Luci e vedute

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La disciplina codicistica in materia di luci e vedute definisce questi concetti e delinea come e quando il proprietario di un fondo possa aprirle su quello del vicino.
Luci e vedute
Avv. Alessandro Gallucci

Codice civile, luci e vedute


Due gli interessi contrapposti da tutelare:

Finestraa) da un lato il diritto del proprietario di un immobile a goderne nel modo migliore possibile;

b) dall'altro il diritto del confinante alla riservatezza ed alla sicurezza.

Il risultato è un insieme di norme (artt. 900-907 c.c.) volte a disciplinare tali aspetti.

Innanzitutto è utile comprendere i profili definitori; a mente dell'art. 900 c.c. le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

In sostanza le luci, al contrario delle vedute e dei prospetti, non danno la possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino.

A livello materiale questa differenza è espressa chiaramente nel principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

Secondo i giudici di legittimità, affinché sussista una veduta a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale (Cass. SS.UU. 28 novembre 1996 n. 10615).

Le caratteristiche fisionomiche delle luci sono individuate all'art. 901 c.c., che recita:

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

1) essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;

2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;

3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.

LucernaioRispettati questi requisiti, è lecito attendersi che l'apertura sia considerata come una luce.

Nel caso di mancanza di questi requisiti il proprietario del fondo vicino può chiederne il rispetto (art. 902 c.c.).

L'apertura di luci, nel rispetto delle condizioni anzidette, non necessita di alcun permesso del titolare del fondo attiguo se viene praticata nel muro contiguo di proprietà esclusiva (art. 903, primo comma, c.c.).

Se, invece, il muro è comune nessuno dei proprietari può aprire luci senza il consenso dell'altro; ma chi ha sopraelevato il muro comune può aprirle nella maggiore altezza a cui il vicino non abbia voluto contribuire (art. 903, secondo comma, c.c.).

Secondo il Tribunale di Firenze, se la luce è praticata in difformità a quanto previsto in relazione alle distanze, essa non può essere acquisita per usucapione; in una sentenza in materia s'è affermato che la servitù di luce non essendo apparente è insuscettibile di acquisto per usucapione (Trib. Firenze 20 maggio 2014).

Si tratta di un'affermazione quanto meno criticabile in quanto proprio l'apertura sul muro dovrebbe rappresentare l'opera visibile in grado di poter far parlare si servitù apparente (cfr. art. 1061 c.c.).


Vedute


Quanto alle vedute la disciplina codicistica si sofferma, vista la maggiore invasività dell'apertura, anche sulle distanze.

A norma dell‘art. 905 c.c., infatti, non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e la distanza di un metro e mezzo.

Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.

Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Il legislatore, infine, ha inteso disciplinare anche il caso inverso, ossia quello in cui si è acquisito il diritto di veduta (si è soliti parlare in tal senso di servitù di veduta) e solo successivamente si decida di costruire nel fondo vicino.

In tal caso, l'art. 907 c.c. precisa che quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Come per le luci, anche per le vedute se queste debbono considerarsi illegittime, è possibile agire in giudizio per ottenerne l'eliminazione.

In questo contesto, è utile specificare che l'apertura di una porta il cui unico fine è quello di consentire l'accesso ad un volume tecnico nel quale sono ubicati gli impianti tecnologici non può essere considerata alla stregua dell'apertura di una veduta e come tale non è soggetta alle norme sulle distanze previste per questa particolare fattispecie (cfr. Trib. Firenze 20 maggio 2014).

Articolo: Luci e vedute
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Luci e vedute: Commenti e opinioni


