Verbale di assemblea di condominio e valore del suo contenuto

Le dichiarazioni contenute nel verbale dell'assemblea di condominio possono essere di due tipi:

a) dichiarazioni di volontà o d'intenti (es. si delibera di voler eseguire un determinato intervento);

b) dichiarazioni di scienza (si riconosce il debito verso il condominio, si ammette una responsabilità, in sostanza tutte quelle dichiarazioni tese ad affermare un determinato fatto storico).

Molto spesso ci si chiede quale valore si debba attribuire a quest'ultimo tipo di dichiarazioni.Un recente pronuncia della Corte di Cassazione, la sent. 9 novembre 2009 n. 23687, si occupa delle dichiarazioni confessorie contenute nel verbale dell'assemblea di condominio e della loro validità.

Risultato:
se il verbale non è approvato da tutti i partecipanti al condominio la dichiarazione non può avere valore confessorio poiché l'ammissione di responsabilità è questione che non è di competenza dell'assemblea ma rimane nella sfera dei diritti dei singoli condomini.

Cerchiamo di specificare che significa tutto ciò e perché si è giunti a tale decisione.

Che cos'è una confessione?

L'art. 2730, prima comma, c.c. definisce la confessione come la dichiarazione che una parte fa della verità di fatti ad essa sfavorevoli e favorevoli all'altra parte.

L'articolo è chiuso dal secondo comma che definisce le modalità con cui può essere resa questa dichiarazione affermando che:

La confessione è giudiziale o stragiudiziale.

Per la confessione giudiziale si pensi alla parte che, interrogata dal giudice, ammetta le proprie responsabilità.

Per la confessione stragiudiziale si pensi alla dichiarazione resa in uno scritto (sia esso una comunicazione alla controparte o un altro tipo di documento) o anche alla confidenza fatta ad una persona terza (anche se in questo caso sussistono dei limiti alla prova della confessione art. 2735, secondo comma, c.c.).

Il verbale dell'assemblea di condominio può essere considerato un documento nel quale sia contenuta una confessione?
Se si, quando?

Sono queste, in sostanza, le domande cui è stato chiesto di rispondere alla Corte di Cassazione nel caso sotteso alla sentenza succitata.

Il ricorrente, un condomino che aveva subito un danno causato da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni dello stabile, riteneva che il condominio (globalmente considerato) avesse confessato le proprie responsabilità in quanto una dichiarazione in tal senso era contenuta in un verbale d'assemblea.

In pratica, sosteneva il ricorrente, nel verbale v'era una dichiarazione incontrovertibile dalla quale si desumeva che i condomini avessero ammesso e riconosciuto il nesso di causalità tra il danno da lui subito (l'infiltrazione) e la causa dello stesso (nel caso di specie la falda freatica del sottosuolo condominiale).

La Corte di Cassazione, intervenendo sul punto ha negato, nel caso di specie, che il verbale avesse valore confessorio in quanto lo stesso era stato adottato senza il consenso unanime di tutti i condomini (consenso dal quale, naturalmente, deve essere escluso il voto del condomino parte in causa).

In sostanza, i Giudici di legittimità hanno affermato che il riconoscimento del nesso eziologico contenuto nel verbale dell'assemblea, rientrante nell'ambito delle dichiarazioni di scienza, non può assumere l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti) in quanto comportando essa l'obbligo di tutti i condomini di risarcire pro quota i danni provocati [...] e, quindi, l'imposizione di un peso a carico di tutti, è necessario che essa sia condivisa da tutti i condomini, non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri al di là delle specifiche previsioni di legge.
(così Cass. 9 novembre 2009 n. 23687).