Lastrici solari e manutenzione

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Le Sentenze della Corte di Cassazione possono essere utili per gestire le suddivisioni, tra i vari condomini, delle spese di manutenzione dei lastrici solari.
Lastrici solari e manutenzione
Arch. Emanuele Distefano

lastrico solareChi abita o è proprietario di un alloggio all'interno di un condominio, avrà avuto modo di costatare le solite questioni sollevate in tema di ripartizione delle spese manutentive.

Sostanzialmente, all'origine di quest'argomento, il Legislatore ha introdotto delle norme all'interno del Codice Civile che, di fatto, disciplinano questi rapporti.

Non mancano tuttavia delle interpretazioni personali che, oltre a creare confusione in una materia concettualmente ordinaria, danno origine a dibattiti e scelte che non sempre si configurano come soluzioni ottimali.

lavori di impermeabilizzazione di un lastrico solare condominialePer queste ragioni, solitamente si rimanda alla lettura delle Sentenze emanate dalla Cassazione che pongono delle direttive su ciò che riguarda l'applicazione della normativa e la risoluzione di determinati problemi.

A seguire si espongono due esempi (in materia di lastrici solari), molto comuni in ambito condominiale, cui sono state affiancante delle Sentenze della Cassazione che trattano la medesima materia.

È tuttavia fondamentale precisare che i temi trattati all'interno di questo spazio, hanno una funzione puramente informativa e di approfondimento generale, poiché sviluppati senza nessuna pretesa di carattere legale e di linea guida.

Per tutto ciò che riguarda ogni singolo aspetto di lettura e interpretazione della norma o sentenza, si rimanda a un maggiore approfondimento, da attuare nelle sedi opportune e tramite l'ausilio di professionisti che operano in questo settore come Avvocati, Amministratori di Condominio, ecc.


Manutenzione del manto impermeabile di una terrazza condominiale


saldatura di guaina bituminosa su terrazzoOrigine di quest'argomento è la suddivisione delle spese per il rifacimento parziale della guaina impermeabile di un lastrico solare posto a copertura di uno dei corpi edilizi che compongono un intero complesso condominiale.

Un aspetto da considerare è che il terrazzo è unico, complanare e fruibile da tutti i residenti dell'edificio.

In questo caso, la condizione costruttiva della copertura, posta a protezione parziale del fabbricato e quindi a beneficio degli alloggi sottostanti, suggerisce l'applicazione dell'articolo 1126 del Codice Civile, riguardante i lastrici a uso esclusivo.

stesa di guaina cementizia su terrazzoCon questa norma si definisce una ripartizione (un terzo e due terzi) composta in funzione del servizio che se ne trae dal bene, e che potrebbe coinvolgere, in misura maggiore, le unità abitative poste sotto la quota di copertura.

A questa interpretazione segue una Sentenza della Cassazione (numero 6889 del marzo 2009), in cui si sostiene che, se il lastrico solare è utilizzabile da tutti i condomini e pur se copre solo una parte dell'edificio, le spese di manutenzione devono essere suddivise secondo lo schema indicato all'articolo 1123 del Codice Civile, ossia in base ai millesimi di proprietà.

Questo presupposto fa riflettere sul concetto basilare di bene comune, che diviene prioritario rispetto a quello strettamente funzionale di protezione di una sola parte dei condomini.


Lavori su parti comuni e private di un terrazzo ad uso esclusivo


Solitamente le terrazze non sono unicamente condominiali, ma possono essere anche a uso esclusivo di un singolo proprietario.

parapetti di un lastrico solare di un piano atticoUn esempio si ha con l'attico dove, lo spazio esterno, diventa contestualmente pertinenza dell'alloggio (a piano) e solaio di copertura delle abitazioni poste ai livelli sottostanti.

In questi casi, si evidenzia una caratteristica saliente e che riguarda la ripartizione delle spese manutentive di quelle opere che svolgono la funzione di copertura (pavimentazione, impermeabilizzazione, ecc.), rispetto a parti accessorie come muretti, balaustre e ringhiere.

Per la prima condizione, in genere, si applica quanto disposto dall'articolo 1126 del Codice Civile, ossia la suddivisione proporzionale (un terzo e due terzi), mentre, per la seconda, fa riflettere quanto stabilito da una Sentenza della Corte di Cassazione (numero 2726 del 2002).

ringhiera e parapetto in muratura di un terrazzo ad uso esclusivoIn questa disposizione, si afferma che sono a totale carico dell'utente o proprietario esclusivo del terrazzo, quelle parti che sono estranee dalla funzione di copertura ma inerenti alla sicurezza da calpestio.
Anche in questo caso, pur trovandosi di fronte a un complesso di elementi edilizi che, di fatto, sono parte integrante dell'edificio, s'individuano i concetti base tra l'aspetto funzionale di protezione posta a beneficio dei condomini, rispetto alla caratteristica di alcune parti che servono a uno scopo puramente esclusivo.

Chiaramente ogni esempio trattato potrà essere letto con una diversa interpretazione, anche in funzione di successivi approfondimenti (personali) e normative (variazioni giuridiche) ma, scopo di questa breve trattazione, è di rendere evidenti i vari spunti di riflessione su ciò che permette l'analisi di ogni singolo argomento.

