Cambio di destinazione d'uso di un immobile

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Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

E' frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




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Caratteri rimanenti
  • Kyokoyuki
    Mercoledì 29 Luglio 2015, alle ore 10:54
    Salve, vorrei un info riguardo al cambiamento d'uso di un immobile. Stiamo pensando di comprare una villetta in campagna che è accatastata come C2. La villetta presenta tutto quello che ha una civile abitazione (finestre, allacci del bagno e della cucina,bombolone per il gas, luce, cisterna per l'acqua o comunque c'è la possibilità di fare il pozzo per l'acqua diretta ecc). E' possibile presentare domanda per il cambio di destinazione?
    rispondi al commento
  • Pizzico78
    Mercoledì 17 Giugno 2015, alle ore 03:55
    Salve, dispongo di un appartamento in pieno centro con 3 ampie camere tutte con aperture che danno sull'esterno.. Stavo pensando di fare il cambio di destinazione per fare uno studio associato di avvocati o medico e continuare a vivere su una parte dell'appartamento.. Pensate che è possibile fare ció? Vi spiego meglio, sn disoccupatoe vorrei fare ció x poter vivere.. Grazie anticipatamente x le risposte..
    rispondi al commento
  • Francocaresi
    Domenica 3 Maggio 2015, alle ore 18:32
    Buona sera ,sto cercando un parere indicativo circa la possibilità di cambiare lo stabile con tetto a volta nelle foto, da categoria C2 e C3 in abitabile ( con i dovuti lavori ad esempio vespaio per elevarlo dal piano di campagna di almeno 15cm ?)Grazie in anticipo.Lukahttp://postimg.org/image/4918eangv/http://postimg.org/image/ephcgmmhb/http://postimg.org/image/cd9cj19vz/
    rispondi al commento
  • Erik32antonio
    Martedì 28 Aprile 2015, alle ore 17:56
    Buonasera, vorrei sapere i costi e la tempistica per ritornare un immobile adesso C/3 classe 7, in cat A così come era 10 anni fa?Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Erik32antonio
      Giovedì 30 Aprile 2015, alle ore 10:00
      Qui può chiedere un preventivo a un architetto: http://www.lavorincasa.it/preventivi-online/
      rispondi al commento
  • Colo.monica
    Martedì 7 Aprile 2015, alle ore 14:57
    ...seguito commento precedente: la stalla è una struttura già costruita, quindi non si aggiungerebbe cemento, si passerebbe solo ad uso abitativo. Perché un comune non dovrebbe accettarlo? ben diverso è costruire da zero.grazie a chiunque possa aiutarmi,salutiMonica
    rispondi al commento
  • Colo.monica
    Martedì 7 Aprile 2015, alle ore 14:56
    Buongiorno, la mia famiglia è proprietaria di un terreno agricolo nella provincia di Monza e Brianza.Su questo terreno sono presenti: una stalla (struttura ad uso agricolo) e una villetta ad uso abitativo.Saremmo interessati a trasformare la stalla in una villetta ristrutturandola. Il terreno non è inserito nella zona dei terreni edificabili, quindi secondo Lei è impossibile che concedano l'abitabilità della stalla?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Colo.monica
      Mercoledì 8 Aprile 2015, alle ore 09:35
      Se è un terreno agricolo, credo proprio di no.
      rispondi al commento
  • Tedgryn
    Lunedì 23 Marzo 2015, alle ore 15:34
    Seguito e fine: o sbaglio?
    rispondi al commento
  • Mauro80
    Lunedì 23 Marzo 2015, alle ore 13:31
    Buongiorno.Stiamo cercando di ottenere in affitto come magazzino ( C2 ) un piccolo garage situato all'interno di un condominio, attualmente accatastato come C6.Verificate le caratteristiche igieniche del locale, resta ora da capire se il PRG della zona preveda la possibilità di cambio d'utilizzo.Ho cercato, senza successo, di verificare sul PRG online del comune (Bologna).A chi mi devo rivolgere per avere quest'informazione?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Mauro80
      Martedì 24 Marzo 2015, alle ore 10:02
      A un architetto del posto o andare in comune, ufficio urbanistica.
      rispondi al commento
  • Tedgryn
    Lunedì 16 Marzo 2015, alle ore 11:20
    Grazie, Architetto, per la sua sollecitudine nel volermi rispondere.... Raramente encomiabile... Intanto mi metto in... pista x risolvere e uscire dall'imbuto in cui mi sono cacciato!
    rispondi al commento
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