Cambio di destinazione d'uso di un immobile

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Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Teresa
    Teresa
    3 giorni fa
    Sono proprietaria di un immobile di circa 1400mq su due piani, affittato per 17 anni ad una attività commerciale.
    Dovendolo riaffittare o vendere, abbiamo scoperto che appartiene alla categoria C/2 e non C/1 cosa che pregiudica qualsiasi azione.

    Per poter rendere la metà dell'immobile (piano fuori terra) commerciale, quali spese dovrò sostenere urbanisticamente e catastalmente considerando che non necessita di lavori di ristrutturazione.

    Le spese variano a seconda del comune o della provincia o sono uguali su tutto il territorio nazionale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Teresa
      2 giorni fa
      Per regolarizzare la posizione urbanistico-catastale, vanno redatte due pratiche diverse: una al comune dove è ubicato l'immobile e l'altra al catasto (questa per ultima). Il costo delle due pratiche sommariamente si aggira sui ?. 2.500,00 senza opere. Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione/conversione, variano da comune all'altro. Questo dato, però, lo può appurare direttamente all'U.T. del Suo comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Idafico
    Idafico
    Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:49
    Spero che ci sia qualcuno che possa rispondere a quanto di seguito.
    Ho un casale in aperta campagna zona agricola, ho chiesto il cambio di destinazione d'uso del garage e di una cantina magazzino, cambiando il garage in lavanderia e ripostiglio, mentre la cantina - magazzino in (entrata /disimpegno) il tutto senza opere, ho solo aperto due porte per collegarle entrambi alla cucina.
    Ho presentato una semplice SCIA mediante il mio geometra di fiducia.
    Il mio comune adesso mi chiede gli oneri di urbanizzazione sia primaria che secondaria quantificati in 3.000 Euro.
    La mia domanda è:
    sono dovuti realmente questi oneri?
    Un costo cosi oneroso...
    vi prego rispondete.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Idafico
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 11:14
      E' difficile dare una risposta alla Sua domanda, ma ha la mia massima comprensione. Sull'applicazione delle tariffe degli oneri di urbanizzazione del Suo comune non ci si può far niente o quasi in quanto stabiliti da una delibera consiliare. Spero che alla richiesta di tale pagamento sia stata allegata la scheda di calcolo, almeno un controllo formale sui "numeri" che il Suo tecnico potrà fare e magari chiedere una diversa applicazione di alcuni coefficienti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Orosirena
    Orosirena
    Domenica 31 Luglio 2016, alle ore 11:05
    Buongiorno, sto valutando l'acquisto tramite asta di un appartemento su due piani,coatruito in palazzina residenziale, utilizzato e invendita con dicitura " ufficio" perche e stato usato come ufficio nefli ultimi 3 anni.Ha tre locali piu bagno con vasca e doccia cin attacchi per lavatrice e una cucina piastrellata nuova con tutti gli attachi,luce,acqua,gas,scarichi, foro per sfogo fumi cappa, allacciameti x labastovie e caldaia in loghia con areazione.Posso e come faccio a ottenere il cambio di destinazione? E possibile? Quanto costa? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Orosirena
      Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 07:41
      Innanzitutto va verificata la reale destinazione d'uso dell'unità immobiliare, consultando sia la documentazione urbanistica che quella catastale. Se dall'esame risulta la destinazione ad A/10 (ufficio o studio privato), la cosa diventa fattibile. A questo punto Lei deve chiedere all'U.T del Suo comune, la compatibilità per un possibile cambio di destinazione ad uso residenziale, rispetto alla zona e alle norme edilizie locali. Il costo dell'operazione varia da un minimo di ?. 20,00 al mq. ad un massimo di ?. 50,00. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antoniopuocci
    Antoniopuocci
    Domenica 10 Luglio 2016, alle ore 10:52
    Salve...scrivo da senigallia....stavo prendendo in affitto un ramo d'azienda per ristorante e somministrazione bevande....al catasto però risulta categoria d/8 e non c/1. I vigili hanno detto che la cosa non è rilevante. Non mi fido. Non c'è variazione catastale ecc. È mai possibile una cosa del genere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antoniopuocci
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 18:31
      Lei ha pienamente ragione. La categoria catastale D/8 viene descritta come segue: "Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni". In questa categoria vengono censiti i fabbricati destinati a grande distribuzione (ipermercati, supermercati). Nel Suo caso, per stare in regola, sarebbe opportuno fare un frazionamento e cambio di destinazione della porzione che a Lei interessa. Non si fidi "che tanto non succede nulla", e se succede e Lei ha tirato fuori un bel pò di soldi? Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Achille71
    Achille71
    Martedì 27 Ottobre 2015, alle ore 15:09
    Buongiorno, mi chiamo Achille e sono proprietario di una villetta situata in campagna categoria accatastamento A7, l'immobile è composto da appartamento con 8 vani e annesso sotto garage. vorrei dividere il garage per ricavarne un piccolo appartamento e la restante parte lasciare destinazione d'uso come garage. Qual'è la procedura per poter procedere a cambiarne la destinazione d'uso e i relativi costi??? Grazie.
    rispondi al commento
  • Giovanninapolitano
    Giovanninapolitano
    Sabato 3 Ottobre 2015, alle ore 13:03
    Salve, mi chiamo Giovanni e tra un mese circa (5 novembre) c'è un asta nel comune di Fagnano Olona (VA) per una casa agricola con un integrazione del cambio di destinazione d'uso in residenziale. Questa notifica è stata fatta a febbraio del 2014,dicendo che il titolo abilitativo sarà concesso solo trascorsi 2 anni dalla cessazione dell'attività agricola..se vincessi la gara posso abitare con la mia famiglia o sono vincolato ancora?
    rispondi al commento
  • Arazio66
    Arazio66
    Giovedì 24 Settembre 2015, alle ore 14:01
    Salve sto per acquistare un terreno con una casa per uso deposito , cosa bisogna fare per renderla una casa per uso abitazione
    rispondi al commento
  • Onepablo
    Onepablo
    Lunedì 7 Settembre 2015, alle ore 19:03
    La ringrazio per la risposta, ma il mio problema è proprio la difformità di giudizio tra tecnici diversi a fronte dell'acclarata rispondenza del progetto al regolamento di igiene locale.
    rispondi al commento
  • Tedgryn
    Tedgryn
    Venerdì 4 Settembre 2015, alle ore 21:23
    Egregio Architetto, mi riferisco al mio ultimo intervento del 23/3/15 h.15,34, relativo alla mia unilaterale trasformazione del box auto in ufficio (allaccio energia elettrica, ma NON riscaldamento)- Finora nulla s'è mosso, ma, avvicinandosi la data dell'annuale assemblea ritiene Lei che l'amministratore o qualche condomino possa mettermi in croce per l'abuso commesso' Che so, denuncia (penale? In Comune? O altro?). Può azzardare un'ipotesi? Grz
    rispondi al commento
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