Delega a partecipare all'assemblea

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Ogni condomino ha diritto di partecipare all'assemblea di condominio. Tale partecipazione può avvenire personalmente o, con determinati modi e limiti, per delega.
Delega a partecipare all'assemblea
Avv. Alessandro Gallucci

Partecipazione all'assemblea condominiale


Ogni condomino (rectius: ogni avente diritto, cfr. art. 1136 c.c.) ha diritto di partecipare all'assemblea di condominio.

Assemblea condominialeL'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati invitati alla riunione (art. 1136, sesto comma c.c.).

L'omessa convocazione alla riunione, anche di un solo avente diritto, comporta l'annullabilità della deliberazione.

Questa era l'opinione della giurisprudenza (tra su tutte Cass. SS.UU. n. 4806/05) prima dell'entrata in vigore della riforma (l. n. 220/2012), la quale ha recepito tale orientamento (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

Prima di entrare nel merito della questione che ci occupa, a completamento di questa breve premessa, è utile chiarire un aspetto.

La legge n. 220 ha modificato il codice civile, tra le altre cose, specificando che la partecipazione all'assemblea spetta all'avente diritto.

Se in questa figura debbano considerarsi ricompresi anche i conduttori è questione tutt'ora oggetto di dibattito.


Partecipazione per delega


L'art. 67, primo comma, disp. att. c.c. disciplina la partecipazione indiretta del proprietario dell'unità immobiliare all'assemblea condominiale, affermando che:

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

Si tratta della c.d. delega a partecipare all'assemblea di condominio.

AssembleaVale la pena individuare i tratti caratterizzanti dell'istituto della delega e le conseguenze nel caso di mancato rispetto delle regole che la disciplinano.

In primo luogo, proprio in relazione a ciò, bisogna soffermarsi sulla forma necessaria al fine di considerare valida la delega condominiale.

Sull'argomento la norma è chiarissima: la delega per partecipare all'assemblea condominiale dev'essere rilasciata per iscritto.

In passato, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, si riteneva legittima la delega orale. Con l'entrata in vigore della riforma non è più così: spetterà al presidente dell'assemblea verificare la presenza della delega e la ricorrenza dei requisiti formali necessari per ritenerla valida.

Per prassi, comunque, la formula della delega è inclusa in calce all'avviso di convocazione in una parte ad essa dedicata.


Delegato, esclusioni e limiti


Attenzione alla persona che riceve la delega, ai sensi del quinto comma dell'art. 67 disp. att. c.c.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

La riforma del condominio, modificando l'art. 67 disp. att. c.c. ha altresì vietato  la così detta incetta di deleghe. In tal senso, infatti, è stato specificato che:

[…] Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (art. 67, primo comma, disp. att. c.c.).

La delega può contenere l'espressa indicazione di come il delegato debba votare in relazione ai singoli punti all'ordine del giorno oppure essere rilasciata in bianco, avallando di fatto, l'operato di chi parteciperà all'assise.

Che cosa accade se la delega, senza indicazione di voto, è concessa a persona che in relazione a specifici punti all'ordine del giorno è in conflitto d'interessi (e come tale non può, per la propria posizione, esprimere il voto)?

Sul punto, afferma la Cassazione che: in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio , qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. n. 18192/09). In sostanza, chi contesta quelle deleghe deve essere in grado di dimostrare che il conflitto d'interessi del delegato abbia inciso sul voto espresso per conto del delegante.

Trattandosi di materia rimessa, sostanzialmente, alle disposizioni del regolamento di condominio, i vizi relativi alle deleghe, salvo caso eccezionali, comportano l'annullabilità e non la nullità delle deliberazioni (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

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  • Mario
    Giovedì 6 Gennaio 2011, alle ore 20:19
    Gent. avv. Gallucci,sono propretario di un appartamento situato in un condominio di 48 famiglie.Nel maggio del 2010 si è deciso di rimodernare il circuito di riscaldamento e acqua sanitaria. Nell'assemblea straordinaria indetta per approvare il preventivo dei lavori, erano presenti 687,380 millesimi di proprietà di cui 292,83 deleghe, per cui i millesimi presenti erano 394,52.Le chiedo se,i 292,83 millesimi di deleghe sono validi per poter approvare all'unanimità la prosecuzione dei lavori.Grazie
    rispondi al commento
  • Parodi Sergio
    Martedì 23 Marzo 2010, alle ore 22:49
    I condomini che delegano ad altro , sono considerati presenti o meno all'assemblea?Nelle votazioni per le quali è necessaria sia la maggioranza dei presenti che quella millesimale, le deleghe contano come se fossero presenti?
    rispondi al commento
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