Cambio di destinazione d'uso di un immobile

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Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
Cambio di destinazione d'uso
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Mariano
    Mariano
    14 ore 59 min. 33 sec. fa
    Devo fare un cambio di destinazione, da c1 a garage.
    Si puo fare?
    E quanto costa? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mariano
      4 ore 8 min. 26 sec. fa
      Trovandosi nella stessa categoria non trova particolari problemi. E' di fondamentale importanza, però, acquisire il parere favorevole all'ufficio traffico e viabilità. Il compenso tecnico per la redazione della pratica urbanistico-catastale, mediamente si aggira sui 2.300 euro oltre CPA ed Iva. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Samuela
    Samuela
    3 giorni fa
    Devo prendere un locale che ad oggi è ad uso ufficio, vorrei farlo diventare ad uso negozio ( parrucchiere) non ci sono lavori i edilizia da fare, vorrei sapere se e possibile e che costi devo affrontare?
    Comune di Lonate pozzolo provincia Varese.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Samuela
      1 giorni fa
      Indipendentemente dalle opere a farsi, oltre alle prescrizioni delle norme del regolamento edilizio vigente nel Suo comune, va inoltrata la richiesta di parere all'Asl compentente per territorio ed all'ufficio Annona per il rilascio della licenza commerciale. Il costo della pratica urbanistico-catastale si aggira sui 2.400 euro oltre CPA ed iva. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Fabrizio
    Fabrizio
    4 giorni fa
    Devo fare il cambio di destinazione d'uso di un immobile A10, frazioonandolo in tre apoartamenti A2 nel comune di Napoli.
    Quale procedura devo seguire e quali sono i costi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabrizio
      1 giorni fa
      Il provvedimento da presentare al comune di Napoli è la Scia, previa acquisizione dei pareri favorevoli e le prescrizioni da ottemperare. Le spese tecniche per la redazione del progetto architettonico ed il frazionamento e la variazione catastale, ammontano a circa 4.200/4.500 euro otre CPA ed iva. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Paola
    Paola
    6 giorni fa
    Ho un C02 a Altino in provincia di Chieti di 22 mq posso fare il cambio di destinazione d'uso in abitazione o devo fare per forza ampliamento?
    Il terreno edificabile ci dovrebbe stare per farlo, per poter usufruire della detrazione del 50%?
    Come devo fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paola
      6 giorni fa
      La superficie del locale è inferiore agli standard minimi urbanistici che, a seconda dei comuni, varia dal 38 mq. ai 45 mq. La strada da seguire è soltanto l'ampliamento ed il relativo cambio di destinazione. Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia per verificare tutte le condizioni e le prescrizioni dettate dal regolamento comunale in materia e redigere un vero progetto. Le detrazioni fiscali, però, spettano solo sulla parte esistente. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Martedì 29 Novembre 2016, alle ore 17:59
    Possiedo un immobile ove vi è un locale uso cantina, adiacente ad un salone.
    Vorrei abbattere la parete che separa i sopracitati ambienti (non portante) e cambiare la destinazione d'uso della cantina in cucina, così da creare un ambiente open space cucina soggiorno.
    È possibile fare ciò? Che documenti ci vogliono?
    Che tempistica c'è?
    Qual'è il compenso di un professionista?
    Oltre i lavori edili ovviamente
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo
      6 giorni fa
      Tecnicamente è possibile realizzare la mutazione di destinazione d'uso del locale deposito presentando una Scia al Suo comune. Sui tempi per la redazione del progetto, acquisizione dei pareri  favorevoli (urbanistica e vincoli) e rilascio del provvedimento, circa 60gg. Sul compenso del tecnico i costi si aggiraro sui 2.700/3.000 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
      • Paolo
        Paolo Pasquale
        6 giorni fa
        Grazie mille!
        rispondi al commento
  • Alessio
    Alessio
    Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 14:55
    Devo fare urgentemente il cambio di destinazione d'uso per due immobili a Roma, uno da A2 ad A10 l'altro viceversa da A10 ad A2.
    I due immobili non sono separati e in zone completamente diverse.
    Non ho fatto nessun tipo di opera edilizia e non intendo farne.
    Quindi solo il cambio di per sè.
    Che documenti ci vogliono?
    Quanto ci vuole?
    Qual'è il compenso del professionista?
    I due immobili sono entrambi in zona Piazza Mazzini.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessio
      Martedì 22 Novembre 2016, alle ore 09:06
      Il provvedimento autorizzativo per l'intervento da Lei indicato è la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre la tempistica, senza opere, è in media 90gg.  Il compenso al professionista incaricato si aggira sui 2.500/2.800 euro, oltre CPA ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Togo
    Togo
    Venerdì 18 Novembre 2016, alle ore 14:49
    Ho un locale C/6 e vorrei variarlo ad A/10.
    Non necessita di lavori edili in quanto è formato da 2 vani, 30mq superficie totale, bagno.
    E' strutturato come un ufficio vero e proprio.
    Quanto può venire a costare e quanto ci vuole?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Togo
      Sabato 19 Novembre 2016, alle ore 19:24
      Per il cambio di destinazione d'uso è necessario presentare al comune,  dove è ubicato l'immobile, una Scia redatto da un professionista abilitato di Sua fiducia. Il costo della pratica urbanistica e catastale si aggira sui 2.600,00 euro oltre Cpa ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca
    Francesca
    Mercoledì 16 Novembre 2016, alle ore 12:47
    Mia sorella e' proprietaria di un casale in provincia di Viterbo, composto da un corpo centrale (casa) e due annessi (porcilaia e legnaia) comprato negli ani 90.
    Nel tempo ha ristrutturato questi 2 annessi rendendoli abitabili ma senza fare la dichiarazione di inizio lavori ne il cambio di destinazione d'uso.
    Ora vorrebbe venderla come e' accatastata cioe' la casa e i due annessi.
    Volevo sapere se i lavori fatti anche senza aumento di cubatura, si prefigurano come un abuso e come si possono sanare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca
      Sabato 19 Novembre 2016, alle ore 19:15
      L'abuso di maggiore entità è il cambio di destinazione d'uso che comporta la non conformità urbanistica dell'intera proprietà, peraltro obbligatoria in caso di trasferimento. Le consiglio di informarsi presso il comune la possibilità di presentare una Scia in sanatoria pagando l'oblazione e gli oneri di urbanizzazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mauro
    Mauro
    Domenica 13 Novembre 2016, alle ore 18:20
    Vivo in un condominio riconosciuto a tutti gli effetti, paghiamo tutte le tasse come appartamento, la categoria catastale è quella di una normale abitazione, il contesto in cui viviamo, a Roma, però prima era un residence che si trova all'interno del Parco di Vejo e di conseguenza non ci concedono il cambio di destinazione da residence ad appartamento.
    Il comune dice che dipende dal Parco, il parco dalla regione e la regione dal comune.
    Quindi non possiamo vendere perché risulterebbe un abuso ma in realtà non c'è nessun abuso edilizio.
    Cosa possiamo fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mauro
      Martedì 15 Novembre 2016, alle ore 09:07
      In questi casi è opportuno procedere a gradi per capire quale ente ha effettivamente titolo o voce.Le consiglio di inoltrare una richiesta scritta di "parere" sulla possibilità di modificare le condizioni originarie dettate da "Parco di Vejo" con la richiesta di svincolo e di alienazione. A seguire, poi, il comune e la regione Lazio. Qualcuno dovrà rispondere sulle competenze. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Mauro
        Mauro Pasquale
        Venerdì 18 Novembre 2016, alle ore 18:02
        Grazie per la risposta, purtroppo le abbiamo gia provate tutte ma continua il rimbalzo e non se ne viene  fuori. 
        rispondi al commento
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