Cosa deve fare il proprietario per i canoni di locazione non pagati

Canoni locazione non riscossi: cosa deve fare il proprietario

Se i canoni di locazione rappresentano a determinate condizioni, un onere detraibile per l'inquilino, per il locatore sono invece un reddito tassabile ai fini dell'IRPEF, l'Imposta sul reddito delle persone fisiche. Tuttavia, complice la crisi economica, può accadere che un inquilino non riesca a pagare il canone di locazione pattuito nel contratto e sia moroso.
In tal caso come deve comportarsi il locatore? Sarà comunque soggetto a tassazione? Come può evitarla? Cosa deve fare?

Canoni locazione: come vengono tassati per il locatore

Quando il proprietario di un immobile decide di concederlo in locazione ad uso abitativo, il canone che percepisce costituisce reddito soggetto a tassazione.

Il locatore, tuttavia, può scegliere di non far cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi (sul cui totale andrà calcolata l'IRPEF), optando per il regime fiscale della cedolare secca, ossia un regime facoltativo consistente nell'applicare al canone annuo di locazione un'imposta fissa, in sostituzione dell'IRPEF e delle relative addizionali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo.
Tale regime facoltativo, tuttavia, è bene sottolineare che scegliendolo il proprietario rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione in base alla variazione ISTAT.

Se il locatore non sceglie di optare per il regime della cedolare secca sugli affitti, il reddito che deriva dalla locazione, soggetto a tassazione, è costituito dal maggiore fra i due seguenti importi:

- rendita catastale rivalutata del 5% (per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico va considerato il 50% della rendita catastale rivalutata)

- canone annuo, ridotto del 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l'immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).

Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa, ed è locato a canone concordato, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un'ulteriore riduzione del 30% del canone.
Questo ovviamente se il locatore percepisce dal conduttore il canone pattuito nel contratto.

Se invece accadesse il contrario e quindi l'inquilino sia moroso, cosa succede? Il locatore deve comunque pagare le tasse?

Tassazione canone locazioni: il reddito fondiario

Per rispondere a questa domanda ci viene in aiuto il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) il quale prevede che l'attività di locazione di un immobile, in caso di soggetto privato, produce il cosiddetto reddito fondiario che concorre alla formazione del reddito del proprietario dell'immobile.

Ai sensi dell'articolo 26, comma 1 del TUIR i redditi fondiari sono quelli prodotti da terreni e fabbricati siti nel territorio dello Stato che devono essere inscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o in quello edilizio urbano.

La legge prevede che anche nel caso di canone di locazione non percepito, il proprietario di casa deve sempre pagare le tasse, quindi deve riportare nella dichiarazione dei redditi, il reddito fondiario e su di esso pagare le tasse Fisco. Per evitare questa situazione sfavorevole per i proprietari di casa, l'Agenzia delle entrate ha fornito delle nuove precisazione.

In particolare è la circolare n. 11/E del 21 maggio 2014, intitolata Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti a ricordare che in base alla regola generale di cui all'art. 26 del TUIR, i redditi fondiari sono imputati al possessore (quindi il proprietario dell'immobile concesso in locazione) indipendentemente dalla loro percezione, quindi indipendentemente dalla percezione del canone. Tuttavia l'Agenzia delle entrate ricorda che c'è un'eccezione e riguarda proprio le locazioni di immobili ad uso abitativo.

Canoni locazione non riscossi: cosa può fare il locatore?

L'articolo 8, comma 5, della legge n. 431 del 1998 ha introdotto infatti due nuovi periodi all'attuale art. 26 del TUIR, stabilendo che i relativi canoni di locazione, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Cosa significa? In sostanza che i redditi degli immobili concessi in locazione esclusivamente ad uso abitativo, qualora non sia percepito il canone, sono comunque tassati fino al momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Per evitare quindi la tassazione nel caso in cui l'inquilino non paghi il canone pattuito, è necessario che lo stesso conduttore sia dichiarato moroso grazie ad una accertamento del giudice a seguito del procedimento di convalida di sfratto.

Nei fatti, per definire il procedimento occorre che:

- l'intimato non compaia
- l'intimato compaia ma non si oppone
- l'intimato compaia si oppone ma il giudice pronuncia l'ordinanza non impugnbaile di rilascio dell'immobile.

Di conseguenza, il locatore non deve riportare i canoni di locazione nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità.

Credito di imposta per canoni non riscossi

Può anche verificarsi la situazione in cui il giudice conferma la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale, ossia per i periodi in cui il locatore abbia pagato le tasse anche se non ha percepito il canone pattuito.

In tal caso gli viene riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

Il credito d'imposta può essere utilizzato in compensazione con altre imposte a debito oppure chiesto a rimborso. Il credito di imposta deve essere calcolato rideterminando le imposte che risultano da ogni dichiarazione dei redditi presentata nelle annualità precedenti al provvedimento di convalida di sfratto pronunciato dal giudice.

Per determinare la misura del credito in questione, è necessario calcolare le imposte pagate in più, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all'accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di tali canoni di locazione non riscossi.

Ulteriore condizione per fruire del credito d'imposta è verificare che alla determinazione del reddito complessivo abbia concorso il canone d'affitto e non la rendita catastale visto che in queste circostanze il non aver percepito il canone di locazione non determina il diritto a fruire del credito d'imposta. Il credito d'imposta in questione può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.

Si precisa infine che nel caso in cui il proprietario dell'immobile abbia fruito del credito d'imposta per canoni non riscossi, e successivamente i canoni vangano effettivamente percepiti (anche parzialmente), il locatore è tenuto a dichiarare i canoni di locazione riscossi nel quadro RM del Modello Unico.