Cambio di destinazione d'uso di un immobile

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Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Cristiano
    Cristiano
    1 giorni fa
    Sono proprietario di prima casa con garage e posto auto.
    Entrambi sono accatastati come particelle C/6, per cui una delle due risulta essere tassabile IMU come seconda casa.
    Cosa posso fare per fare un cambio di destinazione ad esempio del garage?
    Posso trasformarlo in studio per esempio?
    Con quali costi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristiano
      6 ore 4 min. 26 sec. fa
      L'unica possibilità, reale, è quella di variare la destinazione del garage da C/6 a C/2.  I compensi tecnici per la redazione della pratica urbanistico-catastale si aggirano sui 2.200/2.500 euro, otre CPA ed iva. Valuti serenamente se ne vale veramente la pena e in quanti anni pensa di ammortizare questa spesa.  Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    1 giorni fa
    Vorrei acquistare un immobile ad uso ufficio e cambiarne la destinazione d'uso in abitativa, è possibile?
    E con quali presupposti? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      6 ore 12 min. 32 sec. fa
      In linea di principio è un progetto fattibile rimanendo nella stessa categoria catastale. Se nel fabbricato sono già presenti unità abiatative residenziali aventi caratteristiche simili, non ha alcun problema sull'esito della pratica.  E' opportuno, comunque, fare visita all'U.T.  alla sezione urbanistica del Suo comune per verificare le prescrizioni previste per tale variazione oltre al parere preventivo dell'Asl. Il provvedimento da presentare è una Dia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    2 giorni fa
    Vorrei trasformare un locale magazzino di circa 70mq di un condominio  adiacente ad un hotel in sala colazioni per  quest'ultimo.
    Ci sarebbe quindi da fare un cambio di destinazione nella stessa categoria?
    I costi quali opossono essere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca
      6 ore 41 min. 56 sec. fa
      Tecnicamente è possibile realizzare la mutazione di destinazione d'uso nell'ambito della stessa categoria presentando una Scia o una Dia in base al regolamento vigente nel Suo comune.  Sul compenso del tecnico i costi si aggiraro sui 3.000 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Grazia
    Grazia
    5 giorni fa
    Il vicino di casa (abita sopra il mio appartamento) ha realizzato da diversi anni una tavernetta nel locale garage di sua proprietà( che si trova ubicato al di sotto della mia zona notte) ha anche realizzato l'impianto a gas metano per l'uso del piano cottura ed un bagno; tutto ciò senza nessuna comunicazione a me e agli altri 3 condomi è lecito?
    Posso pretendere la rimozione?
    Posso fare esposto?
    Qual'è il passo migliore da fare perché elimini almeno l'impianto metano per la cucina?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Grazia
      4 giorni fa
      Quanto realizzato dal Suo vicino è un abuso edilizio e per quanto tale è perseguibile per legge. Oltre al ripristino dello stato originario è tenuoto anche la risarcimento dei danni arrecati a terzi. Se non vuole procedere alla denuncia e richiedere la rimozione dell'impianto di alimentazione a metano, insieme agli altri condomini, ne deve fare richiesta direttamente al vicino. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Frank
    Frank
    6 giorni fa
    Ho una casa su due piani, dove uno è accatastato per uso abitativo, mentre l'altro come magazzino.
    Se faccio il cambio destinazione d'uso e rendo il magazzino abitabile, mi diventa seconda casa o semplicemente la casa risulta più grande? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Frank
      4 giorni fa
      Se l'unità rimane autonoma con un proprio ingresso, diventa una nuova unità a destinazione residenziale che, ai fini Imu, Le sarà considerata come una seconda casa. Le consiglio, se di consistenza media, di fare contestualmente una richiesta di cambio di destinazione e fusione all'abitazione esistente. In questo modo avrà un'unica unità immobiliare con l'esenzione dal pagamento dell'Imu. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Cosimo
    Cosimo
    Sabato 11 Febbraio 2017, alle ore 11:36
    Sono proprietario di un locale commerciale,  la documentazione per renderlo tale e'stata fatta 5 mesi fa' con un forte costo da parte mia,  quando questa documentazione è stata prodotta il locale era sfitto e per renderlo affittabile era necessario essere in possesso di tali documenti compreso la classe energetica.
     Ora ho affittato il locale, e, il mio nuovo inquilino mi chiede la variazione d'uso da c1 a c3, in quanto la sua attività rientra in questa categoria.
    Ora vi chiedo, devo rifare nuovamente tutta la documentazione con quel forte esborso iniziale?
    È se così dovesse essere ogni qualvolta fitto il locale devo cambiare destinazione d'uso con tutti questi costi? 
    Il costo per tale operazione nel mio caso tocca a me o all'inquilino.
    Visto che sul contratto registrato all'agenzia delle entrate risulta c1 ci sarebbe da fare qualche variazione anche li'?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cosimo
      Lunedì 13 Febbraio 2017, alle ore 16:35
      Il costo rimane comunque alto, non quanto ha speso in precedenza.  Va presentata una richiesta di cambio di destinazione al comune ed una variazione catastale, anche senza opere. A chi tocca accollarsi le spese? Se Lei ha dato in visione tutta la documentazione prima della stesura del contratto all'inquilino, spetta a questi avendo accettato senza riserva alcuna. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Tedgryn
    Tedgryn
    Giovedì 9 Febbraio 2017, alle ore 09:45
    Sono proprietario di un box per auto (mq 16 ca) in una fila di 10 box, situati fuori terra nel cortile del condominio dove vivo.
    Visto che i box sono privi di illuminazione da sempre, ho provveduto tempo fa, senza alcuna preventiva richiesta all'amministratore o a chicchessia, a far eseguire uno scavo in cortile per allacciare la luce al contatore della mia abitazione (sita al IV p.) facendo calare dalla finestra lungo la facciata un cavo fino in cortile.
    Lo scopo dei lavori era quello di adibirlo prima o poi o a ufficio o a piccoli lavori di riparazione (elettrodomestici, motorini, apparecchi tv, Pc, etc).
    Chiedo: l'assemblea o il Comune, impugnando i lavori che ho effettuato, possono impormi di tornare allo status quo ante?
    Oppure "cosa fatta capo ha"?
    Una volta verificata la trasformazione del box in ufficio il Comune può impormi una onerosa variazione (catastale, TASI e quant'altro)?
    Se sì, a quali future spese fiscali, catastali o a multe vado incontro a fronte del "misfatto" compiuto?
    Grazie per la risposta.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tedgryn
      Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 17:50
      In genere questo tipo di utilizzo conviene fino a quando è possibile. Il Suo condominio ha potere di veto rispetto ad una ipotesi di variazione d'uso, anzi, Le può chiedere anche con il ripristino dello stato pregresso. Un eventuale richiesta da C/6 ad A/10 risulterebbe incompatibile con i parametri minimi urbanistici. Le consiglio di usare il box come ha fatto fino ad oggi, senza andare oltre. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Tedgryn
        Tedgryn Pasquale
        Sabato 11 Febbraio 2017, alle ore 00:25
        Ringrazio del consiglio... Per ora sto alla finestra, ma ne farò buon uso! Grz ancora...
        rispondi al commento
  • Manuel
    Manuel
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 18:07
    Devo accorpare il garage alla zona living della casa di mia proprietà .
    I lavori consistono nell' abbattere la parete, non portante, che divide le due zone.
    Il garage dispone di impianto elettrico e vespaio per l'aria essendoci sotto la taverna.
    Quanto possono venirmi a costare più o meno i permessi per cambio di destianazione d'uso?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuel
      Mercoledì 8 Febbraio 2017, alle ore 20:07
      Tecnicamente è possibile realizzare la mutazione di destinazione d'uso del locale garage e successivamente accorparlo all'abitazione presentando una Scia al Suo comune.  Sul compenso del tecnico i costi si aggiraro sui 2.500/2.900 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ginevra
    Ginevra
    Sabato 4 Febbraio 2017, alle ore 08:14
    Sono interessata ad un loft accastato C/2, un eventuale cambio di destinazione d'uso è possibile in questa casistica? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ginevra
      Domenica 5 Febbraio 2017, alle ore 12:28
      In linea generale è una variazione ammessa. Va da sè che va consultato il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile e del parere vincolante igienico-sanitario dell'Asl di competenza territoriale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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