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Lastrici solari e manutenzione

News di Normative
Le Sentenze della Corte di Cassazione possono essere utili per gestire le suddivisioni, tra i vari condomini, delle spese di manutenzione dei lastrici solari.
Lastrici solari e manutenzione
Arch. Emanuele Distefano
Arch. Emanuele Distefano

lastrico solareChi abita o è proprietario di un alloggio all’interno di un condominio, avrà avuto modo di costatare le solite questioni sollevate in tema di ripartizione delle spese manutentive.

Sostanzialmente, all’origine di quest’argomento, il Legislatore ha introdotto delle norme all’interno del Codice Civile che, di fatto, disciplinano questi rapporti.

Non mancano tuttavia delle interpretazioni personali che, oltre a creare confusione in una materia concettualmente ordinaria, danno origine a dibattiti e scelte che non sempre si configurano come soluzioni ottimali.

lavori di impermeabilizzazione di un lastrico solare condominialePer queste ragioni, solitamente si rimanda alla lettura delle Sentenze emanate dalla Cassazione che pongono delle direttive su ciò che riguarda l’applicazione della normativa e la risoluzione di determinati problemi.

A seguire si espongono due esempi (in materia di lastrici solari), molto comuni in ambito condominiale, cui sono state affiancante delle Sentenze della Cassazione che trattano la medesima materia.

È tuttavia fondamentale precisare che i temi trattati all’interno di questo spazio, hanno una funzione puramente informativa e di approfondimento generale, poiché sviluppati senza nessuna pretesa di carattere legale e di linea guida.

Per tutto ciò che riguarda ogni singolo aspetto di lettura e interpretazione della norma o sentenza, si rimanda a un maggiore approfondimento, da attuare nelle sedi opportune e tramite l’ausilio di professionisti che operano in questo settore come Avvocati, Amministratori di Condominio, ecc.


Manutenzione del manto impermeabile di una terrazza condominiale


saldatura di guaina bituminosa su terrazzoOrigine di quest’argomento è la suddivisione delle spese per il rifacimento parziale della guaina impermeabile di un lastrico solare posto a copertura di uno dei corpi edilizi che compongono un intero complesso condominiale.

Un aspetto da considerare è che il terrazzo è unico, complanare e fruibile da tutti i residenti dell’edificio.

In questo caso, la condizione costruttiva della copertura, posta a protezione parziale del fabbricato e quindi a beneficio degli alloggi sottostanti, suggerisce l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice Civile, riguardante i lastrici a uso esclusivo.

stesa di guaina cementizia su terrazzoCon questa norma si definisce una ripartizione (un terzo e due terzi) composta in funzione del servizio che se ne trae dal bene, e che potrebbe coinvolgere, in misura maggiore, le unità abitative poste sotto la quota di copertura.

A questa interpretazione segue una Sentenza della Cassazione (numero 6889 del marzo 2009), in cui si sostiene che, se il lastrico solare è utilizzabile da tutti i condomini e pur se copre solo una parte dell’edificio, le spese di manutenzione devono essere suddivise secondo lo schema indicato all’articolo 1123 del Codice Civile, ossia in base ai millesimi di proprietà.

Questo presupposto fa riflettere sul concetto basilare di bene comune, che diviene prioritario rispetto a quello strettamente funzionale di protezione di una sola parte dei condomini.


Lavori su parti comuni e private di un terrazzo ad uso esclusivo


Solitamente le terrazze non sono unicamente condominiali, ma possono essere anche a uso esclusivo di un singolo proprietario.

parapetti di un lastrico solare di un piano atticoUn esempio si ha con l’attico dove, lo spazio esterno, diventa contestualmente pertinenza dell’alloggio (a piano) e solaio di copertura delle abitazioni poste ai livelli sottostanti.

In questi casi, si evidenzia una caratteristica saliente e che riguarda la ripartizione delle spese manutentive di quelle opere che svolgono la funzione di copertura (pavimentazione, impermeabilizzazione, ecc.), rispetto a parti accessorie come muretti, balaustre e ringhiere.

Per la prima condizione, in genere, si applica quanto disposto dall’articolo 1126 del Codice Civile, ossia la suddivisione proporzionale (un terzo e due terzi), mentre, per la seconda, fa riflettere quanto stabilito da una Sentenza della Corte di Cassazione (numero 2726 del 2002).

ringhiera e parapetto in muratura di un terrazzo ad uso esclusivoIn questa disposizione, si afferma che sono a totale carico dell’utente o proprietario esclusivo del terrazzo, quelle parti che sono estranee dalla funzione di copertura ma inerenti alla sicurezza da calpestio.
Anche in questo caso, pur trovandosi di fronte a un complesso di elementi edilizi che, di fatto, sono parte integrante dell’edificio, s’individuano i concetti base tra l’aspetto funzionale di protezione posta a beneficio dei condomini, rispetto alla caratteristica di alcune parti che servono a uno scopo puramente esclusivo.

