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Opere edili

News di Normative
La differenza tra opere da eseguirsi liberamente e altre che necessitano di autorizzazione, è che si tratti di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
Opere edili
Arch. Carmen Granata

Opere edili Molto spesso noi architetti sentiamo chiederci se per sostituire i pavimenti del proprio appartamento o per ritinteggiare la facciata è necessario presentare una qualche comunicazione al Comune.
Altre volte troviamo persone confuse davanti alle sanzioni comminategli per aver eseguito lavori, come la realizzazione di una recinzione, senza aver effettuato alcuna denuncia di inizio attività, ritenendo che fossero interventi di scarso rilievo e liberamente eseguibili.

La differenza fondamentale, tra opere che si possono eseguire liberamente e altre che necessitano di autorizzazione, è che si tratti di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
La legge n. 457 del 1978, all'art. 31, definisce i diversi interventi attuabili sul patrimonio edilizio esistente e in particolare, rispettivamente alle lettere a e b, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.


Manutenzione Ordinaria

Riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.


Manutenzione Straordinaria

Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Opere ediliPiù specificamente la manutenzione ordinaria comprende i seguenti interventi:
- sostituzione di pavimenti;
- riparazione di impianti e sostituzione di loro elementi;
- rivestimento e tinteggiatura di facciate e di interni senza modifica di materiali e colori;
- rifacimento di pavimentazioni esterne o manti di copertura senza modifica di materiali;
- sostituzione di tegole, gronde e pluviali e rifacimento di impermeabilizzazioni;
- riparazione di recinzioni;
- sostituzione di infissi senza modifica della tipologia.
Per queste opere non è necessaria alcuna autorizzazione.
E' sufficiente, ma non obbligatorio, presentare una comunicazione al Comune a firma del proprietario.


ediliziaLa manutenzione straordinaria, invece, comprende i seguenti interventi:
- sostituzione di infissi con modifica della tipologia e dei materiali;
- realizzazione di opere accessorie che non comportino aumento di volume, come centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
- realizzazione e integrazione di servizi igienici senza aumento di volumi e superfici;
- realizzazione o chiusura di vani interni e sostituzione di tramezzi, senza modifica della distribuzione interna;
- consolidamento di strutture;
- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta;
- sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancelli;
- interventi finalizzati al risparmio energetico.

In questo caso è necessaria la Denuncia di inizio attività a firma di un tecnico abilitato.


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  • Simonesimone89
    Mercoledì 3 Settembre 2014, alle ore 13:10
    Salve ho appena acquistato una villetta di testa e davanti alla porta di ingresso vorrei allungare la gettata già presente per fare un piccolo portico visto che il tetto lo permette. Devo fare la richiesta in comune?
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 12:50
    CILA e CIL sono la stessa cosa.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 10:31
    "A corpo" significa il totale dell'opera.
    Se lei ha richiesto un preventivo per la tinteggiatura dell'intero appartamento, vuol dire che la somma è riferita al totale del lavoro richiesto.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 22 Novembre 2013, alle ore 10:54
    Certamente queste non sono "opere edili" ma arredamento, tuttavia visto che parliamo anche di pregiudizio del decoro dell'edificio, certamente queste possono comportarlo.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 10:56
    Se si riferisce alla tinteggiatura esterna, sì, perchè è manutenzione straordinaria.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 28 Ottobre 2013, alle ore 11:53
    Se si interviene sulle travi portanti è manutenzione straordinaria.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 8 Ottobre 2013, alle ore 11:59
    Per "rifacimento scale" si intende la loro demolizione e ricostruzione.
    Lei parla di invece di semplice sostituzione del rivestimento in marmo.
    Per quanto riguarda l'IVA certamente può utilizzare per la richiesta uno dei tanti fac simile disponibili in rete.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 7 Ottobre 2013, alle ore 12:38
    Non è necessaria la comunicazione all'Asl, trattandosi di unica impresa, nè al comune, trattandosi di manutenzione ordinaria.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 10 Settembre 2013, alle ore 09:50
    Per Marzia: più che progetto direi una Cil accompagnata da relazione tecnica.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 9 Settembre 2013, alle ore 09:46
    Per Giuseppe: dipende dal comune.
    Alcuni richiedono una vera e propria pratica anche con disegni, ecc.
    Io consiglio comunque, anche quando non c'è nessun obbligo, di fare almeno una comunicaizone scritta in carta semplice.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 22 Agosto 2013, alle ore 18:19
    Per Marco: sì.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 1 Agosto 2013, alle ore 12:58
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 26 Giugno 2013, alle ore 12:31
    Per Raimondo: la sostituzione con tetto realizzato con altro materiale è manutenzione straordinaria.
    Le altre opere sono di manutenzione ordinaria.
    rispondi al commento
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