Cambio di destinazione d'uso di un immobile

News di Normative
Per ottenere il cambio di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi ed effettuare la variazione catastale.
24 Dicembre 2014 ore 18:00
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?


In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.
Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo.

cambio d'uso loftPuò essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio.
Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee.

A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene. I rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato.
Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.


Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?


Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile.
Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

cambio d'uso negozioPer prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento.
In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.


Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante


Il decreto n. 133 del 12 settembre 2014, cosiddetto Sblocca Italia, ha introdotto, tra le semplificazioni in edilizia anche quelle concernenti il cambio di destinazione d'uso definito urbanisticamente rilevante.
Ma cosa si intende per cambio d'uso urbanisticamente rilevante?

Il decreto ha introdotto un nuovo articolo, il 23-ter, nel Testo Unico per l'Edilizia (d.p.r. 380/01).
Tale articolo suddivide le destinazioni d'uso in quattro categorie:
- Residenziale e turistico - ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.

Si definisce pertanto cambio d'uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.
Pertanto le indicazioni illustrate nel precedente paragrafo sono relative ai mutamenti d'uso comportanti il passaggio da una categoria all'altra.

Queste disposizioni restano valide, sempre fatte salve diverse disposizioni legislative delle singole Regioni.


Cambio di destinazione d'uso catastale


Fino a questo momento abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.

Contestualmente all'ottenimento del titolo autorizzativo e alla esecuzione di eventuali lavori, bisognerà infatti presentare una dichiarazione di variazione d'uso catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).

Attenzione, però. Per cambiare la destinazione di un immobile, non è sufficiente cambiarne la categoria catastale. Andrà sempre richiesta prima la variazione urbanistica.

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.


Cambio di destinazione d'uso costi


Per poter avere un'idea dei costi a cui si può andare incontro nell'effettuare un cambio di destinazione d'uso, bisogna sommare diverse spese:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l'esecuzione dei lavori;
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.




Articolo: Cambio di destinazione d'uso
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Cambio di destinazione d'uso: Commenti e opinioni