Chiaramente ogni esempio trattato potrà essere letto con una diversa interpretazione, anche in funzione di successivi approfondimenti (personali) e normative (variazioni giuridiche) ma, scopo di questa breve trattazione, è di rendere evidenti i vari spunti di riflessione su ciò che permette l’analisi di ogni singolo argomento.

Articolo: Lastrici solari e manutenzione
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Caratteri rimanenti
  • Pietro Di Stefano
    Sabato 29 Giugno 2013, alle ore 23:09
    Ma se il proprietario di un lastrico solare adibito a terrazza ad uso esclusivo, vuole passare una guaina superficiale e non ricostruire di fatto l'impermeabilizzazione per via degli alti costi, può chiedere la ripartizione della spesa 13 - 23?
    rispondi al commento
  • Francesco
    Domenica 21 Aprile 2013, alle ore 22:07
    Per Pasquale E.: un sentito e grande grazie per la risposta e considerazione che mi avete dato.
    rispondi al commento
    • Pasquale E. Francesco
      Lunedì 22 Aprile 2013, alle ore 11:23
      Per Francesco: La ringraziamo per la fiducia accordataci. Un cordiale saluto.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Mercoledì 17 Aprile 2013, alle ore 16:44
    Dovendo far rifare un lastrico solare la mia domanda è: è necessario un direttore dei lavori oltre all'impresa appaltatrice?
    Attendo risposta grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale E. Francesco
      Giovedì 18 Aprile 2013, alle ore 18:48
      Per Francesco: A seguito della conversione del Decreto Legge n. 40/2010 in Legge n. 73/2010 sono state ampliate le opere e gli interventi di ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA tra cui la manutenzione del lastrico solare, non è necessaria.
      Considerato la natura dei lavori a farsi, sarebbe opportuno avere una figura garante soprattutto ai fini della sicurezza.
      rispondi al commento
  • Carmelo
    Domenica 24 Febbraio 2013, alle ore 13:06
    Vorrei sapere se spazzare la cenere vulcanica da una terrazza di mia proprietà, una copertura del condominio va considerata manutenzione straordinaria.
    Grazie
    rispondi al commento
  • Leonardo
    Martedì 19 Febbraio 2013, alle ore 14:24
    Una terrazza ad uso esclusivo, la rimozione della cenere lavica non è ad esclusiva opera del proprietario del terazzo?
    rispondi al commento
  • Marina De Ruggiero
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, alle ore 11:35
    In un fabbricato di 3 piani fuori terra, l'ultimo in parte terrazzato, la parte terrazzata del 3°piano, ad uso esclusivo del condomino del suddetto piano, per danni di non ben specificata natura, ha prodotto infiltrazioni al piano sottostante, costituite da macchie di umidità visibili nell'intradosso del solaio del 2°piano.
    Le spese di riparazione del terrazzo, accessibile al solo condomino del 3°piano come vanno ripartite?
    rispondi al commento
  • Silvia Bonavia
    Venerdì 11 Gennaio 2013, alle ore 18:31
    Desiderei un chiarimento sulla ripartizione delle spese per il rifacimento di un terrazzo di proprietà che sovrasta una terrazza coperta di proprietà, un locale annesso ad un'unità immobiliare e l'androne d'ingresso al condominio.
    L'androne comune e conseguentamente tutti i condomini devono partecipare per un 1/3 dei 2/3 a carico delle unità sottostanti il lastrico solare?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano Silvia Bonavia
      Sabato 12 Gennaio 2013, alle ore 16:37
      Per Silvia Bonavia: Le procedure di ripartizione sono da ritenersi incluse nelle norme del Codice Civile
       - Titolo VII - Della Comunione - Capo II. - Del Condominio degli edifici. Per il terrazzo in questione, trattandosi di struttura di copertura privata e non di parti comuni, la suddivisione va riferita, credo e almeno intuitivamente, ai due proprietari.
      Questo è quello che penso, ma ovviamente è necessario informarsi in dettaglio.
      rispondi al commento
      • Ricci Giovanna Arch. Emanuele Distefano
        Domenica 13 Gennaio 2013, alle ore 15:33
        Terrazzo sopra ultimo piano, proprietà ed uso esclusivo di un condomino.
        Danno intonaco interno ed esterno muretto e cornicione per allagamento del terrazzo (20 cm.) in seguito ad occlusione del foro di scarico delle acque piovane ad opera sacchetto plastica.
