Problematiche e soluzioni giurisprudenziali per i balconi in condominio

News di Condominio
I balconi in condominio sono da sempre elemento foriero di problematiche in relazione all'individuazione del proprietario e quindi per le spese di manutenzione.
02 Novembre 2015 ore 14:00

Balconi aggettanti e balconi incassati


BalconiQuello dei balconi è un argomento che molto spesso genera controversie e contenzioso in ambito condominiale.

Due sono gli elementi che caratterizzano le discussioni su questa parte dell'edificio: la ripartizione delle spese e l'utilizzo e la proprietà delle parti strutturali.

Il tutto per una questione puramente giuridica che può essere riassunta in una semplice domanda: chi è il proprietario del balcone?

Rispondere a questo interrogativo permette di risolvere le altre questioni summenzionate.

Quando si parla dei balconi, senza alcun riferimento alla conformazione strutturale dell'immobile, si sente spesso dire che il tema della proprietà di questa parte dell'edificio è dibattuto.

In realtà, come è stato sottolineato dai giudici di legittimità, non esiste alcun constrasto interpretativo sulla proprietà dei balconi in seno alla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Il Supremo Collegio, infatti, ha in più occasioni ribadito che per definire l'assetto proprietario è fondamentale valutare la conformazione dello stabile condominiale.

Così si è soliti operare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati.

I primi sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dello stabile.

Per balconi incassati, invece, s'intende fare riferimento a quelle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell'edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.

In relazione alla prima tipologia, la Corte è costantemente e univocamente orientata nel senso che i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576 ed in senso sostanzialmente conforme Cass. 5 gennaio 2011 n. 218).

La stessa pronuncia, nonché alcune successive (cfr. ad esempio Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), considera la soletta del balcone incassato in comproprietà, rispettivamente, tra il proprietario dell'appartamento del piano superiore (cui la soletta serve da piano di calpestio) e quello del piano inferiore (cui la soletta fa da copertura).

Sempre in queste occasioni, la Cassazione, affrontando la questione della proprietà dei balconi, precisando che la parte frontale degli stessi è di proprietà condominiale laddove presenti particolari fregi in grado d'incidere sul decoro architettonico (che è bene di proprietà comune).

Balcone aggettanteIn pratica, riassumendo la posizione, univoca e consolidata della Corte di Cassazione, è possibile affermare che:

a) i balconi aggettanti (compresa la soletta nella sua interezza) sono di proprietà esclusiva del proprietario dell'unità immobiliare cui fungono da prolungamento;

b)la soletta dei balconi incassati è di proprietà comune ai condòmini cui serve rispettivamente da copertura e piano di calpestio;

c) le parti decorative presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove caratterizzino la fisionomia dello stabile, sono da considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini.

Le ripercussioni principali sono relative alla ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi e all'utilizzo che si può fare delle parti del balcone.

Per evitare inutili confusioni è utile distinguere le problematiche in relazione alla tipologia di balcone.

Nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno a carico del proprietario dell'appartamento del quale il balcone costituisce prolungamento.

Le spese per la parte frontale saranno a carico di tutti i condòmini solo se sono presenti delle caratteristiche che incidono sul decoro dello stabile.

Il proprietario dell'appartamento del piano inferiore rispetto al balcone non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole (cfr. Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), lampade ecc.

Tutte le decisioni assembleari relative al balcone, adottate senza il consenso del proprietario dello stesso, sono da considerarsi invalide.

Nel caso di balcone incassato, invece, la soletta sarà di proprietà comune tra i proprietari cui serve rispettivamente da piano di calpestio e da copertura.

Ciò significa, ai sensi dell'art. 1125 c.c. che le spese per la manutenzione e ricostruzione […] dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In tal caso il condomino del piano inferiore, potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell'art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune).


Costruzione di un balcone


Balcone incassatoChiariti questi aspetti di carattere generale, pare utile soffermarsi su un caso particolare, cioè sul caso di costruzione di un balcone aggettante in un edificio già esistente.

In sostanza, che cosa accade se un condomino costruisce un balcone che aggetta sul cortile comune?

Si tratta di un fatto non certo frequentissimo ma nemmeno inusuale, tant’è che di tanto in tanto si rintracciano sentenze di Cassazione in materia.

Innanzitutto è bene operare una distinzione tra balcone costruito e che aggetta su di una parte di proprietà esclusiva e balcone che aggetta su una parte comune.
Nel primo caso è sempre necessario il consenso del diretto interessato, salva l’ipotesi di costruzione ad altezza tale da rendere ininfluente l’occupazione di spazio altrui (art. 840 c.c.).