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  • Patrizia
    Patrizia
    4 giorni fa
    Stiamo valutando l'acquisto di una porzione di casa a Genova.
    Due stanze sono al piano terra ad uso abitativo, la restante parte, una taverna di circa 100 mq., è ad uso commerciale.
    Il locale adibito a taverna  è munito di finestre e porta d'ingresso con un altezza di 3 metri circa.
    Naturalmente l'agente immobiliare ha detto che possiamo fare un cambio di destinazione d'uso, ma noi non essendo esperti siamo molto incerti. secondo lei è fattibile?
    Quali sono le condizioni per far sì che si possa fare questo cambio? GPatrizia 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Patrizia
      4 giorni fa
      Il Suo caso non è di semplice soluzione. Per ottenere il cambio di destinazione ad uso abitativo, vanno accertati eventuali divieti previsti del regolamento edilizio vigente nel comune di Genova ed, eventualmente, le norme condominali. Ad esito positivo si passa all'immobile che deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili (oltre l'altezza) come il rapporto lumi/superficie per ciascun ambiente, l'impiantistica, ecc.. compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio. Prima dell'acquisto Le consiglio di incaricare un tecnico di Sua fiducia per verificare la fattibilità del Suo progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Angelica
    Angelica
    Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 18:07
    Vorrei aprire una casa di riposo in una villa su tre piani nella quale però il piano interrato risulta non residenziale ( agricolo) .
    Secondo lei è possibile fare un cambio di destinazione d'uso?
    E se non fosse possibile secondo lei rilasciarebbero comunque l'autorizzazione per poterla aprire?  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Angelica
      Martedì 18 Aprile 2017, alle ore 09:45
      La Casa di Riposo è considerata come un centro di accoglienza per persone che non hanno particolari problemi fisici o mentali che,  per diverse motivazioni come la solitudine, non sono in grado di rimanere nella loro abitazione. Il D.M. n. 308 del 21 Maggio 2001 art. 5, stabilisce i criteri minimi da soddisfare per l'approvazione del progetto, oltre alle prescrizioni locali dettate dal comune, dall'Asl e più particolare dalla regione. Un punto fondamentale è la centralità rispetto ai servizi essenziali. Riguardo al piano interrato non è un particolare problema, rientra nel progetto complessivo del cambio di destinazione d'uso che servono questi locali di servizio.  Se sussistono tali condizioni il parere è sicuramente favorevole. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 10:52
    Dovrei acquistare un appartamento in zona lago d'Iseo che al momento è registrato come C.A.V. ,ovvero casa vacanza.
    Il mio desiderio sarebbe di acquistarlo come prima casa e quindi trasferire la mia residenza nel Comune di si trova.
    Si può far cambiare destinazione d'uso e quindi trasformarlo in abitazione residenziale?
    Che costi potrebbe avere il cambio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 10:00
      E' una condizione piuttosto complessa che necessita da parte dell'amministrazione comunale di una variante sostanziale al Piano Regolatore di non facile attuazione.  Le rammento che una volta realizzato un immobile in area destinata all’uso turistico ricettivo, sulla base di un permesso a costruire che consenta tale destinazione, si vendono porzioni di esso corrispondenti a singole unità abitative per farne un uso residenziale, si incorre nella violazione delle norme urbanistico-edilizie con tutte le conseguenze del caso. Sull'eventuale costo della parte tecnica si aggira, in media, sui €. 3.200,00 oltre CPA ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Venerdì 24 Marzo 2017, alle ore 21:53
    Vorrei porre il caso di un grande caseggiato rurale di circa 1800 metri quadrati, in passato completamente deruralizzato, e quindi allo stato attuale tutto abitativo.
    Come ridurre l'impatto di imposte come ad esempio la TARSU ?
    Sarebbe possibile riportare le antiche cantine e stalle (rimaste allo stato originario) alla categoria castale rurale per lo stesso motivo?
    Quanto potrebbe costare una tale operazione? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele
      Lunedì 27 Marzo 2017, alle ore 12:37
      E' una condizione piuttosto complessa ed in molti casi irreversibile. Per tornare allo stadio precedente, è necessario avere requisiti di "ruralità" che sono quelli indicati al comma 3 dell'art. 9 del D.L. 557 del 30 dicembre 1993.  In pratica, Le riporto solo una parte della legge, devono rispondere: a) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione: 1) dal soggetto titolare del diritto di proprieta' o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all'attivita' agricola svolta; 2) dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l'immobile e' asservito; 3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali; 4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita' svolta in agricoltura; 5) da uno dei soci o amministratori delle societa' agricole di cui all'articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale; a-bis) i soggetti di cui ai numeri 1), 2) e 5) della lettera a) del presente comma devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di cui all'articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580; c) il terreno cui il fabbricato e' asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno e' ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati; ecc. Se Lei si ritrova a soddisfare tale condizione, potrà consulare la restante parte della legge citanto lo stesso articolo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Daniele
        Daniele Pasquale
        Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 15:32
