa manutenzione straordinaria, invece, comprende i seguenti interventi:
- sostituzione di infissi con modifica della tipologia e dei materiali;
- realizzazione di opere accessorie che non comportino aumento di volume, come centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
- realizzazione e integrazione di servizi igienici senza aumento di volumi e superfici;
- realizzazione o chiusura di vani interni e sostituzione di tramezzi, senza modifica della distribuzione interna;
- consolidamento di strutture;
- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta;
- sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancelli;
- interventi finalizzati al risparmio energetico.

In questo caso è necessaria la Denuncia di inizio attività a firma di un tecnico abilitato.


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Caratteri rimanenti
  • Sergio Pasini
    Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 10:31
    Salve, ho un locale con due ingressi, volendolo usare come studio o salotto potrebbe avere avuto un senso, ma essendo utilizzato come cameretta, per recuperare un'intera parete, vorrei chiudere la porta che si affaccia sulla sala.
    Cosa mi comporterebbe, a livello burocratico, l'esecuzione di questa operazione e se l'esecuzione con cartongesso richiederebbe comunque denunce, autorizzazioni e il progetto di un professionista?
    rispondi al commento
  • Giulio
    Lunedì 2 Dicembre 2013, alle ore 13:28
    Salve, ho un appartamento da tinteggiare e nel preventivo scrive a corpo.
    A corpo significa tutto l'immobile o solo una stanza?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giulio
      Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 10:31
      "A corpo" significa il totale dell'opera.
      Se lei ha richiesto un preventivo per la tinteggiatura dell'intero appartamento, vuol dire che la somma è riferita al totale del lavoro richiesto.
      rispondi al commento
  • Renato Stefanelli
    Giovedì 21 Novembre 2013, alle ore 00:36
    Riguardo all'art.1122 legge 220/2012, cosa si intende per "opere" laddove recita: "Nell'unità immobiliare di sua proprietà... Omissis... il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio."
    È pensabile rientri nella definizione di "eseguire opere" l'appendere un quadro o porre un armadio su un terrazzo?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Renato Stefanelli
      Venerdì 22 Novembre 2013, alle ore 10:54
      Certamente queste non sono "opere edili" ma arredamento, tuttavia visto che parliamo anche di pregiudizio del decoro dell'edificio, certamente queste possono comportarlo.
      rispondi al commento
  • Barbara
    Martedì 5 Novembre 2013, alle ore 11:28
    Buongiorno, ho ritinteggiato casa con altro colore e sostituito gradini della scala esterna presentando in comune una semplice cil.
    Mi sto chiedendo se posso usufruire della detrazione fiscale del 50%.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Barbara
      Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 10:56
      Se si riferisce alla tinteggiatura esterna, sì, perchè è manutenzione straordinaria.
      rispondi al commento
      • Dario Genovese Arch.granata
        Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 00:34
        Salve, ma quando si tinteggia le pareti esterni della casa con un altro colore, e quindi si possono detrarre, essendo manutenzione straordinaria, non si deve fare la CILA invece della CIL?
        Perchè se invece si tinteggia le pareti esterne della casa dello steso colore non si può detrarre?
        Grazie.
        rispondi al commento
        • Arch.granata Dario Genovese
          Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 12:50
          CILA e CIL sono la stessa cosa.
          rispondi al commento
  • Walter
    Sabato 26 Ottobre 2013, alle ore 08:16
    Buongiorno, ho un rustico il cui tetto ha perdite in caso di pioggia ma non vorrei procedere al suo completo rifacimento: se tolgo le tegole, metto perline sottotetto e rimetto le tegole (senza variare alcunché, fatto salvo l'eventuale sostituzione di travi portanti ammalorate) questa é manutenzione ordinaria o straordinaria?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Walter
      Lunedì 28 Ottobre 2013, alle ore 11:53
      Se si interviene sulle travi portanti è manutenzione straordinaria.
      rispondi al commento
  • Maurizio
    Sabato 5 Ottobre 2013, alle ore 11:44
    Buon giorno, per la sostituzione di 15 gradini in marmo, quindi rifacimento scale esterne da piano terra a primo piano di unità abitativa singola, il marmista provvederà a farmi completamente il lavoro.
