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Cambio di destinazione d'uso

News di Normative
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d’uso di un immobile l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d’uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

E’ frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un’unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un’abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d’uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d’igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio aerato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d’uso che si intende raggiungere, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d’uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d’uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto bisogna dire che, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell’intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l’uso dell’immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d’uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l’esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla Scia ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l’obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta questo tipo di intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell’assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d’uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all’ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale, all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d’uso costi


Per poter avere un’idea dei costi a cui si può andare incontro nell’effettuare un cambio di destinazione d’uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, che varieranno a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l’esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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  • Massimilianovolante
    Lunedì 20 Ottobre 2014, alle ore 16:10
    Buongiorno Architetto volevo sapere se posso cambiare la destinazione d'uso della mia soffitta in abitazione,attualmente è accatastata C2,in provincia di RM,GuidoniaM.,essendo altezza media più di 270cm basta solo variazione catastale?Devo aspettare per forza un condono edilizio?Grazie per l'attenzione
    rispondi al commento
  • Pasquale23751
    Venerdì 10 Ottobre 2014, alle ore 09:53
    Buongiorno Gent.ma Architetto Granata,3 mesi fa ho acquistato un piano terra costruito del 1940 che avevo in affitto, accatastato come abitazione. Questo locale dista dalla mia abitazione circa 300m.Vorrei richiedere il cambio d'uso (in garage) con pertinenza all'abitazione.Se fosse fattibile, devo incaricare un tecnico o basta rivolgersi al proprio comune?Grazie e buon lavoro.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Pasquale23751
      Venerdì 10 Ottobre 2014, alle ore 10:52
      No, deve affidare l'incarico ad un tecnico.
      rispondi al commento
  • Pattypatrizi
    Mercoledì 24 Settembre 2014, alle ore 16:05
    Gentile Architetto Granata,Sto pensando di acquistare un piccolo casale ora adibito a B&B. Si può trasformare nuovamente in civile abitazione? Cosa devo fare? Sarà molto oneroso?Grazie per rispondermiPatrizia
    rispondi al commento
  • Maurizio.b.
    Giovedì 11 Settembre 2014, alle ore 15:41
    Gent.ma Arch. Granata,Sono proprietario di un'appartamento all'interno di un residence, lasciato in eredità dai genitori, completamente arredato ma inutilizzato da 4-5 anni. Visto che sono un libero professionista e al momento sono in un ufficio in affitto mi chiedevo se potevo utilizzare il mio appartamente in parte per attrezzare un'ufficio in una stanza. Non è un'attività aperta al pubblico. Qualcuno potrebbe dire qualche cosa ? Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Maurizio.b.
      Venerdì 12 Settembre 2014, alle ore 09:34
      Potrebbe essere considerato uso promiscuo dell'abitazione (http://www.lavorincasa.it/uso-promiscuo-abitazione/) e non esserci problemi. Tuttavia, poichè nell'abitazione di fatto non ci abiterebbe, ho qualche dubbio, quindi le consiglio di sentire un commercialista.
      rispondi al commento
  • Valepsico
    Martedì 1 Luglio 2014, alle ore 20:07
    Salve, spero di riuscire a spiegarmi. per aprire la mia attività devo scendere di categoria del negozio. dovrei quindi un domani ripristinare all'affittuario la destinazione d'uso corrente. so che esiste una legge in cui è specificato che se il servizio offerto viene riconosciuto di utilità pubblica dal comune può esonerare il pagamento degli oneri catastali. non la riesco più a trovare. Se la conosce può darmi il riferimento?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Valepsico
      Mercoledì 2 Luglio 2014, alle ore 09:40
      Mi dispiace, ma non la conosco. Probabilmente si tratta di una norma locale, quindi la cosa migliore è chiedere direttamente al comune.
      rispondi al commento
  • Gioca
    Giovedì 19 Giugno 2014, alle ore 21:19
    Ho un capannone di circa 500 mq, che insiste su un'area in diritto di superficie ZONA PIP categoria D2con vincolo di destinazione specifica di produzione. Posso dedicare 200 mq per attività di commercio al dettaglio continuando sempre a svolgere attività di produzione? Premetto che il mio opificio insiste in una zona residenziale. La ringrazio anticipatamente.
    rispondi al commento
  • Giovanni.bigucci
    Sabato 7 Giugno 2014, alle ore 16:15
    Salve architetto, a quanto ammontano circa gli oneri di un professionista per la variazione (senza opere) di un ufficio da 100mq da ufficio di un capannone (D7) ad abitazione del custode? Perché il comune mi ha detto che è fattibile e chiede circa 2000 euro per le spese varie, sono giovane e per essere indipendente non volevo spendere una esagerazione... Non vorrei mi costasse di più il passaggio che l'arredo! Grazie per l'attenzione!
