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Cambio di destinazione d'uso di un immobile

News di Normative
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d’uso di un immobile l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d’uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

E’ frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un’unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un’abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d’uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d’igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d’uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d’uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d’uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell’intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l’uso dell’immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d’uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l’esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla Scia ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l’obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell’assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d’uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d’uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l’Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d’uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d’uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d’uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all’ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale, all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d’uso costi


Per poter avere un’idea dei costi a cui si può andare incontro nell’effettuare un cambio di destinazione d’uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l’esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Caratteri rimanenti
  • Tedgryn
    3 giorni fa
    Seguito e fine: o sbaglio?
    rispondi al commento
  • Mauro80
    3 giorni fa
    Buongiorno.Stiamo cercando di ottenere in affitto come magazzino ( C2 ) un piccolo garage situato all'interno di un condominio, attualmente accatastato come C6.Verificate le caratteristiche igieniche del locale, resta ora da capire se il PRG della zona preveda la possibilità di cambio d'utilizzo.Ho cercato, senza successo, di verificare sul PRG online del comune (Bologna).A chi mi devo rivolgere per avere quest'informazione?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Mauro80
      2 giorni fa
      A un architetto del posto o andare in comune, ufficio urbanistica.
      rispondi al commento
  • Tedgryn
    Lunedì 16 Marzo 2015, alle ore 11:20
    Grazie, Architetto, per la sua sollecitudine nel volermi rispondere.... Raramente encomiabile... Intanto mi metto in... pista x risolvere e uscire dall'imbuto in cui mi sono cacciato!
    rispondi al commento
  • Tedgryn
    Lunedì 16 Marzo 2015, alle ore 10:42
    L'amm.re del Condominio dove ho iniziato senza autorizzazione lavori trasformazione BOX in ufficio mi ha diffidato dal continuare minacciando denunce penali nel caso non provveda a ripristinare lo status quo ante! Ke devo fare? Può mandarmi la forza pubblica per bloccare i lavori? Questa può mettere i sigilli? A ke cosa vado incontro continuando a perseguire il mio fine in queste condizioni di anomalia? Grz!
    rispondi al commento
    • Arch.granata Tedgryn
      Lunedì 16 Marzo 2015, alle ore 10:58
      Se l'amministratore denuncia l'abuso al comune, questo può bloccare i lavori, e scattano automaticamente le conseguenze penali. Le consiglio di bloccare i lavori e vedere se è possibile richiedere un regolare permesso per effettuare l'intervento.
      rispondi al commento
      • Tedgryn Arch.granata
        3 giorni fa
        Lo so ke me ne approfitto... e me ne scuso a priori... Con questo mi vuol dire, egregio Architetto, ke nel caso l'amministratore dovesse presentare un esposto nei miei confronti all'autorità competente (Comune, ma ki? Ripartizione edilizia privata visto ke di condominio si tratta?), la stessa potrebbe ingiungermi il ripristino dello status quo ante? Con conseguente aggravio di spese x il ripristino?
        rispondi al commento
  • Alefe
    Domenica 15 Marzo 2015, alle ore 15:33
    Buongiorno,Vorrei capire come avviare la procedura di variazione destinazione d'uso di un capannone attinente ad una abitazione (cat. A/4). Il capannone attualmente è in categoria C3 classe 2, si trova nella terraferma del comune di Venezia.È conveniente fare la variazione? La rendita catastale si abbasserà ?Ringrazio e saluto.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Alefe
      Lunedì 16 Marzo 2015, alle ore 09:58
      La cosa migliore da fare è rivolgersi ad un tecnico del posto che risolverà i suoi dubbi.
      rispondi al commento
  • Eleonoraascenzi
    Giovedì 12 Marzo 2015, alle ore 10:41
    Buongiorno,in seguito alla chiusura di un balcone di 4 metri avvalendomi del famoso piano casa, il comune ci ha chiesto una dichiarazione giurata da fare in tribunale sul mantenimento della destinazione d'uso per 10 anni. (è la nostra unica casa e ci viviamo in 5 da 11 anni). Possibile che dobbiamo sprecare un giorno di ferie per il tribunale e che non sia fattibile davanti ad un pubblico ufficiale del comune? E' corretto? Grazie.
    rispondi al commento
  • Lorenzo1974
    Domenica 1 Marzo 2015, alle ore 19:00
    Buonasera,vorrei un'info sul cambio d'uso.ammesso che ci siano i parametri (e nel mio caso ci sono) nel 2013 per un ufficio di grande metratura mi era stata chiesta una cifra folle (22.000 euro) per cambio d'uso, motivo per il quale non l'acquistai.ora con questa normativa devo pagare sempre la stessa somma al Comune?grazie e salutiLorenzo
    rispondi al commento
    • Arch.granata Lorenzo1974
      Lunedì 2 Marzo 2015, alle ore 10:06
      Se si riferisce agli oneri di costruzione, non credo siano diminuiti.
      rispondi al commento
  • Tedgryn
    Giovedì 26 Febbraio 2015, alle ore 20:18
    Proprietario di BOX in condominio; sto facendo dei lavori per trasformarlo in un ufficio.
    Ho fatto fare uno scavo in cortile senza autorizzazione alcuna di chicchessia. allacciando la luce al mio contatore (abito nello stabile).
    Vorrei fare anche un allaccio del riscaldamento, nel box manca.
    Alcuni condomini si oppongono.
    Possono farlo? Posso continuare? Vado incontro a grane? Servono i servizi igienici?
    Mi date una risposta?
    Scusate l'insistenza, ma MI SERVE UNA RISPOSTA URGENTE ANCHE ALLO SCOPO DI SCANSARE UNA DENUNCIA PENALE!
    CI CONTOOOO...
    rispondi al commento
    • Arch.granata Tedgryn
      Venerdì 27 Febbraio 2015, alle ore 16:44
      Non capisco come mai ha fatto i lavori senza autorizzazione alcuna: è normale che poi si vada incontro all'opposizione dei condomini. Le consiglio di farsi seguire da un tecnico che le indicherà quali lavori si possono fare e come richiedere le relative autorizzazioni.
      rispondi al commento
      • Tedgryn Arch.granata
        Venerdì 27 Febbraio 2015, alle ore 17:37
        La ringrazio infinitamente per la sua cortese e rapida risposta... Se avessi la possibilità di avere un suo n. di tel la kiamerei per illustrarle BREVEMENTE il... rovescio della medaglia... Se volesse mandarmelo alla mia mail registrata e in possesso del Sito sarà mia premura kiamarla! Grz ancora....
        rispondi al commento
  • Geom.edo
    Giovedì 26 Febbraio 2015, alle ore 11:08
    Per quanto lei sia stata ben precisa nella spiegazione avrei ancora un dubbio. Ho un C/3 di 115 mq da vendere all'interno di una palazzina da 5 appartamenti, anch'essa da vendere. Molti mi chiedono quale sia l'iter e gli oneri per trasformare il C/3 in abitazione. Il PGT vigente del comune non mi è stato d'aiuto!Grazie anticipatamenteEdoardo
    rispondi al commento
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