        Responsabilità esclusiva del condomino proprietario del lastrico per mancata manutenzione ordinaria?
        Tutte le spese a suo carico?
        rispondi al commento
        • Arch. Emanuele Distefano Ricci Giovanna
          Lunedì 14 Gennaio 2013, alle ore 12:31
          Per Ricci Giovanna: Il sacchetto di plastica potrebbe essere volato da una azione del vento, quindi da imputare a cause accidentali, e di conseguenza il condominio non ha ravvisato il problema poiché era fuori sede.
          Di contro l'occlusione può essere stata causa da una negligenza del proprietario.
          Queste due conclusioni, a mio avviso, determinano due condizioni differenti.
          Per il resto sarebbe da verificare se vi è una norma specifica.
          rispondi al commento
  • Arch.emanuele Distefano
    Giovedì 3 Gennaio 2013, alle ore 10:20
    Per Gennaro Biondi: Se il terrazzo, pur se copre più ali di un fabbricato e in evidenza di lavori da eseguire solo su una singola zona, è fruibile da tutti si richiama quanti citato sull'argomento dell'articolo:
    A questa interpretazione segue una Sentenza della Cassazione (numero 6889 del marzo 2009), in cui si sostiene che, se il lastrico solare è utilizzabile da tutti i condomini e pur se copre solo una parte dell'edificio, le spese di manutenzione devono essere suddivise secondo lo schema indicato all'articolo 1123 del Codice Civile, ossia in base ai millesimi di proprietà.
    rispondi al commento
  • Gennaro Biondi
    Sabato 29 Dicembre 2012, alle ore 14:35
    Chiedo la cortesia di avere un chiarimento.
    Un condominio con quattro verticali, il terrazzo e diviso dai quattro condomini propietari, se una parte deve ristrutturarsi chi paga?
    Tutte le verticali, o solo una verticale?
    Grazie
    rispondi al commento
  • Luigi Torraco
    Giovedì 6 Dicembre 2012, alle ore 09:44
    Buon giorno vorrei avere un informazione, è stata rifatta l'impermealizzazione del lastrico solare di proprietà di un condominio, su cui ha diritto di passaggio un altro condomino.
    E' corretto ritenere che l'ammontare delle spese a carico del proprietario (un terzo del costo dei lavori) debba essere diviso con il titolare del diritto di passaggio?
    Il proprietario deve concorrere alle spese di rifacimento di tutta la sua superficie di proprietà, oppure solo per quella parte che funge da copertura del box sottostante?
    Grazie in attesa di una Vostra risposta vi porgo distinti saluti. Luigi Torraco
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano Luigi Torraco
      Giovedì 6 Dicembre 2012, alle ore 11:45
      Per Luigi Torraco: Ritengo che se il terrazzo è unico e se il rifacimento dell'impermeabilizzazione è stato eseguito su una singola parte, alla spesa dovrà concorrere anche l'altro inquilino (nei modi espresse dalla legge) che alloggia sull'altra ala dello stabile (coperta dalla medesima copertura), ma che può percorrere il lastrico per, ad esempio, riparare una antenna televisiva. Nei fatti è un argomento che potrebbe trovare applicazione con la sentenza della cassazione citata nell'articolo. Di contro, se questo diritto di passaggio è dato a un altro soggetto che, ha la proprietà in un altro corpo edilizio credo, almeno personalmente, che si potrebbe chiedere un contributo alla spesa ma solo in funzione del passaggio. Quale sia l'entità di questa spesa non sono in grado di rispondere, trattandosi di una condizione molto particolare. Leggendo ulteriormente la domanda ho notato che il problema riguarda un box, in questo caso credo che si potrebbe individuare la stessa problematica ritenendo ovviamente che la terrazza sia equiparata a un lastrico solare di varie proprietà condominiali.
      rispondi al commento
      • Salvatore Castello Arch. Emanuele Distefano
        Mercoledì 27 Marzo 2013, alle ore 14:27
        Per Arch. Emanuele Distefano: dove abito è un palazzo con 8 appartamenti il lastrico solare è ad uso esclusivo con sopra una mansarda totalmente abusiva senza licenza abitativa.
        Ci sono infiltrazioni verso il piano sottostante provenienti non da dentro la mansarda ma dal residuo del lastrico.
        Il proprietario esclusivo ci fa intervenire solo se noi ci facciamo l'impermeabilizzazione nuova anche sul tetto della mansarda abusiva.