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giovanni.bigucci
      Martedì 10 Giugno 2014, alle ore 10:22
      Non ho capito bene la domanda: una cosa sono gli oneri per il comune, un'altra la parcella del professionista. Per i primi ha risposto il comune stesso, per la seconda può chiedere preventivo a vari professionisti e scegliere quello che più le conviene.
      rispondi al commento
  • Nico30
    Giovedì 29 Maggio 2014, alle ore 12:05
    Salve architetto, vorrei chiederle che detinazione d'uso dovrebbe avere un locale da adibire a sala per feste ( comunioni, feste di 18 anni, cerimonie in genere), e di quali autorizzazioni bisogna chiedere sia al Comune che alla Polizia Amministrativa per il rilascio della licenza per l'attività??
    rispondi al commento
    • Arch.granata Nico30
      Giovedì 29 Maggio 2014, alle ore 12:10
      E' opportuno informarsi presso il SUAP del Comune.
      rispondi al commento
  • Lauramarchesi
    Lunedì 26 Maggio 2014, alle ore 00:06
    Buonasera architetto, il mio quesito è il seguente:abbiamo un negozio ubicato in un capannone, a cui abbiamo costruito un grande soppalco ideato all'inizio come parte del negozio stesso. Non essendo mai stato utilizzato, stiamo ora pensando di farci un appartamento per noi, vorrei capire se questo è fattibile, bisogna dividere i due immobili e di uno cambiarne la destinazione d'uso? Grazie.
    rispondi al commento
  • Anbufe
    Lunedì 7 Aprile 2014, alle ore 20:20
    Gentile Arch. Granataè possibile usufruire della detrazione fiscale nel caso in cui un deposito venga trasformato in abitazione con tutte le autorizzazioni del caso?Grazie
    rispondi al commento
  • Carlopriolo
    Lunedì 3 Marzo 2014, alle ore 20:53
    Salve architetto. vorrei sapere se un immobile adibito come autorimessa e accatastato come tale in cui viene costruito un forno per uso domestico in modo che non possa più contenere alcuna auto ,sia soggetto a variazione d'uso. Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Carlopriolo
      Martedì 4 Marzo 2014, alle ore 10:04
      Variazione d'uso abusiva, sì.
      rispondi al commento
  • Jinx
    Lunedì 17 Febbraio 2014, alle ore 18:00
    Salve arch. Ho scoperto che l?immobile da me affittato, con contratto abitazione registrato, è accatastato C2 e precedentemente B5.Ora vorrei intimare al proprietario di cambiare destinazione d?uso in abitazione.Informandomi ho visto che l?immobile ha un vincolo tecnico di altezza per il quale penso che non possa avvenire il cambio, soffitto a 2.57 con controsoffitto 2.40, E? corretto? Gli Altri vincoli? Alternative?(Non vorrei traslocare)
    rispondi al commento
    • Arch.granata Jinx
      Martedì 18 Febbraio 2014, alle ore 09:54
      Se veramente l'altezza è questa, il problema non è solo catastale ma anche urbanistico. L'immobile non ha chiaramente i requisiti di abitazione.
      rispondi al commento
  • Cosimob
    Lunedì 27 Gennaio 2014, alle ore 18:45
    Salve,nel Comune dove abito per un abuso edilizio(senza permesso di costruire,cartello informativo, cambiamento d'uso)da parte del mio vicino..ho fatto un esposto ai vigili sia alla Procura ma ancora non si e' visto nessuno...ormai sono quasi 3 mesi i lavori sono finiti..un vigile di mia conoscenza mi ha detto che l'esposto e' stato protocollato,ora mi chiedo come mai non sono venuti sul posto per verbalizzare?Quali sono i tempi?grz.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 11:08
    Mi dispiace che la vostra consulente non lo sappia, perchè è più una questione "commerciale" legata ai permessi per l'attività, che una questione tecnica.
    Il tecnico può dirle solo come fare il cambio nel caso fosse necessario.
    Provi ad informarsi presso il SUAP del comune.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 2 Dicembre 2013, alle ore 12:36
    Come ho spiegato nell'articolo non è sufficiente il cambio catastale, ma occorre anche quello urbanistico.
    Se il Comune le ha concesso la residenza, non dovrebbero esserci problemi.
    Anzi, in alcuni casi può accadere che ciò che è stato costruito come abitazione, è stato accatastato come ufficio.
    Se risulta così è sufficiente il catasto.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 29 Novembre 2013, alle ore 12:04
    Dipende dal tipo di attività che svolgerà la vostra associazione.
    C4, ad esempio, è la categoria per locali per attività sportive.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 21 Novembre 2013, alle ore 09:58
    Non è così.
    Innanzitutto il cambio compete al proprietario, l'inquilino al massimo può accollarsi l'onere della pratica, previo accordo tra le parti.
    Inoltre, come spiego nell'articolo, non è sufficiente solo il cambio al catasto, ma occorre anche quello urbanistico.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 19 Novembre 2013, alle ore 10:07
    Quando si acquista un immobile è sempre bene affidarsi ad un architetto che ne verifichi la regolarità.
    Sarà quindi il professionista ad accertarsi dell'effettiva agibilità e destinazione d'uso dell'immobile.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 12 Novembre 2013, alle ore 10:52
    Innanzitutto non esiste il concetto di "appesantimento urbanistico", ma semmai di carico urbanistico.
    Passare da una destinazione d'uso ad un'altra può comportare oneri concessori diversi, per cui è necessario pagare la differenza.
    Esistono anche cambi d'uso non onerosi, pertanto si informi presso il suo comune.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 10:17
    Assolutamente no.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 09:49
    Sì.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 7 Novembre 2013, alle ore 12:10
    Certo, è normale dover pagare gli oneri.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 11:43
    La categoria C/2 è per magazzini e locali di deposito, quindi certamente deve cambiare la destinazione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 28 Ottobre 2013, alle ore 12:59
    Per iniziare deve rivolgersi ad un architetto che la segua in tutti gli aspetti burocratici e progettuali.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 28 Ottobre 2013, alle ore 12:57
    Ma il garage è stato adibito a stanza con regolare cambio d'uso?
    In tal caso l'immobile risulterà accorpato e bisognerà prima frazionarlo per il nuovo cambio.
    In ogni caso l'immobile risulterà intestato a tutti i fratelli e quindi se vuole usufruirne solo lei occorrerà procedere a divisione e/o vendita.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 12:49
    Deve prima effettuare il cambio d'uso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 17 Settembre 2013, alle ore 10:01
    Per Giorgia: non è sufficiente la modifica catastale.
    I due locali devono essere abitabili anche urbanisticamente.
    Evidentemente, se il resto della mansarda è abitabile e questi no, vuol dire che non hanno i requisiti.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 4 Settembre 2013, alle ore 09:50
    Per Cristiano: sì.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 29 Agosto 2013, alle ore 12:36
    Per Cinzia: l'articolo spiega proprio questo.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 22 Agosto 2013, alle ore 17:36
    Per Alberto Bonera: non posso saperlo perchè la richiesta deriva evidentemente da una norma locale, quindi è a questa che deve fare riferimento.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 1 Agosto 2013, alle ore 09:38
    Per Massimo C: sì, i piani urbanistici dei comuni indicano specifiche aree in cui svolgere attività industriali, artigianali, ecc.
    E' importante informarsi su questi aspetti prima di fare un investimento economico.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 10:46
    Per Angela: le consiglio innanzitutto di incarica un architetto per la pratica.
    Il professionista si informerà presso il Comune di quale titolo viene da questo richiesto per questo tipo di intervento.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 24 Luglio 2013, alle ore 11:29
    Per Angela: se non è necessario realizzare opere è sufficiente una Scia, altrimenti occorre un Permesso di Costruire.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 22 Luglio 2013, alle ore 12:36
    Per Roberto V.: per sapere se è possibile, bisognerebbe conoscere il regolamento edilizio locale e le norme d'attuazione.
