Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.

Cambio di destinazione d'uso di un immobile

News di Normative
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d’uso di un immobile l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d’uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

E’ frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un’unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un’abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d’uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d’igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d’uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d’uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d’uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell’intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l’uso dell’immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d’uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l’esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla Scia ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l’obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell’assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d’uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d’uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l’Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d’uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d’uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d’uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all’ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale, all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d’uso costi


Per poter avere un’idea dei costi a cui si può andare incontro nell’effettuare un cambio di destinazione d’uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l’esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
Valutazione: 5.43 / 6 basato su 223 voti.
  • Ti è piaciuto questo articolo?
    Condividilo sul tuo social!
  • 6
Commenta su Cambio di destinazione d'uso
Caratteri rimanenti
  • Tedgryn
    15 ore 30 min. 55 sec. fa
    Scusate l'insistenza, ma MI SERVE UNA RISPOSTA URGENTE ANCHE ALLO SCOPO DI SCANSARE UNA DENUNCIA PENALE! CI CONTOOOO...
    rispondi al commento
  • Tedgryn
    16 ore 15 min. fa
    Proprietario di BOX in condominio; sto facendo dei lavori per trasformarlo in un ufficio. Ho fatto fare uno scavo in cortile senza autorizzazione alcuna di chicchessia. allacciando la luce al mio contatore (abito nello stabile). Vorrei fare anche un allaccio del riscaldamento, nel box manca. Alcuni condomini si oppongono. Possono farlo? Posso continuare? Vado incontro a grane? Servono i servizi igienici? Mi date una risposta? Grz
    rispondi al commento
  • Geom.edo
    1 giorni fa
    Per quanto lei sia stata ben precisa nella spiegazione avrei ancora un dubbio. Ho un C/3 di 115 mq da vendere all'interno di una palazzina da 5 appartamenti, anch'essa da vendere. Molti mi chiedono quale sia l'iter e gli oneri per trasformare il C/3 in abitazione. Il PGT vigente del comune non mi è stato d'aiuto!Grazie anticipatamenteEdoardo
    rispondi al commento
  • Oscar99
    3 giorni fa
    Salve,prorpietario appartamento accatastato a/2 , il cui palazzo sorge su zona (molto estesa) il cui pian reg di 40 anni fà prevedeva solo edifici commerciali,,zona oggi invece piena di case. Per regolarizzare il tutto mi hanno detto di aspettare nuovo p.reg o condono. Per favore confermate? grazie
    rispondi al commento
  • Morris e marikaperrone
    Mercoledì 18 Febbraio 2015, alle ore 18:11
    Salve ,io sto aquistando un appartamento sito su di una zona artigianale ,l'appartamento in questione e di 95 mq piu 80 mq di terrazzo e stato effettuato il cambio di destinazione d'uso dall'agenzia ma mi hanno detto che solo 65 mq passeranno a civile cosa vuol dire? Mi devo preoccupare?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Morris e marikaperrone
      Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 09:50
      Vorrà dire che solo 65 mq saranno abitabili, mentre glia altri 30 saranno a destinazione artigianale.
      rispondi al commento
      • Morris e marikaperrone Arch.granata
        Giovedì 19 Febbraio 2015, alle ore 20:15
        E tutto questo cosa comporta ?mi conviene aquistare?
        rispondi al commento
        • Arch.granata Morris e marikaperrone
          Venerdì 20 Febbraio 2015, alle ore 10:06
          Dipende da cosa le serve: se ha bisogno di una casa di 95 mq, certamente no.
          rispondi al commento
  • Gabriellabia
    Giovedì 12 Febbraio 2015, alle ore 17:59
    Buongiorno,affitterei, per la mia attività, un locale attualmente c2, di 66 mq, con bagno che non risponde alle norme per i disabili. a me servono circa 30 mq di c1, debbo perciò chiedere cambio d'uso. vorrei sapere a) se, data la minima metratura di spazio c1, ho l'obbligo del bagno per disabili o se basta il bagno già esistente, b) se x presentare richiesta x c1 dividendo con cartongesso il locale è obbligatorio progetto di geometra. grazie!
    rispondi al commento
    • Arch.granata Gabriellabia
      Venerdì 13 Febbraio 2015, alle ore 10:13
      La presenza del bagno accessibile a disabili dipende dal tipo di attività. Il progetto è obbligatorio, ma può essere fatto anche da un architetto o da un ingegnere.
      rispondi al commento
  • Alessandro1976
    Giovedì 5 Febbraio 2015, alle ore 18:19
    Buonasera, sono proprietario di un locale commerciale accatastato come C1, una persona sarebbe interessata ad aprirci una scuola privata ma ha bisogno di un cambio di destinazione d'uso e che quindi diventi B5, quale sarebbe la prassi e soprattutto che adeguamenti dovrei farci? Intendo bagni, uscite, finestre ecc..
    rispondi al commento
  • Alessioholly
    Sabato 10 Gennaio 2015, alle ore 17:23
    Gent.mo Architetto, stò valutando se comprare un locale posto in un cortile facente parte fino al 2009 di una carrozzeria. Dopo tale periodo la carrozzeria è stata acquistata , divisa in tre monocamere , cambiata la destinazione d'uso in abitazione , e venduta a privati . Ora una delle tre monocamere è in vendita , posso , cambiando nuovamente la destinazione d'uso , trasformarla in laboratorio artigianale?grazie
    rispondi al commento
  • Eutec
    Mercoledì 24 Dicembre 2014, alle ore 12:41
    Gent.mo Architetto, ho da poco acquistato un immobile, dove a seguito di verifiche personali esistono difformità tra le planimetrie dell'ufficio del territorio (catasto) e quelle depositate all'ufficio urbanistico comunale, abbinato a locale di ad uso autorimessa a catasto c/6 (box) mentre sulla plan. comunale registrato locale di sgombero. Come mi devo comportare, sono in regola nel riporre il mio veicolo in un locale di sgombero. grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Eutec
      Lunedì 29 Dicembre 2014, alle ore 09:49
      Le verifiche andavano fatte prima dell'acquisto. Comunque adesso deve regolarizzare, in modo che ci sia corrispondenza tra catasto e situazione urbanistica.
      rispondi al commento
Notizie che trattano Cambio di destinazione d'uso che potrebbero interessarti
Consistenza catastale

Consistenza catastale

La consistenza catastale ed il modo di calcolarla nel passato e nell'attuale legislazione.
Vano utile

Vano utile

Il nuovo catasto edilizio urbano e la funzione del vano utile.
Ufficio

Ufficio

La nozione di ufficio a livello tecnico. La locazione e la comprevenidta di un'unità immobiliare e la destinazione d'uso ad ufficio: le principipali problematiche connesse.
Uffici in condominio

Uffici in condominio

E? usuale che nel corso del tempo i proprietari di un?unità immobiliare ubicata in condominio ? per motivi di carattere personale o alle volte più...
Proroga sanatoria catastale

Proroga sanatoria catastale

Con l'approvazione di un emendamento al Decreto Milleproroghe viene posticipato al 30 aprile 2011 il termine ultimo per presentare la sanatoria catastale.
IMMOBILIARE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Salotto set divano con poltrone e tavolino in polirattan per arredo giardino
      Salotto set divano con poltrone e...
      529.90
    • Zephir ventilatore da soffitto con luce potenza 40 watt 3 velocità 4 pale in legno - zfs9130 - zfs9130m
      Zephir ventilatore da soffitto con...
      44.60
    • Ordine n0122012013
      Ordine n0122012013...
      29.76
    • Ordine n0122012013
      Ordine n0122012013...
      29.76
    • Am-tech - set composto da 23 utensili (chiave a cricchetto reversibile con attacco da 1/4, inserti per cacciavite, chiavi a bussola e prolunga chiave), 6 pezzi
      Am-tech - set composto da 23...
      9.99
    • Lagostina sinuosa 010241930126, grill/bistecchiera in alluminio, 26x26 cm
      Lagostina sinuosa 010241930126,...
      28.16
    • Quadrotte autogiacenti 50x50
      Quadrotte autogiacenti 50x50...
      124.00
    • Quadrotte autogiacenti 50x50
      Quadrotte autogiacenti 50x50...
      128.00
    • Lettino sdraio alluminio no parasole alabama - mare,piscina,giardino
      Lettino sdraio alluminio no...
      79.95
    • Hotfire vega
      Hotfire vega...
      910.00
    • Passatoia corsia armada
      Passatoia corsia armada...
      9.80
    • Passatoia corsia baltica
      Passatoia corsia baltica...
      10.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Casa.it
  • Officine Locati
  • Velux
  • Novatek
  • Faidatebook
  • Casa.it
  • Geosec
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI