Cambio di destinazione d'uso di un immobile

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Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Fe75
    Fe75
    5 giorni fa
    Buongiorno, vorrei trasformare un locale c/2 (mq 31) in c/1 (attività commerciale) per poi aprire un'attività 89.19.09 vari servizi per le funzioni d'ufficio nca. Il geometra mi ha detto che tra le varie deve fare anche comunicazione di inizio attività per poter avere poi il parere igienico sanitario??? A me il commercialista ha detto che la comunicazione di inizio attività la deve fare lui dal punto di vista commerciale...Vorrei sapere l'iter e la documentazione da produrre per il cambio destinazione uso e tutti i certificati che bisogna ottenere (e come) tipo il certificato di Agibilità o Parere Asl....Il Geometra mi ha proposto: Scia Inizio Attività; Acquisizioni pareri di Legge (Comune, igienico sanitario); Assistenza Tecnica per il Certificato di Agibilità?; Variazione Catastale per il fabbricato.Non Metto il compenso richiestomi per pudore, ma vorrei sapere in linea generale un "costo medio" per la la pratica di cui sopra (cambio destinazione uso)Grazie!
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fe75
      5 giorni fa
      Le indicazioni dettate dal Suo geometra sono corrette. La richiesta della licenza sanitaria, di solito è di competenza del commercialista. Per quanto attiene al compenso spettante alla parte tecnica va da un minimo di ?. 2.400 ad un massimo di ?. 4.400 se assume anche la direzione lavori e le relative certificazioni. Alle competenze va agginta la CPA (5%) oltre l'iva al 22%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Igli
    Igli
    6 giorni fa
    Ho una casa con sotto tetto, appartamento e locale artigianale al piano terra, vorrei trasformare il locale artigianale in abitativo, ma il comune per la legge dei parcheggi mi calcola tutta la cubatura della casa, quindi il locale artigianale diventa parcheggio.

    E giusto quel calcolo, o dovrebbero calcolare solo la cubatura del locale artigianale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Igli
      5 giorni fa
      Per rispondere al Suo quesito, bisognerebbe conoscere gli indici applicati dal Suo comune che sono diversi dagli altri. La legge impone almeno un posto auto per ciascuna unita immobiliare da ricavarsi nell'area di proprietà. Naturalmente il cambio di destinazione è a titolo oneroso, quindi maggiore è la superficie, maggiore saranno gli oneri di urbanizzazione che il comune Le chiederà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giada
    Giada
    Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 11:44
    Un agenzia immobiliare ci ha proposto un terreno con un garage nel mezzo, assicurandoci che andando a cambiare l'uso da garage a casa si potesse costruire un abitazione e con ciò poter usufruire delle spese di ristrutturazione.

    E' vero?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giada
      Venerdì 16 Settembre 2016, alle ore 22:16
      Prima di intraprendere una strada che spesso diventa un vicolo cieco, si accerTi realmente di questa possibilità di un cambio di destinazione d'uso con ampliamento. Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia che consulti il regolamento edilizio comunale e relazioni per iscritto quanto accertato. Non si fidi dei terzi, ma solo delle persone affidatarie del Suo mandato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniel
    Daniel
    Martedì 30 Agosto 2016, alle ore 10:42
    Ho trovato un immobile in vendita uso abitativo a piano terra nella provincia di Napoli che vorrei trasformare in locale commerciale.

    Potreste dirmi su per giu quali sono i costi solo per l'incartamento escludendo i costi dei lavori, e se vi puo essere la possibilita di non poter fare questa trasformazione ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniel
      Mercoledì 31 Agosto 2016, alle ore 10:43
      I costi relativi ai compensi tecnici per la redazione della pratica edilizia-catastale e conseguentemente alla direzione dei lavori di trasformazione di modesta entità, si agggirano intorno ai ?. 2.000-3.000. Sulla fattibilità del cambio di destinazione d'uso, va accertato presso l'U.T. del comune dove è ubicato l'unità immobilire, se nella zona interessata sono previsti insediamenti di attività commerciali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Daniele
        Daniele Pasquale
        Giovedì 1 Settembre 2016, alle ore 12:40
        Mi puo dire come posso muovermi per avere la certezza gia prima di comprare che la cosa sia fattibile al 100%!! che cosa dovrei fare praticamente parlando ?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Daniele
          Venerdì 2 Settembre 2016, alle ore 18:26
          Per non avere problemi futuri, Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia, il quale che accerterà sia la conformità urbanistico-catastale con lo stato dei luoghi e sia la possibilità di trasformare, con o senza opere, dell'immobile in questione. Il tutto deve essere certificato da un tecnico professionistra iscritto all'ordine o albo attraverso una relazione firmata e timbrata. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Patrizia Insinga
    Patrizia Insinga
    Martedì 30 Agosto 2016, alle ore 10:28
    Continuo poi come altro problema che l'inquilino che e' ancora nel mio stabile oltre il mese di scadenza di contratto (luglio) perche solo il forno dentro c'e' rimasto.

    Ora non mi vuole versare la meta della quota, cioe 3500 euro sul mio conto iban come da contratto ci sta scritto, il suo socio che risulta nel mio contratto, cioe il pizzaiolo e' scomparso. e non ha nulla da perdere senza proprieta neanche una macchina, ma lui invece ha tutto intestato, anche tutta l'attrezzatura che gia si e' venduto... su Facebook "il mercatino messinese" ed il versamento del mensile sempre lui me lo faceva... no il pizzaiolo che risulta in contratto che e' scomparso.
    rispondi al commento
    • Patrizia Insinga
      Patrizia Insinga Patrizia Insinga
      Mercoledì 31 Agosto 2016, alle ore 08:18
      (segue) ...poi a luglio finiva il contratto la caparra gia scontata nei due mesi che sono stati senza pagare, cosi la terza caparra in questo agosto che ancora sono dentro, perche hanno il forno e per non uscirlo, forse lo vendono ad una persona che vorrebbe entrare da me, in attesa che lei in questa settimana risponda, l'acqua intanto l'hanno sigillata quando io a loro l'avevo fatta trovare, a parte il locale tutto pulito... mai ho staccato il contatore, loro prima dovevano pulirmelo, ora e' tutto sporco unto dove ci stava la friggitrice sia il muro che il palche in legno che gia avevo essendo prima un negozio di abbigliamento...palche che mi hanno lasciato pure rotto, quando staccarono i camerini in cartongesso e neanche le chiavi ho...ancora.
      rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Patrizia Insinga
      Mercoledì 31 Agosto 2016, alle ore 10:29
      Gent.ma sig. Patrizia, capisco la Sua rabbia ed amarezza per come sono andate le cose. Da come ha puntualizzato gli eventi, la questione oggi è più di natura legale vista la mancata osservanza delle condizioni contrattuali con il conduttore del locale. Per quanto riguarda la parte tecnica e quindi sulla richiesta di un ulteriore cambio di destinazione d'uso da parte del comune, a seconda dell'attività che si andrà ad insediare, Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia che, oltre alle competenze specifiche, Le potrà indirizzare la strada migliore per non ritrovarsi nelle stesse condizioni di oggi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Patrizia Insinga
    Patrizia Insinga
    Martedì 30 Agosto 2016, alle ore 08:13
    Segue...poi e' normale che il mio Comune di Milazzo ora solo per 5 mesi che me l'hanno declassato da commerciale in artigianale, non sono danni che questi inquilini lo hanno usato solo 5 mesi da gennaio a maggio 2016, senza aver apportato alcuna modifica nell'interno del mio stabile ora il comune mi cerca 7000 euro, togliendo gia la quota che gli inquilini hanno pagato per declassarlo (cioe' 4000euro).

    insomma sulla carta dobbiamo pagare, e non solo al catasto me lo hanno lasciato commerciale al comune risulta gia artigianale, io non ci vedo chiaro e mi sento rubata.

