Vendita di immobili da costruire e consegna successiva della fideiussione

Immobili in costruzione e fideiussione consegnata tardivamente

In caso di acquisto di immobili in costruzione la posizione dell promissario acquirente ha una tutela rafforzata. In particolare, è tra l'altro prevista, a pena di nullità del contratto preliminare, la consegna di una fideiussione al momento della firma del preliminare.

Ma cosa succede se la fideiussione è consegnata dopo?


L'acquirente può contestarlo in ogni caso?

No, se vi è abuso del diritto. Di recente sull'argomento si è espressa la sentenza n. 19510 del 2020 della Corte di Cassazione.

Entriamo nel dettaglio accennando prima di tutto a cosa prevedono le norme e ad alcuni dei precedenti richiamati dalla stessa stentenza n.19510 per poi occuparci nello specifico della detta sentenza.

Immobili in costruzione, fideiussione e nullità del contratto

La norma di riferimento è quella contenuta nell'art. 2, co.1 D.Lgs. n. 122/2005, secondo cui:

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. art. 2 D.Lgs. 122/2005

L'art. 1938 c.c. prevede che:

I. La fideiussione può essere prestata anche per un'obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo garantito art. 1938 c.c.

Per semplificare, pensando a un esempio diffuso nella pratica: all'atto della stipula di un preliminare di acquisto di una casa in costruzione, oppure prima, il venditore deve, a pena di nullità, procurare il rilascio e consegnare all'acquirente la fideiussione di importo corrispondente alle somme (e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo) che il venditore ha riscosso o deve ancora riscuotere.

Si tratta di un'ipotesi di nullità di protezione con carattere relativo, che cioè può essere proposta o eccepita dall'acquirente, nel suo esclusivo interesse, poiché soggetto debole nell'operazione contrattuale.

La questione in particolare riguarda il caso in cui la fideiussione sia rilasciata dopo la firma del preliminare.

Immobili in costruzione, fideiussione e abuso del diritto

Prima di decidere il caso concreto, la Corte, nella sentenza in commento richiama una serie di precedenti. Dunque, rammenta che già in precedenza si è stabilito quanto segue:

una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore, ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dal D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2 costituisce abuso del diritto (Cassazione civile sez. II, 22/11/2019, n. 30555) Cass. n. 19510/2020

 

In quell'ipotesi, si osserva, l'indagine riguarda la meritevolezza dell'interesse del promissario acquirente a far valere la nullità se la fideiussione sia stata comunque rilasciata e non si sia manifestata l'insolvenza del venditore.

E infatti la tutela del soggetto debole, l'acquirente in questo caso, deve convivere con i principi di buona fede nell'esecuzione del contratto, onde evitare che venga strumentalizzata dall'acquirente per liberarsi dal vincolo contrattuale utilizzando il mancato rilascio della fideiussione come pretesto.

La Corte, ricorda ancora, condividendolo, un altro precedente: quello di Cass. n. 30555/2019, secondo cui, laddove la fideiussione sia rilasciata successivamente alla conclusione del contratto, va verificato se l'immobile sia stato finito di costruire e sia agibile, perché in tal caso verrebbe meno la necessità della tutela del soggetto debole che non è più in pericolo.


E invero, si prosegue, invocare la nullità di protezione quando l'interesse protetto dalla norma non è più esposto a pregiudizio risulta:

funzionale non ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che l'ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte (da ult. Cass. n. 19510/2020).

Si ricorda poi come le Sezioni Unite hanno evidenziato che laddove le norme prevedano una nullità relativa, cioè una nullità prevista in via diretta e immediata nell'interesse di un soggetto particolare e non della generalità:

l'interprete deve essere attento a circoscrivere l'ambito della tutela privilegiata nei limiti in cui viene davvero coinvolto l'interesse protetto dalla nullità, determinandosi altrimenti conseguenze distorte o anche opportunistiche (Cass. Sez. Un. n. 898/2018).

Si afferma, infatti, che l'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, ormai ritenuto di rango costituzionale.

È ormai pacifico che la buona fede sia un canone generale al quale deve essere ancorata la condotta delle parti di un rapporto privatistico, così come l'interpretazione degli atti giuridici di autonomia privata. Dunque, laddove le parti perseguano una finalità non permessa dall'ordinamento, si avrà abuso (il concetto è stato già espresso in precedenza, ad es. da Cass. n. 30555/2019).

Cass. n. 19510/2020: la domanda di nullità è fondata

Fatte queste premesse, nel caso concreto, tuttavia, la Corte non ravvisa abuso del diritto: la domanda di nullità del contratto è quindi fondata.

Primo, la garanzia fideiussoria venne rilasciata per un importo inferiore rispetto alle somme versate dal promittente acquirente. In una scrittura privata successiva, il promittente acquirente versò un'ulteriore somma e la promittente venditrice rilasciò con ritardo una polizza fideiussoria di importo inferiore a quello complessivamente versato dal promittente acquirente.

Inoltre, la polizza venne rilasciata ben oltre il termine previsto per la conclusione del contratto definitivo e dopo le ripetute richieste del promissario acquirente.


Ulteriore elemento è il fatto che l'immobile non fosse stato ultimato – o non ve n'era prova - al momento della firma della seconda scrittura privata.

I due elementi - il rilascio della garanzia in data successiva alla scrittura integrativa per un importo inferiore alle somme versate dal promittente acquirente e il fatto che i lavori non fossero stati ultimati - integrano per la Corte l'ipotesi prevista dall'art. 2 D.Lgs. n. 122/2005 e quindi:

la insanabile e integrale nullità del contratto preliminare e dell'accordo integrativo, non ravvisandosi alcuna forma di abuso del diritto nell'azione Cass. n. 19510/2020

È legale l'azione intrapresa dall'acquirente e ciò indipendentemente dalle ragioni che avevano determinato il rinvio del termine per la conclusione del definitivo.