        Grazie della risposta.
        Il fabbricato potrebbe rientrare nelle condizioni poste dalla legge, trovandosi in zona montana ed essendo circondato da molti ettari di terreno. Noi intendiamo inoltre iscriverci al registro dei coltivatori diretti, anche per godere dei relativi benefici fiscali. In tal caso, quanta parte del caseggiato potrebbe tornare ad essere "rurale"?
        Che differenza farebbe un tale cambio di destinazione d'uso sul calcolo della TARSU?
        Infine, che costi potrebbe avere una tale operazione? 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Daniele
          Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 13:49
          La parte di caseggiato "agevolato" dipende dalla tipologia dell'azienza (produttivo, lavorazione/trasformazione, conserviero, ecc.) e dalla sua capacità produttiva e quindi di stoccaggio. Sulla Tarsu potrebbe arrivare anche a zero se si attuano tutte le misure di riciclo legate all'attività. Per quanto attuiene al costo dell'operazione è difficile quantificare una cifra senza elementi di valutazione. Cordiali saluti.  
          rispondi al commento
  • Giacomo
    Giacomo
    Mercoledì 22 Marzo 2017, alle ore 14:31
    Mi hanno incaricato per la trasformazione di un immobile da civile abitazione e sottostante garage e magazzino a casa di riposo.
    Secondo lei è possibile fare quest'intervento?
    Al posto del magazzino bisogna creare una cucina, sala ricreativa, sala pasti ecc..., mentre al piano abitativo bisogna creare delle camere.
    L'immobile ha una dimensione di circa 500 mq. per piano.Inoltre, siccome dovrei fare la pratica per intero, quindi dalla progettazione interna ed esterna, progetto degli impianti elettrici e termici, pratica all'asl, accatastamento e agibilità.
    Quanto dovrei chiedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giacomo
      Giovedì 23 Marzo 2017, alle ore 11:38
      La Case di Riposo è considerata come un centro di accoglienza per persone che non hanno particolari problemi fisici o mentali che,  per diverse motivazioni come la solitudine, non sono in grado di rimanere nella loro abitazione. Il D.M. n. 308 del 21 Maggio 2001 art. 5, stabilisce i criteri minimi da soddisfare per l'approvazione del progetto, oltre alle prescizioni locali dettate dal comune e più particolare dalla regione. Nel dettaglio le superfici coperte sono soddisfacenti allo scopo, vanno considerate anche quelle esterne per l'accoglienza e lo svago. Altro punto fondamentale è la centralità rispetto ai servizi essenziali. Se sussistono tali condizioni il parere è sicuramente favorevole. Sulla progettazione, direzione lavori, pratiche impiantistiche, urbanistico-catastali, ecc. le competenze tecniche si aggirano intorno al 10-12% dell'importo dei lavori stimato, oltre le spese documentate, CPA ed iva.  
      rispondi al commento
  • Pasquale Saltalamacchia
    Pasquale Saltalamacchia
    Martedì 21 Marzo 2017, alle ore 12:38
    Ho un magazzino di proprietà zona mare, vorrei aprire un piccolo esercizio commerciale turistico per la vendita di prodotti di generi alimentare da asporto e prodotti tipici. ci sono le possibilità e quanto potrebbe incidere il costo del cambio destinazione. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pasquale Saltalamacchia
      Mercoledì 22 Marzo 2017, alle ore 10:01
      Tecnicamente è possibile realizzare la mutazione di destinazione d'uso nell'ambito della stessa categoria. Prima di ogni altra cosa è necessario consultare il regolamento edilizio comunale in quanto l'immobile deve rispondere ad una serie di requisiti certificati ed inderogabili, compreso l'acquisizione del parere favorevole dell'Asl competente per territorio.  Sul compenso del tecnico i costi si aggiraro sui 2.600/3.000 euro, oltre Cpa ed iva, compreso la variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rossellamonti
    Rossellamonti
    Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 14:20
    Salve,vorremmo acquistare un piccolo casale di nuova costruzione dove quello che sul progetto era  il garage  é stato trasformato in parte in angolo cottura e in parte in camera con bagno.A chi spetta il cambio di destinazione d'uso?a noi o al venditore? E quale sarebbe il costo eventualmente visto che di fatto i lavori sono stati già fatti?Grazie per l'informazione Rossella
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rossellamonti
      Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 08:15
      A lavori ultimati, l'onere del cambio di destinazione è a carico del venditore, diversamente di Sua competenza se da Lei commissionati. Il costo da sostenere per la pratica edilizia è di €. 2.400,00 circa oltre CPA ed iva, compreso la variazione catastale.  Inoltre vanno aggiunti gli oneri di concessori che sono diversi da un comune all'altro. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 20:00
    Si possono ereditare immobili abusivi con richiesta di condono in corso ?
    Il testamento è valido ?
    Gli eredi possono intestarsi i beni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 09:49
      Sì, se non sussistono motivi ostativi al rilascio della sanatoria edilizia da parte del comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 16:26
    Vorrei sapere se un immobile accatastato A10 con ingresso diretto su strada è trasformabile in abitativo (A2 o A3 ecc)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Venerdì 10 Marzo 2017, alle ore 23:00
      In linea di principio è una variazione d'uso ammessa rimanendo nell'ambito della stessa categoria catastale. Va da sè che va consultato il regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile e del parere vincolante igienico-sanitario dell'Asl di competenza territoriale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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