    Le consiglio di affidarsi ad un architetto per uno studio di fattibilità.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 19 Luglio 2013, alle ore 10:09
    Per Nancy: per sapere se è possibile il cambio d'uso, seguire le indicazioni dell'articolo.
    In caso affermativo, si potrà avere le detrazioni.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 13 Giugno 2013, alle ore 09:58
    Per Michele Signorile: la procedura è descritta nell'articolo.
    Per i costi deve richiedere un preventivo ad un architetto che si occupi di tutta la pratica.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 6 Giugno 2013, alle ore 11:21
    Per Mauro Scagnoli: per verificare se esiste una servitù bisogna consultare gli atti notarili (atto d'acquisto, testamenti, ecc.).
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 4 Giugno 2013, alle ore 10:10
    Per Stefania: per opere si intende tutti gli interventi edilizi, quindi anche quelli finalizzati alla fusione o frazionamento di immobili.
    rispondi al commento
  • Legale
    Martedì 28 Maggio 2013, alle ore 09:05
    Per Gianfranco: l'unica sede per questo genere di decisioni è l'assemblea.
    Lì con la discussione e la votazione si decide sulle cose comuni.
    Le deliberazioni adottate devono essere rispettare da tutti i condomini (art. 1137 c.c.).
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 22 Maggio 2013, alle ore 10:12
    Per Elena: dal punto di vista urbanistico, dovrebbe consultare il Regolamento Edilizio del Comune, perchè ognuno ha la sua classificazione; dal punto di vista catastale potrebbe essere D/3, ma le consiglio comunque di informarsi presso lo specifico comune quale sia da loro richiesta.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 20 Maggio 2013, alle ore 10:27
    Per Simone: la risposta è la stessa che per gli altri casi, e la può trovare al quarto capoverso dell'articolo.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 14 Maggio 2013, alle ore 10:06
    Per Sillabe Stefania: no, perchè è un "opificio".
    Le dotazioni e il certificato di prevenzione incendi sono appunto per questa destinazione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 8 Maggio 2013, alle ore 11:59
    Per Davide: nello stesso modo in cui è spiegato nell'articolo per tutti i casi di cambio d'uso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 6 Maggio 2013, alle ore 11:19
    Per Paolo: per la documentazione necessaria, si affidi ad un architetto che conoscerà l'iter da seguire. Per quanto riguarda la modifica catastale senza contestuale pratica urbanistica, non è normale, ma è plausibile che il tecnico abbia fatto riferimento all'ultimo titolo abilitativo, al quale probabilmente non era seguita la modifica catastale.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 30 Aprile 2013, alle ore 12:23
    Per Giovanni: è tutto spiegato nell'articolo.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 18 Aprile 2013, alle ore 15:56
    Per Pietro: se il sottotetto è già di sua proprietà esclusiva io ritengo, salvo specifica indicazione del regolamento, che le maggioranze siano quelle semplici indicate dal secondo e terzo comma dell'art. 1136 C.C. rispettivamente per la prima e seconda convocazione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 15 Aprile 2013, alle ore 11:45
    Per Carmelo: allora se è specificato così, dovrà essere il locatario a sostenere le spese necessarie ad adibire il locale a palestra, quindi anche il cambio d'uso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 11 Aprile 2013, alle ore 10:25
    Per Carmelo: questo dipende dal tipo di contratto stipulato, da quanto previsto in esso e dalla sua scadenza.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 2 Aprile 2013, alle ore 10:04
    Per Ornella: deve rivolgersi ad un architetto, che verificherà la fattibilità dell'intervento e le farà una previsione delle spese e un preventivo del suo onorario.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 21 Marzo 2013, alle ore 10:21
    Per Nanni: al di là dei lavori da eseguire, il cambiamento da negozio ad abitazione comporta il pagamento di oneri.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 21 Marzo 2013, alle ore 10:19
    Per Dino: sì, cambia il carico urbanistico.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 18 Marzo 2013, alle ore 09:16
    Per Lorenza: se il regolamento (che dev'essere contrattuale) non vieta particolare destinazioni delle unità immobiliari, il condominio non può interessarsi (impedendo o autorizzando) le attività riguardanti un'unità immobiliare.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 13 Marzo 2013, alle ore 12:21
    Per Giuseppe: se il comune glielo ha chiesto, evidentemente occorre.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 11 Marzo 2013, alle ore 10:42
    Per Alfredo: non capisco quale sarebbe la situazione irregolare, se ha presentato una DIA per fare tali lavori...
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 11 Marzo 2013, alle ore 10:40
    Per Fabrizio Boldarin: al momento del cambio di destinazione urbanistica, avrebbe dovuto fare anche la variazione catastale.
    E' sempre in tempo per farlo adesso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 8 Marzo 2013, alle ore 10:02
    Per Fabrizio Boldarin: attività di tipo produttivo sì.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 6 Marzo 2013, alle ore 12:45
    Per Francesco: ogni, comune, per il rilascio dell'agibilità, richiede un certo numero di documenti, che può variare da caso a caso. La cosa migliore è affidarsi ad un architetto che le faccia un quadro preciso di ciò che è necessario e anche dei costi.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 6 Marzo 2013, alle ore 11:29
    Per Fabrizio Boldarin: D/1 non è una destinazione commerciale, ma opificio, quindi si può utilizzare come fabbrica, stabilimento industriale.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 6 Marzo 2013, alle ore 10:59
    Per Cavazzoni Enrico: la sua domanda non mi è del tutto chiara.
    Un'officina autoriparazioni credo possa rientrare nelle attività artigianali, per cui il laboratorio dovrebbe andare bene. Lei però parla di motivi di sicurezza, che credo non dipendano dalla destinazione del locale, ma dalle sue caratteristiche.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 27 Febbraio 2013, alle ore 09:46
    Per Laura: dovrebbe rivolgersi ad un architetto di Sanremo, che conosce la normativa locale, oppure consultare le Norme Tecniche di Attuazione del Comune, se disponibili in rete.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 19 Febbraio 2013, alle ore 12:56
    Per Miriam: deve rivolgersi ad un architetto che verifichi la possibilità del cambio d'uso e, nel caso, si occuperà della pratica.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 18 Febbraio 2013, alle ore 12:31
    Per Victoria: sì, perchè si contravviene alle norme comunali.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 13 Febbraio 2013, alle ore 10:16
    Per Mimmo Marelli: se il regolamento condominiale prevede che negli appartamenti non si possano esercitare attività a fini di lucro, i condomini possono opporsi per la semplice sussitenza di questa regola.
    Non c'è bisogno di maggioranze o di assemblee.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 13 Febbraio 2013, alle ore 10:13
    Per Olga Martinez: suppongo che per aprire l'attività lei abbia bisogno di una licenza commerciale.
    Ebbene, per avere il rilascio della licenza, occorrono molti requisiti, tra cui un'idonea destinazione d'uso dell'immobile.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 11 Febbraio 2013, alle ore 11:55
    Per Mimmo Marelli: sì, i condomini si possono opporre se il regolamento prevede che l'immobile possa essere usato solo come abitazione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 11 Febbraio 2013, alle ore 09:52
    Per Giulia Di Perna: no, C2 è magazzini e locali di deposito.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 8 Febbraio 2013, alle ore 10:12
    Per Tino Costa: no, deve chiedere il cambio di destinazione d'uso senza opere (per alcuni comuni è sufficiente una SCIA) e poi riaccatastare.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 5 Febbraio 2013, alle ore 13:01
    Per Marco: se il suo tecnico è andato in comune e gli ha dato tale risposta, mi sembra pacifico che sia così.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 5 Febbraio 2013, alle ore 13:00
    Per Max: si, dovrebbe chiedere in comune, qual'è la destinazione attuale.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 31 Gennaio 2013, alle ore 10:01
    Per Tony: innanzitutto per l'installazione del gazebo è necessario richiedere specifico titolo abilitativo.
    Poi la struttura dovrebbe essere accatastata a parte con specifica destinazione d'uso.
    Infine per tale tale tipo di attività bisognerebbe richiedere una autorizzazione di tipo commerciale.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 30 Gennaio 2013, alle ore 10:23
    Per Tony: Non mi è ben chiaro cosa intende per sala trattenimento.
    In ogni caso, se si deve cambiare la destinazione solo di una stanza dell'immobile, non è necessario fare il cambio d'uso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 23 Gennaio 2013, alle ore 10:38
    Per Angelo: qui può richiedere un preventivo gratuito a geometri o architetti per l'espletamento delle pratiche catastali ed avere così un ordine di grandezza dei costi.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 21 Gennaio 2013, alle ore 09:54
    Per Angelo: per quanto riguarda la rendita catastale, se la ritiene troppo alta, può chiedere una verifica, affidandosi ad un tecnico.
    Ma sarà sempre l'Agenzia del Territorio a dare il parere definitivo.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 15 Gennaio 2013, alle ore 10:54
    Per Fabio Ieraci: bisogna presentare una pratica in Comune, firmata da un tecnico abilitato e corredata degli allegati (disegni, dichiarazioni, ecc.) il cui elenco è in genere fornito per iscritto dall'ufficio tecnico comunale.
    Conclusi i lavori e prima di presentare domanda di agibilità (sempre in Comune), va fatta anche la pratica catastale (da presentare al Catasto).
    Copia della pratica catastale andrà poi allegata alla domanda di agibilità.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 14 Gennaio 2013, alle ore 12:55
    Per Margherita: le tariffe professionali sono libere e non è possibile dare una risposta univoca.
    Per quanto riguarda l'aumento della rendita, non è possibile conoscerlo se non si effettua quantomeno una simulazione con il programma DOCFA.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 11 Gennaio 2013, alle ore 11:01
    Per Antonella: B1
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 10 Gennaio 2013, alle ore 10:18
    Per Tedesco Patrizia: sì, la destinazione catastale dovrebbe essere D6, ma le consiglio di chiedere conferma al Comune.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 9 Gennaio 2013, alle ore 10:24
    Per Nadia Iovinelli: deve affidarsi ad un professionista (architetto, ingegnere o geometra).
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 9 Gennaio 2013, alle ore 10:22
    Per Francesco: non si tratta semplicemente di dichiarare una destinazione: se il piano rialzato è urbanisticamente un'abitazione, può essere accatastata come tale, se si tratta, ad esempio, di uffici a servizio dell'officina, no.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 2 Gennaio 2013, alle ore 09:49
    Per Stefano: se si intende svolgere un'attività professionale nella propria abitazione, è possibile farlo, mantenendo la destinazione residenziale.
    L'immobile risulterà ad uso promiscuo.
    Se, invece, si intende separare le 2 attività, bisogna procedere ad un frazionamento dell'immobile e cambiare la destinazione alla parte da destinare all'ufficio.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 13 Dicembre 2012, alle ore 09:53
    Per Marina: per il calcolo degli oneri è opportuno rivolgersi ad un tecnico.
    Anzi, alcuni comuni richiedono specificamente una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 13 Dicembre 2012, alle ore 09:44
    Per Luigi Nassa: lo scopo del cambio di destinazione non è quello di far diminuire la rendita, ma serve quando si cambia l'utilizzo dell'immobile.
    Ad esempio, se lei vuole trasformare la sua villa in albergo, dovrà cambiare destinazione e categoria catastale.
    Ma finchè resterà un'abitazione, la categoria catastale resterà quella e la destinazione d'uso urbanistica anche.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 12 Dicembre 2012, alle ore 12:34
    Per Elena: Una cosa sono le norme di sicurezza, per le quali bisogna fare riferimento al d.lgs. 81/08 per la sicurezza nei luoghi di lavoro, un'altra le regole di carattere sanitario.
    Queste variano a livello locale, in genere in ogni comune è presente un regolamento d'igiene o ci sono specifiche indicazioni nel regolamento edilizio.
    Se si affida ad un tecnico di fiducia, questo farà riferiemento a tali norme per preparare la pratica e, in caso di dubbi, potrà recarsi egli stesso presso l'ASL per chiarimenti.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 11 Dicembre 2012, alle ore 11:36
    Per Elena: A/10 è la categoria catastale per studio privato.
    Ma la categoria catastale è solo uno dei requisiti che il comune richiede per il cambio di destinazione urbanistico.
    E' quindi necessario che ci siano tutti i requisiti richiesti, ottenere il cambio di destinazione e quindi richiedere l'autorizzazione sanitaria.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 26 Novembre 2012, alle ore 10:06
    Per Maria: per sistemare la cosa, può solo riprisitnare lo stato dei fatti così come assentito.
    Cioè in previsione di una futura vendita, non può trasferire un immobile difforme dal permesso di costruire.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 23 Novembre 2012, alle ore 09:52
    Per Michele: il D.E.F. è l'indice di densità fondiaria tra il costruito su di un terreno al netto delle infrastrutture quali strade, isole pedonali, aree a verde, ecc. Le volumetrie escluse dal computo sono in genere dei volumi tecnici a servizio del costruito, come il vano scale, il locale caldaie, il vano ascensore ed exracorsa, ed il sottotetto non abitabile, appunto. Ma per maggiori delucidazioni sarebbe opportuno sentire il comune che ha rilasciato il permesso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 22 Novembre 2012, alle ore 10:14
    Per Solano Vincenzo: la cosa migliore è affidarsi a un tecnico che si possa interfacciare con il comune, visto che lei dice che "hanno le idee un po' confuse", in modo da chiarisi.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 20 Novembre 2012, alle ore 14:43
    Per Liliana Colli: se per quella zona è possibile, sì.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 19 Novembre 2012, alle ore 09:52
    Per Enzo: le ho già spiegato che la parte di oneri, diritti e sanzioni che spettano al Comune non deve versarla al geometra, ma pagarla lei direttamente.
    Poi, come lei ben sa, i pagamenti superiori a 1.000 euro non possono essere versati in contanti.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 16 Novembre 2012, alle ore 10:34
    Per Enzo: mi sembra un po' improbabile che si possa sanare un garage trasfromato in abitazione. Detto questo, non è neanche corretto pensare di un professionista che la stia "fregando". Per prima cosa, allora, specifichiamo che lei i 6.000 euro non li deve dare al geometra (mi scrive che li "ha chiesti"). Quindi si faccia fare un preventivo scritto (tra l'altro obbligatorio per legge) che riporti il suo onorario e poi, a parte, un prospetto con il calcolo di tutti gli oneri, diritti, sanzioni, ecc., che andrebbero pagati al comune.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 15 Novembre 2012, alle ore 10:36
    Per Monica: siccome non esiste una categoria specifica può essere anche che il comune conceda l'agibilità per tale attività, in un locale accatastato come laboratorio per arti e mestieri. Invece il fatto che non ci siano aperture e uscite di sicurezza appare sospetto.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 14 Novembre 2012, alle ore 09:53
    Per Dea prezioso: il locale può essere usato come deposito, ma non come esposizione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 8 Novembre 2012, alle ore 11:52
    Per Simone: si deve fare il cambio di destinazione, per il calcolo degli oneri ci sono specifiche tabelle per ogni comune, che per Milano può trovare sul sito.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 6 Novembre 2012, alle ore 10:53
    Per Carmelo: certo che è possibile, la rendita può aumentare con la variazione catastale.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 5 Novembre 2012, alle ore 09:58
    Per Ferdinando: dal punto di vista catastale i locali per attività sportiva hanno una destinazione diversa da quella artigianale.
    Bisogna verificare dal punto di vista urbanistico cosa prevede la normativa comunale, ma suppongo che anche in questo caso si debba fare una variazione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 31 Ottobre 2012, alle ore 10:20
    Per Martiradonna Domenico: ovviamente no.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 29 Ottobre 2012, alle ore 10:04
    Per Manola: cosa significa che in comune è un fondo? che è un terreno? Se così fosse, tale edifcio esisterebbe solo in catasto, ma non in Comune, quindi di fatto sarebbe un abuso.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 22 Ottobre 2012, alle ore 10:15
    Per Hicham: che io sappia no.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 22 Ottobre 2012, alle ore 09:54
    Per Monica: ad un professionista: architetto, ingegnere o geometra.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 22 Ottobre 2012, alle ore 09:50
    Per Carmelo: lei è libero di dare o no l'autorizzazione ed eventualmente scegliere il tecnico per la pratica. Per cui, se pensa che un altro tecnico possa avere un onorario inferiore (ma anche per qualsiasi altro motivo) può rifiutarsi di firmare la pratica, per la quale non ha dato autorizzazione.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 19 Ottobre 2012, alle ore 09:42
    Per Carmelo: come ha fatto a chiedere il cambio d'uso senza il permesso del proprietario?
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 18 Ottobre 2012, alle ore 10:22
    Per Davide: il proprietario.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 18 Ottobre 2012, alle ore 10:21
    Per Lorenzo: cosa vuol dire quanto costa?