    Devo sempre comunicare alla mia ASL competente questa lavorazione?
    Per quanto riguarda il comune di appartenenza devo fare richiesta per questi lavori?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Maurizio
      Lunedì 7 Ottobre 2013, alle ore 12:38
      Non è necessaria la comunicazione all'Asl, trattandosi di unica impresa, nè al comune, trattandosi di manutenzione ordinaria.
      rispondi al commento
      • Maurizio Arch.granata
        Lunedì 7 Ottobre 2013, alle ore 21:16
        Spett.le Arch. La ringrazio per le notizie avute, ma nell' articolo di cui sopra avevo letto il rifacimento scale era inserito nella manutenzione straordinaria quindi non riuscivo a capire.
        Per quanto riguarda l'IVA posso compilare un'autodichiarazione di richiesta IVA agevolata al 10% alla ditta che eseguirà l'opera, dato che ho trovato dei moduli fac simile in rete?
        Grazie.
        rispondi al commento
        • Arch.granata Maurizio
          Martedì 8 Ottobre 2013, alle ore 11:59
          Per "rifacimento scale" si intende la loro demolizione e ricostruzione.
          Lei parla di invece di semplice sostituzione del rivestimento in marmo.
          Per quanto riguarda l'IVA certamente può utilizzare per la richiesta uno dei tanti fac simile disponibili in rete.
          rispondi al commento
  • Marzia
    Lunedì 9 Settembre 2013, alle ore 13:56
    Buongiorno, per la sostituzione delle grondaie di una villetta si deve presentare il progetto?
    Il sito del comune non è chiaro, stante alla modulistica di inizio lavori si direbbe di si.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Marzia
      Martedì 10 Settembre 2013, alle ore 09:50
      Per Marzia: più che progetto direi una Cil accompagnata da relazione tecnica.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Mercoledì 4 Settembre 2013, alle ore 19:23
    Salve, dovrei Sostituire dei cancelli già esistenti da una vita in una casa di campagna, sono obbligato a pratiche come se di primo impianto o sono opere di manutenzione ordinaria?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giuseppe
      Lunedì 9 Settembre 2013, alle ore 09:46
      Per Giuseppe: dipende dal comune.
      Alcuni richiedono una vera e propria pratica anche con disegni, ecc.
      Io consiglio comunque, anche quando non c'è nessun obbligo, di fare almeno una comunicaizone scritta in carta semplice.
      rispondi al commento
  • Marco
    Lunedì 19 Agosto 2013, alle ore 14:16
    Buongiorno, volevo sapere se la demolizione di intonaci interni tradizionali e il rifacimento di questi con prodotti speciali macroporosi traspiranti contro l'umidità rientra nella manutenzione straordinaria, in quanto agisce sul miglioramneto dell'isolamento. Grazie Saluti.
    rispondi al commento
  • Annalisa
    Mercoledì 31 Luglio 2013, alle ore 21:47
    Salve, vorrei fare una domanda che ho in testa tempo.
    Vorrei ristrutturare casa e il progetto necessita di demolire parte di due muri tramezzi.
    Si tratta di manutenzione ordinaria o meno?
    Le leggi vigenti cambiano in base ai regolamenti sull edilizia privata del comune di appartenenza?
    In caso si tratti di manutenzione straordinaria come devo procedere?
    Grazie, un saluto.
    rispondi al commento
  • Raimondo
    Mercoledì 26 Giugno 2013, alle ore 08:23
    Volevo sapere se la rimozione del tetto in eternit e la fornitura del nuovo rientra nella manutenzione ordinaria.
    Le altre opere preventivate sono la sostituzione dei canali di gronda, il ripristino dei frontalini e la demolizione e realizzazione dei nuovi massetti sui balconi.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Raimondo
      Mercoledì 26 Giugno 2013, alle ore 12:31
      Per Raimondo: la sostituzione con tetto realizzato con altro materiale è manutenzione straordinaria.
      Le altre opere sono di manutenzione ordinaria.
      rispondi al commento
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