Assemblea condominiale, niente voto per corrispondenza

Assemblea condominiale

L'assemblea condominiale rappresenta una sorta di autorità privata che, convocata dall'amministratore o dai condòmini nei modi e nei termini di legge (art. 66 disp, att. c.c.), assume le decisioni obbligatorie per tutti i condòmini, che possono essere poste nel nulla solamente dall'Autorità Giudiziaria (art. 1137 c.c.) o da una successiva delibera sostitutiva.

Questa, grosso modo, la definizione di assemblea condominiale guardano alla sua funzione; sovente si sente dire che l'assemblea è un organo o un organismo del condominio. Vero, essa esprime una volontà che non coincide per forza con la somma delle volontà di tutti i condòmini, ma non essendo il condominio un soggetto dotato di propria personalità giuridica, quanto meno il termine organo dev'essere considerato improprio.

All'assemblea condominiale, afferma l'art. 1136, sesto comma, c.c. devono essere invitati a partecipare tutti gli aventi diritto, altrimenti non si può deliberare.

Chi sono gli aventi diritto? I proprietari? Sicuramente! Gli usufruttuari? Idem! E i conduttori? Su questi non v'è unità di vedute, anche se prima della riforma la giurisprudenza escludeva che, seppur avendo diritto a prendere parte a determinate assemblee, i conduttori avessero diritto alla convocazione diretta da parte dell'amministratore (si veda Cass. 22 aprile 1992 n. 4802).

Per completezza, è utile rammentare che l'art. 10 della l. n. 392/78, specifica che il conduttore ha diritto di partecipare, con diritto di voto, nelle assemblee riguardanti il servizio di riscaldamento e senza diritto di voto per gli altri servizi comuni.

Partecipazione all'assemblea condominiale

Quanto alla partecipazione all'assemblea condominiale, l'art. 67, primo comma, disp. att. c.c. contiene una serie d'indicazioni utili a comprendere chi, come, ed entro che limiti ha diritto di partecipare all'assemblea.

Il resto, come si suole dire, lo fa la giurisprudenza, com'è accaduto per il caso risolto dal Tribunale di Salerno con la sentenza n. 709 depositata in cancelleria il 17 febbraio 2015, di cui ci occuperemo qui di seguito.

Prima di farlo, come si suole dire, torniamo alla norma. Recita il succitato primo comma:

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Partecipazione personale, per delega e divieto di accaparramento di deleghe nei condomìni con più di venti partecipanti: queste le indicazioni contenute nella norma novellata dalla riforma del condominio.

Alla delega, ossia al conferimento del potere di rappresentanza, può anche essere apposto un vincolo (es. vota sì a…); tuttavia, qualora il delegante votasse diversamente, la deliberazione non potrebbe essere considerata invalida in quanto il vizio riguarderebbe la delega e non la delibera (cfr. Trib. Cagliari 29 settembre 2014 n. 2592). Ciò, ad avviso di chi scrive, sempre che l'indicazione di voto non sia contenuta nell'atto di delega consegnato in assemblea.

E se il condomino volesse votare per corrispondenza?

Qualora l'assemblea non tenesse in considerazione quel suo scritto, la delibera non potrebbe essere considerata invalida. Nel rigettare una richiesta d'invalidazione fondato anche su questa ragione, il Tribunale di Salerno, nella succitata sentenza, ha spiegato anche il perché.

Si legge nella pronuncia del giudice adito, che l'attore si lamentava del fatto che la sua volontà portata a conoscenza dell'amministratore attraverso una raccomandata non fosse stata presa in considerazione nell'assemblea il cui verbale era oggetto di contestazione. A tal proposito – afferma il giudice adito – si osserva che l'espressione di volontà del condomino può essere espressa solo con la partecipazione di persona o mediante delega, non essendo previsto un obbligo dell'assemblea di esaminare richieste scritte (Trib. Salerno 17 febbraio 2015 n. 709).

Come dire: l'art. 67, primo comma, disp. att. c.c. contiene un'indicazione tassativa delle modalità di partecipazione e di voto e non si può fare diversamente.

Ciò vale non solamente per le comunicazioni del condomino assente, ma anche per quello che si allontana dall'assemblea. In buona sostanza chi abbandona la riunione, per non risultare assente rispetto a quella deliberazione potrà rilasciare delega, eventualmente vincolata, ma non può mai chiedere che sia successivamente espresso voto favorevole o contrario lasciando questa sua indicazione su un semplice scritto.

Delle missive inviate all'amministratore e portate a conoscenza dell'assemblea, quindi, il presidente dovrà dare lettura e farne menzione nel verbale, ma in considerazione delle ragioni appena esposte, non potrà considerarle espressione di voto al momento della deliberazione.