Cambio di destinazione d'uso di un immobile

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Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Cristina
    Cristina
    2 giorni fa
    Vorrei fare un cambio di destinazione d'uso ad un immobile;
    Il piano di sotto è accatastato cantina ed io vorrei portarlo ad uso abitativo, il soffitto è alto 2,50 metri, è possibile? L'immobile è di costruzione recente, circa 7 anni. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristina
      1 giorni fa
      Il recupero dei sottotetti è possibile, anche con altezze medie inferiore ai 2,50 metri. La legge, varata diversi anni fa, deroga su una serie di prescrizioni tra cui l'altezza. Naturalmente l'unità immobiliare è soggetta all'acquisizione di una serie di pareri ed alla presentazione in comune di una Scia per cambio di destinazione d'uso con opere. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sebastiano
    Sebastiano
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 11:43
    Dovrei  fare un cambio di destinazione d'uso senza opere interne di un piano terreno che adesso è accatastato come negozio, io vorrei cambiarlo in ufficio.
    Cosa dovrei fare?
    Devo chiedere il parere igienico -sanitario dell'ASL?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sebastiano
      Martedì 10 Gennaio 2017, alle ore 10:16
      Il Suo caso comporta la presentazione al comune, "sportello unico" dell'edilizia privata, una Scia per cambio di destinazione d'uso, previa acquisizione del parere dell'Asl competente per territorio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco Pio
    Francesco Pio
    Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 11:52
    Volevo sapere se era possibile fare un B&B in un locale che attualmente è a uso commerciale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco Pio
      Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 10:08
      Il linea generale è una variazione ammessa. Va da sè che va consultato il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile e del parere vincolante igienico-sanitario dell'Asl di competenza territoriale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco Santi
    Marco Santi
    Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 23:53
    Sono proprietario di un appartamento A3 confinante con un ufficio A10, in un edificio condominiale.
    Se acquisto l'ufficio posso cambiare quest'ultimo semplicemente aprendo solo un varco che collega le due unità immobiliari?
    Considerando che non necessito di realizzare una cucina con i relativi allacci del gas e i vani dell'ufficio sono già dotati di impianto elettrico eventualmente tutta la nuova zona verrà utilizzata come zona notte, e quindi non richiede nessuna opera edilizia se non il varco di cui indicato in precedenza.
    In funzione della variazione di destinazione d'uso e catastale, sono costretto comunque a tener conto sempre del regolamento d'igiene e dei rapporti aeroilluminati?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco Santi
      Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 17:34
      Il cambio di destinazione d'uso va comunque presentato. Se la superficie complessiva dei due appartamenti non supera i 230 mq. lordi, Le consiglio di procedere con la fusione. In questo modo sarà semplicata la posizione urbanistica e, se trattasi di abitazione principale, potrà beneficiare dell'esenzione Imu. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Domenica 11 Dicembre 2016, alle ore 11:32
    Ho un locale accatastato commerciale, dove in passato c'era un alimentari-tabbacchino e vorrei fare un locale di trasformazione alimentare (bevande).
    È possibile farlo e a che costi? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 23:01
      Sotto il profilo urbanistico-catastale non deve fare nulla. Va richiesto il parere all'Asl ed al comune per la licenza commerciale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Larissa
    Larissa
    Domenica 11 Dicembre 2016, alle ore 05:54
    Se è stato fato un appartamento sotto la casa nelle vecchie stalle e abbiamo scoperto che non c'è il permesso.
    Che cosa dobbiamo fare e quanto può costare per mettere a posto tutto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Larissa
      Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 19:09
      In prima istanza va accertato il periodo di realizzazione e la relativa consistenza.  Successivamente va consultato il regolamento edilizio vigente nel Suo comune per verificare la possibilità di sanare l'abuso e a quali condizioni. Ad esito favorevole, il costo della sanatoria può variare anche "pesantemente", in base alla gravità urbanistica e dall'epoca di costruzione, comunque non meno di 25/30 euro per mq. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Mariano
    Mariano
    Martedì 6 Dicembre 2016, alle ore 22:27
    Devo fare un cambio di destinazione, da c1 a garage.
    Si puo fare?
    E quanto costa? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mariano
      Mercoledì 7 Dicembre 2016, alle ore 09:18
      Trovandosi nella stessa categoria non trova particolari problemi. E' di fondamentale importanza, però, acquisire il parere favorevole all'ufficio traffico e viabilità. Il compenso tecnico per la redazione della pratica urbanistico-catastale, mediamente si aggira sui 2.300 euro oltre CPA ed Iva. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Samuela
    Samuela
    Domenica 4 Dicembre 2016, alle ore 09:31
    Devo prendere un locale che ad oggi è ad uso ufficio, vorrei farlo diventare ad uso negozio ( parrucchiere) non ci sono lavori i edilizia da fare, vorrei sapere se e possibile e che costi devo affrontare?
    Comune di Lonate pozzolo provincia Varese.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Samuela
      Martedì 6 Dicembre 2016, alle ore 09:42
      Indipendentemente dalle opere a farsi, oltre alle prescrizioni delle norme del regolamento edilizio vigente nel Suo comune, va inoltrata la richiesta di parere all'Asl compentente per territorio ed all'ufficio Annona per il rilascio della licenza commerciale. Il costo della pratica urbanistico-catastale si aggira sui 2.400 euro oltre CPA ed iva. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Fabrizio
    Fabrizio
    Venerdì 2 Dicembre 2016, alle ore 22:48
    Devo fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile A10, frazioonandolo in tre apoartamenti A2 nel comune di Napoli.
    Quale procedura devo seguire e quali sono i costi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabrizio
      Martedì 6 Dicembre 2016, alle ore 09:11
      Il provvedimento da presentare al comune di Napoli è la Scia, previa acquisizione dei pareri favorevoli e le prescrizioni da ottemperare. Le spese tecniche per la redazione del progetto architettonico ed il frazionamento e la variazione catastale, ammontano a circa 4.200/4.500 euro otre CPA ed iva. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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