        rispondi al commento
    • Margherita Luigi Torraco
      Mercoledì 1 Maggio 2013, alle ore 12:29
      Per Luigi Torraco: ha trovato soluzione sulla ripartizione delle spese? in quel caso la servitù di passaggio si può ritenere un uso esclusivo del lastrico solare? Gentilmente mi fa sapere com'è andata a finire?
      rispondi al commento
  • Fabrizio Fabrizi
    Lunedì 19 Novembre 2012, alle ore 22:41
    Per misurare esattamente i mq del lastrico di pertinenza 1/3 al proprietario 2/3 ai condomini che lo riguardano, è sufficiente depositare all'amministratore le piante catastali ?
    Alcuni condomini chiedono di ispezionare la terrazza di mia proprietà, perchè non si fidano, il mio avvocato dice che per legge è assolutamente vietato far ispezionare la terrazza da condomini od altri, mi può consigliare come comportarmi partendo dal presupposto che non desidero far ispezionare la terrazza? Grazie
    rispondi al commento
    • Consulente Fabrizio Fabrizi
      Martedì 20 Novembre 2012, alle ore 12:37
      Per Fabrizio Fabrizi: E' un problema che si contorce su se stesso.
      Innanzitutto se esiste una planimetria del fabbricato, dove si possono prelevare le varie misure è già un passo in avanti.
      Questo elaborato deve essere rintracciabile, o si può chiedere copia al comune, tramite indicazioni prelevati sulla copia dell'atto di acquisto o altri documenti.
      La planimetria catastale, potrebbe essere attendibile, ma quella di progetto è sicuramente più dettagliata.
      Di contro, se non si eseguono le verifiche sul posto non vedo come si possa risolvere la questione, in mancanza di dati attendibili. Questa condizione farebbe nascere una quantità di noie, spese e tempo.
      Una soluzione, che secondo il mio parere potrebbe essere percorribile, potrebbe essere di verificare con un suo tecnico le misure del terrazzo, sulla scorta della copia del progetto e consegnarla all'amministratore.
      Oppure nominare un tecnico esterno, che piaccia a tutti che, nei fatti, si pone come persone al di sopra delle parti.
      In questa condizione potrebbe eventualmente fare seguire le operazioni peritali anche da un suo professionista di fiducia.
      rispondi al commento
  • Caradonna
    Sabato 17 Novembre 2012, alle ore 18:49
    In corrispondenza del muretto d'attico insistono di un terrazzo a livello, cui parte è sporgente rispetto alla superficie che funge da copertura agli appartamenti sottostanti, nella parte inferiore insistono fenomeni di umidità. Il proprietario è convinto che la spesa deve far capo al condominio.
    Vorrei sapere quale sarebbe la giusta ripartizione.
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano Caradonna
      Lunedì 19 Novembre 2012, alle ore 11:39
      Per Caradonna: I muretti, lato interno, di un ballatoio o terrazzo, sono a carico dell'alloggio a piano. Ciò che invece è esterno, o sottostante, come ad esempio i sottobalconi sono di spettanza di tutti i condomini. Questo è quello che si evince da alcune sentenze e procedure varie. Si rileva comunque che la problematica è molto varia e in continua evoluzione. Per avere qualche risposta può consultare l'articolo suggerito nell'intervento precedente.
      rispondi al commento
  • Franco Pizzuto
    Martedì 30 Ottobre 2012, alle ore 19:47
    In ordine all'ultima immagine vorrei sapere a chi spettano i costi di riparazione dei muretti perimetrali e delle parti prospicenti al lastrico (similbalconcini).
    Al condominio nel suo complesso secondo la ripartizione millesimale o ai proprietari degli attici li presenti?
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano Franco Pizzuto
      Mercoledì 31 Ottobre 2012, alle ore 10:56
      Per Franco Pizzuto: Si rimanda alla lettura di un ulteriore articolo riguardante la suddivisione delle spese per i ballatoi al seguente indirizzo web - http://www.lavorincasa.it/articoli/in/normative/ripartizione-spese-per-ripristino-ballatoi/ Rimane evidente tuttavia che, se la parte interna dei muretti (alti o bassi), sono parte integrante di un terrazzo asservito a un attico, questi sono a carico del proprietario dell'alloggio. Se, invece, delimitano un terrazzo condominiale, sono considerati come comuni.
      rispondi al commento
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