La videosorveglianza degli spazi condominiali a norma di legge

Videosorveglianza nel rispetto dei diritti altrui

La sicurezza degli ambienti abitati comprende una serie di misure riguardanti sia la realizzazione vera e propria delle singole parti costituenti il costruito, sia quelle misure dedicate alla sorveglianza degli ambienti abitati.

Tra questi ultimi, la videosorveglianza costituisce oggi uno dei sistemi più usati non solo per le abitazioni, ma anche per aree scoperte come piazze, strade, aree condominiali, ecc.

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Videosorveglianza condominiale : telecamera rotante su palo

Videosorveglianza condominiale: telecamere su posto auto condominiale

Videosorveglianza condominiale: ripresa corretta area di parcheggio

Videosoreglianza condominiale: telecamera fissa su bene privato

Videosorveglianza condominiale: doppia telecamera a campi sovrapposti

Il vantaggio di questi sistemi consiste in un aumento della sicurezza totale, in quando rendono più efficace la possibilità di tenere sotto controllo, anche da remoto, ogni parte dell’immobile di nostro interesse, sia interna che esterna.

L’adozione di tali sistemi, unitamente ad altri dispositivi antieffrazione, garantiscono un elevato grado di sicurezza, a condizione che l’intero complesso di misure adottate, venga progettato e quindi disposto in maniera ottimale, all’interno della struttura da sorvegliare.

L’impiego dei sistemi di sorveglianza, costituiti da telecamere provviste di sensori di acquisizione video in alta risoluzione (HD), funzione audio bidirezionale, provvisti anche di led all'infrarosso per consentire una visione notturna degli ambienti, ha il grande vantaggio di permettere all’utente il controllo degli spazi di proprio interesse anche a molti chilometri di distanza dal sito videosorvegliato, senza dover demandare a terzi tale compito.

L’impiego dei sistemi citati, affinché possa essere utilizzato senza creare problemi di sorta, deve tener conto delle disposizioni in materia di privacy, con le quali il Garante della protezione dei dati personali ha indicato, al fine di garantire la sicurezza della sfera privata di ciascun cittadino.


Restando nell’ambito delle costruzioni adibite a civili abitazioni, occorre tener presente oltre alle disposizioni del Garante, anche delle regole ben precise, per installare all’interno dell’area condominiale e di proprietà di ciascun condomino, dispositivi di sorveglianza.

Videosorveglianza spazi condominiali: come attuarla correttamente

Un condominio può procedere con l’installazione di un sistema di video sorveglianza solo se l’assemblea deliberante raggiunge la maggioranza dei voti dei condomini rappresentanti almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile.

Ovviamente, oltre al deliberato, occorre rispettare le modalità di posa in opera delle videocamere al fine di attenersi alle prescrizioni del Garante della Privacy.

Come presupposto per poter richiedere tale installazione, in ambito condominiale, occorre che siano presenti concrete situazioni di pericolo, tali da richiedere una sorveglianza più puntuale.
L’installazione delle videocamere, deve essere realizzata in modo tale da renderle ben visibili a chiunque, senza cercare di mascherarne la presenza in qualsiasi modo.


Inoltre, la loro presenza deve essere annunciata da apposita cartellonistica, nella quale vanno riportati alcuni elementi di riferimento e più precisamente, la motivazione per la quale tale provvedimento è stato adottato, e gli estremi del responsabile del trattamento delle immagini, nel rispetto delle prescrizioni previste dal Garante per la privacy.

Tutto quanto sopra descritto, vale in particolar modo per gli spazi condominiali, senza consentire al singolo condomino la libertà di installare a proprio piacimento telecamere ovunque anche se nell’ambito del proprio spazio, privato all'interno di un condominio.

A tal proposito, occorre tener presente che se per le installazioni nel proprio spazio privato, non è necessario chiedere preventiva autorizzazione all’amministratore del condominio, ciò non autorizza comunque il singolo condomino ad impiegare telecamere con obiettivi tali da avere un angolo visuale capace di inquadrare spazi di altri condomini.

Dopo aver chiarito gli aspetti giuridici, che regolano gli interventi di video sorveglianza, è opportuno indicare i criteri di scelta, secondo i quali occorre procedere quando si palesa la necessità di dover ricorrere a tali sistemi di sicurezza.

Videosorveglianza e criteri di installazione

Per prima cosa occorre identificare gli spazi dove installare le videocamere.
Generalmente gli ambiti più comuni sono rappresentati dagli spazi di entrata e uscita, le aree di parcheggio, aree adibite al gioco, vicinanza a beni di valore.

