Ripartizione spese per ripristino ballatoi

NEWS DI Normative25 Febbraio 2012 ore 12:09
La ripartizione delle spese occorrenti per il ripristino dei ballatoi di un fabbricato è soggetta ad una attenta valutazione di ogni singolo componente.
ballatoio , ballatoi , aggetto , aggetti
Arch. Emanuele Distefano

Gli interventi di ripristino delle facciate, specie se consistenti e onerosi, sono solitamente oggetto di dispute all'interno delle assemblee condominiali.
A queste controversie vengono in aiuto le Sentenze emesse dai Tribunali e in ultimo dalla Corte di Cassazione che, nel corso di questi anni, ha dettato dei principi inequivocabili.

Come accennato in precedenza le situazioni che danno adito a discussioni riguardano di solito motivi di natura economica.

Un classico esempio si ha quando, stimato l'importo dei lavori e dopo l'affidamento all'impresa esecutrice, uno o più condomini non concorrono alle spese e quindi non permettono il pagamento degli stati di avanzamento, con conseguente blocco delle opere.

In casi del genere, si potrebbe individuare quale soluzione, una solidarietà da parte di tutti i condomini a una ripartizione delle spese non commisurate, al fine di consentire il prosieguo dei lavori.

Come alternativa a questa condizione, vi è la citazione in giudizio, eseguita dall'impresa ed estesa indistintamente a tutti, sia ai proprietari morosi sia a quelli in regola con i pagamenti.

Di fatto, con la Sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n.9148 del 2008, si è stabilito che l'Azienda creditrice (o eventualmente un fornitore), può chiedere il pagamento delle somme solo ai proprietari che non hanno versato la quota spettante, senza coinvolgere chi ha pagato regolarmente.

Questa senza dubbio è una grossa novità, ma rimane una considerazione di ordine pratico e cioè, il comportamento dell'impresa nei casi in cui il soggetto non sia, nonostante tutto, in grado di far fronte al suo debito e quale potrà essere la posizione degli altri condomini nei riguardi di lavori che forzatamente rimangono bloccati o incompleti.

Su questa dinamica molte imprese e così qualche amministratore, anche in considerazione dell'attuale situazione economica, danno inizio ai lavori solo dopo aver raccolto tutte le somme o le garanzie poste da mutui e prestiti bancari.
È evidente che tutto ciò è legato alle immediate condizioni di pericolo (crolli di cornicioni o altro) che determinano la necessaria messa in sicurezza dello stabile.

Altro aspetto, ugualmente spinoso, riguarda la suddivisione delle spese per il ripristino dei ballatoi esterni.
Questi elementi, in base ad una Sentenza della Cassazione, la n.15913 del 17 luglio 2007, sono considerati come prolungamento della corrispondente unità immobiliare, e quindi, appartengono in via esclusiva, al proprietario dell'alloggio.

Tuttavia, data la natura di queste strutture, il ballatoio è stato suddiviso in diverse elementi, ossia, a uso dell'alloggio o di ornamento del fabbricato.
Appartengono alla prima categoria i piani di calpestio e la parte interna di eventuali muretti, mentre alla seconda fanno capo i frontalini, la ringhiera, ecc.

La distinzione nasce da un'interpretazione tesa a individuare i pavimenti e le parti interne del ballatoio come un'estensione naturale dell'alloggio di cui fanno parte, e quindi parti di abbellimento dell'unità immobiliare.
Gli altri elementi, sono invece inquadrati nell'aspetto estetico ed architettonica del fabbricato e pertanto, avendo una funzione puramente decorativa, le eventuali spese di mantenimento, sono a totale carico dei condomini.

Per quest'argomentazione si è espressa anche un ulteriore Sentenza della Cassazione (n. 2241 del 30 gennaio 2008), che prevede l'obbligo a tutti i condomini a partecipare alle spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni, in quanto elementi che si inseriscono nel prospetto e quindi concorrono a costituire la qualità architettonica del fabbricato.

In questo ambito, fin qui trattato, rientra anche un aspetto specifico, più volte oggetto di orientamenti diversi, e che riguarda le spese per il rifacimento dei sottobalconi.

In alcuni casi ci si è basati sull'applicazione dell'articolo 1125 del Codice Civile che pone, a totale carico del proprietario del piano sottostante, l'onere del ripristino di questa struttura (tinteggiatura, rifacimento intonaco, ecc.).

Anche in questo caso vi è stata un'interpretazione legata alla natura del sottobalcone che protende verso uno spazio, identificato a uso esclusivo, e che concorre chiaramente al decoro dell'alloggio privato.
In altre situazioni invece, il sottobalcone, poiché parte visibile dall'esterno, ha le stesse condizioni già definite per i frontalini, e per tutte quelle parti che sono di ornamento all'edificio, e quindi considerato bene comune.

Da quanto su evidenziato, appare indiscutibile come l'argomento abbia posto una lunga serie di quesiti e conseguenti interpretazioni giuridiche e che, proprio in conformità a questi pronunciamenti, si sono tracciate delle condizioni univoche e facilmente interpretabili.

riproduzione riservata
Articolo: Ripartizione spese per ripristino ballatoi
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  • Andrea Belfiore
    Andrea Belfiore
    Sabato 13 Luglio 2013, alle ore 21:22
    Cosa mi appartiene ristrutturando il ballatoio?
    Quello che mi cade in testa abitando al primo piano o quello di sotto?
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Andrea Belfiore
      Lunedì 15 Luglio 2013, alle ore 20:21
      Per Andrea Belfiore: L'ultima sentebza della Cassazione la n.15913 del 17 luglio 2007 ha stabilito che il ballatoio rappresenta l'estensione naturale dell'alloggio.
      Quindi tutto quello che è copertura (intonaci, pittura, punto luce, ecc.) le spese sono di competenza di chi sta sotto.
      Viceversa tutto quello che è calpestio (massetto, pavimentazione, battiscopa, ecc.) le spese spettano a chi sta sopra.
      Il prospetto frontale è condominiale.
      rispondi al commento
  • Salvatore Salmè
    Salvatore Salmè
    Mercoledì 21 Novembre 2012, alle ore 18:49
    Stiamo effettuando dei lavori nella palazzina, in particolare da un ballatoio sopra il mio appartamento cade dell'acqua sulla parte sottostante e si vede a vista d'occhio che ciò ha prodotto dei danni nella parte inferiore con fuoruscita del ferro in diversi punti.
    Desidero sapere se le spese per il ripristino sono a totale carico dell'inquilino di sopra compresa la tinteggiatura del tetto sottostante?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Consulente
      Consulente Salvatore Salmè
      Giovedì 22 Novembre 2012, alle ore 11:11
      Per Salvatore Salmè: Se avrà avuto modo di leggere l'articolo, avrà notato come la faccenda è alquanto complessa.
      Spero di riprendere l'argomento in un successivo articolo poiché, nei fatti, è un aspetto interessante e soggetto a diversi pareri. Ritornando al problema, almeno dal punto di vista strettamente personale, il problema del percolamento dell'acqua potrebbe essere dovuto all'assenza di una impermeabilizzazione del ballatoio.
      Procedura quest'ultima in uso fino a qualche tempo fa.
      In questa condizione il problema è costruttivo, attinente al fabbricato, e quindi condiviso da tutti i condomini.
      Una situazione diversa si potrebbe prospettare se sul ballatoio si ha l'abitudine di tenere una grande quantità di piante.
      In questo caso l'infiltrazione è accentuata dall'irrigazione e quindi da fattori non naturali che aggravano il problema.
      rispondi al commento
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