    Ovviamente un cambio di destinazione, se possibile, comporta il pagamento di oneri concessori che variano da comune a comune, oltre al pagamento della parcella del tecnico.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 17 Ottobre 2012, alle ore 09:56
    Per Domenico: no, la categoria deve essere C3.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 17 Ottobre 2012, alle ore 09:54
    Per Monica: non esistono regole generali, tutto dipende sempre dalla strumentazione urbanistica locale. In questo caso anche dal regolamento d'igiene.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 3 Ottobre 2012, alle ore 09:51
    Per Annalisa: deve verificare qual'è la destinazione richiesta dal comune per questa attività (penso artigianale) e controllare l'attuale destinazione dell'immobile, urbanistica e catastale. Se non sono conformi, procedere al cambio.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 27 Settembre 2012, alle ore 10:29
    Per Raffaele: effettuare un cambio d'uso non autorizzato equivale ad un abuso edilizio. Ma il problema è che se non ha la destinazione idonea, non le rilasceranno la licenza per intraprendere l'attività commerciale, non avrà nulla osta igienico - sanitario, ecc.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Venerdì 21 Settembre 2012, alle ore 10:07
    Per Claudia: Cosa intende per stato d'obbligo? In ogni caso per verificare se il cambio d'uso è urbanisticamente possibile, è opportuno verificare presso il comune, magari affidandosi ad un tecnico di fiducia, la cui consulenza è molto utile quando si deve acquistare casa.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Martedì 18 Settembre 2012, alle ore 10:03
    Per Gianluca: ovviamente uso ufficio, visto l'uso che se ne deve fare.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 17 Settembre 2012, alle ore 11:11
    Per Antonio: purtroppo le hanno detto una sciocchezza. Trasformare un sottotetto in abitazione non è così semplice. Bisogna verificare che ci siano tutti i requisiti richiesti dalla normativa, effettuare in caso affermativo il cambio d'uso urbanistico e, solo dopo, il cambio catastale di categoria.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 17 Settembre 2012, alle ore 10:48
    Per Gianluca: uso ufficio, al catasto A/10.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Giovedì 13 Settembre 2012, alle ore 10:21
    Per Antonello Reale: Appunto! Se fate un cambio di destinazione, dovete asssicurarvi che i posti auto rimasti soddisfino i minimi richiesti. I regolamenti si trovano sul sito del comune e la pratica può essere gestita anche da un architetto o da un geometra.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 12 Settembre 2012, alle ore 09:58
    Per Antonello Reale: dipende dalla normativa locale (regolamento edilizio e norme di attuazione). Tenga presente, però, che bisogna comunque assicurare un numero minimo di mq per posti auto.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 10 Settembre 2012, alle ore 13:01
    Per Comasia: come le ho spiegato, non è che non si possa fare il passaggio catastale da lei richiesto, ma cercare di dimostrare al Catasto del reale uso dell'immobile.
    Ad esempio potrebbe dimostrare che questi lavori non sono mai stati effettuati e che quindi l'immobile è sempre stato ad uso abitativo.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 10 Settembre 2012, alle ore 10:51
    Per Comasia: da quello che ho capito, il cambio d'uso è stato solo catastale. Può richiedere certamente il nuovo cambio, ma naturalmente sarà soggetta ad una verifica da parte dell'Agenzia del Territorio e sarà difficile dimostrare che l'immobile è davvero ad uso abitativo, se non è abitato.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 10 Settembre 2012, alle ore 10:30
    Per Katia: è necessario richiedere il cambio d'uso, che può riguardare anche solo una parte dell'immobile. La categoria catastale per tale tipo di attività dovrebbe essere D3, ma è meglio chiedere conferma al Comune.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 10 Settembre 2012, alle ore 10:25
    Per Roberta vignoli: no, dovrà pagare solo l'eventuale differenza degli oneri di urbanizzazione al Comune.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Lunedì 3 Settembre 2012, alle ore 10:12
    Per Fabio: sì, sarebbe un cambio d'uso senza opere, ad ogni modo è sempre meglio verificare tutti gli aspetti presso l'ufficio preposto alle attività produttive.
    rispondi al commento
  • Arch.granata
    Mercoledì 1 Agosto 2012, alle ore 10:17
    Per Rachele: Certamente, a meno che non siano intervenute modifiche alla strumentazione urbanistica che lo proibiscano. Ovviamente bisogna ripetere tutta la procedura per richiedere il permesso.
    rispondi al commento
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