Cambio di destinazione d'uso di un immobile

News di Normative
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
24 Dicembre 2014 ore 18:00
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Giacomo
    Giacomo
    2 giorni fa
    Mi hanno incaricato per la trasformazione di un immobile da civile abitazione e sottostante garage e magazzino a casa di riposo.
    Secondo lei è possibile fare quest'intervento?
    Al posto del magazzino bisogna creare una cucina, sala ricreativa, sala pasti ecc..., mentre al piano abitativo bisogna creare delle camere.
    L'immobile ha una dimensione di circa 500 mq. per piano.Inoltre, siccome dovrei fare la pratica per intero, quindi dalla progettazione interna ed esterna, progetto degli impianti elettrici e termici, pratica all'asl, accatastamento e agibilità.
    Quanto dovrei chiedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giacomo
      1 giorni fa
      La Case di Riposo è considerata come un centro di accoglienza per persone che non hanno particolari problemi fisici o mentali che,  per diverse motivazioni come la solitudine, non sono in grado di rimanere nella loro abitazione. Il D.M. n. 308 del 21 Maggio 2001 art. 5, stabilisce i criteri minimi da soddisfare per l'approvazione del progetto, oltre alle prescizioni locali dettate dal comune e più particolare dalla regione. Nel dettaglio le superfici coperte sono soddisfacenti allo scopo, vanno considerate anche quelle esterne per l'accoglienza e lo svago. Altro punto fondamentale è la centralità rispetto ai servizi essenziali. Se sussistono tali condizioni il parere è sicuramente favorevole. Sulla progettazione, direzione lavori, pratiche impiantistiche, urbanistico-catastali, ecc. le competenze tecniche si aggirano intorno al 10-12% dell'importo dei lavori stimato, oltre le spese documentate, CPA ed iva.  
      rispondi al commento
  • Pasquale Saltalamacchia
    Pasquale Saltalamacchia
    3 giorni fa
    Ho un magazzino di proprietà zona mare, vorrei aprire un piccolo esercizio commerciale turistico per la vendita di prodotti di generi alimentare da asporto e prodotti tipici. ci sono le possibilità e quanto potrebbe incidere il costo del cambio destinazione. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pasquale Saltalamacchia
      3 giorni fa
      Tecnicamente è possibile realizzare la mutazione di destinazione d'uso nell'ambito della stessa categoria. Prima di ogni altra cosa è necessario consultare il regolamento edilizio comunale in quanto l'immobile deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili, compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio.  Sul compenso del tecnico i costi si aggiraro sui 2.600/3.000 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rossellamonti
    Rossellamonti
    Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 14:20
    Salve,vorremmo acquistare un piccolo casale di nuova costruzione dove quello che sul progetto era  il garage  é stato trasformato in parte in angolo cottura e in parte in camera con bagno.A chi spetta il cambio di destinazione d'uso?a noi o al venditore? E quale sarebbe il costo eventualmente visto che di fatto i lavori sono stati già fatti?Grazie per l'informazione Rossella
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rossellamonti
      Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 08:15
      A lavori ultimati, l'onere del cambio di destinazione è a carico del venditore, diversamente di Sua competenza se da Lei commissionati. Il costo da sostenere per la pratica edilizia è di €. 2.400,00 circa oltre CPA ed iva, compreso la variazione catastale.  Inoltre vanno aggiunti gli oneri di concessori che sono diversi da un comune all'altro. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 20:00
    Si possono ereditare immobili abusivi con richiesta di condono in corso ?
    Il testamento è valido ?
    Gli eredi possono intestarsi i beni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 09:49
      Sì, se non sussistono motivi ostativi al rilascio della sanatoria edilizia da parte del comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 16:26
    Vorrei sapere se un immobile accatastato A10 con ingresso diretto su strada è trasformabile in abitativo (A2 o A3 ecc)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 23:00
      In linea di principio è una variazione d'uso ammessa rimanendo nell'ambito della stessa categoria catastale. Va da sè che va consultato il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile e del parere vincolante igienico-sanitario dell'Asl di competenza territoriale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Martedì 7 Marzo 2017, alle ore 20:55
    Salve andrò a vivere in un appartamento con mansarda che ha una sua porta d'ingresso, posso adibirla ad ufficio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo
      Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 22:57
      Formalmente è possibile realizzare la mutazione di destinazione d'uso nell'ambito della stessa categoria. Prima di ogni altra cosa è necessario consultare il regolamento edilizio comunale in quanto l'immobile deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili come l'altezza, compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Johnny
    Johnny
    Martedì 7 Marzo 2017, alle ore 16:10
    Salve ho un locale sgombero di mq 59 punto più basso 110cm e punto più alto 310cm vorrei passare destinazione d'uso a civile abitazione perché se no le banche non finanziano queste strutture qualcuno di voi ad occhio e croce mi saprebbe dire quanto mi costa al mq? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Johnny
      Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 17:59
      I costi medi vanno da un minimo di 600 ad un massimo di 900 euro/mq. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ivan
    Ivan
    Venerdì 3 Marzo 2017, alle ore 10:31
    Vorrei acquistare un negozio a Milano, e successivamente adibilrlo ad abitazione.
    Cosa dovrei fare?
    Quali requisiti dovrebbe avere il locale ?
    E' necessario anche il permesso del Condominio? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ivan
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 08:56
      Il Suo caso non è di facile soluzione. Infatti, per ottenere il cambio di destinazione ad uso abitativo, vanno accertati eventuali divieti previsti del regolamento edilizio vigente nel comune di Milano e le norme condominali. Ad esito positivo si passa all'immobile che deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili come l'altezza, il rapoporto lumi/superficie per ambiente, ecc., compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Prima dell'acquisto Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia per verificare la fattibilità del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roberta
    Roberta
    Martedì 28 Febbraio 2017, alle ore 19:07
    Si può cambiare un capannone artiglianale in capannone agricolo ed adibirlo a stalla /scuderia? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberta
      Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 09:31
      Sì, ne ha facoltà. Naturalmente adeguandosi alle prescrizioni tecniche dettate dal regolamento edilizio comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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