Compravendita: garanzia del venditore in caso di vizi dell'immobile

NEWS DI Comprare casa
Se un immobile presenta vizi e difformità che si manifestano dopo l'acquisto, la legge impone al compratore una serie di atti per invocare la garanzia offerta.
13 Settembre 2017 ore 09:51
Manuela Margilio

Vendita di immobile e obblighi delle parti


Il contratto di vendita di un immobile è l'atto con il quale si attua il trasferimento della proprietà di un bene immobile in cambio del pagamento di una somma di denaro.
Si tratta di un negozio a titolo oneroso che consente lo scambio tra un diritto (la proprietà) e il pagamento dell’importo pattuito (il prezzo).

Produce due tipi di effetti:
- effetti reali, ovvero il passaggio della proprietà dal venditore al compratore a seguito del loro accordo;
- effetti obbligatori: sul compratore incombe l’obbligo di pagare il prezzo mentre sul venditore di consegnare il bene venduto e di garantire l’acquirente in caso di vizi dell'immobile. Può succedere infatti, che dopo l’acquisto di una casa , si accerti la presenza di vizi o difetti prima ignorati. Si pensi ad esempio a infiltrazioni di acqua, formazione di umidità o presenza di crepe.

Cosa può fare il nuovo proprietario se dopo la compravendita immobiliare vengono fuori dei difetti? La legge concede all'acquirente degli strumenti di tutela nei confronti del venditore.


I vizi dell’immobile


Il vizio è un difetto funzionale o strutturale della cosa venduta. Per poter invocare la garanzia prevista dalla legge a tutela del nuovo proprietario, i vizi devono essere tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o devono diminuirne in modo apprezzabile il suo valore.
Si tratta dunque di vizi di una certa rilevanza.

Il vizio deve essere preesistente o derivare da cause preesistenti rispetto alla stipula del contratto di compravendita.

Vizi immobile
Per essere rilevante un vizio deve essere occulto; ciò significa che il compratore non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. La legge dispone che la garanzia non è dovuta se, pur ignorati, i vizi erano facilmente riconoscibili dal compratore con l’ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era immune da vizi.

In caso di consapevolezza dei vizi da parte del compratore, la garanzia non è dovuta in quanto, concludendo ugualmente il contratto, egli ha accettato il bene nello stato di fatto in cui si trovava, compresi i suoi difetti.

Ai vizi occulti la legge equipara la mancanza delle qualità promesse o delle qualità essenziali in relazione all’uso cui è destinato l’immobile.


Denuncia dei vizi di un immobile


La legge impone al compratore una serie di atti e comportamenti da porre in essere per poter invocare la garanzia offerta in caso di vizi e difetti sconosciuti.

In primo luogo l’onere di denunciare al venditore i vizi manifestatisi dopo l’acquisto.
Per poter far valere la tutela a suo favore, il compratore dispone di tempistiche piuttosto ridotte. Per denunciare i vizi o la mancanza delle qualità promesse, il compratore ha un termine piuttosto breve.

Denuncia dei vizi immobile
I vizi devono infatti essere denunciati entro e non oltre 8 giorni dalla loro scoperta (ad esempio dopo la redazione di una perizia tecnica), salvo che nel contratto non sia indicato un lasso di tempo superiore. Questo termine è previsto dalla legge a pena di decadenza.
L’acquirente ha solo 8 giorni per poter informare il venditore dei vizi riscontrati, che decorrono dal momento della scoperta. Non rileva dunque la data del rogito o della consegna delle chiavi della casa.

Oltre questo termine la legge non gli consente di esperire tale rimedio giuridico e non si potranno più far valere le proprie ragioni. Con la brevità dei termini si vuole limitare al massimo ogni forma di contestazione tra le parti.


Come fare la denuncia se l'immobile ha dei vizi


È opportuno che la contestazione dei vizi riscontrati dall’acquirente venga effettuata in forma scritta. È dunque consigliabile l’uso della lettera raccomandata con avviso di ricevimento o la posta elettronica certificata.

La contestazione può essere generica, volta cioè ad avvisare il venditore dei vizi rinvenuti.
Ci si potrà riservare in un secondo momento di entrare nello specifico circa natura e caratteristiche dei vizi lamentati. Qualora si disponga già di una perizia si potrà invece fornire maggiori dettagli di carattere tecnico.


Quando si prescrive l'azione di garanzia per un immobile


Una volta fatta tempestivamente la denuncia, è possibile intraprendere l’azione legale vera è propria, qualora la comunicazione effettuata al venditore non abbia sortito alcuno effetto.

In mancanza di un adempimento spontaneo da parte del venditore con un intervento diretto a eliminare i vizi segnalati, l’acquirente potrà far valere la garanzia a suo favore.

A tal fine si dovrà fare molta attenzione al termine di prescrizione previsto dalla legge. La garanzia a favore dell'acquirente può essere invocata entro un anno dalla consegna dell’immobile.
Scaduto il termine, l’interessato non potrà più rivolgersi al giudice per esercitare le azioni a lui riconosciute.

Le parti possono sempre modificare i termini della garanzia, ad esempio prevedendo dei termini più ampi sia per la decadenza della denuncia che per la prescrizione dell’azione. Con apposita pattuizione la garanzia può altresì essere esclusa dalle parti. Tuttavia, anche in questo caso, la responsabilità del venditore continua a sussistere qualora abbia taciuto in mala fede i vizi poi riscontrati.

Qualora fosse il compratore, per altra ragione, a essere convenuto in giudizio da parte del venditore, la garanzia potrà sempre essere fatta valere, anche decorso l'anno, purché il vizio sia stato denunciato nei tempi previsti.


Azioni di garanzia in caso di vizi dell'immobile acquistato


Vediamo in cosa consiste la tutela prevista dalla legge a favore del compratore che abbia contestato nei termini il vizio dell’immobile.

Sono previste due tipologie di azioni: l’azione redibitoria e l’azione estimatoria.

L'azione redibitoria è’ l’azione con la quale la parte acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo corrisposto.
A seguito dei vizi accertati il soggetto rinuncia all’acquisto del bene. Le chiavi di casa dovranno essere restituite all’alienante, sempre che il bene non sia perito a causa dei vizi manifestati.

L'azione estimatoria è l'azione con la quale Il compratore che abbia deciso di volere restare proprietario dell'immobile, si limita a chiedere la riduzione del prezzo o il rimborso parziale se era già stato interamente pagato.

Questa seconda opzione può essere presa in considerazione nel caso in cui l’acquirente ha valutato che la cosa conservi ancora una certa idoneità. Il prezzo viene diminuito in proporzione alla ridotta utilità dell’immobile in ragione dei vizi riscontrati.
Qualora la riduzione non possa essere stabilita in maniera precisa, provvederà il giudice in via equitativa.

La scelta dell’una o dell’altra azione spetta unicamente al compratore e una volta effettuata è irrevocabile.


Risarcimento dell'acquisrnte per i danni subiti


Oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, l’acquirente può esercitare l’azione per ottenere il risarcimento del danno subito.
In presenza dei vizi accertati in conformità al disposto di legge, il venditore è sempre responsabile.

Risarcimento danni per vizi immobile
Si potrà invocare la responsabilità contrattuale e presentare domanda in giudizio per ottenere il risarcimento sia del danno emergente che del lucro cessante.

Il venditore deve altresì risarcire alla controparte i danni direttamente arrecati dai vizi presenti nel bene immobile, a terzi o alle cose (danno extracontrattuale).

Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa. Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.

È evidente come sia a carico del venditore una obbligazione ben precisa: poiché l’immobile deve essere venduto senza vizi, chi vende deve effettuare gli opportuni controlli e si libera da responsabilità solo dimostrando di averli effettuati.

