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Lastrici solari e manutenzione

News di Normative
Le Sentenze della Corte di Cassazione possono essere utili per gestire le suddivisioni, tra i vari condomini, delle spese di manutenzione dei lastrici solari.
Lastrici solari e manutenzione
Arch. Emanuele Distefano

lastrico solareChi abita o è proprietario di un alloggio all’interno di un condominio, avrà avuto modo di costatare le solite questioni sollevate in tema di ripartizione delle spese manutentive.

Sostanzialmente, all’origine di quest’argomento, il Legislatore ha introdotto delle norme all’interno del Codice Civile che, di fatto, disciplinano questi rapporti.

Non mancano tuttavia delle interpretazioni personali che, oltre a creare confusione in una materia concettualmente ordinaria, danno origine a dibattiti e scelte che non sempre si configurano come soluzioni ottimali.

lavori di impermeabilizzazione di un lastrico solare condominialePer queste ragioni, solitamente si rimanda alla lettura delle Sentenze emanate dalla Cassazione che pongono delle direttive su ciò che riguarda l’applicazione della normativa e la risoluzione di determinati problemi.

A seguire si espongono due esempi (in materia di lastrici solari), molto comuni in ambito condominiale, cui sono state affiancante delle Sentenze della Cassazione che trattano la medesima materia.

È tuttavia fondamentale precisare che i temi trattati all’interno di questo spazio, hanno una funzione puramente informativa e di approfondimento generale, poiché sviluppati senza nessuna pretesa di carattere legale e di linea guida.

Per tutto ciò che riguarda ogni singolo aspetto di lettura e interpretazione della norma o sentenza, si rimanda a un maggiore approfondimento, da attuare nelle sedi opportune e tramite l’ausilio di professionisti che operano in questo settore come Avvocati, Amministratori di Condominio, ecc.


Manutenzione del manto impermeabile di una terrazza condominiale


saldatura di guaina bituminosa su terrazzoOrigine di quest’argomento è la suddivisione delle spese per il rifacimento parziale della guaina impermeabile di un lastrico solare posto a copertura di uno dei corpi edilizi che compongono un intero complesso condominiale.

Un aspetto da considerare è che il terrazzo è unico, complanare e fruibile da tutti i residenti dell’edificio.

In questo caso, la condizione costruttiva della copertura, posta a protezione parziale del fabbricato e quindi a beneficio degli alloggi sottostanti, suggerisce l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice Civile, riguardante i lastrici a uso esclusivo.

stesa di guaina cementizia su terrazzoCon questa norma si definisce una ripartizione (un terzo e due terzi) composta in funzione del servizio che se ne trae dal bene, e che potrebbe coinvolgere, in misura maggiore, le unità abitative poste sotto la quota di copertura.

A questa interpretazione segue una Sentenza della Cassazione (numero 6889 del marzo 2009), in cui si sostiene che, se il lastrico solare è utilizzabile da tutti i condomini e pur se copre solo una parte dell’edificio, le spese di manutenzione devono essere suddivise secondo lo schema indicato all’articolo 1123 del Codice Civile, ossia in base ai millesimi di proprietà.

Questo presupposto fa riflettere sul concetto basilare di bene comune, che diviene prioritario rispetto a quello strettamente funzionale di protezione di una sola parte dei condomini.


Lavori su parti comuni e private di un terrazzo ad uso esclusivo


Solitamente le terrazze non sono unicamente condominiali, ma possono essere anche a uso esclusivo di un singolo proprietario.

parapetti di un lastrico solare di un piano atticoUn esempio si ha con l’attico dove, lo spazio esterno, diventa contestualmente pertinenza dell’alloggio (a piano) e solaio di copertura delle abitazioni poste ai livelli sottostanti.

In questi casi, si evidenzia una caratteristica saliente e che riguarda la ripartizione delle spese manutentive di quelle opere che svolgono la funzione di copertura (pavimentazione, impermeabilizzazione, ecc.), rispetto a parti accessorie come muretti, balaustre e ringhiere.

Per la prima condizione, in genere, si applica quanto disposto dall’articolo 1126 del Codice Civile, ossia la suddivisione proporzionale (un terzo e due terzi), mentre, per la seconda, fa riflettere quanto stabilito da una Sentenza della Corte di Cassazione (numero 2726 del 2002).

ringhiera e parapetto in muratura di un terrazzo ad uso esclusivoIn questa disposizione, si afferma che sono a totale carico dell’utente o proprietario esclusivo del terrazzo, quelle parti che sono estranee dalla funzione di copertura ma inerenti alla sicurezza da calpestio.
Anche in questo caso, pur trovandosi di fronte a un complesso di elementi edilizi che, di fatto, sono parte integrante dell’edificio, s’individuano i concetti base tra l’aspetto funzionale di protezione posta a beneficio dei condomini, rispetto alla caratteristica di alcune parti che servono a uno scopo puramente esclusivo.

Chiaramente ogni esempio trattato potrà essere letto con una diversa interpretazione, anche in funzione di successivi approfondimenti (personali) e normative (variazioni giuridiche) ma, scopo di questa breve trattazione, è di rendere evidenti i vari spunti di riflessione su ciò che permette l’analisi di ogni singolo argomento.

Articolo: Lastrici solari e manutenzione
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    Martedì 20 Novembre 2012, alle ore 12:37
    Per Fabrizio Fabrizi: E' un problema che si contorce su se stesso.
    Innanzitutto se esiste una planimetria del fabbricato, dove si possono prelevare le varie misure è già un passo in avanti.
    Questo elaborato deve essere rintracciabile, o si può chiedere copia al comune, tramite indicazioni prelevati sulla copia dell'atto di acquisto o altri documenti.
    La planimetria catastale, potrebbe essere attendibile, ma quella di progetto è sicuramente più dettagliata.
    Di contro, se non si eseguono le verifiche sul posto non vedo come si possa risolvere la questione, in mancanza di dati attendibili. Questa condizione farebbe nascere una quantità di noie, spese e tempo.
    Una soluzione, che secondo il mio parere potrebbe essere percorribile, potrebbe essere di verificare con un suo tecnico le misure del terrazzo, sulla scorta della copia del progetto e consegnarla all'amministratore.
    Oppure nominare un tecnico esterno, che piaccia a tutti che, nei fatti, si pone come persone al di sopra delle parti.
    In questa condizione potrebbe eventualmente fare seguire le operazioni peritali anche da un suo professionista di fiducia.
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