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  • Valeriapinna
    Valeriapinna
    Martedì 27 Ottobre 2015, alle ore 23:27
    Salve, sto valutando un immobile ma ho un problema: il confinante i muri sono a contatto tra loro) ha realizzato una finestra ad un'altezza superiore al colmo del tetto dell'immobile che è ad un piano terra. il PUC mi permette di edificare ma andrei a chiudere la finestra del confinante. L'apertura non è stata autorizzata dagli attuali proprietari. mi chiedevo se posso pretendere che venga chiusa per poter edificare. Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Valeriapinna
      Venerdì 30 Ottobre 2015, alle ore 15:28
      Io penso di sì e lo puoi fare in base all'art. 904 codice civile Diritto di chiudere le luci, che recita:La presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo né di costruire in aderenza (874 e seguenti) .
      rispondi al commento
  • Daccettella
    Daccettella
    Lunedì 7 Luglio 2014, alle ore 23:29
    Salve, vorrei fare un ampliameto volumetrico di veranda gia' esistente.L'appartamento e' al piano terra (su intercapedine di 30 cm).Il confine e' a 7 metri (dopo l'ampliamento 4.8m) con giardino di mia proprieta.Sul lato opposto alla veranda a 1.5m del confine c'e' un box auto senza finestre h250cm.Ho il vincolo paesaggistico.luci in vetromattone? fare finestre e' improponibile? Anche se fossero non apribili e fossi autorizz. dalvicino?
    rispondi al commento
  • Maxtytn
    Maxtytn
    Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 15:58
    Buongiorno avvocato, la mia situazione è la seguente.
    Acquistai nel '93 un appartamento posto al primo ed ultimo piano di un caseggiato, con accesso esclusivo mediante scala esterna.
    Oggetto dell'acquisto fu anche il lotto confinante su cui vi era e vi è tutt'ora, una finestra, con grata, a 50cm dal suolo, finestra dell'appartamento sottostante il suddetto.
    Come posso garantirmi un pò di riservatezza sul cortile da tale luce?
    rispondi al commento
  • Sergio
    Sergio
    Mercoledì 27 Novembre 2013, alle ore 09:07
    Buon giorno il mio caso è il seguente.
    Un anno fa 2 miei vicini (che abitano in 2 porzioni di quadri famigliare) hanno esteso il piano inferiore della loro abitazione fino ad 1.5 metri dal confine con il mio terreno, creando un porticato con sopra una terrazza.
    Il comune lo ha acconsentito in base al piano casa, purchè non chiudano con finestre.Nel costruirlo hanno predisposto già tutto x la chiusura e ora si stanno muovendo per farlo.
    Che fare?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Sergio
      Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 16:53
      Se non rispettano le distanze si può agire per bloccare i lavori o comunque per la remissione in pristino dello stato dei luoghi.
      rispondi al commento
  • Tommaso
    Tommaso
    Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 18:04
    Il mio caso è il seguente:
    se in un condominio un terrazzo (con ringhiera e a tasca) a livello di un app. al 1° p. ha davanti a sè un terrazzo (con ringhiere e tutto) che copre un vano dell'app. al p. terra del vicino, cosicché in pratica i 2 terrazzi si toccano, quello costruito per 1° è un diritto di veduta acquisito (se tutto regolare, ovviamente, in base al RE dell'epoca) e quindi il secondo dovrebbe avere accesso arretrato di 1,5?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Tommaso
      Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 16:38
      DIpende dai tempi di costruzione dei due immobili, in linea di massima potrebbe essere tutto a norma.
      Per rispondere sarebbe utile un esame dello stato dei luoghi.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 09:02
    Buon dì, il mio vicino ha eseguito una ristrutturazione.
    Con il consenso dei vecchi proprietari ha aperto dei fori che guardano sulla proprietà (ora nostra).
    Lui però ha eseguito i lavori senza seguire le normative ed infatti ci sta chiedendo la regolarizzazione dei suoi lavori.
    Il consenso dei vecchi proprietari, per avere valore, deve essere al catasto, oppure una semplice carta potrebbe avergli dato il diritto di aprire le vedute?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Daniele
      Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 11:36
      Per Daniele: dovrebbe risultare da atto scritto.
      In teoria potreste chiederne la chisura ma la risposta è generica in quanto non si conosce pienamente la situazione.
      rispondi al commento
  • Umberto
    Umberto
    Martedì 4 Giugno 2013, alle ore 21:56
    Salve, ho un problema in merito alle luci: sul mio piccolo balcone.
    Con una variante in corso d'opera (cioè quando fu costruito il palazzo ed io non ero proprietario) crearono un appartamento centrale sullo stesso puianerottolo, da due appartamenti ne crearono tre.
    La finestra del bagno dell'appartamento di sx fu ridotta a luce (a norma) ho acquistato l'appartamento centrale ho scoperto che la luce si apre e si sentono gli odori-voci, non dormo più.
    rispondi al commento
  • Nicola
    Nicola
    Mercoledì 27 Febbraio 2013, alle ore 10:10
    Salve, devo effettuare un recupero di sottotetto in un centro storico in prov. di Varese, aggiungendo degli abbaini.
    Sul lato strada (pubblica) la casa attualmente non ha vedute nè luci e dista ca. 3m dalla casa di fronte (che ha delle vedute).
    Mi dice l'architetto che per questioni di distanze minime non è possibile costruire su quel lato un abbaino allineato alla facciata, ma il C.C. mi sembra deroghi alle distanze nei centri storici. Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Nicola
      Mercoledì 27 Febbraio 2013, alle ore 12:05
      Per Nicola: veramente è la normativa locale che può essere più restrittiva di quanto previsto dal C.C.
      L'architetto che le ha detto questo sarà certamente informato.
      rispondi al commento
    • Giulio
      Giulio Nicola
      Giovedì 16 Maggio 2013, alle ore 16:46
      Per Nicola: Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.
      rispondi al commento
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