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  • Babygigi
    Lunedì 27 Luglio 2015, alle ore 08:51
    Abito all'' ultimo piano di un condominio dove il lastrico solare è ad uso esclusivo del costruttore che in 20 anni non ha mai apportato manutenzione ora mi scirre in casa e non ne vuole saprre di partecipare alla spesa di manutenzione come del resto gli altri condomini posso accedere al lastrico e fare lavori a mie spese??affinche questo inverno non mi possa piu piovere in casa?? Grazie
    rispondi al commento
  • Pietro Di Stefano
    Sabato 29 Giugno 2013, alle ore 23:09
    Ma se il proprietario di un lastrico solare adibito a terrazza ad uso esclusivo, vuole passare una guaina superficiale e non ricostruire di fatto l'impermeabilizzazione per via degli alti costi, può chiedere la ripartizione della spesa 13 - 23?
    rispondi al commento
  • Francesco
    Domenica 21 Aprile 2013, alle ore 22:07
    Per Pasquale E.: un sentito e grande grazie per la risposta e considerazione che mi avete dato.
    rispondi al commento
    • Pasquale E. Francesco
      Lunedì 22 Aprile 2013, alle ore 11:23
      Per Francesco: La ringraziamo per la fiducia accordataci. Un cordiale saluto.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Mercoledì 17 Aprile 2013, alle ore 16:44
    Dovendo far rifare un lastrico solare la mia domanda è: è necessario un direttore dei lavori oltre all'impresa appaltatrice?
    Attendo risposta grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale E. Francesco
      Giovedì 18 Aprile 2013, alle ore 18:48
      Per Francesco: A seguito della conversione del Decreto Legge n. 40/2010 in Legge n. 73/2010 sono state ampliate le opere e gli interventi di ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA tra cui la manutenzione del lastrico solare, non è necessaria.
      Considerato la natura dei lavori a farsi, sarebbe opportuno avere una figura garante soprattutto ai fini della sicurezza.
      rispondi al commento
  • Carmelo
    Domenica 24 Febbraio 2013, alle ore 13:06
    Vorrei sapere se spazzare la cenere vulcanica da una terrazza di mia proprietà, una copertura del condominio va considerata manutenzione straordinaria.
    Grazie
    rispondi al commento
  • Leonardo
    Martedì 19 Febbraio 2013, alle ore 14:24
    Una terrazza ad uso esclusivo, la rimozione della cenere lavica non è ad esclusiva opera del proprietario del terazzo?
    rispondi al commento
  • Marina De Ruggiero
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, alle ore 11:35
    In un fabbricato di 3 piani fuori terra, l'ultimo in parte terrazzato, la parte terrazzata del 3°piano, ad uso esclusivo del condomino del suddetto piano, per danni di non ben specificata natura, ha prodotto infiltrazioni al piano sottostante, costituite da macchie di umidità visibili nell'intradosso del solaio del 2°piano.
    Le spese di riparazione del terrazzo, accessibile al solo condomino del 3°piano come vanno ripartite?
    rispondi al commento
  • Silvia Bonavia
    Venerdì 11 Gennaio 2013, alle ore 18:31
    Desiderei un chiarimento sulla ripartizione delle spese per il rifacimento di un terrazzo di proprietà che sovrasta una terrazza coperta di proprietà, un locale annesso ad un'unità immobiliare e l'androne d'ingresso al condominio.
    L'androne comune e conseguentamente tutti i condomini devono partecipare per un 1/3 dei 2/3 a carico delle unità sottostanti il lastrico solare?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano Silvia Bonavia
      Sabato 12 Gennaio 2013, alle ore 16:37
      Per Silvia Bonavia: Le procedure di ripartizione sono da ritenersi incluse nelle norme del Codice Civile
       - Titolo VII - Della Comunione - Capo II. - Del Condominio degli edifici. Per il terrazzo in questione, trattandosi di struttura di copertura privata e non di parti comuni, la suddivisione va riferita, credo e almeno intuitivamente, ai due proprietari.
      Questo è quello che penso, ma ovviamente è necessario informarsi in dettaglio.
      rispondi al commento
      • Nazzareno.trevisani.9 Arch. Emanuele Distefano
        Domenica 13 Gennaio 2013, alle ore 15:33
        Terrazzo sopra ultimo piano, proprietà ed uso esclusivo di un condomino.
        Danno intonaco interno ed esterno muretto e cornicione per allagamento del terrazzo (20 cm.) in seguito ad occlusione del foro di scarico delle acque piovane ad opera sacchetto plastica.
        Responsabilità esclusiva del condomino proprietario del lastrico per mancata manutenzione ordinaria?
        Tutte le spese a suo carico?
        rispondi al commento
        • Arch. Emanuele Distefano Nazzareno.trevisani.9
          Lunedì 14 Gennaio 2013, alle ore 12:31
          Per Ricci Giovanna: Il sacchetto di plastica potrebbe essere volato da una azione del vento, quindi da imputare a cause accidentali, e di conseguenza il condominio non ha ravvisato il problema poiché era fuori sede.
          Di contro l'occlusione può essere stata causa da una negligenza del proprietario.
          Queste due conclusioni, a mio avviso, determinano due condizioni differenti.
          Per il resto sarebbe da verificare se vi è una norma specifica.
          rispondi al commento
  • Arch.emanuele Distefano
    Giovedì 3 Gennaio 2013, alle ore 10:20
    Per Gennaro Biondi: Se il terrazzo, pur se copre più ali di un fabbricato e in evidenza di lavori da eseguire solo su una singola zona, è fruibile da tutti si richiama quanti citato sull'argomento dell'articolo:
    A questa interpretazione segue una Sentenza della Cassazione (numero 6889 del marzo 2009), in cui si sostiene che, se il lastrico solare è utilizzabile da tutti i condomini e pur se copre solo una parte dell'edificio, le spese di manutenzione devono essere suddivise secondo lo schema indicato all'articolo 1123 del Codice Civile, ossia in base ai millesimi di proprietà.
    rispondi al commento
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