Vizi di costruzione dell'immobile e responsabilità dell'appaltatore


Qualora dopo l’acquisto di un immobile si riscontrino dei vizi prima ignorati, la legge prevede a beneficio del compratore una tutela anche nei confronti dell’impresa di costruzioni.

Nei confronti dell'appaltatore che ha eseguito i lavori di costruzione dell'opera sono previsti dei rimedi giuridici a favore del committente dei lavori.

A differenza della vendita tra privati, l'acquirente dell'immobile ha tempo 60 giorni dalla scoperta per denunciare vizi e difformità.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive nel termine di 2 anni che decorrono dal giorno della consegna dell'opera.

Il committente nuovo proprietario potrà chiedere all’appaltatore l’eliminazione dei vizi e difformità a spese dell’impresa o la riduzione proporzionale del prezzo pattuito per i lavori di edificazione. Resta fermo l’eventuale risarcimento del danno ove si accerti la colpa del costruttore.

Si deve inoltre ricordare che se l’unità immobiliare si trova nell’ambito di un condominio l’azione può essere esercitata dall’amministratore anche senza necessità di delibera assembleare.
Anche il singolo condomino interessato può attivarsi a tutela delle parti comuni.

Il termine di prescrizione per la responsabilità del costruttore è 1 anno dalla denuncia in caso di:
- grave difetto;
- vizio del suolo o difetto che comporta rovina, totale o parziale, nonché pericolo di rovina.

Il nuovo proprietario ha comunque 10 anni dal compimento dei lavori per agire nei confronti dell'appaltatore. Quest'ultimo sarà esposto ai rischi di azioni legali per lungo tempo e sarà responsabile non solo nei confronti del committente ma anche nei confronti dei successivi acquirenti.

riproduzione riservata
Articolo: Vizi e difetti dell'immobile in caso di compravendita
Valutazione: 4.75 / 6 basato su 4 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Vizi e difetti dell'immobile in caso di compravendita: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Marco
    Marco
    Mercoledì 26 Settembre 2012, alle ore 13:53
    Buongiorno avvocato,
    dovrei chiederle un'informazione.
    Ho acquistato una porzione di bivilla nel comune di Treviso nel 2008.
    Una settimana fa entrando con la mia auto dal cancello, mi sono accorto che quest'ultimo non si apriva, ho notato con stupore che la placca che lo sosteneva si stava staccando dalla colonna di pietre facciavista che la compongono e come il cancello anche la rete di recinzione sta subendo lo stesso danno.
    Questa colonna è anche l'unica delle 4 di recinzione alla quale manca il cappello di marmo sulla parte superiore con un conseguente inzuppamento delle pietre che piano piano si staccano.
    Dopo aver contattato la ditta costruttrice della casa mi sono sentito rispondere che la recinzione non rientra nell'immobile e quindi non è soggetta a garanzia.
    Come devo comportarmi? Grazie sin d'ora per la disponibilità.
    Cordiali saluti
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Vizi e difetti dell'immobile in caso di compravendita che potrebbero interessarti
Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Poteri dell'amministratore in relazione e la responsabilità contrattuale derivante dal contratto di appalto in condominio...
Appalto, difformita' e vizi dell'opera

Appalto, difformita' e vizi dell'opera

Il contratto d'appalto per la costruzione di un immobile e le contestazioni per i vizi e le difformita' dell'opera. Come e contro chi agire ed in che tempi.
Appalto, vizi dell'opera e loro denuncia

Appalto, vizi dell'opera e loro denuncia

Il contratto d'appalto, prevedendo l'esecuzione dei lavori a rischio e pericolo dell'appaltatore, consente al committente una serie di azioni per i vizi dell'opera.
Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

