Cambio di destinazione d'uso di un immobile

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
24 Dicembre 2014 ore 18:00
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte ( Imu , Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




riproduzione riservata
Articolo: Cambio di destinazione d'uso
Valutazione: 5.27 / 6 basato su 316 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Saverio
    Saverio
    Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 09:59
    Buongiorno,
    vorrei acquistare un seminterrato a Milano, catalogato A10, vorrei cambiare la destinazione d'uso in A3, vi sono i parametri per farlo, come da Legge di quest'anno, unica cosa che non mi è chiara è che un agente mi ha detto che se lo ristrutturo aprendo ina scia o una cila devo pagare 400€ al mq al comune!
    È  vero?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Saverio
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 18:13
      Il comune di Milano, attraverso la Determina Dirigenziale n. 2/2017, ha aggiornato il costo di costruzione e la tabella per il calcolo automatico, nella misura di €/mq. 395,79. L'aggiornamento sarà applicato alle SCIA e ai Permessi a Costruire rilasciati. Le consiglio, prima di abbandonare il Suo progetto, di recarsi al Municipio di competenza territoriale ed avere ulteriori conferme. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mauro
    Mauro
    Lunedì 26 Giugno 2017, alle ore 16:00
    Vorrei acquistare un locale piano terra di 35 MQ, ma prima dovrei cambiare la destinazione d'uso da A/5 a C/6 (il locale ha già un ingresso per l'ingresso auto).
    Quali sono i costi?
    Le spese notarili terranno conto della categoria C/6, corretto?
    Quali sono le spese?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mauro
      Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 19:32
      Le spese notarili vengono calcolate in base ai nuovi valori catastali, a variazione avvenuta, pertanto difficili da ipotizzare. Per la pratica edilizia urbanistico-catastale, invece, il compenso tecnico si aggira sui 2.300/2.700 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale (docfa). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elena
    Elena
    Lunedì 26 Giugno 2017, alle ore 15:50
    Non è chiaro se un immobile accatastato artigianale industriale può essere considetato commerciale o si deve procedere alla variazione.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elena
      Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 19:19
      E' necessaria la variazione per cambio di destinazione d'uso. Solitamente è un provvedimento urbanistico-catastale che presenta un percorso burocratico agevolato. Prima di ogni altra cosa Le consiglio di consultare il regolamento edilizio comunale in quanto l'immobile deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili, compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Camillo
    Camillo
    Sabato 10 Giugno 2017, alle ore 14:02
    Vorrei cambiare la destinazione d'uso di un laboratorio di trasformazione di prodotti alimentari catalogato come C2 in abitativo, è possibile e quali requisiti deve presentare per poter ottenere la variazione d'uso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Camillo
      Lunedì 12 Giugno 2017, alle ore 23:45
      Per ottenere il cambio di destinazione ad uso abitativo, vanno accertati eventuali divieti previsti del regolamento edilizio vigente nel Suo comune ed, eventualmente, le norme condominali se fa parte di un edificio in comunione. Se le risultanze sono favorevoli, il successivo step è che all'immobile deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili (oltre l'altezza) come il rapporto lumi/superficie per ciascun ambiente, l'impiantistica, ecc.. compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mariadi gregorio
    Mariadi gregorio
    Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 23:31
    Buona sera,Mio marito è Fotografo regolarmente iscritto!  Lo fa già da 40 anni.  Abbiamo scelto di lavorare tramite network a casa nostra togliendo il negozio in paese che ci portava solo spese. Succede che un condomino vede entrare qualche volta della gente a casa nostra (forse trenta persone all'anno).....e non abbiamo ancora capito come fa a capire se sono clienti, parenti o qualche nostro amico.....e ne abbiamo tanti!.....fatto sta che mio marito invita qualche coppia a casa per mostrargli i suoi lavori e basta! ( ripeto:lui paga le tasse!!!!!!!!!!!!!!!è un libero professionista!Purtroppo questo condomino pretende che dobbiamo cambiare il nostro appartamento in ufficio!!!!!Il nostro appartamento è di 48m. metà è camera da letto.....quando parliamo con qualcuno stiamo nella nostra piccola sala....quelle pochissime volte....:-(.....ci possono davvero costringere a cambiare la destinazione d'uso? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mariadi gregorio
      Martedì 6 Giugno 2017, alle ore 10:49
      Il condomino non può obbligarLe a fare un cambio di destinazione d'uso. La Sua condizione è piuttosto frequente e l'uso promiscuo dell'abitazione/lavoro rappresenta ormai la normalità (esempio il telelavoro), dove l'immobile è accatastato come civile abitazione, nel quale il proprietario risiede e svolge la propria attività professionale. Nel caso specifico l'intera unità immobiliare va considerata come abitazione principale, poiché la legge non richiede l'esclusività della destinazione d'uso come dimora del nucleo familiare rendendola compatibile con l'uso promiscuo. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Riccardo
    Riccardo
    Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 19:34
    Nel mio condominio abbiamo un appartamento del portiere al livello delle cantine.
    Vorremmo trasformare questo appartamento in ulteriori cantine, variandone quindi la destinazione d'uso.
    Secondo lei è possibile ?
    Io credo di sì visto che dal mio punto di vista si tratterebbe di un "declassamento".
    Cosa ne pensa ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Riccardo
      Mercoledì 17 Maggio 2017, alle ore 12:47
      In linea generale è una variazione ammessa. Va da sè che prima di procedere va consultato il regolamento edilizio vigente nel Suo comune dove è ubicato l'immobile e rispettare le prescrizioni tecniche in esso contenute. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Micaela
    Micaela
    Venerdì 12 Maggio 2017, alle ore 10:10
    Stiamo per acquistare un immobile ad uso abitativo composto da due piani fuori terra.
    Al piano primo intendiamo abitare e quindi non variare la destinazione d'uso, mentre al piano terra intendiamo variare la destinazione d'uso per poter avviare una ludoteca.
    E' possibile variare la destinazione d'uso temporanea solo del piano terra?
    Se si, quali sono i costi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Micaela
      Sabato 13 Maggio 2017, alle ore 22:52
      Prima di ogni altra cosa è necessario consultare il regolamento edilizio comunale in quanto l'immobile al piano terra deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili diversi dagli attuali, compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio.  Sul compenso della parte tecnica i costi si aggiraro sui 2.600/3.200 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Patrizia
    Patrizia
    Lunedì 24 Aprile 2017, alle ore 07:59
    Stiamo valutando l'acquisto di una porzione di casa a Genova.
    Due stanze sono al piano terra ad uso abitativo, la restante parte, una taverna di circa 100 mq., è ad uso commerciale.
    Il locale adibito a taverna  è munito di finestre e porta d'ingresso con un altezza di 3 metri circa.
    Naturalmente l'agente immobiliare ha detto che possiamo fare un cambio di destinazione d'uso, ma noi non essendo esperti siamo molto incerti. secondo lei è fattibile?
    Quali sono le condizioni per far sì che si possa fare questo cambio? GPatrizia 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Patrizia
      Lunedì 24 Aprile 2017, alle ore 17:17
      Il Suo caso non è di semplice soluzione. Per ottenere il cambio di destinazione ad uso abitativo, vanno accertati eventuali divieti previsti del regolamento edilizio vigente nel comune di Genova ed, eventualmente, le norme condominali. Ad esito positivo si passa all'immobile che deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili (oltre l'altezza) come il rapporto lumi/superficie per ciascun ambiente, l'impiantistica, ecc.. compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Prima dell'acquisto Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia per verificare la fattibilità del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Angelica
    Angelica
    Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 18:07
    Vorrei aprire una casa di riposo in una villa su tre piani nella quale però il piano interrato risulta non residenziale ( agricolo) .
    Secondo lei è possibile fare un cambio di destinazione d'uso?
    E se non fosse possibile secondo lei rilasciarebbero comunque l'autorizzazione per poterla aprire?  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Angelica
      Martedì 18 Aprile 2017, alle ore 09:45
      La Casa di Riposo è considerata come un centro di accoglienza per persone che non hanno particolari problemi fisici o mentali che,  per diverse motivazioni come la solitudine, non sono in grado di rimanere nella loro abitazione. Il D.M. n. 308 del 21 Maggio 2001 art. 5, stabilisce i criteri minimi da soddisfare per l'approvazione del progetto, oltre alle prescrizioni locali dettate dal comune, dall'Asl e più particolare dalla regione. Un punto fondamentale è la centralità rispetto ai servizi essenziali. Riguardo al piano interrato non è un particolare problema, rientra nel progetto complessivo del cambio di destinazione d'uso che servono questi locali di servizio.  Se sussistono tali condizioni il parere è sicuramente favorevole. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Cambio di destinazione d'uso che potrebbero interessarti
Vano utile come parametro di consistenza catastale

