Viager: formula di compravendita immobiliare, come funziona?

Che cos'è la formula Viager?

Il Viager è una particolare formula di diritto immobiliare, di antica origine. Infatti sappiamo da documenti giuridici e legali essere diffusa fin dai tempi dell'Impero Romano, per il trasferimento di terreni e fabbricati.

La parola Viager deriva dal francese antico e significava vita, ed indica essenzialmente una forma di vitalizio. Essa viene utilizzata per indicare questa modalità di vendita degli immobili, molto diffusa proprio in Francia, dove rappresenta una buona percentuale delle transazioni che avvengono nel campo immobiliare.

Il Viager si caratterizza per il fatto che una buona parte del pagamento viene elargito al venditore sottoforma di vitalizio appunto, mediante una somma di denaro versato ogni mese per tutta la durata della sua vita, con il pagamento iniziale solo di un acconto che prende il nome di bouquet.

Il vitalizio in cambio della cessione di un immobile è un sistema consentito anche in Italia, dove è regolamentato dagli articoli 1872 e seguenti del Codice Civile.
Del resto che sia una formula che sta diffondendo anche nel nostro Paese è dimostrato dal fatto che sono nate agenzie immobiliari che se ne occupano o che sono addirittura specializzate in questo tipo di transazione.

L'importo del vitalizio è calcolato utilizzando delle tabelle commisurate all'aspettativa di vita del venditore, in maniera analoga a quanto avviene per la vendita della nuda proprietà.

Se il venditore si riserva il diritto di abitazione dell'immobile, si parla di Viager riservato, e in questo caso l'acquirente paga un bouquet di importo inferiore, poiché ne potrà disporre solo a seguito del suo decesso; se invece l'acquirente ne può disporre immediatamente, si parla di Viager libero.

Quando conviene la formula Viager?

Questa soluzione presenta numerosi vantaggi per entrambi i contraenti.
In fase di vendita, soprattutto per le persone anziane, può essere una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà.

Infatti l'acquisto di una nuda proprietà comporta, per l'acquirente, l'esborso di una somma notevole, seppure inferiore a quella necessaria per l'acquisto dell'intera proprietà, mentre per il venditore, spesso una persona anziana, provoca una certa difficoltà nel dover gestire la somma.

Con la formula Viager, invece, l'acquirente può investire senza spendere una cifra eccessiva, ma dilazionandola nel tempo, mentre il venditore si troverà ad avere una rendita fissa, una sorta di pensione in più, che gli permetterà di condurre un tenore di vita dignitoso.

La formula Viager consente, ad esempio, di accedere all'acquisto di immobili anche di un certo pregio, senza dover investire una somma ingente all'inizio, e rateizzando il resto del pagamento nel corso del tempo e si presenta anche come un'interessante soluzione a medio – lungo termine nell'ottica di un investimento pensato per il futuro dei propri figli.

Tuttavia bisogna precisare che questa formula è vantaggiosa per il venditore solo nel caso in cui questi non abbia eredi. Infatti, il pagamento del vitalizio, cessa con la morte del venditore, mentre l'acquirente può entrare a quel punto nel pieno possesso dell'immobile. Inoltre dobbiamo ricordare che anche il vitalizio è soggetto a tassazione.

Contratto per compravendita con formula Viager

Il contratto di compravendita con la formula Viager è del tipo detto aleatorio, in quanto non se ne consoce l'esatta durata.

Al momento del rogito davanti al notaio, la proprietà dell'immobile viene trasferita all'acquirente.

In fase di stipula del contratto si prevede una clausola risolutoria ed una ipoteca di primo grado sull'immobile, per evitare ogni rischio di insolvenza per il venditore e far sì che l'acquirente onori il proprio impegno. Inoltre il contratto contiene una clausola di indicizzazione periodica della rendita.

Nel caso di Viager riservato le spese notarili saranno a carico dell'acquirente, così come le spese di manutenzione straordinaria e le tasse sulla casa come l'Imu, mentre le spese di manutenzione ordinaria, quelle per le utenze e la tassa sui rifiuti, saranno a carico del venditore.
Nel caso di Viager libero, invece, le spese saranno tutte a carico dell'acquirente, visto che acquisirà completamente la disponibilità dell'immobile.

Al momento della costituzione di rendita vitalizia è previsto il pagamento dell'imposta di registro.