Contratto di locazione
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Questa la definizione di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c.
La locazione ad uso abitativo, oltre che dal codice civile, è principalmente disciplinata dalla legge n. 431/98 e dalla legge n. 392/78 (cosiddetta legge sull'equo canone).
Questi ultimi due provvedimenti contengono le norme utili ad individuare forma e durata del contratto e conseguenze per il caso d'inadempimento.
Il contratto di locazione può avere ad oggetto:
a) un immobile non arredato;
b) un appartamento semi arredato;
c) un'unità immobiliare arredata.
In ogni caso, ai sensi dell'art. 1576 c.c., il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
La norma è completata dal secondo comma, che recita: se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Se la casa è stata affittata con al suo interno una serie di mobili ed elettrodomestici, a meno che le parti non abbiano deciso diversamente, le spese di conservazione (ossia e quelle necessarie a mantenere i beni nello stato di funzionamento) e quelle di ordinaria manutenzione (ossia quelle che si rendono necessarie proprio in ragione del funzionamento), sono dovute dall'inquilino.
D'altra parte, a ricordarlo è lo stesso codice civile, al primo comma dell'art. 1590:
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Come dire: s'è vero che le cose con l'uso di deteriorano, è altrettanto vero che ciò non conferisce al conduttore il diritto di trascurare la manutenzione delle cose locate fino al punto da lasciarle colpevolmente deperire.
Caso fortuito, vetustà e necessità di sostituzione
Altra norma strettamente connessa a quanto appena affermato è l'art. 1609 c.c. a mente del quale:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
A seguito di un temporale la scheda elettrica della lavatrice dev'essere sostituita? Si tratta di una spesa dovuta a caso fortuito che spetta al proprietario.
L'inquilino ha usato così tanto la lavatrice che la cinghia s'è usurata e dev'essere sostituita? La spesa tocca proprio a lui.
L'inquilino s'è appena trasferito nell'appartamento e resta letteralmente con la cinghia della tapparella in mano? Si tratta di vetustà e la spesa è a carico del proprietario.
La Cassazione non s'è occupata molto spesso della materia: quando l'ha fatto, ad esempio, ha chiarito che tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi esterni dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737) e che contrariamente le spese per parti dell'impianto idrico incassate nei muri sono sempre a carico del proprietario.
In questo contesto è lecito domandarsi: posto che il conduttore deve provvedere alle spese di conservazione e ordinaria manutenzione, salvo il caso fortuito e la vetustà, che cosa succedere se si rende necessaria la sostituzione di un elettrodomestico?
Si pensi alla lavatrice (ma l'esempio vale anche per frigorifero, forno, lavastoviglie ed in generale per tutti gli elettrodomestici); si supponga che l'inquilino, diligentemente, abbia sempre provveduto a tenere e manutenere quel bene in modo tale da evitare ogni possibile accelerazione nel suo normale logoramento.
Arrivati ad un certo punto, però, le costanti cure (che si sostanziano nelle spese di manutenzione) non bastano più: quella lavatrice dev'essere sostituita.
A chi l'onere della spesa? Trattandosi d'un intervento dovuto alla vetustà e ricordando che ai sensi dell'art. 1575 c.c. il proprietario ha l'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, la spesa graverà senz'altro sul proprietario.
Questa la definizione di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c.
Altra norma strettamente connessa a quanto appena affermato è l'art. 1609 c.c. a mente del quale:
