Nuovo condomino e pagamento delle spese condominiali del venditore

NEWS DI Condominio
Il nuovo condomino non ha altra possbilità se non quella di pagare le spese condominiali del venditore, per poi rivalersi sullo stesso delle somme sborsate
25 Gennaio 2013 ore 13:43
VenditoreQuando si acquista un'unità immobiliare capita che l'amministratore chieda all'acquirente di pagare le spese condominiali del venditore. Non è giusto, io con quelle somme non c'entro nulla! Questa la risposta più ricorrente e, verrebbe da aggiungere, comprensibile. Eppure la legge, esattamente il secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., specifica che: Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Dura lex sed lex, dicevano i romani. Ed allora, compreso che l'acquirente deve pagare le spese relative all'anno nel corso del quale ha acquistato e per quello precedente, è bene capire perchà© il Legislatore ha operato questa scelta e che cosa possa fare il compratore. Il perchà© è semplice: la legge, tra la posizione della compagine e quella del singolo, ha preferito dare priorità alla tutela degli interessi condominiali. Si tratta, quindi, di una scelta tesa a garantire nel miglior modo possibile gli interessi economici del condominio. Il condomino cedente, infatti, vendendo l'unità immobiliare diviene più difficilmente aggredibile (dal punto di vista legale, s'intende). Basti pensare che contro di lui, l'amministratore, una volta perfezionata la compravendita, non può più agire con il famoso decreto ingiuntivo condominiale: questo strumento, infatti, è utilizzabile solamente contro gli attuali condomini. Ed allora? In questa situazione il nuovo condomino non ha alternative: se il mandatario della compagine domanda le somme arretrate, ossia quelle che teoricamente doveva pagare il precedente proprietario, egli non può far altro che pagare. La Cassazione, proprio intervenendo sull'argomento ha specificato che l'opponente non ha titolo, nei confronti del condominio, neanche ai fini della rivalsa, per dolersi del fatto che in domanda non sia stata specificata la rilevanza della solidarietà. Sarà infatti nell'eventuale giudizio di rivalsa che venditore e acquirente dovranno chiarire, in relazione ai loro accordi contrattuali, chi debba restare onerato dal pagamento, fermo che nei confronti del condominio l'acquirente è responsabile per le spese del biennio anteriore al suo acquisto, cosicchà© il condominio può limitarsi ad agire contro di lui semplicemente dimostrando quale è l'importo dovuto per le spese di questo periodo (Cass. 23 gennaio 2013, n. 1548). SpeseChe vuol dire ciò? Significa che non solamente il nuovo condomino deve pagare al momento della richiesta ma che se non lo fa e si vede notificato un decreto ingiuntivo non può, allora, lamentarsi della mancata specificazione delle somme dovute quale obbligato in solido o di eventuali suo rapporti con il venditore. Da qui, pertanto, arriviamo all'altro punto, ossia alle tutele che il neo-condomino può azionare. Egli, abbiamo visto, da un lato deve pagare quanto richiestogli dalla compagine e dall'altro potrà agire in rivalsa per quanto, rispetto alla somma richiesta, è di competenza del venditore. In questo contesto, dunque, è fondamentale che in sede di atto d'acquisto si stabilisca con chiarezza quali sono le spese dovute dal compratore e quali quelle a carico del venditore poichà© non sempre è agevole distinguerle.
avv. Alessandro Gallucci
riproduzione riservata
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