Qualora le aree da sorvegliare siano spesso oggetto di atti vandalici da parte di ignoti, è opportuno proteggere la videocamera con una protezione metallica, costituita da una rete con maglie tali da non impedire la corretta visualizzazione.

Sempre in relazione al posizionamento delle telecamere, occorre evitare di installare le stesse ad altezze tali da compromettere la loro efficienza: infatti, comunemente si pensa che posizionandole ad altezze rilevanti, comprese tra 8-10 metri, si ottiene una migliore protezione sottraendole così a futuri atti vandalici.

Purtroppo ciò non è vero, anzi, così facendo ci si provoca da soli un danno, rendendo la visione di quanto ripreso poco chiara e molte volte inservibile ai fini repressivi.

Il posizionamento in altezza va studiato con attenzione. Normalmente tra 4 e 5 metri si ottengono ottimi risultati e qualora occorra è possibile preservare l’incolumità delle telecamere proteggendole come sopra descritto.

Infine, non bisogna dimenticare come una altezza eccessiva può risultare problematica anche ai fini dell’energetizzazione delle telecamere stesse e dell’eventuale collegamento wireless.
Una volta stabilito dove posizionare le telecamere, occorre procedere a impostare vista e direzione di ciascuna di esse, in rapporto al posizionamento prescelto e al bene da sorvegliare.

La calibrazione del campo visivo di ciascuna videocamera è fondamentale per assicurare una efficiente azione protettiva. Per tal motivo è bene effettuare una serie di prove, al fine di stabilire la migliore resa in rapporto a ciò che si intende osservare.

Oltre a quanto descritto, è necessario eseguire alcune registrazioni di prova, per verificare la bontà delle riprese: è infatti necessario che i soggetti ripresi, possano venire identificati in maniera netta e precisa, e non con immagini sfocate e confuse.

Videosorveglianza una scelta di qualità

Ovviamente, l’efficienza del sistema di video sorveglianza, oltre a dipendere da quanto fin qui descritto, dipende molto dalla qualità e dal tipo di telecamere adottate.
A tal scopo è bene avere presente che in commercio sono presenti tre tipologie di telecamere, da utilizzare nelle azioni di videosorveglianza più comuni:

- telecamere panoramiche o a visualizzazione impostata;
- telecamere fisse, ad azione concentrata;
- telecamere a visualizzazione sovrapposta.

Le telecamere panoramiche sono quelle che consentono un'impostazione manuale da parte dell’operatore, al fine di garantire una ampia copertura.

Le telecamere fisse sono caratterizzate da un target specifico di sorveglianza, con un conseguente campo visivo più ridotto.

Le telecamere a visualizzazione sovrapposta, possono venir regolate manualmente dall’operatore, al fine di effettuare visualizzazioni con possibilità di variare l’assetto e l’ingrandimento del campo visivo in rapporto all’area da sorvegliare.


Senza entrare nello specifico delle caratteristiche tecniche e prestazionali delle numerose telecamere in commercio, quando si intende predisporre un sistema di videosorveglianza efficiente è bene non procedere semplicemente all’acquisto dei tanti Kit in vendita, i quali, seppur validi, possono rivelarsi non soddisfacenti per le nostre effettive necessità.

Occorre infatti tener presente la parte fondamentale di una telecamera, rappresentata dall’obiettivo. Nelle caratteristiche tecniche descrittive della telecamera è specificato il campo visivo che ciascun obiettivo riesce a coprire e la sua luminosità.

In virtù di tali caratteristiche è possibile già fare una prima scelta, in rapporto alle dimensioni dello spazio da monitorare, possibilmente consultandosi con un tecnico esperto in materia, che in virtù di installazioni già eseguite, può suggerire i giusti accorgimenti per poter scegliere quanto ci occorre.


Si capisce facilmente come la scelta di una videocamera più performante possa garantire migliori condizioni di sicurezza, anche se con costi più elevati.

La spesa maggiore è giustificata come investimento per il raggiungimento di un grado di sicurezza elevato, oltre ad offrire la possibilità di correggere situazioni anomale all’interno di spazi comuni.

Mi è infatti capitato di dover partecipare a una riunione condominiale dove l’amministratore, in qualità altresì di responsabile della custodia delle immagini riprese, nel riportarela registrazione di ciò che avveniva all’interno delle aree di parcheggio condominiali, ha messo in luce come la disposizione dei posti auto assegnati creassero non poche difficoltà di manovra ai condomini.

Di fronte a tale evidenza, all’unanimità fu deciso di ridisegnare lo spazio di parcheggio, facendo tesoro delle criticità rilevate.

L’episodio descritto, rappresenta un piccolo esempio di come l’introduzione di un sistema di video sorveglianza possa rendere gli spazi collettivi più sicuri e funzionali.