L'amministratore di condominio può agire in giudizio contro il costruttore dell'edificio solamente nel caso di gravi difetti delle parti comuni dell'edificio.
Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Perché in tema di azione di responsabilità per gravi difetti contro l'appaltatore o il costruttore - venditore può agire anche l'amministratore di condominio?...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.220 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.709 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Playmobil cameretta (9270)
      Playmobil cameretta (9270)...
      13.93
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Kwb tools set 65pz. di utensili in valigetta kwb
      Kwb tools set 65pz. di utensili in...
      78.00
    • Advanced hydroponics starter kit - advanced hydroponics of holland
      Advanced hydroponics starter kit -...
      55.00
    • Panchina calcio e calcetto a moduli da mt. 2
      Panchina calcio e calcetto a...
      459.00
    • Rubbermaid coperchio 2 fori (bottiglia-lattina) per slim jim rubbermaid - 51,8x28,7x7 cm - verde - 2692-88-grn - 098889 rubbermaid
      Rubbermaid coperchio 2 fori...
      38.11
    • Ristrutturazioni di pregio
      Ristrutturazioni di pregio...
      500.00
    • Progetto giallo
      Progetto giallo...
      140.00
    • Progetto blu
      Progetto blu...
      240.00
    • Ristrutturazione capannoni Milano e dintorni
      Ristrutturazione capannoni milano...
      299.00
    • Ristrutturazione negozi e pub Milano e provincia
      Ristrutturazione negozi e pub...
      299.00
    • Ristrutturazioni uffici Milano e dintorni
      Ristrutturazioni uffici milano e...
      299.00
    • Kom amsterdam com amsterdam 7118 6 coltelli da bistecca con lama ondulata in blocco portacoltelli legno, summer mix
      Kom amsterdam com amsterdam 7118 6...
      30.51
    • Schneider lampada di emergenza schneider a parete se 6-1nc rilux neon 6w ova37027
      Schneider lampada di emergenza...
      31.53
    • Stocker srl forbice potatura a doppio taglio stocker ergo light 21 - manico ergonomico
      Stocker srl forbice potatura a...
      36.00
    • Alubox jumbo verticale 4ve (spedizione gratuita)
      Alubox jumbo verticale 4ve...
      227.41
    • Lg electronics 24mt49s
      Lg electronics 24mt49s...
      199.00
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      189.10
    • Ristrutturazione low cost Milano e provincia
      Ristrutturazione low cost milano e...
      299.00
    • Ristrutturazione quadrilocale Milano e provincia
      Ristrutturazione quadrilocale...
      299.00
    • Ristrutturazione trilocale Milano e dintorni
      Ristrutturazione trilocale milano...
      299.00
    • Ristrutturazione bilocale Milano e provincia
      Ristrutturazione bilocale milano e...
      299.00
    • Abbonamento professionale di www.casando.it
      Abbonamento professionale di www...
      181.50
    • SkudoKlima Cappotto a Basso Spessore
      Skudoklima cappotto a basso...
      75.00
    • Gazebo 3x3 metri pieghevole impermeabile mercatino market
      Gazebo 3x3 metri pieghevole...
      79.95
    • Foster forno da incasso 3 funzioni vetro scuro elettra compact 7170 052 - 7170052
      Foster forno da incasso 3 funzioni...
      355.00
    • Termigea s.r.l. sedia comoda wc con ruote.termigea
      Termigea s.r.l. sedia comoda wc...
      99.00
    • Urmet citofono tradizionale base bianco urmet 1130-50
      Urmet citofono tradizionale base...
      39.11
    • Concime fertilizzante per orto e giardino nitrato di calcio kg5
      Concime fertilizzante per orto e...
      7.90
    • Universo faretto incasso 1 led 1 watt luce fredda 6500k calda 3000k naturale 4000k blu verde rossa mini punto luce argento
      Universo faretto incasso 1 led 1...
      3.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Onlywood
  • Immobiliare.it
  • Policarbonato online
  • Weber
  • Mansarda.it
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 800.00
foto 3 geo Taranto
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104308
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok