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Nuove modalità di convocazione dell'assemblea condominiale

NEWS Assemblea di condominio22 Aprile 2013 ore 00:33
A partire dal 18 giugno 2013 entreranno in vigore le nuove norme sulla convocazione dell'assemblea condominiale che garantiranno maggiore certezza della ricezione.

AssembleaLa legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma, è intervenuta anche in materia di convocazione dell' assemblea condominiale .

La l. n. 220/2012 ha inserito nel codice civile alcune novità, nella sostanza pretendendo maggiore certezza nelle modalità di comunicazione dell'avviso di convocazione.

Ricordiamo, infatti, che l'assemblea è l'organo supremo, preminente del condominio . È la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno. È organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

In questo contesto, pertanto, la certezza sulla corretta costituzione è requisito imprescindibile per evitare intoppi nella gestione del condominio.

Vediamo quali saranno i cambiamenti a partire dal 18 giugno (data di entrata in vigore della riforma).


Convocazione dell'assemblea oggi


L'amministratore ed i condomini nel caso di compagine senza amministratore o nel caso di mancata risposta alla richiesta di convocazione da parte del primo hanno il diritto (l'amministratore anche il dovere) di convocare l'assemblea.

ConvocazioneIn che modo?

Fino al 18 giugno, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio , prevarrà la così detta forma libera.

In sostanza, a parlare è la Cassazione,

in materia di condominio degli edifici, per l'avviso di convocazione dell'assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi degli artt. 1350 e 1352 c.c. (Cass. 875/1999; Cass. 2450/1994) ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza delle quali l'assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita Cassazione 1 aprile 2008 n° 8449


Insomma l'amministratore, incontrando il condomino per le scale, può dirgli: non dimenticare che il giorno X alle ore Y presso la sala delle riunioni c'è l'assemblea per decidere sul rendiconto annuale, sul preventivo e sulla nomina/conferma/revoca dell'amministratore.

Ciò basterebbe per considerare ritualmente convocato qualunque condomino; anche una telefonata potrebbe bastare.

Certo è che questa modalità di convocazione non dà possibilità di dimostrare agevolmente che i condomini siano stati regolarmente avvisati, insomma che abbiano saputo nei termini di legge che si sarebbe svolta l'assemblea e che la stessa avrebbe avuto ad oggetto determinati argomenti.

Vale la pena ricordare, infatti, che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta l'annullabilità della delibera condominiale (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

È anche vero che, stando così le cose, se nessuno contesta nulla nei trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. la deliberazione diviene incontestabile ma la prassi ha portato gli amministratori (ed i convocanti in genere) a utilizzare mezzi che dessero certezza dell'avvenuta convocazione dell'avviso.


Convocazione dopo l'entrata in vigore della riforma


A partire dal prossimo 18 giugno la situazione cambierà sensibilmente.

Assemblea condominialeA norma del primo comma del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

S'introduce un'elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili per inviare l'avviso.

Sparisce la forma orale, o meglio rispetto alla precedente vaghezza normativa, il Legislatore ha preferito indicare tutta una serie di mezzi che hanno come scopo quello di dare certezza dell'avvenuta comunicazione.

In buona sostanza una scelta in linea con la prassi.

L'omessa convocazione, vale la pena ricordarlo, comporterà sempre l'annullabilità della delibera (cfr. nuovo art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.).

riproduzione riservata
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Nuove modalità di convocazione dell'assemblea condominiale: Commenti e opinioni


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  • Giovanni vercesi
    Giovanni vercesi
    Sabato 27 Aprile 2019, alle ore 18:26
    Nel condominio dove sono proprietario di un appartamento nel quale abito, nei giorni scorsi c'è stata l'assemblea annuale per l'approvazione del bilancio dell'anno passato, del preventivo di quest'anno 2019, per l'approvazione dei preventivi per lavori da effettuare.
    Come previsto dalla legge, non è stato nominato il presidente ed il segretario.
    E' legale tutto questo?
    Inoltre, l'amministratore, prima della convocazione dell'assemblea, ho rescisso il contratto in essere con la ditta incaricata della manutenzione del verde del condominio per contrasti tra di loro pur in presenza di un ottimo servizio effettuato da parte della ditta medesima, senza darne preventivamente comunicazione ai proprietari, fatto poi comunicato in sede di assemblea.
    L'amministratore può fare questo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giovanni vercesi
      Lunedì 6 Maggio 2019, alle ore 18:13
      Bisogna capire se il verbale è stato firmato comunque da qualcuno, oppure no.Quanto alla ditta: se inadempiente, si l'amministratore poteva risolvere il contratto.
      rispondi al commento
      • Giovanni Vercesi
        Giovanni Vercesi Lucag1979
        Lunedì 6 Maggio 2019, alle ore 19:02
        Il verbale mi è stato recapitato a casa, firmato da un condomino come Presidente (che, ripeto, non è stato eletto) e dall'Amministratore.
        Secondo me siamo nell'illegalità.
        rispondi al commento
      • Giovanni Vercesi
        Giovanni Vercesi Lucag1979
        Martedì 7 Maggio 2019, alle ore 10:30
        Aggiungo che la ditta di manutenzione del verde non era inadempiente, ha sempre svolto un ottimo lavoro, solo si è lamentata per i pagamenti fatti in ritardo rispetto alle emissioni delle fatture.
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Giovanni Vercesi
          Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 17:58
          Vale la pena rivolgersi ad un legale, per valutare eventuali eccessi di potere da parte dell'assemblea condominiale.
          rispondi al commento
  • Anna maria tinti
    Anna maria tinti
    Giovedì 25 Aprile 2019, alle ore 13:30
    Trovo l'articolo interessante, ma non trovo indicazione entro quanti giorni/mesi dalla chiusura del bilancio deve essere convocata l'assemblea.
    rispondi al commento
  • Cosimodebari
    Cosimodebari
    Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 16:32
    Buongiorno, sottopongo il mio quesito. Vivo da quasi 30 anni sempre nello stesso condominio, negli anni 90 sono stato pure l'amministratore, non c'è traccia nelle norme di condomino, datate maggio 1989, di quanto accaduto giorni fa per la prima volta. L'amministratrice condominiale ha convocato l'assemblea di condominio a spezzoni. Ovvero una assemblea con lo stesso ordine del giorno, in giorni diversi e scala per scala. Le scale sono 5 per 10 appartamenti a scala. Poi il condominio è formato pure da 10 locali commerciali di proprietà diverse, oltre a 46 cantinole/box, alcune delle quali, seppure pochissime, sono di proprietari esterni al condominio.  Di questi non conosco la modalità di convocazione, neppure la date, e soprattutto se mai ci sia stata convocazione. L'ordine del giorno è il seguente. 1) approvazione bilancio consuntivo anno 2015-2016.2017 e relativo riparto. 2) Consegna bilancio 2018. 3) Nomina consiglieri di scala. 4) lavori di adeguamento cancello rampa box: delibera in merito. 5) delibera in merito ai lavori di mantenzione straordinaria da eseguire allo stabile. 6) varie ed eventuali. Vi chiedo se è legale una tale convocazione a spezzatino dove all'ordine del giorno si parla di bilanci, ed i bilanci non sono a spezzatino. Mai stati in 30 anni. Come pure i lavori per il cancello e quelli straordinari allo stabile. Oltretutto questo modo di assemblea a spezzatino evita il confronto tra tutti i condomini, evita insomma conoscere come la pensa chi interviene in assemblea, persino come la pensano coloro che non intervengono. Grazie per l'attenzione e cordiali saluti. Cosimo de Bari
    rispondi al commento
  • Fabio12
    Fabio12
    Giovedì 12 Luglio 2018, alle ore 17:42
    Sono un condominio di un condominio di Milazzo (ME), composto da 2 palazzine di 8 appartamenti ciascuno.
    Nell'altra palazzina il proprietario dell'ultimo piano e della terrazza privata l'ha rifinita con strutture di legno, acqua, luce etc.
    A noi condomini non ha mai presentato i documenti per la regolarità dei lavori.
    Ho chiesto, in modo verbale, all'Amministratore di convocare una riunione in merito per l'aggiornamento dei millesimali, lui mi ha risposto di mandargli un'email con la mia richiesta.
    I millesimali non sono mai stati aggiornati e così ci troviamo a pagare, ad esempio l'acqua e le spese dell'autoclave in sedici parti (secondo i millesimali).
    Mi chiedo se l'Amministratore a conoscenza della modifica strutturale della terrazza non sia tenuto in modo automatico a chiedere i documenti o a procedere coattivamente; e se eventualmente può essere (l'Amministratore) denunciato per omessa denuncia.
    rispondi al commento
  • Enrico5
    Enrico5
    Martedì 20 Marzo 2018, alle ore 12:56
    Trattati benissimo complimenti.
    Argomenti esaurienti.
    rispondi al commento
  • Bperina
    Bperina
    Venerdì 29 Dicembre 2017, alle ore 18:29
    Ho una villetta in un viale privato riunito in condominio.
    Il solo interesse comune è, quindi, il viale comune con relativa illuminazione.
    Ho letto che il condominio verticale è obbligatorio, mentre quello orizzontale non è d'obbligo.
    Vorrei sapere visto che il condominio orizzontale non è obbligatorio, è possibile eliminarlo?In caso di risposta positiva, come operare in tal senso?Bruno
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Bperina
      Martedì 2 Gennaio 2018, alle ore 10:35
      Le cose non stanno come hai letto: il condominio sia esso orizzontale o verticale è sempre obbligatorio, salvo possiiblità di scioglierlo, secondo legge (art. 61-62 disposizioni attuazione codice civile), ove ne ricorrano le circostanze.Se vuoi una consulenza dettagliata e personalizzata (a pagamento) sull'argomento, ti consiglio questo servizio: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Martedì 20 Giugno 2017, alle ore 17:39
    Il mio amministratore di condominio ha fissato la prima convocazione dell'assemblea alle 6 del mattino nel suo ufficio.
    Sono andato per curiosità, ma ovviamente non c'era nessuno.
    E' legale questo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:33
      Teoricamente no, se vuoi puoi contestare.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Venerdì 26 Maggio 2017, alle ore 18:16
    Sono un condomino di un condominio di Torino di 2 scale, il n. 30 e il 32.
    Il 32 vorrebbe staccarsi dal 30 ed eleggere un proprio amministratore.
    Ma, ogni volta che si invitano i condomini per questo argomento quelli del 30 non vengono.
    Come possiamo far rispettare il nostro diritto di convocazione d'assemblea?
    C'è una norma che dopo che questi non si presentano una volta, 2 volte , 3 volte ecc... il nostro ordine del giorno possa diventare esecutivo solo con i nostri millesimi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesco
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:52
      S', per procedere alla separazione, bisogna seguire la procedura dettata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile.Se vuoi una consulenza dettagliata e personalizzata (a pagamento) sull'argomento, ti consiglio questo servizio: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Antonia
    Antonia
    Venerdì 12 Maggio 2017, alle ore 14:09
    Sono un condomino di un condominio senza amministratore (siamo meno di 12 unità abitative) e sto gestendo io, in assenza di amministratore esterno, le convocazioni per il rifacimento del tetto.
    Ho passato l'inverno a chiedere preventivi, una volta raccolto un numero sufficiente di preventivi degni di tal nome (in linea col computo metrico fatto fare a mie spese da un tecnico di fiducia) ho predisposto la convocazione e allegato tutti i preventivi.
    Ora, uno dei condomini (peraltro uno di quelli in proiezione sotto la parte di tetto interessata) - l'unico che non vive nell'edificio, avendo ereditato - si mette di traverso in diversi modi:
    1) si è rifiutato più volte di comunicarmi l'indirizzo di residenza per l'invio della raccomandata di convocazione (e io l'ho inviata all'indirizzo dello stabile condominiale)
    2) dalla tracciabilità di PosteItaliane vedo che la raccomandata è stata consegnata da diversi giorni ma non è stata ritirata.
    Io ho rispettato modalità e tempistiche e stasera avverrà la seduta in seconda convocazione, alla quale saranno presenti 2/3 dei condomini interessati per millesimi dall'intervento.
    Chiaramente verbalizzerò e continuerò a seguire le vie formali, poichè il tetto è talmente malridotto che piove dentro casa ad ogni pioggia.
    La domanda è: la mia raccomandata (di cui ho ovviamente conservato le ricevute di spedizione, tutto abbondantemente entro i termini di legge) ha comunque un valore legale oppure il condomino reticente potrebbe impugnare la convocazione poichè lui stesso non ha ritirato la raccomandata in giacenza?
    Cerco una rassicurazione, altrimenti quest'inverno mi tocca scappare di casa...
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Antonia
      Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 11:50
      Se hai inviato all'indirizzo di residenza puoi stare tranquillo anche se non ritira, ma in realtà se è in giacenza vuol dire che il postino ha attestato che lì poteva recapitare.Se vuoi una consulenza dettagliata sull'argomento (modalità convocazione, verbalizzazione, ecc. ecc.) puoi usufruire del servizio di consulenza (a pagamento) presente qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
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