Vano utile come parametro di consistenza catastale

Il nuovo catasto edilizio urbano e la funzione del vano utile.
Ufficio: locazione e compravendita

Ufficio: locazione e compravendita

La nozione di ufficio a livello tecnico. La locazione e la comprevenidta di un'unità immobiliare e la destinazione d'uso ad ufficio: le principipali problematiche connesse.
Consistenza catastale

Consistenza catastale

La consistenza catastale ed il modo di calcolarla nel passato e nell'attuale legislazione.
Uffici in condominio

Uffici in condominio

E? usuale che nel corso del tempo i proprietari di un?unità immobiliare ubicata in condominio ? per motivi di carattere personale o alle volte più...
Proroga sanatoria catastale

Proroga sanatoria catastale

Con l'approvazione di un emendamento al Decreto Milleproroghe viene posticipato al 30 aprile 2011 il termine ultimo per presentare la sanatoria catastale.
accedi al social
Registrati come Utente
276495 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21003 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Universo faretto led ad incasso 1 watt mini spot punto luce tondo luce bianca 6500k calda 3000k e blu 220v
      Universo faretto led ad incasso 1...
      4.50
    • Sirge macchina per pasta fresca fatta in casa automatica e digitale impasta e produce la pasta pastamagic
      Sirge macchina per pasta fresca...
      99.99
    • Pro-form abs proform usa - + set di cavigliere con peso
      Pro-form abs proform usa - + set...
      27.92
    • Midea italia comfee hs129cn1wh libera installazione orizzontale 102l a+ bianco congelatore - garanzia italia
      Midea italia comfee hs129cn1wh...
      108.23
    • Vidaxl set 6 coprisedie elastiche beige tessuto poliestere a coste
      Vidaxl set 6 coprisedie elastiche...
      38.99
    • Philips faretto led philips gu10 5w 230v luce naturale 4000k corepro 60° fascio largo
      Philips faretto led philips gu10...
      3.86
    • Ordine n0122012013
      Ordine n0122012013...
      29.76
    • Passatoia corsia baltica
      Passatoia corsia baltica...
      10.00
    • Passatoia corsia armada
      Passatoia corsia armada...
      9.80
    • Passatoia corsia valencia
      Passatoia corsia valencia...
      9.00
    • Quadrotte autogiacenti
      Quadrotte autogiacenti...
      18.00
    • Passatoia corsia in moquette
      Passatoia corsia in moquette...
      8.85
    • Camera da letto completa composizione 01 s75
      Camera da letto completa...
      1.83
    • Empire interactive empire merchandising 375612 - set di 3 maxi cornici di qualità, marca shinsuke®, profilo: 30 mm, in alluminio, per maxi
      Empire interactive empire...
      131.63
    • Amazonbasics - anelli per tenda da doccia con sfere scorrevoli
      Amazonbasics - anelli per tenda da...
      4.99
    • Allforfood forniture ristorazione - frullatore ad immersione - stabilizzatore di velocita' - mod. aquila 75 variotronic - potenza watt-hp 750-1 - mono
      Allforfood forniture ristorazione...
      246.89
    • L&c mobile porta tv con ruote a scomparsa supporto tv lcd plasma da 32 a 55 portata massima 35 kg colore nero - serie nobile - screen tower black
      L&c mobile porta tv con ruote...
      254.49
    • Cordivari radiatore scaldasalviette cordivari lisa 22 1160x45
      Cordivari radiatore...
      50.00
    • Quadrotte autogiacenti 50x50
      Quadrotte autogiacenti 50x50...
      98.00
    • Passatoia corsia riga
      Passatoia corsia riga...
      10.00
    • Passatoia corsia cordoba
      Passatoia corsia cordoba...
      10.00
    • Bus scolastico 11 x 36 cm
      Bus scolastico 11 x 36 cm...
      28.00
    • Cordivari termoarredo design watt 549 lola inox
      Cordivari termoarredo design watt...
      760.00
    • Cordivari termoarredo design lola h 1516x450 watt
      Cordivari termoarredo design lola...
      1050.00
    • Multipresa scart 5 posti prese interruttore on-off cavo tv decoder dvd
      Multipresa scart 5 posti prese...
      9.63
    • Philips series 9000 s9511-32 italia sottocosto!
      Philips series 9000 s9511-32...
      299.00
    • Turikan coppia reggilibri bianco in metallo art.7250
      Turikan coppia reggilibri bianco...
      4.45
    • Black+decker sc350 tritatutto, 120 w, 350 ml
      Black+decker sc350 tritatutto, 120...
      17.98
    • C.k. borsa porta utensili con contenuto 18 parti c.k. t1630 fkit elettricisti
      C.k. borsa porta utensili con...
      259.00
    • Stanley cacciavite basic 5x150 stanley 1-60-005
      Stanley cacciavite basic 5x150...
      1.99
    • Traslocare a Milano
      Traslocare a milano...
      300.00
    • Traslochi uffici Milano
      Traslochi uffici milano...
      400.00
    • Cordivari termoarredo design lola h 450x1516 watt
      Cordivari termoarredo design lola...
      1090.00
    • Noleggio autoscala Milano
      Noleggio autoscala milano...
      300.00
    • Traslochi nazionali e internazionali, groupage
      Traslochi nazionali e...
      800.00
    • Trasloco camera da letto completa Milano
      Trasloco camera da letto completa...
      500.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Weber
  • Onlywood
  • Policarbonato online
  • Mansarda.it
  • Vimec
  • Officine Locati
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 500.00
foto 6 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 68.00
foto 5 geo Roma
Scade il 31 Agosto 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97901
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok