In questo articolo risponderemo alle seguente domanda sulla nomina dell'amministratore condominiale.
Il quesito è il seguente:
Quando andiamo in assemblea non raggiungiamo mai i 500 millesimi, pur conteggiando le deleghe.Allora il nostro bravo amministratore si fa portare altre deleghe il giorno dopo, per superare appunto i 500 millesimi.Non mi sembra legale tutto questo, anzi direi che si tratta di un imbroglio.
La vicenda, come descritta dal nostro lettore, è grave in quanto non siamo di fronte solamente ad un mancato raggiungimento del quorum deliberativo ma ad un'ipotesi di nullità.
Partiamo dalla nomina dell'amministratore condominiale.
Ai sensi del combinato disposto dei commi secondo e quarto dell'art. 1136 c.c., la deliberazioni inerente tale argomento, per essere valida, deve riportate il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Se si decidecon quorum inferiori, la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile.
Usiamo il condizionale poiché sull'argomento non v'è univocità di vedute.
Con la riforma del condominio, ossia dal prossimo 18 giugno, la situazione dovrebbe cambiare.
La nuova legge, infatti, prevede una conferma automatica e al termine del biennio di mandato una nuova nomina o la revoca.
Il problema, nel caso che il lettore ci sottopone, va al di là della mancanza dei quorum, perché, come si legge nel quesito, il verbale viene aggiustato il giorno dopo.
Si tratta sicuramente di un illecito che può essere sanato in un modo semplicissimo: imporre, perché è la legge che lo prevede, di chiudere il verbale al momento della conclusione dell'assemblea.
Il fatto, ad ogni buon conto, potrebbe anche assumere rilevanza penale.
Vediamo in che termini.
Secondo la Cassazione il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata.Ne deriva che l'eventuale falso ideologico (nella specie: stesura dopo la conclusione dei lavori; difforme indicazione degli argomenti trattati o discussi; asserita ma non effettuata notificazione a tutti i condomini del consuntivo della gestione) nel predetto verbale non è punibile (Cass. pen. 20 novembre 1986 in Cass. pen. 1988, 442).
Tuttavia, secondo la Pretura di Milano, configura il reato di falso in scrittura privata il fatto del privato verbalizzante che, nel redigere il verbale d'assemblea, riporti circostanze non vere (Pret. Milano 25 luglio 1983).
L'amministratore, poi, se è lui a macchinare il raggiro, potrebbe andare incontro ad una querela per truffa (art. 640 c.p.), consistente nell'aver usato artifici per ottenere una nuova nomina e quindi un nuovo profitto (il compenso per l'attività svolta).
Ciò, naturalmente, a condizione che l'imbroglio possa essere dimostrato:
insomma i condomini devono essere disposti a testimoniare tali accadimenti. In ogni caso, il verbale così redatto sarebbe da considerarsi invalido con possibilità d'impugnazione al di là del ricorso alla querela.