    Allucinante, il mio Stabile e' sempre quello identico e non capisco perche dovrei dare ora al Comune altri soldi per portarmelo in commerciale che e' sempre stato ..no che si deve declassare e pagare pure sia per declassarlo e sia ora per riportarlo allo stato quale sempre e' stato, cioe' commerciale...pagare ancora.

    Sono solo carte, solo cartaceo, ma il mio stabile e' sempre quello.

    Mi sento TRUFFATA.
    rispondi al commento
  • Patrizia Insinga
    Patrizia Insinga
    Martedì 30 Agosto 2016, alle ore 07:41
    Scrivo da Milazzo, ho uno stabile in centro che da circa il 1960 è sempre stato ad uso commerciale, fino al 2014 un negozio di abbigliamento, e nel 2008 una rosticceria tavola calda.

    Nel gennaio di quest'anno entrano nuovi inquilini per fare una pizzeria d'asporto e 4 tavolini dentro, vendita anche al dettaglio, facciamo il contratto lo registriamo, dopo di che problemi al Comune che me lo vogliono fare declassare, ad uso artigianale se no non li facevano aprire.

    Io logicamente non volevo declassarlo, sarei poi stata limitata quando un giorno se ne sarebbero andati, praticamente ormai avevano tutta l'attrezzatura dentro compreso forno canna fumaria ecc ecc., ero messa alle strette.

    Quindi facciamo la scia, assumendosi le responsabilita per iscritto nel contratto di riportarlo quando se ne sarebbero andati allo stato attuale di come l'avevano preso, anzi io mi assumo il 50% a giugno se ne vanno e non voglion pagare meta quota, e x solo 5 mesi ora dovrei ripagare?
    rispondi al commento
  • Teresa
    Teresa
    Lunedì 22 Agosto 2016, alle ore 23:47
    Sono proprietaria di un immobile di circa 1400mq su due piani, affittato per 17 anni ad una attività commerciale.
    Dovendolo riaffittare o vendere, abbiamo scoperto che appartiene alla categoria C/2 e non C/1 cosa che pregiudica qualsiasi azione.

    Per poter rendere la metà dell'immobile (piano fuori terra) commerciale, quali spese dovrò sostenere urbanisticamente e catastalmente considerando che non necessita di lavori di ristrutturazione.

    Le spese variano a seconda del comune o della provincia o sono uguali su tutto il territorio nazionale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Teresa
      Martedì 23 Agosto 2016, alle ore 08:47
      Per regolarizzare la posizione urbanistico-catastale, vanno redatte due pratiche diverse: una al comune dove è ubicato l'immobile e l'altra al catasto (questa per ultima). Il costo delle due pratiche sommariamente si aggira sui ?. 2.500,00 senza opere. Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione/conversione, variano da comune all'altro. Questo dato, però, lo può appurare direttamente all'U.T. del Suo comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Idafico
    Idafico
    Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:49
    Spero che ci sia qualcuno che possa rispondere a quanto di seguito.
    Ho un casale in aperta campagna zona agricola, ho chiesto il cambio di destinazione d'uso del garage e di una cantina magazzino, cambiando il garage in lavanderia e ripostiglio, mentre la cantina - magazzino in (entrata /disimpegno) il tutto senza opere, ho solo aperto due porte per collegarle entrambi alla cucina.
    Ho presentato una semplice SCIA mediante il mio geometra di fiducia.
    Il mio comune adesso mi chiede gli oneri di urbanizzazione sia primaria che secondaria quantificati in 3.000 Euro.
    La mia domanda è:
    sono dovuti realmente questi oneri?
    Un costo cosi oneroso...
    vi prego rispondete.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Idafico
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 11:14
      E' difficile dare una risposta alla Sua domanda, ma ha la mia massima comprensione. Sull'applicazione delle tariffe degli oneri di urbanizzazione del Suo comune non ci si può far niente o quasi in quanto stabiliti da una delibera consiliare. Spero che alla richiesta di tale pagamento sia stata allegata la scheda di calcolo, almeno un controllo formale sui "numeri" che il Suo tecnico potrà fare e magari chiedere una diversa applicazione di alcuni coefficienti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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