Nella seconda ipotesi, invece, la questione va valutata in relazione all’art. 1102 c.c.: in pratica si deve verificare se il condomino, costruendo il balcone, abbia un normale uso di una parte comune (leggasi colonna d'aria di proiezione in alto del cortile condominiale).

Per completezza è bene ricordare che ai sensi del primo comma del succitato articolo, l'uso delle parti comuni è illegittimo soltanto se ne modifica la destinazione, il decoro e se impedisce il pari uso da parte d'ogni altro condomino.

Si tratta di una valutazione che va effettuata caso per caso e che alle volte ha portato i giudici ad esprimersi negativamente (cfr. in tal senso Cass. 17 aprile 2012, n. 6004).


Danni da balcone aggettante


I balconi aggettanti, nei limiti indicati, sono parti di proprietà esclusiva e se da essi provengono danni alle parti comuni, i loro proprietari sono tenuti a risarcirli.

Questo, in sostanza è l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Facciamo un esempio: si supponga che le parti comuni di un edificio vengono danneggiate da infiltrazioni provenienti da un balcone aggettante.

A quel punto il condominio chiede al proprietario dell'unità immobiliare di cui il balcone rappresenta un prolungamento di eliminare della causa del danno.

Se questi non provvede in tal senso e comunque se non risarcisce il danno provocato, la compagine potrà chiamarlo in giudizio al fine di ottenere i necessari ed opportuni provvedimenti.

Quando la Corte di Cassazione è stata chiamata a risolvere casi simili a quello utilizzato come sempio ha affermato che i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c., pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. 17.7.2007 n. 15913, 30.7.2004 n. 14576) (Cass. 27 luglio 2012, n. 13509).

Di certo è sempre bene tenere presente che con riferimento ai balconi aggettanti, la stessa giurisprudenza citata dalla sentenza in esame specifica che alcune parti di tali strutture possono essere considerate di proprietà comune.
Il riferimento è ai fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone; se tali fregi sono in grado d'incidere sul decoro architettonico dell'edificio (vale a dire sulle linee che connotano l'estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Articolo: Balconi in condominio e relative problematiche
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Balconi in condominio e relative problematiche: Commenti e opinioni


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  • Federica
    Federica
    Domenica 29 Gennaio 2017, alle ore 19:37
    Ho bisogno di capire la mia situazione: sono proprietaria di un appartamento con balcone aggettante.
    La signora del piano di sotto circa 15 anni fa ha deciso di infilare dei tasselli sotto il mio balcone e chiudersi il suo a mo di veranda allargando così il proprio appartamento.
    La signora non ha mai chiesto a noi alcun permesso, ma comunque noi l'abbiamo lasciata fare perchè li per li non ci sembrava una cosa che potesse disturbarci.
    Negli anni però abbiamo iniziato ad avere dei problemi in quanto ogni volta che lei ha un minimo di umidità ci chiede di fare dei lavori sia sopra che sotto (la parte che lei si è chiusa).
    Sicuramente negli anni questa struttura che inizialmente abusiva sarà stata sanata e dichiarata al comune.
    Noi però non riusciamo più a tollerare questa situazione e vorremmo che fosse smontata la veranda e ripristinato lo stato iniziale del nostro balcone.
    Qualcuno può darmi un consiglio in merito? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Federica
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:18
      Se l'umidità è causata dalla cattiva aerazione della veranda (cosa possibile) tu non hai colpe. Se dipende da infiltrazioni, allora devi riparare per evitare che la situazione peggiori e causi danni alla tua vicina.
      rispondi al commento
  • Elisa
    Elisa
    Mercoledì 27 Luglio 2016, alle ore 09:04
    Buongiorno, a causa di una forte pioggia dai vasi che ho sul balcone è fuoriuscita acqua e terra, che ha provocato una macchia ben evidente sulla facciata condominiale.

    Come devo comportarmi verso il condominio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisa
      Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:38
      Se ti viene chiesto il costo dell'intervento e ti sembra un prezzo congruo, mi pare doveroso che tu risarcisca il danno.
      rispondi al commento
  • Ferdinandobarbagallo
    Ferdinandobarbagallo
    Domenica 19 Giugno 2016, alle ore 18:48
    Buonasera,sono proprietario di un appartamento sito al quarto piano.Tale appartamento è fornito di una terrazza a livello (divisa con l'appartamento accanto) che funge da lastricato solare per parte dei vani degli appartamenti inferiori (in verticale) e al contempo, da copertura al balcone incassato (entro le linee della facciata), dell'appartamento sottostante al mio e così a scendere sino al primo piano.Faccio presente che il pavimento della terrazza è stato rifatto circa 15 anni fa, in contemporanea con i lavori di rifacimento della facciata e che a vista ha una inclinazione non applicata a regola d'arte, La proprietaria dell'appartamento sottostante vuole rifatto il suo solaio (stranamente non presenta infiltrazioni nel vano), asserendo che il danno è a mio carico.La mia domanda è quale articolo del c.c si applica, 1125 o 1126 o addirittura 1117?cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ferdinandobarbagallo
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 18:20
      Senza un'esame dello stato dei luoghi mi risulta difficile esserti d'aiuto. La tua terrazza potrebbe essere soggetta in parte all'art. 1125 c.c. - nella parte in cui funge da solaio interpiano per il balcone incassato sottostante, ed in parte all'art. 1126 c.c. nella misura in cui funge da lastrico di copertura per gli altri appartamenti.
      rispondi al commento
  • Domenicoperri
    Domenicoperri
    Domenica 22 Novembre 2015, alle ore 18:39
    Ottimo articolo.Tuttavia, senza il parere del giudice di merito, non si cava il ragno dal buco.Chissà se fra 400 o 500 anni, il legislatore saprà dipanare la matassa e chiarire cosa in un balcone è proprietà esclusiva (alias l'intero balcone) e cosa parte comune (cioè nulla). Ora come ora, non sono il solo ad essere molto "Confucio".Però se si trattasse del Duomo di Milano.... oserei dire che i balconi sono parti comuni (forse).Grazie.
    rispondi al commento
  • Paolaguzzi
    Paolaguzzi
    Martedì 27 Gennaio 2015, alle ore 14:41
    Buon giorno io vivo al 1 piano e sopra c'è un balcone aggettante ,prima al centro questo perdeva acqua ora chiudendo le fughe il vicino ha peggiorato la cosa,i tubi di scolo sono stati messi in modo non corretto e quindi l acqua non esce e dal frontale si staccano pezzi di cemento e l acqua che gocciola dal muro ha rovinato le ringhiere l amministratore dice che devo rivolgermi ad un legale ,ma la facciata del balcone non è condominiale ?
    rispondi al commento
  • Claudiabellizzi
    Claudiabellizzi
    Venerdì 24 Ottobre 2014, alle ore 11:42
    E i balconi che sono aggettanti per un lato e l'altro è a filo della facciata come viene considerato? Grazie
    rispondi al commento
  • Claudiabellizzi
    Claudiabellizzi
    Venerdì 24 Ottobre 2014, alle ore 11:25
    Buongiorno,stiamo facendo lavori di ristrutturazione al condominio,tra cui anche i balconi.Nel nostro condominio sono presenti balconi aggettanti e balconi ad incasso.Nel caso dei balconi ad incasso se il condomino di sopra non provvede all'impermeabilizzazione il lavoro di sotto è inutile!?E ancora a chi spetta la parte sottostante del balcone al primo piano che sotto non ha nessuno e coincide con l'ingresso del portone? Al condominio? Grazie
    rispondi al commento
  • Claudiotex
    Claudiotex
    Mercoledì 25 Giugno 2014, alle ore 09:47
    BuongiornoDodici Anni fa, ho installato sotto il balcone del mio vicino con la sua autorizzazione una tenda da sole. Da due Anni il vicino è cambiato e dovrei sostituirla perchè danneggiata.Il Nuovo vicino non da il consenso di montarla (sostituire). Sono obbligato ad accettare la sua negazione ?Non abbiamo ne regolamento Condominiale ne Amministratore.Grazie.
    rispondi al commento
  • Ben.atter.3
    Ben.atter.3
    Martedì 15 Aprile 2014, alle ore 11:45
    Buongiorno,Ho un appartamento sul 4 piano, e il parapetto perde acqua. Il condominio accetta la responsabilità dei lavori, ma dice che dovrà temporaneamente togliere la ringhiera per poi rimetterlo alla fine dei lavoi. Dato che la ringhiera è a carico mio, dice che dovrò pagare io il costo 'posa ringhiera' - ma il lavoro viene fatto esclusivamente per motivi condominiali. é vero che dovrò pagare io?Grazie.
    rispondi al commento
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